MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 03 Mars 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00201 – N° Portalis DB3T-W-B7J-VYMF

CODE NAC : 70E – 0A

AFFAIRE : [N] [J], [Z] [C] épouse [J] C/ [G] [P], [D] [P]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge

GREFFIER : Madame Maëva MARTOL, Greffier

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [N] [J]

Né le 10 Décembre 1985 à PARIS

demeurant 37, Avenue Marceau – 94340 JOINVILLE LE PONT

ET

Madame [Z] [C] épouse [J]

Née le 14 Mai 1986 à PARIS

demeurant 37, Avenue Marceau – 94340 JOINVILLE LE PONT

représentés par Maître Shounit TROGMAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : E1295

DEFENDEURS

Monsieur [G] [P]

Né le 11 Janvier 1948 à CRANSAC

demeurant 35, Avenue Marceau – 94340 JOINVILLE LE PONT

ET

Madame [D] [P]

Née le 5 Mars 1952 à BIDJOCKA (CAMEROUN)

demeurant 35, Avenue Marceau – 94340 JOINVILLE LE PONT

représentés par Maître Noémie OHANA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : G 517

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Débats tenus à l’audience du : 06 Février 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 03 Mars 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 03 Mars 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 25 octobre 2022, Monsieur [N] [J] et Madame [Z] [C] épouse [J] ont acquis de la SAS 73 POLANGIS un terrain situé 37 avenue Marceau 94340 JOINVILLE LE PONT, sur lequel une maison d’habitation est édifiée.

Par ordonnance du 21 janvier 2024, le juge délégué par le Président du tribunal judiciaire de Créteil a autorisé Monsieur [N] [J] et Madame [Z] [C] épouse [J] à assigner Madame [D] [P] et Monsieur [G] [P] à l’audience de référé du 6 février 2025.

Par actes de commissaire de justice des 27 et 30 janvier 2025, Monsieur [N] [J] et Madame [Z] [C] épouse [J] ont fait assigner Madame [D] [P] et Monsieur [G] [P] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— ordonner un droit de passage et d’échelage au profit des époux [J], propriétaires de la parcelle H n°320 à JOINVILLE LE PONT (94340) sur la parcelle H n°168 appartenant à Monsieur [N] [J] et Madame [Z] [C] épouse [J] afin de réaliser des travaux de ravalement et d’imperméabilisation, lequel droit :

* durera 5 jours hors intempéries et ne pourra être prolongée qu’en cas d’intempérie,

* s’exercera depuis la voie publique et uniquement sur et vers la bande d’une largeur de deux mètres le long de la limite séparative des parcelles H n°168 et H n°320,

* autorise Monsieur [N] [J] et Madame [Z] [C] épouse [J] à poser une échelle, un échafaudage, des outils, sur une bande d’une largeur de deux mètres le long de la ligne séparative des deux fonds,

* permet l’exécution des travaux entre 8 heures et 18 heures sauf le samedi, le dimanche et les jours féries,

* devra respecter un délai de prévenance de dix jours qui débutera à compter de l’information qui sera faite à Madame [D] [P] et Monsieur [G] [P] par tout moyen et, le cas échéant, par courrier recommandé avec accusé de réception,

* autorise, le cas échéant, la dépose et la repose, aux frais de Monsieur [N] [J] et Madame [Z] [C] épouse [J], de la clôture séparative le long de la limite séparative entre les deux fonds,

* requiert que l’ensemble des frais liés à l’exercice du droit de passage et d’échelage, les frais de réalisation des travaux de ravalement et d’imperméabilisation et les éventuels frais de remise en état soient à la charge de Monsieur [N] [J] et Madame [Z] [C] épouse [J],

* soit précédé d’un état des lieux,

— condamner Madame [D] [P] et Monsieur [G] [P] à une astreinte personnelle de 100 euros par jour de retard à la charge de Madame [D] [P] et Monsieur [G] [P] à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir à défaut pour Madame [D] [P] et Monsieur [G] [P] d’avoir permis l’exercice du droit de passage et d’échelage,

— condamner Madame [D] [P] et Monsieur [G] [P] à leur payer la somme de 2.500 euros en réparation de leur préjudice moral,

— condamner Madame [D] [P] et Monsieur [G] [P] à leur payer la somme de 300 euros par mois à compter du 4 octobre 2024, date de la mise en demeure, en réparation de leur trouble de jouissance,

— condamner Madame [D] [P] et Monsieur [G] [P] à leur payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été entendue à l’audience du 6 février 2025.

Monsieur [N] [J] et Madame [Z] [C] épouse [J] ont maintenu leurs demandes conformément à l’acte introductif d’instance, outre le rejet de la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de chose jugée. Ils ont précisé que l’ensemble de leurs demandes était formulé à titre provisoire et provisionnel.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, Madame [D] [P] et Monsieur [G] [P] sollicitent du juge des référés de :

— à titre liminaire et principal : déclarer irrecevable l’action introduite par Monsieur [N] [J] et Madame [Z] [C] épouse [J] en violation de l’autorité de chose jugée de l’ordonnance du 23 novembre 2021 rendue par le Président du tribunal judiciaire de Créteil, statuant en référé,

— à titre subsidiaire :

* dire n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes et débouter Monsieur [N] [J] et Madame [Z] [C] épouse [J] de leurs demandes,

* condamner Monsieur [N] [J] et Madame [Z] [C] épouse [J] à leur payer la somme de 2.500 euros chacun, soit 5.000 euros en tout, à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

* condamner Monsieur [N] [J] et Madame [Z] [C] épouse [J] à leur payer la somme provisionnelle et à parfaire de 100.000 euros au titre de leurs préjudices matériels et moraux,

* ordonner une mesure d’expertise aux frais avancés de Monsieur [N] [J] et Madame [Z] [C] épouse [J] et désigner tout expert pour:

. vérifier la conformité de l’ensemble immobilier construit par la SAS 73 POLANGIS figurant au cadastre section H n°320, sis 37 avenue Marceau 94340 JOINVILLE LE PONT avec le permis de construire obtenu et les règles privées régissant la constructibilité du lotissement et en particulier le plan de lotissement, le cahier des charges, le règlement de lotissement,

. vérifier les constructions entreprises par la SAS 73 POLANGIS aux droits de laquelle viennent Monsieur [N] [J] et Madame [Z] [C] épouse [J] au regard du muret appartement à Madame [D] [P] et Monsieur [G] [P] situé sur la limite séparative,

. fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de se prononcer sur la méconnaissance du droit de propriété des époux [P] liée à l’édification de la construction de la SAS 73 POLANGIS aux droits de laquelle viennent Monsieur [N] [J] et Madame [Z] [C] épouse [J] sur le muret privatif appartenant à ces derniers et l’existence d’un trouble anormal du voisinage au regard de la perte d’ensoleillement, le diminution de la clarté, la perte de vue, les préjudices esthétiques et d’agrément, la dépréciation de leurs propriétés, qu’ils subissent d’ores et déjà, et de tous autres troubles anormaux susceptibles d’être découverts au cours de l’expertise judiciaire,

— à titre infiniment subsidiaire :

* ordonner que l’autorisation d’échelage soit strictement encadrée dans un délai qui ne saurait excéder 5 jours consécutifs et qui ne saurait sous aucune réserve ou exception excéder ce délai, et qu’elle soit en outre ordonnée au versement par Monsieur [N] [J] et Madame [Z] [C] épouse [J] à Madame [D] [P] et Monsieur [G] [P] d’une indemnité compensatoire de 10.000 euros,

* condamner Monsieur [N] [J] et Madame [Z] [C] épouse [J] à payer à Madame [D] [P] et Monsieur [G] [P] une indemnité compensatoire accessoire à l’autorisation d’échelage de 10.000 euros,

— en tout état de cause : condamner Monsieur [N] [J] et Madame [Z] [C] épouse [J] à payer à Madame [D] [P] et Monsieur [G] [P] la somme de 2.000 euros chacun, soit une somme de 4.000 euros au total, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de chose jugée

Monsieur [N] [J] et Madame [Z] [C] épouse [J] soutiennent la recevabilité de leurs demandes, indiquant que l’ordonnance du 23 novembre 2021 a été rendue entre le promoteur et Madame [D] [P] et Monsieur [G] [P], de sorte que l’identité de partie n’est pas acquise. Ils soulignent avoir fait l’acquisition du bien postérieurement à l’ordonnance et être de bonne foi. Ils ajoutent l’absence d’identité de cause, en présence d’une étude réalisée par un architecte, laquelle n’était précédemment pas produite au soutien de la demande d’échelage.

Madame [D] [P] et Monsieur [G] [P] soulèvent l’irrecevabilité de l’action des demandeurs, au visa des articles 122, 484 et 488 alinéa 2 du code de procédure civile et 1355 du code civil. Selon eux, les ayants-cause à titre particulier (acheteurs) ne sont pas considérés comme des tiers dès lors que l’acquisition a été réalisée postérieurement au prononcé de la décision, de sorte que l’autorité de chose jugée opère à leur égard. Ils soutiennent l’absence de circonstances nouvelles au cas présent.

Sur ce,

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 488 du code de procédure civile dispose que l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée.

Elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu’en cas de circonstances nouvelles.

Ne constituent pas des circonstances nouvelles au sens de l’article 488 du code de procédure civile permettant la modification ou la rétractation d’une ordonnance de référé, les faits antérieurs à la date de l’audience et connus du défendeur à qui il appartenait de les invoquer.

L’article 1355 du code civil dispose que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

Cependant, il est admis que les ayants-cause à titre particulier, tels que les acheteurs ou cessionnaires, sont censés avoir été représentés par leur auteur pour les actes accomplis, avant la naissance de leur droit, sur le bien transmis. Il s’ensuit que l’autorité de la chose jugée à l’égard de leur auteur avant la mutation de propriété leur profite ou leur nuit.

En l’espèce, il est constant que la SAS 73 POLANGIS avait, en sa qualité de propriétaire d’un ensemble immobilier sur un terrain cadastré section H n°169 (73 boulevard de Polangis) et section H n°170 (37 avenue Marceau) fait assigner Madame [D] [P] et Monsieur [G] [P] aux fins d’obtenir le droit de pénétrer sur leur propriété pour procéder aux travaux accordés, de conservation et d’entretien du mur donnant sur leur terrain.

Par ordonnance du 23 novembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’échelage formée par la SAS 73 POLANGIS à l’encontre de Madame [D] [P] et Monsieur [G] [P] ainsi que sur la demande de dommages et intérêts et a débouté Madame [D] [P] et Monsieur [G] [P] de leur demande d’expertise et de leur demande de provision.

Le juge des référés a rejeté la demande aux motifs que Monsieur [N] [J] et Madame [Z] [C] épouse [J] n’apportaient pas la preuve de l’absence d’autre solution pour procéder au ravalement que l’installation sur le fonds de Madame [D] [P] et Monsieur [G] [P] d’un échafaudage qui occasionne une gêne importante.

L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a été tranché dans le dispositif d’un jugement et suppose une triple identité d’objet, de cause et de parties.

— sur l’identité de parties : Le présent litige oppose Monsieur [N] [J] et Madame [Z] [C] épouse [J], lesquels ont acquis auprès de la SAS 73 POLANGIS la propriété du 37 avenue Marceau par acte notarié du 25 octobre 2022.

Est assimilée à la partie celui qui est représenté légalement ou judiciairement par celle-ci.

Ainsi, Monsieur [N] [J] et Madame [Z] [C] épouse [J], ayants-cause à titre particulier en qualité d’acheteurs du bien auprès de la SAS 73 POLANGIS, sont censés fictivement être représentés par cette dernière pour les actes accomplis relativement au bien, avant la naissance de leur droit.

En conséquence, l’autorité de la chose jugée à l’égard de la SAS 73 POLANGIS leur profite ou leur nuit.

— sur l’identité d’objet : Dans la procédure ancienne et dans la procédure nouvelle, la chose demandée est un tour d’échelle pour terminer les travaux sur le mur ouest qui se trouve à nu.

Aussi, il y a identité d’objet entre la présente instance et l’ordonnance du juge des référés du 23 novembre 2021.

— sur l’identité de cause : La cause doit être définie comme l’ensemble des faits allégués à l’appui de la prétention indépendamment de la règle de droit invoquée et de la qualification juridique.

Le seul changement de fondement juridique ne suffit pas à caractériser la nouveauté de la cause et par suite à écarter l’autorité de la chose jugée qui s’attache à la décision ayant statué sur la demande originaire.

Ainsi l’autorité de la chose jugée apparaît devoir jouer dès lors que la même chose est demandée au sujet des mêmes faits et la cause définie de façon purement factuelle est donc comme absorbée par l’objet.

En l’espèce, l’instance antérieure et la présente instance visent l’une et l’autre à obtenir un droit d’échelage sur le fondement de la servitude de tour d’échelle. Elles ont donc la même cause.

Enfin, si Monsieur [N] [J] et Madame [Z] [C] épouse [J] soutiennent l’existence de circonstances nouvelles, justifiant que la décision du juge des référés du 23 novembre 2021 soit rapportée, ils produisent à cet effet :

— une attestation non datée de la SAS HIDEAMIS (Monsieur [U] [R]), constructeur de maisons individuelles sous l’enseigne DEMEURES D’ILE DE FRANCE, laquelle indique que « l’ensemble des travaux relatifs à la construction de la SAS POLANGIS sise à l’angle de l’avenue Marceau et du boulevard de Polangis 94340 JOINVILLE LE PONT sont terminés exceptés les travaux de ravalement de la façade, bloqués à cause de l’impossibilité de poser un échafaudage sur la parcelle mitoyenne du pignon gauche »,

— un constat d’état de l’ouvrage réalisé par la société SCRatchitect le 24 septembre 2024, laquelle relève qu’ « aucune intervention de ravalement n’est possible techniquement sans poser l’échafaudage dans le jardin mitoyen ».

Toutefois, les circonstances nouvelles ne peuvent reposer sur des faits qu’il aurait été matériellement possible de rapporter lors de la première instance, ce qui est le cas en l’espèce.

Il convient donc de faire droit à la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de chose jugée de l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil du 23 novembre 2021 et de déclarer Monsieur [N] [J] et Madame [Z] [C] épouse [J] irrecevables en leurs demandes de droit d’échelle sous astreinte et d’indemnités compensatrices pour trouble de jouissance et préjudice moral.

Sur les autres demandes

L’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner Monsieur [N] [J] et Madame [Z] [C] épouse [J] au paiement de la somme de 1.000 euros à Madame [D] [P] et Monsieur [G] [P].

Ils seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [N] [J] et Madame [Z] [C] épouse [J] succombant à l’instance seront condamnés aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, susceptible d’appel, assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

DECLARONS irrecevables les demandes de Monsieur [N] [J] et Madame [Z] [C] épouse [J],

CONDAMNONS Monsieur [N] [J] et Madame [Z] [C] épouse [J] à payer à Madame [D] [P] et Monsieur [G] [P] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [N] [J] et Madame [Z] [C] épouse [J] aux entiers dépens de l’instance de référé,

REJETONS toutes autres demandes,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 3 mars 2025

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES