JUGEMENT DU : 10 février 2026

DOSSIER N° : N° RG 24/01804 – N° Portalis DBWH-W-B7I-GW2B

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG-EN-BRESSE

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT du 10 février 2026

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSES

Madame [X] [O] [J]

née le 2 avril 1957 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Léa DAUBIGNEY, avocat au barreau de l’Ain (T. 94), avocat postulant, ayant M^e Cyril MARTELLO, avocat au barreau de Toulon (T. 204), pour avocat plaidant,

Madame [D] [J]

née le 11 juin 1960 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Léa DAUBIGNEY, avocat au barreau de l’Ain (T. 94), avocat postulant, ayant M^e Cyril MARTELLO, avocat au barreau de Toulon (T. 204), pour avocat plaidant,

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [Q]

domicilié [Adresse 2]

représenté par M^e Stéphane CHOUVELLON, avocat au barreau de Lyon (T. 719)

Madame [Y] [P]

domiciliée [Adresse 3]

représentée par M^e Stéphane CHOUVELLON, avocat au barreau de Lyon (T. 719)

Monsieur [M] [V] [E] [C]

né le 22 avril 1973 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Jacques BERNASCONI, avocat au barreau de l’Ain (T. 4)

***

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Monsieur THEVENARD,

GREFFIER : Madame LAVENTURE, lors des débats,

Madame DELAFOY, lors du prononcé,

DÉBATS : à l’audience publique du 11 décembre 2025

JUGEMENT : rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et contradictoire

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [X] [O] [J] et Madame [D] [J], propriétaires en indivision par moitié d’un bien immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 3] (Ain), cadastré section A numéro [Cadastre 1], ont mis ce bien en vente par l’intermédiaire de l’agence Excel immo.

Le 23 novembre 2020, Monsieur [M] [V] [E] [C] a formulé une offre d’achat du bien immobilier au prix de 248.000 euros dont 8.500 euros de frais d’agence, l’offre ayant été accepté par les venderesses.

Par acte authentique reçu le 10 décembre 2020 par Maître [F] [Q], notaire associé à [Localité 4] (Ain), avec la participation de Maître [Y] [P], notaire à [Localité 5] (Ain), Madame [X] [O] [J] et Madame [D] [J] ont conclu avec Monsieur [M] [V] [E] [C] et Madame [N] [S], son épouse, une promesse unilatérale de vente du bien immobilier pour une durée expirant le 30 avril 2021, au prix de 239.500 euros.

Par acte authentique reçu le 12 avril 2021 par Maître [Q], avec la participation de Maître [P], Mesdames [J] ont vendu à Monsieur et Madame [C] le bien immobilier au prix de 239.500 euros.

Par courriel du 19 avril 2021, Maître [R] [U] [notaire associé de Maître [Q]] a écrit à Maître [P] pour lui signaler qu’une “importante coquille” se serait “glissée” dans le dossier concernant le prix de vente, fixé à 248.000 euros dont 8.500 euros d’honoraires d’agence dans l’offre d’acquisition et fixé à 239.500 euros dont 8.500 euros d’honoraires d’agence dans la promesse unilatérale de vente.

Par courriers portant la mention “envoi par LRAR” du 10 juin 2021, Maître Arielle Iky, conseil de Mesdames [J], a invité Maître [U] et Maître [P] à régulariser la situation en payant à ses mandantes le solde du prix convenu de 248.000 euros dans le délai de quinze jours, passé lequel elle engagerait une procédure judiciaire.

Les échanges ultérieurs entre les parties n’ont pas permis de parvenir à une résolution amiable du litige.

*

Par actes de commissaire de justice des 21, 27 et 28 mai 2024, les consorts [J] ont fait assigner Maître [Q], Maître [P] et Monsieur [C] devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse en indemnisation de leurs préjudices.

Dans leurs dernières écritures (“conclusions responsives”) notifiées par voie électronique le 6 mai 2025, les consorts [J] ont demandé au tribunal de :

“Vu l’article 1103 du code civil,

Vu l’article 1217 du code civil,

Vu les articles 1240 et suivants du code civil,

CONDAMNER in solidum Maître [Q], Maître [P] et Monsieur [C] et Madame [N] [S] à payer à Mesdames [D] et [X] [J] la somme de 8.500 € au titre du solde du prix de vente du bien immobilier sis [Adresse 6], majorée des intérêts légaux à compter du 10 juin 2021, avec capitalisation,

CONDAMNER in solidum Maître [P] et Monsieur [C] et Madame [N] [S] à verser à Mesdames [D] et [X] [J] la somme de 5.000 € en réparation des préjudices subis du fait de leur déloyauté,

CONDAMNER in solidum Maître [P] et Monsieur [C] et Madame [N] [S] à verser à Mesdames [D] et [X] [J] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens,

JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,”.

Les consorts [J] font valoir principalement que les notaires ont commis une faute en mentionnant dans la promesse de vente un prix de vente de 239.500 euros alors qu’il s’agissait d’un prix net vendeur, que l’acte de vente définitif a repris la même erreur, qu’elles n’ont pas pu percevoir cette erreur, la clause relative aux frais d’agence se trouvant 15 pages plus loin dans l’acte, qu’elles n’ont perçu que la somme de 231.000 euros après déduction de 8.500 euros au titre des frais d’agence, que l’erreur a été reconnue par Maître [U] dans son courriel du 19 avril 2021, que, s’agissant de la responsabilité contractuelle de Monsieur [C], celui-ci, pour devenir propriétaire, devait régler le prix de 248.000 euros, conformément à l’offre du 23 novembre 2020, qu’aucune négociation n’est intervenue sur le prix qui était ferme et définitif, et que les notaires et Monsieur [C] seront condamnés in solidum à leur payer la somme de 8.500 euros correspondant à leur préjudice, outre la somme de 5.000 euros en réparation de leurs préjudice moraux en raison de la résistance abusive et déloyale des défendeurs.

*

Dans leurs dernières écritures (“conclusions récapitulatives n°2”) notifiées par voie électronique le 28 août 2025, Maître [Q] et Maître [P] ont sollicité de voir :

“Vu les dispositions de l’article 1240 du Code Civil,

JUGER défaillantes Madame [X] [J] et Madame [D] [J] dans la démonstration d’une faute du notaire directement génératrice pour elles d’un préjudice indemnisable.

DEBOUTER Madame [X] [J] et Madame [D] [J] de l’intégralité de leurs prétentions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de Maître [F] [Q] et Maître [Y] [P].

Subsidiairement,

CONDAMNER Monsieur [M] [C] à relever et garantir Maître [F] [Q] et Maître [Y] [P] de l’intégralité des condamnations qui par impossible seraient prononcées à leur encontre dès lors qu’il n’incombe pas aux notaires de payer l’intégralité du prix de vente du bien acquis.

En toutes hypothèses,

CONDAMNER Madame [X] [J] et Madame [D] [J] à payer à Maître [F] [Q] et à Maître [Y] [P] chacun la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Les CONDAMNER aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de Maître Stéphane CHOUVELLON.”

A titre principal, les notaires concluent au rejet des demandes adverses, expliquant notamment que, par courriel du 11 novembre 2020, l’agence immobilière Excel immo a confirmé un prix net vendeur de 241.000 euros, dont des frais d’agence de 9.000 euros à la charge des vendeurs, que, par courriel du 24 novembre 2020, l’agence a précisé “pour votre information, le prix de vente suite à une contre-visite est à modifier de façon suivante : prix net vendeur : 239.500 euros, frais d’agence à la charge du vendeur : 8.500 euros”, qu’un projet de promesse unilatérale de vente prévoyant un prix de vente de 239.500 euros frais d’agence inclus pour un montant de 8.500 euros a été adressé à toutes les parties le 27 novembre 2020, soit 13 jours avant le rendez-vous, qu’un projet d’acte de vente reprenant ce prix a été adressé aux parties 12 jours avant le rendez-vous, que Madame [X] [J] et l’agent immobilier, présents le jour de la signature, n’ont pas signalé que l’acte serait erroné, qu’il est logique que les venderesses aient reçu la somme de 231.000 euros et que leurs griefs seront rejetés.

A titre subsidiaire, si la juridiction retient que le prix était celui de l’offre initiale, les défendeurs observent que le prix est dû par l’acquéreur et non le notaire.

*

Dans ses dernières écritures (“conclusions récapitulatives”) notifiées par voie électronique le 17 mars 2025, Monsieur [C] a demandé à la juridiction de :

“Vu l’article 1371 du Code civil,

Vu l’article 1124 al 1 du Code civil,

Vu les pièces versées au débat,

DIRE ET JUGER irrecevable l’ensemble des demandes formulées à l’encontre de Madame [N] [S] épouse [C] qui n’est pas dans la cause,

DEBOUTER Madame [X] [J] et Madame [D] [J] de leurs demandes de règlement d’un complément du prix de vente, de dommages et intérêts et d’une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à l’égard de Monsieur [M] [C] et de toutes demandes, fions et conclusions contraires aux présentes.

DEBOUTER Maître [F] [Q] et Maître [Y] [P], Notaires, de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de Monsieur [M] [C], notamment de voir Monsieur [M] [C] les relever et garantir de l’intégralité des condamnations qui seraient prononcées à leur encontre,

CONDAMNER in solidum Madame [X] [J] et Madame [D] [J] à payer et porter à Monsieur [M] [C] une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER in solidum Madame [X] [J] et Madame [D] [J] aux entiers dépens.”

Monsieur [C] conclut à son absence de responsabilité contractuelle, expliquant que, à la suite de discussions ultérieures à son offre au prix de 248.000 euros, les actes régularisés devant notaire ont, en toute connaissance de cause, indiqué un prix de 239.500 euros, que les venderesses ont disposé de plusieurs mois entre la signature de la promesse et la vente définitive pour prendre connaissance des dispositions prises, qui sont claires et sans ambiguïté, et qu’il ne peut être tenu pour responsable si les notaires ont mal retranscrit la volonté des venderesses ou n’ont pas assez expliqué certains points. Il ajoute que les demanderesses ne peuvent pas engager sa responsabilité délictuelle, dans la mesure où il existe un contrat entre les parties. Il fait valoir également que, la demande de complément de prix étant injustifiée, la demande de dommages-intérêts doit être rejetée.

*

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour l’exposé complet des moyens des parties, aux conclusions sus-visées.

Par message notifié par voie électronique le 13 août 2025, Maître [Z] [K] s’est constitué en lieu et place de Maître [A] [T] pour le compte de Monsieur [C].

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 16 octobre 2025.

A l’audience du 11 décembre 2025, la décision a été mise en délibéré au 10 février 2026.

MOTIFS

1 – Sur la recevabilité des demandes dirigées contre Madame [S] épouse [C] :

Monsieur [C] n’a pas qualité à soulever l’irrecevabilité d’une demande qui n’est pas présentée contre lui, mais contre un tiers.

Néanmoins, la question ayant été mise dans le débat, la juridiction peut examiner d’office la recevabilité des demandes dirigées contre Madame [S] épouse [C].

Aux termes de l’article 14 du code de procédure civile, “Nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée.”

En l’espèce, les consorts [J] présentent des demandes de condamnations à l’encontre de Madame [S] épouse [C], qui n’a pas été appelée en cause et qui n’est pas intervenue volontairement à l’instance.

Les demandes présentées à l’encontre de Madame [S] épouse [C] seront déclarées d’office irrecevables.

2 – Sur les demandes présentées contre Monsieur [C] :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, “Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”

Selon l’article 1583 du même code, la vente “est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.”

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Mesdames [X] et [D] [J], propriétaires en indivision par moitié d’un bien immobilier situé [Adresse 7], [Adresse 8] à [Localité 3] (Ain), ont donné à l’agence immobilière Excel immo le mandat de le vendre.

Monsieur [C] a effectué une visite du bien immobilier le 5 novembre 2020. Selon le courriel adressé le 11 novembre 2020 par l’agence immobilière à l’étude notariale [Q] de [Localité 6], les parties ont initialement convenu d’un prix net vendeur de 241.000 euros, les frais d’agence à la charge des vendeurs étant fixés à 9.000 euros.

A la suite d’une contre-visite de Monsieur [C] le 21 novembre 2020, celui-ci a signé le 23 novembre 2020 une offre d’achat au prix de 248.000 euros FAI [frais d’agence inclus], dont 8.500 euros de “frais de commission”. L’offre a été contresignée par les deux venderesses, manifestant ainsi leur accord sur le prix de vente.

Par courriel du 24 novembre 2020, l’agence immobilière Excel immo a indiqué à l’étude notariale que “Pour votre information, le prix de vente suite à une contre visite est à modifier de façon suivante :

PRIX NET VENDEUR : 239.500 euros

Frais d’agence à la charge du vendeur : 8.500 euros”.

Il ressort de ces éléments que Mesdames [J] et Monsieur [C] ont envisagé dans un premier temps un prix de vente de 250.000 euros, dont 241.000 euros revenant aux vendeurs et 9.000 euros à l’intermédiaire, puis ont convenu dans un second temps de fixer le prix de vente à 248.000 euros, soit 239.500 euros revenant aux vendeurs et 8.500 euros à l’intermédiaire, par offre acceptée du 23 novembre 2020.

L’agence immobilière Excel immo a transmis la teneur de l’accord des parties au notaire par courriel du 24 novembre 2020, en précisant que le prix a été modifié par rapport à celui annoncé dans son message du 11 novembre 2020.

Il n’est produit aucune pièce tendant à prouver que les parties auraient renégocié le prix de vente à la baisse après la signature de l’offre acceptée du 23 novembre 2020. C’est manifestement par erreur que l’étude notariale a préparé un acte de promesse unilatérale de vente mentionnant un prix de 239.500 euros, dont 8.500 euros de frais d’agence, le projet d’acte ne retranscrivant pas l’accord de volonté des parties tel qu’il résulte de l’offre acceptée du 23 novembre 2020.

Quand bien même la promesse unilatérale de vente et l’acte de vente, reçus par actes authentiques des 10 décembre 2020 et 12 avril 2021, ont été signés par les venderesses, qui n’ont pas détecté l’erreur affectant le prix, il est établi que les deux actes authentiques ne retranscrivent pas exactement la commune intention des parties, lesquelles restent tenues des obligations contractées dans l’offre d’achat acceptée du 23 novembre 2020, qui vaut accord sur la chose et le prix et a rendu la vente parfaite.

Monsieur [C], qui est tenu de payer le prix de vente de 248.000 euros, ne conteste pas qu’il n’a payé que la somme de 239.500 euros.

En vertu de la force obligatoire attachée à l’offre d’achat acceptée du 23 novembre 2020, Monsieur [C] sera condamné à payer à Mesdames [J] la somme de 8.500 euros correspondant au solde du prix de vente restant dû. La somme, due en exécution d’un contrat, portera intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2021, conformément à la demande.

3 – Sur les demandes présentées contre Maître [Q] et Maître [P] :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

Il résulte de ce qui précède que Maître [Q] et Maître [P] qui ont préparé les projets de promesse unilatérale de vente et dressé ces actes en la forme authentique, n’ont pas retranscrit l’accord de volonté des parties tel qu’il résulte de l’offre d’achat acceptée du 23 novembre 2020 et qu’ils ont commis une erreur en mentionnant dans les actes un prix de vente de 239.500 euros frais d’agence inclus, alors que le prix de 239.500 euros convenu est un prix net vendeur.

Maître [U], associé de Maître [G], a été informé de la difficulté par l’agent immobilier et a écrit le 19 avril 2021 à Maître [P] un courriel indiquant que “Il semblerait qu’une importante « coquille » se soit glissée dans ce dossier. Elle porte sur le prix. Il résulte de l’offre d’acquisition de vos clients – que je n’ai pas en ma possession – que le prix était de 248.000 euros FAI (dont 8500 eur d’honoraires pour l’agence). Or, il résulte tant de la PUV que de l’acte de vente que le prix est de 239.500 eur FAI (dont 8500 eur d’honoraires pour l’agence). Auriez-vous la gentillesse de vous rapprocher de vos clients afin de savoir s’ils sont disposés à (et peuvent) régler le solde du prix, conformément aux termes de l’offre d’achat acceptée, s’il vous plait ; puis de revenir vers moi ? (…)”.

A supposer que les notaires n’aient pas eu communication d’une copie de l’offre d’achat acceptée du 23 novembre 2020, il n’en demeure pas moins que l’étude de Maître [Q] a été informée par courriel de l’agence immobilière du 24 novembre 2020 de la teneur exacte de l’accord intervenu, le message mentionnant bien que le prix de 239.500 euros est un prix “net vendeur”, expression parfaitement claire, a fortiori pour un professionnel du droit et de l’immobilier.

Débiteurs de l’obligation d’assurer l’efficacité des actes auxquels en leur qualité de notaire instrumentaire ils ont prêté leur concours, Maître [Q] et Maître [P] ont commis une faute dans la rédaction de l’acte notarié de la promesse unilatérale de vente du 10 décembre 2020 et de l’acte notarié de vente du 12 avril 2021, en mentionnant le prix de 239.500 euros frais d’agence inclus, alors que ce prix était un prix net vendeur, hors frais d’agence.

Seul l’acquéreur est tenu de l’obligation contractuelle de payer le solde du prix de vente. Le manquement commis par les notaires, qui engage leur responsabilité délictuelle et les oblige à réparer les dommages résultant de leur faute, n’a pas pour effet de les rendre débiteurs du prix de vente.

Seule pourrait être demandée la condamnation des notaires à garantir l’acquéreur de la condamnation prononcée contre lui en cas d’insolvabilité de celui-ci.

La demande en paiement de la somme de 8.500 euros par les notaires au titre du solde du prix de vente sera rejetée.

4 – Sur la demande en paiement de dommages-intérêts :

Compte tenu de l’erreur affectant la promesse unilatérale de vente et l’acte de vente, Monsieur [C] n’a pas commis de faute en refusant de payer le solde du prix de vente, dans l’attente d’une décision judiciaire tranchant le litige.

Les consorts [J] ont dû subir d’importantes tracasseries à la suite de l’erreur commise par les notaires, alors même que cette erreur avait été reconnue implicitement dès le 19 avril 2021 par le notaire associé de Maître [G].

En réparation du préjudice moral subi, il y a lieu d’allouer aux demanderesses la somme de 2.000 euros.

La demande subsidiaire de garantie présentée par les notaires à l’encontre de Monsieur [C] sera rejetée, en l’absence de preuve que celui-ci aurait contribué d’une quelconque manière à l’erreur commise par ceux-ci.

5 – Sur les demandes accessoires :

Monsieur [C], Maître [Q] et Maître [P], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Ils seront condamnés in solidum à payer aux demanderesses la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et déboutés de leur demande sur ce même fondement.

Aucune considération de droit ou de fait ne justifie d’écarter l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare d’office irrecevables les demandes présentées par Madame [X] [O] [J] et Madame [D] [J] à l’encontre de Madame [N] [S] épouse [C],

Condamne Monsieur [M] [V] [E] [C] à payer à Madame [X] [O] [J] et Madame [D] [J] la somme de 8.500 euros au titre du solde du prix de vente du bien immobilier situé [Adresse 7], [Adresse 8] à [Localité 3] (Ain), cadastré section A numéro [Cadastre 1],

Déboute Madame [X] [O] [J] et Madame [D] [J] de leur demande en paiement de la somme de 8.500 euros dirigée à l’encontre de Maître [F] [Q] et Maître [Y] [P],

Condamne Maître [F] [Q] et Maître [Y] [P] à payer à Madame [X] [O] [J] et Madame [D] [J] la somme de 2.000 euros en réparation de leur préjudice moral,

Déboute Madame [X] [O] [J] et Madame [D] [J] de leur demande en paiement de dommages-intérêts par Monsieur [M] [V] [E] [C],

Déboute Maître [F] [Q] et Maître [Y] [P] de leur demande subsidiaire de garantie présentée à l’encontre de Monsieur [M] [V] [E] [C],

Condamne in solidum Monsieur [M] [V] [E] [C], Maître [F] [Q] et Maître [Y] [P] aux dépens de l’instance,

Condamne in solidum Monsieur [M] [V] [E] [C], Maître [F] [Q] et Maître [Y] [P] à payer à Madame [X] [O] [J] et Madame [D] [J] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Monsieur [M] [V] [E] [C], Maître [F] [Q] et Maître [Y] [P] de leur demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du jugement,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Prononcé le dix février deux mille vingt-six par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Stéphane Thévenard, vice-président, et par Gwendoline Delafoy, greffière placée, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière Le président

copie à :

M^e Léa DAUBIGNEY

M^e Stéphane CHOUVELLON

M^e Jacques BERNASCONI

EN CONSEQUENCE, LA REPUBLIQUE FRANCAISE MANDE ET ORDONNE,

A TOUS LES COMMISSAIRES DE JUSTICE SUR CE REQUIS, DE METTRE LE PRESENT JUGEMENT A EXECUTION,

AUX PROCUREURS GENERAUX ET AUX PROCUREURS DE LA REPUBLIQUE PRES LES TRIBUNAUX JUDICIAIRES D’Y TENIR LA MAIN ;

A TOUS COMMANDANTS ET OFFICIERS DE [Localité 7] PUBLIQUE DE PRETER MAIN-FORTE LORSQU’ILS EN SERONT LEGALEMENT REQUIS.

EN FOI DE QUOI LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE SUR LA MINUTE PAR LE PRESIDENT ET LE GREFFIER

LE GREFFIER