TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 3]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 24 Janvier 2025

N° RG 24/05620 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LEBH

Jugement du 24 Janvier 2025

N° : 25/63

Etablissement public ARCHIPEL HABITAT

C/

[R] [Z]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à OPH ARCHIPEL HABITAT

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M^e ONGIS

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 24 Janvier 2025 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 13 Décembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 24 Janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

OPH ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Mme [V] [D], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [R] [Z]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparant en personne assisté de M^e Morgane ONGIS, avocat au barreau de RENNES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C352382024007375 du 18/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 avril 2012, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [R] [Z] sur des locaux situés au

[Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 207,12 €.

Par acte de commissaire de justice du 1er septembre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3 224,24 € au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par assignation délivrée le 24 juillet 2024, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :

• Prononcer la résiliation du bail,

• Ordonner l’expulsion de M. [R] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,

• Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :

o 6 657,58 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

o les loyers dus du 3 juillet 2024 jusqu’à la résiliation du bail,

o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

o 50 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

• A titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement, dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ou, en cas d’octroi d’un délai d’expulsion, dire qu’à défaut d’un seul règlement de l’indemnité d’occupation, l’occupant sans titre devra libérer sans délai le logement.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 13 décembre 2024, intervenue après renvois, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a maintenu l’intégralité de ses demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 11 décembre 2024, s’élevait désormais à 7 606,66 €.

Par conclusions déposées à l’audience, M. [R] [Z] a reconnu le montant de sa dette locative et a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 30 € à 50€, en plus du loyer courant. Le locataire a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours des délais.

Il a, enfin, précisé avoir déposé un dossier auprès de la MDPH ainsi qu’un dossier de surendettement auprès de la Commission de surendettement des particuliers.

L’établissement ARCHIPEL HABITAT a déclaré accepter le plan d’apurement de la dette proposé par le défendeur à hauteur de 30€ et ne s’est pas opposé au maintien du bail.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation du bail

Sur la recevabilité

L’établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1184 du code civil (dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016), rappelle le principe selon lequel la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des parties ne satisfera pas à son engagement.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré le commandement de payer qui lui a été signifié le 1er septembre 2023, M. [R] [Z] n’a manifestement pas réglé la dette locative de

3 224,24 € qui y était mentionnée.

L’établissement ARCHIPEL HABITAT verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 décembre 2024, M. [R] [Z] lui devait la somme de 7 606,66 €, soustraction faite des frais de procédure.

Le défendeur ne conteste pas le montant de sa dette et sera donc condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 6 657,58 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [R] [Z] et son expulsion.

Sur les délais de paiement

Cependant, l’article 1228 du code civil dispose que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » et l’article 1343-5 du même code dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, le contrat de bail se poursuivra à l’issue de ce plan à défaut de congé ou de résiliation amiable. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, le bail sera immédiatement résilié sans qu’un nouveau jugement ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [R] [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [R] [Z] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 7 606,66 € (sept mille six cent six euros et soixante-six centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 6 657,58 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [R] [Z] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 254 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 30 € (trente euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail du 13 avril 2012, uniquement pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

Dans l’hypothèse d’une telle résiliation,

CONDAMNE M. [R] [Z] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT le solde de la dette locative,

AUTORISE l’établissement ARCHIPEL HABITAT, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, à faire procéder à l’expulsion de M. [R] [Z] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

CONDAMNE M. [R] [Z] à verser à l’établissement ARCHIPEL HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

Et en toute hypothèse,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l’établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [R] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 24 juillet 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge