TRIBUNALJUDICIAIRE

DE LAVAL

N° RG 20/00150 – N° Portalis DBZC-W-B7E-DGHA N° Minute: 20/122

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE DE REFERE DU 04 Novembre 2020

Demandeur :

Madame X Y veuve Z née le […] à LILLE (59000) 114 bis Chaussée du Sillon

35400 SAINT MALO représentée par M^e Claire PENARD, avocat au barreau de LAVAL (avocat postulant), et par M^e Yves VIVIEZ de CHATTELARD, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant), substitués par M^e Agathe CHATTON, avocat au barreau de LAVAL

Défendeurs :

S.A.R.L. SM AMIENS

49/51 rue Emile Zola

93100 MONTREUIL représentée par M^e Romain BOULIOU, avocat au barreau de LAVAL, M^e ZYLBERSTEIN, avocat au barreau de PARIS

S.A.S. NATALYS

49/51 rue Emile Zola

93100 MONTREUIL représentée par M^e Romain BOULIOU, avocat au barreau de LAVAL

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président Anne LECARON

Greffier Isabelle DESCAMPS

Débats: A l’audience publique du 14 Octobre 2020 où siégeait le magistrat susnommé. A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision serait prononcée le 04 Novembre 2020.

ORDONNANCE DU 04 Novembre 2020

. Prononcée par Anne LECARON, Président,

. Ordonnance réputé contradictoire et rendue en premier ressort, Signée par Anne LECARON, Président, et par Isabelle DESCAMPS, Greffier.

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EXPOSE DU LITIGE

Madame X Y veuve Z est propriétaire indivise pour une moitié, et usufruitière pour l’autre moitié de locaux commerciaux situés à […], 29, 29b, 31 et 33 rue des Ruisseaux et […], qu’elle a donnés à bail, par acte authentique du 25 juillet 1997, à la société TANDEM DISC.

Par acte authentique du 1er octobre 2001, ce contrat de bail commercial a été cédé par la société TANDEM DISC à la société NATALYS.

Par acte authentique du 06 octobre 2006, ce bail a été renouvelé pour neuf ans, le loyer étant fixé à la somme annuelle hors taxes de 14.981,76 euros soit 17.918,18 euros TTC.

Par acte authentique du 15 septembre 2015, le bail a été renouvelé pour neuf ans, le loyer étant fixé à la somme annuelle hors taxes de 17.951,71 euros soit 21.542,05 euros TTC, payable mensuellement et d’avance, le 1er de chaque mois.

Par lettre du 09 février 2016, la société NATALYS a notamment informé Madame X Y veuve

Z de l’apport partiel d’actifs à la société SM AMIENS, dans le cadre duquel l’ensemble des baux exploités sous enseigne Sergent Major et conclus par la société NATALYS a été transmis à cette dernière. A compter du 1 janvier 2016, la société SM AMIENS s’est substituée dans tous les droits et obligations de la société NATALYS.

Par acte du 05 juin 2020, Madame X Y veuve Z a fait délivrer à la société SM AMIENS et à la société NATALYS un commandement de payer la somme de 12.718,29 euros, dont 12 520,21 euros au titre des loyers de et des taxes foncières 2018 (pro rata temporis) et 2019, et 198,08 euros au titre du coût de l’acte.

Par actes d’huissier en date des 07 et 11 août 2020, Madame X Y veuve Z a fait assigner la société SM AMIENS, la société NATALYS, la société Générale, la société BNP PARIBAS, la société Banque Populaire Rives de […], la société BRED Banque Populaire siégeant à […] ([…]) […], la société BRED Banque Populaire siégeant à […] (93200) et la société Crédit Lyonnais en référé afin d’entendre le juge des référés : constater et prononcer la résiliation du bail commercial,

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- ordonner l’expulsion des sociétés SM AMIENS et NATALYS des lieux loués, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la Force publique et d’un serrurier,

- ordonner le transport et la séquestration des meubles, objets mobiliers et marchandises garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il lui plaira de choisir, aux frais, risques et périls des défenderesses, et ce, en garantie des sommes dues,

- condamner solidairement les sociétés SM AMIENS et NATALYS au paiement par provision d’un arriéré de loyers et de taxes d’un montant de 15.000 euros, outre intérêts au taux légal,

- condamner solidairement les sociétés SM AMIENS et NATALYS au paiement d’une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard dans les dix jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, pendant une durée de quatre mois, en se réservant de liquider l’astreinte provisoire et d’en prononcer une définitive,

- condamner solidairement les sociétés SM AMIENS et NATALYS au paiement par provision

d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 2.500 euros jusqu’au départ effectif des défenderesses des lieux ainsi que de tout occupant de leur chef, les condamner solidairement au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais

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irrépétibles, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 05 juin 2020 et celui de l’assignation. Elle vise les dispositions des articles 44, 834 du Code de procédure civile et R 211-4 du Code de l’organisation judiciaire.

Elle expose que la révision du loyer, dont la société NATALYS a été informée par courrier du 09 janvier 2019, n’a jamais été respectée et qu’à compter du mois de février 2020, les loyers n’ont plus été réglés, pas plus que la taxe foncière 2019.

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Elle fait valoir qu’elle n’a qu’une modeste retraite, et que la perception des loyers est essentielle pour elle, alors que la société SM AMIENS, qui dépend du groupe NATALYS, et détient une enseigne d’ampleur nationale, dispose de réserves et de fonds lui permettant d’assurer le paiement des loyers litigieux.

A l’audience du 14 octobre 2020 à laquelle l’affaire a été retenue pour être plaidée, Madame X Y veuve Z, représentée par son Conseil, réitère ses demandes et moyens, sauf à réduire sa demande de provision au titre de l’arriéré de loyers et de charges à la somme de 13.000 euros. A titre subsidiaire, si la juridiction considérait que seule la société SM AMIENS était débitrice des arriérés de loyers, et que la part du loyer résultant de l’indexation n’était pas due, elle demande la condamnation de la société SM AMIENS au paiement de la somme de 12.000 euros, outre intérêts au taux légal, et au paiement d’une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard dans les dix jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, pendant une durée de quatre mois, en se réservant de liquider l’astreinte provisoire et d’en prononcer une définitive. Elle demande sa condamnation au paiement par provision d’une indemnité d’occupation d’un montant de 2.500 euros jusqu’à la libération effective des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef. A titre infiniment subsidiaire, elle demande qu’en cas de non respect de l’éventuel échéancier qui serait accordé, la déchéance du terme soit automatique. Elle sollicite la condamnation de la société SM AMIENS au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre intérêts au taux légal à compter de la décision, ainsi qu’au paiement des dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation. Elle s’oppose à la demande de délais de paiement.

Sur l’irrecevabilité des demandes à l’encontre de la société NATALYS, elle rappelle les dispositions de l’article L 145-16 du Code de commerce, sur l’obligation de garantie en cas de cession de bail. A titre subsidiaire, si son action contre la société NATALYS était déclarée irrecevable, elle s’oppose à la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile dans la mesure où, du fait de sa « communauté d’intérêts », elle a fait appel au même Conseil que la société SM AMIENS.

Elle rappelle les dispositions de l’article 1728 du Code civil, et indique que les ordonnances numéros 2020- 316 et 2020-306 du 25 mars 2020 ne permettent que le report des loyers commerciaux ou professionnels pour une durée allant jusqu’au 24 juin ou au 24 juillet 2020, mais pas leur annulation. Elle ajoute que les dispositions de l’ordonnance numéro 2020-316 ne peuvent être invoquées que sous certaines conditions, et que celles de l’ordonnance numéro 2020-306 ne permet le report de paiement que par la paralysie des effets de la clause résolutoire et des pénalités financières, mais laissent aux bailleurs la possibilité d’invoquer les garanties prévues au bail. Elle fait valoir qu’au 14 mars 2020, la société SM AMIENS totalisait déjà deux mois d’impayés de loyers, ce qui justifiait la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire. Elle conteste la force majeure ou le défaut de délivrance.

La société SM AMIENS et la société NATALYS, représentées par leur Conseil, demandent au juge des référés :

- à titre principal,

-- de constater que la société NATALYS n’est plus locataire depuis le 31 décembre 2015,

- en conséquence de déclarer irrecevables les demandes formées par Madame X Y veuve Z à son encontre,

- de constater l’existence de difficultés sérieuses et en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé, et débouter Madame X Y veuve Z de toutes ses demandes,

- à titre subsidiaire,

- de dire que le commandement du 5 juin 2020 est inefficace, car délivré de mauvaise foi,

- de dire que le loyer n’a pas été régulièrement indexé,

- de dire que les loyers et charges pour la période du 15 mars au 11 mai 2020 ne sont pas dûs,

- d’accorder à la société SM AMIENS 24 mois de délais pour régler le solde restant dû,

- d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant lesdits délais,

-à de dire que l’échéancier ne commencera à courir qu’un mois après la signification de l’ordonnance, et qu’en cas de non respect la clause résolutoire ne reprendra ses effets que 15 jours après une mise en demeure par lettre recommandée infructueuse.

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En tout état de cause, elles demandent au juge des référé d’écarter l’exécution provisoire, et de condamner Madame X Y veuve Z au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à la société SM AMIENS, et de la même somme à la société NATALYS, outre les dépens.

Elles se prévalent des dispositions des articles 32 et 122 du Code de procédure civile ainsi que de l’article L 145-16 du Code de commerce, et font valoir que la société NATALYS n’est plus locataire depuis le 31 décembre 2015, suite à l’apport d’actifs dont la bailleresse a été informée. Elles précisent qu’il ne s’agissait pas d’une cession de bail, et qu’en conséquence la bailleresse n’est pas fondée à se prévaloir de la clause de garantie solidaire du cédant envers le cessionnaire, qui en outre n’a pas vocation à s’appliquer au-delà de trois mois.

Elles soutiennent qu’il existe une contestation sérieuse sur l’efficacité du commandement de payer, en ce qu’il a été délivré pour des sommes non dues et de mauvaise foi, en ce que le montant du loyer n’a pas été respecté, l’indexation n’ayant pas été mise en oeuvre dans les conditions du bail, et en ce que l’exigibilité des loyers, charges et accessoires pendant la période de fermeture administrative des locaux du 15 mars au 11 mai 2020 n’est pas certaine.

A titre subsidiaire, elles exposent que la société SM AMIENS est dans une situation financière difficile, ses magasins n’ayant réalisé aucun chiffre d’affaires pendant deux mois. Elles ajoutent que l’activité n’a pu reprendre normalement compte tenu des mesures d’hygiène et de distanciation. Elles affirment qu’à la date de délivrance du commandement de payer, la société SM AMIENS ne devait que la somme de 7.830,61 euros, et qu’à ce jour, elle ne doit que 7.299,74 euros.

La société Générale, la société BNP PARIBAS, la société Banque Populaire Rives de […], la société BRED Banque Populaire siégeant à […] ([…]) […], la société BRED Banque Populaire siégeant à […] (93200) et la société Crédit Lyonnais n’ont pas constitué Avocat.

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A l’issue des débats, le Président a indiqué que l’affaire était mise en délibéré, et que l’ordonnance serait rendue le 04 novembre 2020, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS de la DÉCISION :

Sur la recevabilité des demandes à l’encontre de la société NATALYS

Au regard de l’apport d’actifs de la société NATALYS à la société SM AMIENS, dont Madame X Y veuve Z a été informée par lettre du 09 février 2016, la société SM AMIENS s’est substituée dans tous les droits et obligations de la société NATALYS à l’égard de la bailleresse. Les demandes de provisions, de résiliation de bail, ainsi que les demandes subséquentes formées à son égard sont par conséquent irrecevables et doivent être rejetées.

Sur la demande de résiliation du bail et ses conséquences

Madame X Y veuve Z vise notamment l’article 834 du Code de procédure civile selon lequel dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Si l’urgence liée à la situation financière de Madame X Y veuve Z n’est pas remise en cause, la société SM AMIENS soulève plusieurs contestations à la demande de résiliation du bail.

Sur l’efficacité du commandement, la discussion sur le montant des sommes dues au titre des loyers et charges ne constitue pas nécessairement en soi un obstacle à la délivrance d’un commandement de payer dès lors qu’il n’est pas contesté qu’au moins une partie des loyers était bien dûe, cependant, la question de la bonne foi de la bailleresse, qui a fait délivrer le commandement de payer visant la clause résolutoire le 5 juin 2020, moins de quatre semaines après la fin de la période exceptionnelle qu’a constitué l’état d’urgence, ne peut être tranchée que par le juge du fond.

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Les demandes tendant à la résiliation du bail et à l’expulsion de la société SM AMIENS ainsi que toutes les demandes subséquentes, qui se heurtent à une contestation sérieuse, doivent être rejetées.

Sur la demande de provision au titre des loyers

Vu les dispositions des articles 12 et 835 du Code de procédure civile,

La bailleresse estime sa créance locative à la somme de 13.854,71 euros, loyer d’octobre 2020 et taxes foncières 2020 inclus. Elle justifie avoir adressé l’avis d’imposition par courrier recommandé expédié le 03 octobre 2020.

De son côté, la société SM AMIENS reconnaît être débitrice de la somme de 7.299,74 euros, loyer

d’octobre 2020 inclus. Elle n’a pas tenu compte des taxes foncières 2020, d’un montant de 2.334 euros. Outre les taxes foncières, la différence entre ces deux montants tient à la révision du montant du loyer dont Madame X Y veuve Z entend bénéficier à titre rétractif à compter de l’échéance de septembre 2018, et aux trois mois de loyers échus pendant le confinement.

Etant rappelé que les contestations du preneur à bail sont des questions de fond qui excèdent les pouvoirs du juge des référés, il convient, compte tenu de ces éléments et des pièces produites, d’allouer à Madame X Y veuve Z la somme de 9.633,74 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges, échéance d’octobre incluse.

Il doit être relevé que la demande de délais formée par la société SM AMIENS ne l’est qu’à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où il aurait été fait droit à la demande de résiliation du bail.

Sur l’exécution provisoire

La société SM AMIENS verse aux débats les extraits Kbis de sociétés de commerce de vêtements ayant fait l’objet d’un redressement ou d’une liquidation judiciaire, ce qui ne suffit pas à démontrer ses difficultés personnelles.

Il n’est justifié d’aucune circonstance justifiant que soit écartée l’exécution provisoire de droit en vertu de l’article 514 du Code de procédure civile.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

Madame X Y veuve Z succombe en ses demandes dirigées contre la société NATALYS, et devra supporter le coût de l’assignation délivrée à cette dernière.

Pour le surplus, c’est la société SM AMIENS qui succombe, et doit donc supporter la charge des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et celui des autres assignations. Elle devra en outre verser à la demanderesse au titre de l’article 700 du Code de procédure civile une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la société NATALYS, qui doit être déboutée de sa demande sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

· REJETTE les demandes de Madame X Y veuve Z à l’encontre de la société

NATALYS,

- REJETTE les demandes tendant à la résiliation du bail liant Madame X Y veuve Z

à la société SM AMIENS et à son expulsion, au transport et à la séquestration des meubles, à la fixation d’une indemnité d’occupation et au prononcé d’une astreinte,

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— CONDAMNE à titre provisionnel la société SM AMIENS à payer à Madame X Y veuve Z la somme de 9.633,74 euros à valoir sur les loyers et charges, échéance d’octobre 2020 et taxes foncières 2020 incluses,

- DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit,

- CONDAMNE Madame X Y veuve Z à supporter les dépens de l’instance entre elle et la société NATALYS,

- CONDAMNE la société SM AMIENS au surplus des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et des assignations délivrées à elle-même et aux créanciers inscrits,

- CONDAMNE la société SM AMIENS à verser à Madame X Y veuve Z la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

- DEBOUTE la société NATALYS de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Le greffier

En conséquence, la République française mande et ordonne : Le président à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à

aux procureurs généraux et aux procureurs de la République exécution, près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis En foi de quoi, le présent jugement a été signé paCIAIRE E DE LAVA le greffier du tribunal judiciaire de […]

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Maven

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