TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

MINUTE N°

DU : 22 Mai 2025

AFFAIRE : N° RG 23/00407 – N° Portalis DBY6-W-B7H-DKQY

JUGEMENT RENDU LE 22 Mai 2025

ENTRE :

Commune [Localité 7] Agissant poursuites et diligences de son Maire, dûment habilité

[Adresse 9]

Représenté par: Maître Delphine QUILBE de l’AARPI JURIMANCHE, avocats au barreau de CHERBOURG

ET :

Madame [D] [U] épouse [H]

[Adresse 3]

Monsieur [J] [H]

[Adresse 3]

Tous deux représentés par : Maître David DREUX de la SELARL UNITED AVOCATS, avocats au barreau de CAEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Ariane SIMON, vice présidente, statuant à juge unique conformément aux dispositions de l’article 812 et suivants du code de procédure civile ,

Alexandra MARION, Adjointe administrative faisant fonction de greffier lors des débats et des opérations de mise à disposition de la décision

DEBATS :

A l’audience publique du 13 Mars 2025 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 22 mai 2025 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

le :

copie exécutoire à :

Maître Delphine QUILBE de l’AARPI JURIMANCHE

Maître David [Localité 6] de la SELARL UNITED AVOCATS

copie conforme à :

Maître Delphine QUILBE de l’AARPI JURIMANCHE

Maître David DREUX de la SELARL UNITED AVOCATS

+ dossier

Vu l’acte introductif d’instance du 21 mars 2023 délivré à Monsieur [J] [H] et Madame [D] [O] épouse [H] par la Commune de [Localité 7],

Vu la constitution de Monsieur et Madame [H] déposée au greffe via le RPVA le 25 mai 2023,

Vu les conclusions récapitulatives de Monsieur et Madame [H] déposées au greffe via le RPVA,

Vu les conclusions récapitulatives de la Commune de [Localité 7] déposées au greffe via le RPVA,

Vu l’ordonnance de clôture du 14 octobre 2024 fixant l’affaire pour plaidoirie au 12 décembre 2024,

Vu le renvoi prononcé à l’audience du 12 décembre 2024 au 13 mars 2025,

Vu l’ordonnance de clôture du 13 mars 2025,

Vu l’audience du 13 mars 2025,

MOTIFS

Rappel des textes

Aux termes de l’article 1641 du Code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Selon l’article 1644 du même Code, « l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix».

L’article 1645 énonce :

« Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ».

Sur les demandes principales

La Commune de [Localité 7] expose que par acte authentique du 11 juin 2021, Monsieur [J] [H] et Madame [D] [O] épouse [H] lui ont vendu, au prix de 65 000 euros, un immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 8], cadastré AA [Cadastre 2], décrit comme une maison à usage d’habitation et de commerce comprenant :

— au rez-de-chaussée : boutique, cuisine, WC, laboratoire, jardin

— au premier étage : salle, cabinet de toilette, salle de bains

— au deuxième étage : deux chambres

Elle fait valoir qu’à l’occasion de la réalisation de travaux d’aménagement dans l’immeuble, un linteau très fortement dégradé a été découvert, n’assurant plus sa fonction de soutien, et qu’elle a donc sollicité une expertise qui a révélé :

— la présence d’insectes xylophages et d’un champignon actif ;

— un risque d’effondrement ;

— une perte de section de l’ordre de 40 à 50% ;

— la préexistence des désordres à la vente survenue en juin 2021 et leur caractère visible lors des travaux réalisés avant cette vente.

Elle indique avoir alors pris l’attache avec les époux [H], en leur expliquant qu’elle souhaitait mobiliser la garantie des vices cachés, et avoir obtenu de leur part une réponse négative, ceux-ci considérant que la garantie des vices cachés ne pouvait jouer, compte tenu du prix d’achat et de la réalisation de travaux avant la vente.

Elle demande donc la condamnation de ceux-ci au paiement d’une somme de 41 110,25 euros correspondant, d’une part, aux travaux de reprise des désordres et, d’autre part, à l’indemnisation de son preneur à bail commercial à titre provisionnel (le montant du préjudice financier de celui-ci n’étant pas encore connu).

De leur côté, les époux [H] font valoir que l’expertise a été réalisée de façon unilatérale et non contradictoire.

Ils contestent l’existence d’un vice caché.

Ils soutiennent qu’en considération du prix d’achat manifestement inférieur à la valeur du marché et de l’état du bien connu de tous, il a été convenu que la vente de l’immeuble se faisait en l’état, avec une exclusion de garantie légale des vices cachés.

Ils indiquent que le bien a été revendu au prix de 170.000 euros, suivant acte authentique du 15 octobre 2024.

Ils exposent que l’acquisition de celui-ci était étroitement liée à celle d’un autre bien, sis [Adresse 1], dans la même commune, et que suite à un recours en annulation devant le Tribunal administratif de CAEN à l’encontre de la décision par laquelle le maire a décidé d’exercer le droit de préemption sur ce bien, un jugement qui a fait droit à ce recours a été rendu le 3 juillet 2023 au motif que le maire n’était pas légalement habilité à exercer le droit de préemption urbain.

Ils expliquent que suite à ce jugement, l’acquisition de leur bien ne présentait plus d’intérêt pour la Commune de [Localité 7], qui tente par la présente instance de se faire rembourser le prix de vente.

Ils font valoir que le vice allégué a été découvert lors d’une expertise réalisée dix mois après la vente et que le rapport qui en est issu n’évaluait pas le montant des travaux de reprise, si bien que la Commune de [Localité 7] ne peut aujourd’hui demander le remboursement de ces travaux sur la base des factures qu’elle produit.

Ils ajoutent que cette dernière leur a donné connaissance de l’existence des vices invoqués alors que les travaux étaient déjà effectués.

Ils soutiennent que pour mobiliser la garantie des vices cachés, l’acquéreur doit démontrer que le vendeur avait connaissance de ceux-ci et que la preuve de cette connaissance n’est pas rapportée en l’espèce.

Ils indiquent qu’en outre, la Commune de [Localité 7] a visité le bien plusieurs fois avant la vente, en faisant intervenir des entreprises chargées de déterminer les travaux à réaliser, et qu’elle a donc présenté une offre de prix en adéquation avec ces travaux.

Enfin, ils demandent des dommages et intérêts à hauteur de 5000 euros au motif que la présente procédure présenterait un caractère abusif.

En réplique à ces moyens, la demanderesse fait valoir que selon la jurisprudence de la Cour de Cassation, le juge ne peut écarter des débats un rapport d’expertise établi unilatéralement par une partie dès lors qu’il est soumis à une discussion contradictoire et corroboré par d’autres éléments de preuve.

Elle expose qu’en l’espèce, elle produit d’autres éléments de preuve, notamment un constat d’huissier réalisé le 17 décembre 2021, qui révèle que les pièces de bois composant les poutres maîtresses sont très dégradées et qu’il existe des traces importantes de la présence d’insectes xylophages et de champignons.

Elle soutient que les factures qu’elle verse aux débats correspondent précisément au retrait du linteau et à son remplacement par un IPN, ce qui est conforme aux conclusions de l’expert dont il ressort que ce linteau est désormais dépourvu de sa capacité à soutenir la façade, au point que des étais ont dû être posés.

Elle considère donc qu’elle rapporte la preuve d’un vice caché.

Par ailleurs, elle fait valoir que les défendeurs ne pouvaient ignorer l’état des poutres maîtresses puisqu’ils avaient consulté une entreprise avant la vente, si bien qu’ils ne peuvent se prévaloir de la clause d’exonération de garantie pour vice caché.

Enfin, elle sollicite du tribunal qu’il déboute Monsieur et Madame [H] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive qui, selon elle, n’est pas justifiée, au regard des désordres qui sont établis.

Sur ce, il peut être observé que la Commune de [Localité 7] ne conteste pas avoir fait réaliser une expertise non contradictoire.

S’il est vrai que celle-ci a été soumise à la discussion des parties et qu’elle pourrait donc fonder la demande, il apparaît qu’elle n’est pas corroborée par des éléments de preuve suffisants puisque le constat d’huissier produit par la demanderesse a lui aussi été établi de façon non contradictoire.

En outre, l’huissier ne s’est pas contenté de constater les désordres, il a également donné un avis sur l’origine de ceux-ci, à savoir la présence d’insectes xylophages et de champignons, alors qu’il n’avait pas compétence pour se prononcer sur un élément technique qui relève d’une expertise.

Par ailleurs, elle ne conteste pas avoir fait réaliser des travaux de reprise après l’expertise, privant ainsi les époux [H] de la possibilité de solliciter eux aussi l’avis d’un expert.

Elle ne conteste pas non plus l’existence d’une clause d’exonération de garantie pour vices cachés dans l’acte de vente et n’établit pas que les défendeurs auraient eu connaissance d’un tel vice, se contentant, à cet égard, d’affirmations péremptoires non étayées par des éléments de preuve.

En conséquence, elle sera déboutée de ses demandes.

Les défendeurs seront, quant à eux, déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive dès lors qu’ils se contentent, eux aussi, d’affirmations péremptoires relatives à un préjudice qui n’est pas étayé par des éléments de preuve.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il y a lieu, en l’espèce, de condamner la Commune de [Localité 7], qui succombe en ses demandes, aux entiers dépens.

Selon l’article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide.

Dans ce dernier cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre de l’article précité, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Une somme de 3000 euros sera mise à la charge de la Commune de [Localité 7] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la Commune de [Localité 7] de toutes ses demandes ;

DEBOUTE Monsieur [J] [H] et Madame [D] [H] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE la Commune de [Localité 7] à payer à Monsieur [J] [H] et Madame [D] [H], unis d’intérêts, la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la Commune de [Localité 7] aux dépens ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE