REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux

N° RG 22/04458 – N° Portalis DB3E-W-B7G-LVOS

En date du : 01 décembre 2025

Jugement de la 4ème Chambre en date du un décembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 01 septembre 2025 devant Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’il en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 01 décembre 2025.

Signé par Gwénaëlle ANTOINE, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEUR :

Monsieur [D] [Y], né le 16 Septembre 1939 à [Localité 7] (CORSE), de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Christophe DELMONTE, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDEURS :

Monsieur [A] [L], né le 12 Mars 1965 à [Localité 12] (83), demeurant [Adresse 4]

Et

Madame [Z] [J], née le 18 Août 1968 à [Localité 9] (83), demeurant [Adresse 4]

tous deux représentés par M^e Nicolas MASSUCO, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Christophe DELMONTE – 0114

M^e Nicolas MASSUCO – 1007

EXPOSE DU LITIGE

M. [D] [Y] est propriétaire à [Adresse 10], d’une parcelle de terrain, cadastrée AV n°[Cadastre 1], sur laquelle sont édifiées deux maisons indépendantes formant les lots 1, 2, 3 et 4 du lotissement [Adresse 8].

M. [A] [L] et Mme. [Z] [J] se sont vus accorder, le 19 avril 2016, un permis de construire pour une villa et une piscine sur la parcelle limitrophe, cadastrée AW n°[Cadastre 3], puis un permis de construire modificatif le 23 janvier 2018.

Estimant que les constructions des consorts [L] [J] créent des vues sur son fonds et ne respectent pas le permis de construire obtenu, ni les règles d’urbanisme applicables du fait de leur hauteur et de leur distance d’implantation par rapport à la limite parcellaire, M. [Y] a mandaté un huissier de justice aux fins de constat le 26 février 2018, avant de leur dénoncer la situation par mise en demeure du 11 avril 2018.

Un nouveau procès verbal de constat a été établi à sa requête le 2 juillet 2020.

En l’absence d’issue amiable au litige, M. [Y] a saisi le juge des référés qui, par ordonnance de référé du 8 juin 2021, a enjoint les parties d’assister à une réunion d’information sur la médiation.

Les parties n’ont pas souhaité s’engager dans un processus de médiation.

Par ordonnance de référé du 7 janvier 2022, M. [Y] a été débouté de ses demandes tendant à la démolition des ouvrages.

Par acte signifié le 2 août 2022, M. [Y] a assigné M. [L] et Mme [J] devant le tribunal de ce siège.

Aux termes de ses dernières conclusions du 14 mars 2024, M. [Y] demande :

— à titre principal, au visa des articles 1241, 651 et 544 du code civil d’ordonner la démolition des ouvrages réalisés par les requis sur la parcelle sise [Adresse 11], cadastrée AW n° [Cadastre 3], savoir :

— La terrasse mitoyenne de sa parcelle, dans les règles du PLU et des normes en vigueurs.

— Le mur, devenu soutènement, au sud de la parcelle, est en limite de propriété,

et d’ordonner la mise en conformité des ouvrages au regard du PLU et des normes en vigueur, à savoir :

— Le garage ne respectant pas la hauteur maximale requise par le PLU.

— Le bâtiment à usage d’habitation, dont la hauteur est excessive et la distance de retrait avec la limite séparative, non respectée,

— à titre subsidiaire, aux mêmes visas, de condamner les requis à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

— à titre infiniment subsidiaire, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, de désigner avant dire droit un expert avec pour mission de :

— Se rendre sur les lieux en présence des parties dument convoquées,

— Dire si les constructions réalisées par les conjoints [J] / [L], à savoir le bâtiment à usage d’habitation et le mur de soutènement sont conformes aux dispositions du permis de construire obtenu, et notamment :

— Dire si le niveau du sol fini du rez-de-chaussée de l’immeuble et des terrasses attenantes se trouve au niveau du terrain naturel, et en conformité avec l’autorisation administrative

— Dans la négative, dire à quel niveau ce sol et ces circulations ont été établies,

— Dire si cet exhaussement existe à moins de dix-neuf décimètres de la limite,

— Dire si le bâti principal a bien été édifié à quatre mètres de la limite de propriété,

— Dans la négative dire à quelle distance il se trouve édifié,

— Dire si la hauteur des ouvrages édifiés (maison et garage) sur le fonds voisin est bien conforme aux hauteurs fixées par le permis de construire et décrire dans quelle mesure elles seraient susceptibles de porter atteinte à l’intimité et à la jouissance du fonds [Y]

— Donner tous éléments techniques ou de fait sur les moyens à mettre en œuvre pour rendre la construction conforme au permis,

— Dire si les ouvrages réalisés génèrent des vues sur la propriété du demandeur, et notamment la terrasse créée sur mur de soutènement

— Dire si les ouvrages réalisés génèrent une perte d’intimité,

— Dire si les ouvrages réalisés génèrent une perte de valeur vénale,

— Donner tous éléments techniques ou de fait qui permettront au Tribunal qui pourrait être ultérieurement saisi d’apprécier le préjudice de Monsieur [Y], qu’il soit matériel et/ou immatériel.

— en tout état de cause, au visa des articles 699, 700 du code de procédure civile, de débouter les requis de toutes leurs demandes, fins et conclusions, et de les condamner à lui payer la somme de 5 000 euros ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, et de dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Par dernières conclusions du 16 octobre 2023, les consorts [L] [J] demandent, au visa des articles 1241, 651 et 544 du code civil, de :

— débouter Monsieur [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— subsidiairement, le débouter de sa demande de démolition des ouvrages et dire et juger qu’aucune somme supérieure à 5.000€ ne pourra lui être allouée au titre de son préjudice,

— en toutes hypothèses, le condamner à leur payer la somme de 30.000€ en réparation de leur préjudice et celle de 4000€ au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Nicolas MASSUCO avocat sur son affirmation de droit.

La clôture de l’instruction est intervenue le 1er juillet 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience du tribunal se tenant le 1er septembre suivant pour plaidoiries. Le délibéré a été fixé au 1er décembre 2025.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de démolition et de mise en conformité des ouvrages

Aux termes de l’article 1241 du code civil, chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Selon l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En application de cet article, nul ne peut causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

Ce principe est désormais consacré par l’article 1253 du code civil aux termes duquel le propriétaire qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

En l’espèce, en se fondant sur les deux constats d’huissier respectivement en date du 26 février 2018 et du 2 juillet 2020, M. [Y] soutient que les consorts [L] [J] ont commis une faute en implantant leur construction à 3,65 mètres de la limite de propriété, alors que l’article 7.1 du règlement du PLU prévoit un minimum de 4 mètres, et qu’il en résulte une atteinte aux conditions de jouissance de sa propriété en terme d’intimité. Il ajoute que les deux propriétés étaient initialement sur un même plan altimétrique et qu’ils ont réalisé un exhaussement supérieur aux prévision du permis de construire de sorte que la villa voisine dispose de vues obliques sur sa propriété depuis ses fenêtres et que le bâtiment, trop proche de la limite parcellaire, préjudicie à l’ensoleillement de son fonds. Il indique également que dans la zone des 4 mètres qui aurait dû être laissée libre de toute construction, un mur de soutènement a été édifié sur lequel une terrasse a été installée et que celle-ci est génératrice de vues droites sur son fonds portant atteinte à sa tranquillité et diminuant la valeur vénale de sa propriété.

Les consorts [L] [J] soutiennent que les travaux sont conformes aux plans du permis de construire qui leur a été délivré et contestent l’existence d’une faute leur étant imputable ou d’un trouble anormal de voisinage dont ils seraient à l’origine. Ils estiment qu’il n’est pas démontré que l’implantation du bâtiment méconnaît les règles de prospect, ni qu’il y a eu réhaussement illégal alors qu’il n’est pas établi que les deux fonds étaient au même niveau altimétrique. Ils mettent en exergue que le plan Géoportail démontre que la piscine n’est pas positionnée en limite de propriété séparant le fonds [E] du fonds [Y], mais à l’opposé de sorte qu’elle ne dispose pas d’une vue sur l’habitation de M. [Y], laquelle ne se trouve pas à proximité immédiate de leur bien. Ils indiquent que la terrasse réalisée n’est pas accolée au mur mitoyen et que l’espace laissé libre va accueillir une haie vive de sorte qu’aucun préjudice de jouissance n’est démontré. Ils rappellent que les fonds se situent en zone urbanisée et que des constructions peuvent y être réalisées.

Il résulte des plans annexés au permis de construire du 19 avril 2016 que le terrain des consorts [L] [J] présentait une certaine déclivité avant la mise en oeuvre des travaux.

Le constat d’huissier du 26 février 2018 décrit une restanque intermédiaire sur laquelle est bâti l’immeuble des consorts [L] [J] exhaussée d’environ 1,10 m de hauteur et retenu par un mur maçonné de soutènement venant jusqu’à la limite Sud de la restanque intermédiaire du fonds de M. [Y].

Si la demande de permis de construire déposée par les consorts [L] [J] mentionne que le terrain doit être remblayé dans sa partie Sud pour faciliter l’aménagement du jardin et qu’une piscine sera implantée dans la partie Sud Ouest du terrain, les différentes photographies produites aux débats et relevés de distance communiqués ne permettent pas d’évaluer l’incidence de ce remblai et des ouvrage attenants en terme de vues sur le fonds mitoyen au Nord, appartenant à M. [Y]. L’avis d’un technicien est nécessaire pour éclairer le tribunal de ce chef.

De même, la réalité d’un exhaussement du sol naturel ayant abouti à une altimétrie des ouvrages non conforme au permis de construire délivré et le non-respect des règles de prospect allégué est difficilement appréciable, sans avis technique, au seul vu des relevés de distance mentionnés au constat d’huissier du 26 février 2018, du procès-verbal de constat du 2 juillet 2020 ou des photographies des travaux versées en procédure par chacune des parties.

Enfin, une mesure d’instruction apparaît nécessaire pour déterminer le cas échéant les mesures propres à faire cesser le trouble occasionné par les éventuelles non conformités relevées par rapport au permis de construire délivré aux défendeurs.

Par application des dispositions des articles 143 et 144 du code de procédure civile, il sera ordonné une expertise aux frais de M. [Y] pour éclairer le tribunal sur ces différents points.

La mission de l’expert sera détaillée au dispositif du présent jugement.

Il sera sursis à statuer sur l’ensemble des demandes des parties dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et avant dire droit,

ORDONNE une expertise et commet pour la réaliser M. [I] [H], expert inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel d’Aix en Provence, domicilié [Adresse 5] (04.94.65.56.03/06.09.84.29.56/[Courriel 6]), qui pourra s’adjoindre un sapiteur dans une spécialité différente de la sienne, si besoin est, et aura pour mission de :

se rendre sur les lieux litigieux en présence des parties dument convoquées, en dresser le plan et prendre toutes photographies utiles, décrire la topographie de la parcelle cadastrée AW [Cadastre 3] avant et après travaux, préciser notamment le niveau du sol initial par rapport aux parcelles contigües, en particulier en limite de la parcelle cadastrée AV n°[Cadastre 1], – décrire les éventuels exhaussements de terre réalisés, leur distance par rapport aux limites parcellaires et préciser, le cas échéant, leur incidence sur la hauteur finale des ouvrages réalisés (maison, garage, mur et terrasse) par rapport aux prescriptions du permis de construire accordé,

— indiquer si une délimitation des parcelles AW [Cadastre 3] et AV [Cadastre 1] par bornage existe,

— décrire l’implantation des ouvrages sur la parcelle cadastrée AW [Cadastre 3] par rapport aux limites parcellaires et indiquer si des constructions ont été réalisées à moins de 4 mètres,

— dire si les ouvrages réalisés sur la parcelle cadastrée AW [Cadastre 3] ont créé des vues droites ou obliques sur la parcelle AV n°[Cadastre 1], et les décrire par rapport aux prescriptions prévues par le code civil,

— donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices allégués par M. [Y] (perte d’intimité, d’ensoleillement, de valeur vénale …) du fait des non conformités aux prescriptions du permis de construire ainsi constatées le cas échéant,

— indiquer les moyens propres à faire cesser les troubles observés le cas échéant du fait des éventuelles non conformités au permis de construire accordé, et donner son avis sur leur coût poste par poste, sur la base des devis produits par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l’aide d’un sapiteur, un chiffrage, et en préciser la durée et les éventuelles contraintes liées à leur exécution,

plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige

DIT que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de Toulon, service du contrôle des expertises dans le délai de 6 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

DIT que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

DIT que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

DIT que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

DIT que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DÉSIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

DIT que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

ORDONNE la consignation auprès du Régisseur Du Tribunal Judiciaire de Toulon par M. [D] [Y] d’une avance de 3.000 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les SIX SEMAINES de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente décision),

DIT qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

DIT qu’en cas d’empêchement, retard ou refus de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête,

SURSOIT à statuer sur l’ensemble des demandes dans l’attente de la réalisation de l’expertise ;

RÉSERVE les dépens ;

RENVOIE le dossier à l’audience de mise en état électronique du 5 mai 2026 à 9 heures.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE