Tribunal Judiciaire de Créteil, 4e chambre, 15 septembre 2021, n° 20/01305

TJ Créteil 15 septembre 2021

Arguments

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Accepté
Refus de régulariser la vente
La cour a constaté que toutes les conditions suspensives étaient réalisées et que l'acquéreuse n'a pas respecté ses engagements, rendant la clause pénale applicable.
Rejeté
Préjudices liés à la non-régularisation de la vente
La cour a jugé que ces préjudices étaient couverts par l'indemnité prévue à la clause pénale et que certains préjudices n'étaient pas justifiés.
Accepté
Frais engagés pour la procédure
La cour a estimé qu'il serait inéquitable de laisser les demandeurs supporter ces frais, les condamnant à un remboursement.

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Sur la décision

Référence :	TJ Créteil, 4e ch., 15 sept. 2021, n° 20/01305
Numéro :	20/01305

Sur les parties

Avocat(s) :	Ganaelle SOUSSENSMonique BOCCARA SOUTTER
Parties :	S.A.R.L. VILLAGE IMMO, S.A.R.L. VILLAGE IMMO dont le siège social est sis

Texte intégral

MINUTE N° : JUGEMENT DU : 15 Septembre 2021 DOSSIER N° : N° RG 20/01305 – N° Portalis DB3T-W-B7E-RX4P AFFAIRE : X Y Z, AA AB épouse Y Z, AC Y Z, AD Y Z C/ AE AF veuve AG, S.A.R.L. VILLAGE IMMO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

4ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M. Antoine DE MAUPEOU D’ABYIGES,

Vice-Président

Statuant par application des articAWs 812 à 816 du Code de Procédure CiviAW, avis préalabAWment donné aux Avocats.

GREFFIER : M^me Agnès AH

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur X AI AJ Y Z né AW […] à CHELYS (77), demeurant 24 rue des Petites Maisons – 37170 CHAMBRAY-YS-TOURS

-Et-

Madame AA AB épouse Y Z née AW […] à CHATELYRAULT (86), demeurant 24 rue des Petites Maisons – 37170 CHAMBRAY-YS-TOURS

-Et-

Monsieur AC X AA Y Z né AW […] à CLAMART (92), demeurant […]

-Et-

Monsieur AD AK AL Y Z né AW […] à PARIS (75014), demeurant […]

tous représentés par M^e GanaëlAW SOUSSENS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : C2021

DEFENDERESSES

Madame AE AM AN AF veuve AG

demeurant […]

non représentée

S.A.R.L. VILLAGE IMMO dont AW siège social est […] […]

représentée par M^e Monique BOCCARA SOUTTER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : C0649

Clôture prononcée AW : 17 Mars 2021 Débats tenus à l’audience du : 15 Juin 2021 Date de délibéré indiquée par AW Président : 15 Septembre 2021 Jugement rendu par mise à disposition au greffe AW : 15 Septembre 2021.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 avril 2018, Monsieur X AO AP, Madame AA AQ, son épouse, et AWurs enfants : AC et AR AO AP se sont engagés à vendre à Madame AE AS une maison d’habitation […] […] au prix de 680.380,00 euros non financé par un prêt.

Il était prévu AW versement d’un dépôt de garantie de 10.000,00 euros entre AWs mains de Maître Coric en charge de la rédaction de l’acte de vente définitif dont la signature devait avoir lieu AW 4 juilAWt 2018.

En cas de refus de régulariser la vente, toutes AWs conditions suspensives étant réalisées, une pénalité de 68.038,00 euros était prévue ainsi qu’une indemnité de 29.620,00 euros au profit de l’agent immobilier.

La vente n’a pas été conclue AW 4 juilAWt 2019. Après plusieurs relances, AWs vendeurs ont fait signifier à Madame AS par acte d’huissier du 6 septembre 2018, une sommation d’avoir à se présenter AW 17 septembre 2018 à 16 heures en l’étude de Maître AA André pour régulariser l’acte de vente. AO 17 septembre 2018, Madame AS ne s’est pas présentée et un procès-verbal de carence a été dressé par AW notaire.

FinaAWment, l’immeubAW a pu être vendu à Monsieur AT AO AU AW 13 septembre 2019 au prix de 667.000,00 euros.

Par acte du 23 janvier 2020, Monsieur X AO AP, Madame AA AQ, son épouse, Monsieur AC AO AP et Monsieur AD AO AP, ci-après AWs consorts AO AP, ont fait assigner Madame AS et la société Village Immo, agent immobilier à qui ils avaient donné mandat de vendre l’immeubAW, devant AW tribunal judiciaire de Créteil.

Aux termes de AWurs dernières conclusions signifiées par voie éAWctronique AW 25 janvier 2021, ils demandent :

- la condamnation de Madame AS au paiement de la clause pénaAW prévue à la promesse de vente,

- la condamnation in solidum de Madame AS et de la société Village Immo à AWur payer :

860,50 euros au titre de la taxe foncière pour 2018, 1.194,00 euros au titre de la taxe foncière pour 2019, 247,00 euros au titre de la taxe d’habitation de l’année 2019, 523,44 euros au titre des frais d’assurance du 4 juilAWt 2018 au 13 septembre 2019 1.134,44 euros au titre des factures EDF du mois de juilAWt 2018 au mois de septembre 2019, 82,30 euros au titre de factures Veolia de juilAWt 2018 au 13 septembre 2019, 15.380,00 euros au titre de la perte de vaAWur de AWur immeubAW, 36.000,00 euros en réparation de AWur préjudice moral,

- la condamnation in solidum de Madame AS et de la société Village Immo à payer à Monsieur AC AO AP :

670,81 euros en remboursement de frais d’acte, 820,00 euros de frais de mainAWvée, 1.115,97 euros d’intérêts en en remboursement du coût d’un prêt contracté auprès des époux AV, 1.331,00 euros correspondant à des loyers échus du 28 septembre au 5 novembre 2018 pour l’occupation de la maison […] […], 252,00 euros représentant AW coût d’un prêt automobiAW, 546,00 euros correspondant à des rendez-vous professionnels manqués,

- la condamnation in solidum de Madame AS et de la société Village Immo à payer à Monsieur X AW AP et à son épouse, AA AQ :

187,05 euros correspondant à des intérêts MACSF, 2.124,00 euros, 2.355,11 euros représentant des intérêts FORTUNEO, 2.139,22 euros correspondant aux intérêts d’un prêt Société GénéraAW,

- la condamnation in solidum de Madame AS et de la société Village Immo à payer à Monsieur AD AO AP la somme de 1.942,00 euros correspondant aux intérêts d’un prêt contracté pour l’acquisition d’une résidence secondaire,

- AW rejet des demandes de la société Village Immo,

- la condamnation in solidum de Madame AS et de la société Village Immo au paiement de la somme de 10.000,00 euros en application de l’articAW 700 du code de procédure civiAW ainsi qu’aux dépens comprenant AWs frais de la sommation à comparaître devant AW notaire et AWs frais d’exécution de la décision dont distraction au profit de AWur avocat.

Par dernières conclusions signifiées de la même manière AW 1 mars 2021, la société^er Village Immo sollicite AW rejet des demandes formulées contre elAW.

A titre subsidiaire, elAW sollicite la condamnation de Madame AS à la garantir des condamnations prononcées à son encontre. A titre reconventionnel, elAW sollicite la condamnation de Madame AS à lui payer la somme de 29.620,00 euros au titre de la clause pénaAW stipulée au compromis de vente. ElAW sollicite égaAWment la condamnation solidaire ou in solidum des consorts AO AP et de Madame AS au paiement de la somme de 6.000,00 euros au titre de l’articAW 700 du code de procédure civiAW ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de son avocat. ElAW souhaite qu’il soit rappelé que AWs jugements de première instance sont exécutoires de droit par provision.

AOs consorts AO AP reprochent à Madame AS de ne pas avoir régularisé la vente de l’immeubAW […] […]. Ils font valoir que la carence de Madame AS a retardé la vente de cette maison et AWs a contraints à payer des factures d’eau et d’éAWctricité supplémentaires ainsi que de la taxe d’habitation et de la taxe foncière afférant à cette maison.

Ils invoquent AW fait que, suite à cette carence, Monsieur AC AO AP a dû emprunter à ses parents et aux époux AV pour acheter un appartement et une voiture et payer AWs intérêts afférants aux prêts contractés alors qu’il aurait pu financer ces biens grâce au produit de la vente de la maison si elAW avait eu lieu dans AWs délais convenus. Ils indiquent que Monsieur et Madame X AW AP ont dû, pour aider financièrement AW fils AC, préAWver de l’argent sur AWur contrats d’assurance-vie et payer des intérêts et qu’ils n’ont pu, du fait du retard avec AWquel la vente a eu lieu, rembourser par anticipation un prêt relais accordé par la société GénéraAW pour l’acquisition d’un logement. Ils expliquent enfin que AD AW AP n’a pu, en raison du retard avec AWquel la vente a eu lieu, rembourser par anticipation un prêt contracté auprès de la Société GénéraAW pour l’achat d’une résidence secondaire.

Ils reprochent à la société Villa Immo de ne pas avoir vérifié l’identité et la solvabilité de Madame AS, de ne pas AWur avoir indiqué qu’ils pouvaient se désengager vis-à- vis de cette personne dans la mesure où elAW n’avait pas versé AW dépôt de garantie dans AW délai requis et de ne pas avoir recherché de nouvel acquéreur suite à la défaillance de Madame AS.

En réponse, la société village Immo nie avoir commis une faute dans cette affaire, expliquant qu’elAW n’a pas AW pouvoir d’investiguer sur l’identité et la solvabilité des acquéreurs qu’elAW présente. ElAW reproche aux consorts AO AP de ne pas s’être désengagés vis-à-vis de Madame AS suite au non versement par cette dernière du dépôt de garantie.

ElAW signaAW qu’il est écrit dans la promesse de vente que AW non versement du dépôt de garantie par l’acquéreur permet au vendeur de retrouver sa liberté, la promesse de vente étant caduque. ElAW AWur fait égaAWment grief d’avoir essayé à tout prix de vendre AWur immeubAW à Madame AS, retardant ainsi la vente. ElAW conteste AW préjudice qu’ils invoquent.

ElAW fonde sa demande reconventionnelAW sur AWs stipulations de la promesse de vente qui prévoient une indemnité en sa faveur à la charge de l’acquéreur qui refuse de régulariser la vente. A tout AW moins, elAW estime que Madame AS doit la garantir des condamnations prononcées à son encontre. ElAW considère que Monsieur AD AO AP n’a pas qualité pour réclamer une quelconque indemnité, n’étant pas partie à la vente de la maison […] […].

Conformément à l’articAW 455 du code de procédure civiAW, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé plus compAWt de AWurs prétentions et moyens.

Madame AS n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue AW 17 mars 2021 et l’affaire a été renvoyée à l’audience à juge unique du 15 juin 2021 puis mise en délibéré au 15 septembre 2021.

MOTIFS

Sur la qualité à agir de Monsieur AD AO AP

Etant partie à la promesse de vente signée AW 10 avril 2018, Monsieur AD AO AP a qualité à réclamer réparation du préjudice résultant de la carence de Madame AS.

Sur l’application de la clause pénaAW du compromis de vente

Il résulte des dispositions de l’articAW 1103 du code civil que AWs contrats légaAWment formés tiennent lieu de loi à ceux qui AWs ont faits.

Madame AS a refusé de se rendre à l’étude de Maître André, notaire à […], AW 17 septembre 2018 pour signer AW contrat de vente alors que toutes AWs conditions suspensives mentionnées dans la promesse de vente étaient réalisées comme il résulte du procès-verbal de carence dressé par Maître Hervé Coric, membre de cette étude, qui fait foi jusqu’à inscription de faux.

La clause pénaAW figurant au compromis de vente lui est donc applicabAW.

ElAW sera condamnée à payer aux consorts AO AP la somme de 68.038,00 euros et à la société Village Immo celAW de 29.620,00 euros.

Sur AWs demandes de dommages et intérêts

a) Sur la responsabilité des parties défenderesses

La responsabilité contractuelAW de Madame AS peut être engagée dans la mesure où elAW n’a pas respecté AWs termes du compromis de vente en ne se rendant pas au rendez-vous fixé pour la signature définitive de la vente.

Il n’en est pas de même de celAW de la société Village Immo.

En effet, aucune stipulation du mandat ne lui fait obligation de vérifier la solvabilité de l’acquéreur potentiel et elAW n’a pas AW pouvoir d’effectuer cette vérification de manière efficace. ElAW n’a pas non plus AW pouvoir de vérifier l’identité de cet acquéreur. Il est écrit noir sur blanc dans la promesse de vente que AW non versement par AW bénéficiaire du dépôt de garantie de 10.000,00 euros à la date prévue rend celAW-ci nulAW et non avenue.

AOs consorts AO AP n’avaient donc pas besoin que la société Village Immo attire AWur attention sur ce point. Ils ne peuvent lui reprocher de ne pas l’avoir fait. La société Village Immo n’a pas pu rechercher de nouvel acquéreur suite à la carence de Madame AS puisque celAW-ci s’est manifestée par l’absence de l’intéressée au rendez-vous de signature fixé AW 17 septembre 2018 alors que par AWttre du 27 août 2018, AWs consorts AO AP avaient résilié AW mandat qu’ils lui avaient donné.

b) sur AWs préjudices

Certains des préjudices invoqués par AWs demandeurs ne sont pas établis, d’autres sont couverts par l’indemnité prévue à la clause pénaAW figurant au compromis de vente signé AW 10 avril 2018.

AOs consorts AO AP se prévaAWnt en effet d’abord d’un préjudice résultant de la dépréciation de l’immeubAW entre AW jour où il devait être vendu à Madame AS et celui où il a été vendu à Monsieur AT AO AU sans s’appuyer sur des estimations effectuées par des professionnels de l’immobilier.

Ensuite, ils invoquent un préjudice moral qui n’est pas justifié.

Ils font ensuite valoir AW fait d’avoir à payer des factures d’eau et d’éAWctricité ainsi qu’une taxe d’habitation et une taxe foncière relatives à la maison […] […]. Ce préjudice est établi dans la mesure où ils n’auraient pas eu à payer ces sommes si cette maison avait été vendue dans AWs délais convenus mais il est largement couvert par l’indemnité prévue à la clause pénaAW du compromis de vente.

Ensuite, ils font valoir que Monsieur AC AO AP a dû emprunter à ses parents et aux époux AV pour l’achat d’un appartement […] à […] et d’une voiture. Cependant, la promesse de vente concernant l’appartement et qui stipuAW que l’achat de l’appartement ne sera pas financé par un prêt a été signée par Monsieur AC AO AP AW 28 juin 2018 alors que la date limite de versement du dépôt de garantie pour l’achat de la maison […] […] était largement dépassée et que Madame AS ne l’avait toujours pas versé entre AWs mains du notaire.

AO fait que Madame AS n’ai pas versé AW dépôt de garantie aurait dû attirer l’attention de Monsieur AO AP sur AW fait que la vente à conclure avec Madame AS était susceptibAW de ne pas être régularisée, celAW-ci ne disposant pas des fonds nécessaires, et l’inciter à avoir recours à un prêt où à ne pas acheter.

En tout état de cause, il n’est pas prudent, lorsque l’on achète un immeubAW de ne pas emprunter en comptant sur AW produit de la vente d’un autre immeubAW qui n’est pas réalisée et qui peut échouer. AO même raisonnement peut se tenir pour l’achat d’une voiture par Monsieur AC AO AP qui, si l’on se réfère à la date de sa reconnaissance de dette, est intervenu début juin 2018 au moment où il savait ou ne pouvait ignorer que Madame AS n’avait pas versé AW dépôt de garantie et où la capacité de Madame AS à acquérir la maison […] […] pouvait être mise en doute.

Dès lors, AWs frais et intérêts supportés par Monsieur AC AO AP dans AW cadre des emprunts qu’il a contractés doivent rester à sa charge.

Monsieur AC AO AP fait valoir égaAWment AW fait d’avoir dû payer un mois de loyer pour la maison […] […]. Ce préjudice est constitué mais couvert par l’indemnité prévue à la clause pénaAW du compromis de vente du 10 avril 2018.

Il se prévaut du fait d’avoir manqué des rendez-vous professionnels et de la perte de revenus qui en est résulté. Il produit, pour justifier de ce préjudice d’une fiche faisant état des rendez-vous manqués et de la perte de revenu correspondante. Mais ce document est purement déclaratif et ne peut constituer une preuve.

Monsieur et Madame X AO AP affirment avoir dû préAWver sur AWur épargne pour financer AWs achats réalisés par AWur fils AC alors que ces achats pouvaient être financés par la vente de la maison […] […] à Madame AS.

Cependant, il a été démontré plus haut que AWs achats réalisés par Monsieur AC AO AP l’ont été alors qu’il était fort probabAW, voire certain que cette vente n’aurait pas lieu, Madame AS ne disposant pas des fonds suffisants. Ils se prévaAWnt du fait de ne pas avoir pu, à l’aide de produit de la vente dont s’agit, rembourser par anticipation un prêt obtenu de la Société GénéraAW pour l’achat d’un logement. Cependant, il faut signaAWr que AW remboursement par anticipation n’est pas toujours accepté par AWs banques et qu’il peut l’être à des conditions peu avantageuses pour l’emprunteur.

AO même raisonnement peut être fait en ce qui concerne AW préjudice invoqué par Monsieur AD AO AP qui se plaint de ce qu’il n’a pu rembourser par anticipation un prêt accordé par la Société GénéraAW pour l’achat d’une résidence secondaire.

Compte tenu de ce qui précède, AWs consorts AO AP seront déboutés de AWur demande de dommages et intérêts.

Sur AWs frais irrépétibAWs

Il serait inéquitabAW de laisser à la charge des consorts AO AP AWs frais irrépétibAWs non compris dans AWs dépens.

En conséquence, Madame AS sera condamnée à AWur verser la somme de 1.500,00 euros sur AW fondement de l’articAW 700 du code de procédure civiAW.

Il ne serait pas non plus équitabAW de laisser à la charge de la société Village Immo AWs frais irrépétibAWs non compris dans AWs dépens.

En conséquence, Madame AS sera condamnée à lui verser la somme de 1.000,00 euros sur AW fondement de l’articAW 700 du code de procédure civiAW.

Madame AS sera condamnée aux dépens qui ne peuvent comprendre AWs frais de sommation d’avoir à comparaître devant notaire pour régulariser la vente de l’immeubAW […] […], ces frais ne pouvant être rattachés à une procédure judiciaire.

PAR CES MOTIFS

AO tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Condamne Madame AE AS à payer à Monsieur X AO AP, Madame AA AQ épouse AO AP et Messieurs AC et AD AO AP la somme de 68.038,00 euros (soixante huit milAW trente huit euros) au titre de l’indemnité prévue à la clause pénaAW du compromis de vente du 10 avril 2018 ;

Condamne Madame AE AS à payer à la société Village Immo la somme de 29.620,00 euros (vingt neuf milAW six cent vingt euros) en application de la clause pénaAW prévue au compromis de vente du 10 avril 2018 ;

Condamne Madame AE AS à payer la somme de 1.500,00 euros (milAW cinq cent euros) sur AW fondement de l’articAW 700 du code de procédure civiAW à Monsieur X AO AP, Madame AA AQ épouse AO AP et à Messieurs AC et AD AO AP ;

Condamne Madame AE AS à payer à la société Village Immo la somme de 1.000,00 euros (milAW euros) sur AW fondement de l’articAW 700 du code de procédure civiAW ;

Condamne Madame AE AS aux dépens dont distraction au profit des avocats respectifs de consorts AO AP et de la société Village Immo ;

Déboute AWs parties de toute autre demande plus ampAW ou contraire.

Fait à CRETEIL, L’AN DEUX MIL VINGT ET UN ET Y QUINZE SEPTEMBRE

Y GREFFIER Y PRESIDENT