Tribunal Judiciaire de Créteil, 14 février 2023, n° RG 22/00617

TJ Créteil 14 février 2023

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a jugé que la demande de paiement des loyers était justifiée et ne se heurtait pas à des contestations sérieuses, confirmant ainsi l'obligation de paiement de la locataire.
Rejeté
Absence de justification de la situation financière de la locataire
La cour a estimé que la locataire ne justifiait pas de sa situation financière, rendant sa demande de délais de paiement irrecevable.
Accepté
Indemnité de procédure
La cour a jugé équitable d'accorder une indemnité de procédure au bailleur.

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Sur la décision

Référence :	TJ Créteil, 14 févr. 2023, n° RG 22/00617
Numéro(s) :	RG 22/00617

Sur les parties

Avocat(s) :	Anne-Sophie BARDIN LAHALLEJérémy GENY LA ROCCAHarry ORHON
Parties :	S.C.I. CASTEL REAL ESTATE 1B c/ S.A.R.L. SMP

Texte intégral

MINUTE N° :

ORDONNANCE DU 14 Février 2023 H

DOSSIER N° N° RG 22/00617 – N° Portalis DB3T-W-B7G-TLUR 9

[…] C/S.A.R.L. SMP, exerçant H sous l’enseigne « SERGENT MAJOR »

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Claire ALLAIN-FEYDY

, Première vice-présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. CASTEL REAL ESTATE 1B, dont le siège social est sis […]

représentée par M^e Anne-Sophie BARDIN LAHALLE, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : J048

DEFENDERESSE

S.A.R.L. SMP, exerçant sous l’enseigne « SERGENT MAJOR », dont le siège social est sis […]

représentée par M^e Harry ORHON, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 31, avocat postulat et M^e Jérémy GENY DE LA ROCCA, avocat au barreau de METZ,avocat plaidant

Débats tenus à l’audience du: 10 Janvier 2023

Date de délibéré indiquée par le Président : 14 Février 2023 Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 14 Février 2023

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 25 juin 2007 la société CORIO aux droits de laquelle vient la SOCIETE CASTEL REAL ESTATE 1B depuis le 28 mars 2014 a consenti à la société SMP la location au sein du Centre commercial dénommé “QUAIS D’IVRY" sis à IVRY SUR SEINE (94) un local n° 47 moyennant un loyer annuel de base de 75.500 € HT et un loyer variable additionnel de 7% du chiffre d’affaire.

Le local a été livré le 29 février 2008.

Par acte d’huissier du 5 mai 2021 la société SMP a donné congé pour le 31 décembre

2021.

L’état des lieux contradictoire de sortie a été établi le 31 janvier 2022.

Le 15 février 2022, la SOCIETE CASTEL REAL ESTATE 1B a fait délivrer à la société SMP une mation de payer la somme de 91 550,69 € en principal au titre de l’arriéré locatif au 4 février 2022, outre 9 155,07 € de majoration de retard.

Vu l’assignation délivrée le 19 avril 2022 à la demande de la SOCIETE CASTEL REAL ESTATE 1B citant à comparaître devant le juge des référés du tribunal judiciaire de CRETEIL la société SMP, exerçant sous l’enseigne «< SERGENT MAJOR » afin de

voir :

- constater que la société SMP n’a pas réglé les causes de la sommation de payer du 15 février 2022 dans le délai imparti,

- condamner provisionnellement la société SMP à payer en principal à la SOCIETE CASTEL REAL ESTATE 1B la somme de 83.632,86 € au titre des loyers, charges et accessoires impayés avec intérêt de retard majoré de 4 points (article 23.2 du bail);

- condamner provisionnellement la société SMP à payer à la SOCIETE CASTEL RÉAL ESTATE 1B la somme de 8.363,294 € au titre de l’article 23.1 du contrat de bail,

- condamner la société SMP à lui payer la somme de 2.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens;

L’affaire a été appelée à l’audience du 1 septembre 2022 puis a fait l’objet d’un renvois à l’audience du 25 octobre 2022 puis du 10 janvier 2023 avec injonction donnée aux parties de rencontrer une médiatrice avant l’audience et a été entendue à l’audience du 10 janvier 2023, lors de laquelle les parties ont indiqué ne pas souhaiter mettre en œuvre une médiation.

Vu les conclusions déposées et soutenues par la SOCIETE CASTEL REAL ESTATE 1B lors de l’audience du 10 janvier 2023, tendant au maintien de ses demandes introductives d’instance sauf à majorer sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 3.000 €.

Elle fait notamment valoir que:

- la société SMP ne peut valablement lui reprocher un prétendu manquement à ses obligations d’entretien du centre commercial qu’elle n’établit pas et qui n’est pas de nature à engager sa responsabilité alors qu’elle n’est pas contractuellement tenue de

- il n’existe pas de contestations sérieuses à l’obligation de paiement de la société SMP; l’assurer ; que celle-ci ne peut invoquer la prétendue mauvaise foi du bailleur qui est en droit de solliciter le paiement des loyers dus même pour la période de fermeture administrative; qu’elle a délivré la sommation de payer après la libération des lieux le 31 janvier 2022 et alors que la société SMP avait rouvert ses 31 magasins; que la saisine de la juridiction du fond n’a pas d’incidence sur la procédure de référé; qu’au vu des décisions rendues par la Cour de cassation le 30 juin 2022, l’obligation de paiement du loyer n’est pas sérieusement contestable; la société SMP ne peut valablement invoquer la force majeure, ni l’exception d’inexécution, ni la perte de la chose louée pour justifier le défaut de paiement des

- la demande de délais de paiement formulée par la société SMP doit être rejetée en loyers, l’absence de production de tout justificatif sur sa situation financière.

Vu les conclusions en défense déposées et soutenues par la société SMP lors de l’audience du 10 janvier 2023, tendant à voir :

- constater l’existence de contestations sérieuses,

- dire n’y avoir lieu à référé,

Subsidiairement, réduire le quantum des condamnations aux seuls montants non sérieusement

contestables, accorder à la société SMP un report de paiement de 24 mois et à titre subsidiairement

un échelonnement de son éventuelle dette sur 12 mois, l’octroi de ces délais entraînant la suspension des effets de la clause résolutoire et de toute mesure d’exécution,

En toute hypothèse,

- débouter la SOCIETE CASTEL REAL ESTATE 1B de ses enti ères demandes,

- la condamner à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

Elle fait notamment valoir que:

- la SOCIETE CASTEL REAL ESTATE 1B a manqué à son obligation de délivrer à son locataire un local lui permettant d’exercer paisiblement son activité alors que le centre commercial est laissé à l’abandon ainsi qu’en témoignent les internautes et les articles de presse ; que le chiffre d’affaire de la société SMP a chuté de manière très importante depuis 2018; que les loyers réclamés concernent la période de fermeture administrative entre le 15

■

mars et le 11 mai 2020, entre le 30 octobre et le 27 novembre 2020 puis entre le 3 avril et le 19 mai 2021 ; qu’en lui délivrant une sommation de payer portant sur les loyers dus pendant cette période le bailleur a agi de mauvaise foi ; que les causes de la sommation sont infondées car les loyers et charges sont indus, la société SMP étant en droit d’invoquer, la force majeure, le manquement par le bailleur à son obligation de délivrance et la perte de la chose louée ; que les décisions de la Cour de cassation du 30 juin 2022 sont critiquables et sont contestées en doctrine;

- que les sommes contestées du fait de la période de fermeture administratives s’élèvent à la somme de 49.052,88 € TTC ; que la société SMP a effectué de nouveaux paiements justifiant que la SOCIETE CASTEL REAL ESTATE 1B actualise son décompte ; que la société SMP a connu des pertes financières justifiant l’octroi de délais de

paiement.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

SUR CE

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au cas présent, la SOCIETE CASTEL REAL ESTATE 1B fait valoir une créance de 83.632,86 € en principal au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes arrêté au 11 avril

2022 (terme de janvier 2022 inclus et reddition 2020 inclus).

Pour s’opposer à cette demande la société SMP fait valoir l’existence de contestations sérieuses au titre notamment :

-de l’absence de commercialisation du Centre commercial ; qu’il convient toutefois de relever que conformément aux stipulations du bail, le bailleur n’est pas tenu à une quelconque obligation de commercialité des lieux ; que par ailleurs, la société SMP n’établit pas que le bailleur a manqué à son obligation d’entretien des lieux ; que la saisine par la société SMP de la juridiction du fond par acte du 12 septembre 2022, soit postérieurement à la saisine de la présente juridiction, est sans effet sur la présente procédure en référé et est insuffisante à établir l’existence de contestations sérieuses; de l’absence d’exigibilité des loyers et charges durant les périodes de fermeture administrative en raison de la crise sanitaire liée à l’épidémie de Covid-19; que B

toutefois ainsi que l’a jugée la Cour de cassation dans plusieurs arrêts rendus le 30 juin 2022 (CIV 3, n° 21-20.127, 21-20.190, 21-19.889), les mesures gouvernementales prises pour enrayer la propagation du virus n’ont pas suspendu le règlement des loyers commerciaux et ont été accompagnées de mesures d’aides aux preneurs; que s’agissant de mesures temporaires et générales elles ne peuvent avoir eu pour conséquence la perte de la chose louée ; que par ailleurs, ces mesures sont sans lien direct avec la destination contractuelle des locaux loués et ne sont pas imputables aux bailleurs auxquels il ne peut être reproché un manquement à leur obligation de délivrance ; que pas davantage la société SMP ne peut valablement invoquer la force majeure alors qu’il est de jurisprudence constante qu’elle ne saurait s’appliquer à l’obligation de paiement d’une somme d’argent et que les mesures gouvernementales de fermetures administratives

n’ont pas les caractères d’un cas de force majeure.

Il n’apparaît donc pas que la demande principale en paiement provisionnel formulée par la SOCIETE CASTEL REAL ESTATE 1B se heurte à des contestations sérieuses ; que par ailleurs la société SMP ne justifie pas de règlements qui n’auraient pas été pris en compte dans le décompte, il est donc justifié de condamner la société SMP à payer à la SOCIETE CASTEL REAL ESTATE 1B une provision de 83.632,86 € au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes arrêté au 11 avril 2022 (terme de janvier 2022 inclus et reddition 2020 inclus), avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci; la SOCIETE CASTEL REAL ESTATE 1B sollicite l’application d’une pénalité lui attribuant 10% du montant des sommes retenues; cette pénalité apparaissant manifestement excessive, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande de délais de paiement de la société SMP il n’y a pas lieu d’y faire droit en l’absence de justification par cette dernière de sa situation financière globale et complète, la seule production des pertes financières subies dans le magasin d’IVRY SUR SEINE étant insuffisante à établir qu’elle se trouve dans une situation économique ne lui permettant pas de faire face au paiement de sa dette locative.

La société SMP sera condamnée aux dépens de la présente procédure de référé.

En application de l’article 700 du Code de procédure civile la société SMP sera condamnée à payerà la SOCIETE CASTEL REAL ESTATE 1B une indemnité de procédure qu’il est équitable de fixer à la somme de. 1.500,00 €.

PAR CES MOTIFS

Statuant, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNONS la société SMP à payer à la SOCIETE CASTEL REAL ESTATE 1B une provision d’un montant de 83.632,86 € au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes arrêté au 11 avril 2022 (terme de janvier 2022 inclus et reddition 2020 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2022 ;

DEBOUTONS la société SMP de sa demande de délais de paiement ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

CONDAMNONS la société SMP à payer à la SOCIETE CASTEL REAL ESTATE 1B une somme de 1.500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNONS la société SMP aux dépens de l’instance en référé ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 14 février 2023.

LE GREFFIER, LE JUGE DES REFERES

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