TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [I] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Thibault FILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/04965 – N° Portalis 352J-W-B7J-C74W7

N° MINUTE :

18

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 27 novembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [W] [G], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Thibault FILLER, avocat au barreau de MELUN,

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [R], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 22 septembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 27 novembre 2025 par Brice REVENEY, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 27 novembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/04965 – N° Portalis 352J-W-B7J-C74W7

FAITS ET PROCEDURE

Par bail du 16 janvier 2024, M. [W] [G] a donné à bail à M. [I] [R] un appartement meublé à usage d’habitation en colocation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 650 €.

Un commandement de produire l’attestation d’assurance et un commandement de congé pour vendre en date du 20 janvier 2025 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [I] [R], lui intimant de justifier de son assurance sous le délai d’un mois.

Les échéances d’indemnité et de charges n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer en date du 21 février 2025 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [I] [R] pour paiement d’un arriéré de 1300 euros en principal sous six semaines.

Par acte de commissaire de justice à étude en date du 16 avril 2025, M. [W] [G] a assigné M. [I] [R] en référé devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris au visa notamment de la loi du 6 juillet, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résolution de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire le 21 février 2025, et subsidiairement en date du 5 avril 2025,

— ordonner l’expulsion de M. [I] [R] du local d’habitation susvisé ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 50 € par jour de retard suivant un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision, et ce pendant un délai de deux mois,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril du défendeur,

— condamner provisionnellement M. [I] [R] au paiement de la somme de 1300 € au titre des arriérés locatifs de jenvier, février et mars 2025,

— condamner provisionnellement M. [I] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel de 650 € avec charges courantes en sus, à compter du 21 février 2025 et ce jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire,

— condamner M. [I] [R] au paiement d’une somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût des commandements de payer

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 4] le 17 avril 2025.

A l’audience du 22 septembre 2025, le conseil de M. [W] [G] s’est référé à ses écritures en actualisant sa dette à 1300 € au 19 septembre 2025 sans produire de décompte locatif actualisé.

M. [I] [R] a expliqué avoir fait deux virements en septembre pour apurer sa dette et payer le loyer courant, dont il ne reste selon lui qu’un solde de 650 €. Il a indiqué être en mesure de la solder d’ici la fin du mois. Il a évoqué une tentative de violation de domicile par des employés du bailleur.

Par note en délibéré, le conseil de M. [W] [G], rappelant que la dette en août était de 1950 €, a confirmé les deux paiements de septembre et actualisé la dette à 1300 €. Il a signalé un incident selon quoi M. [R], qui avait changé le serrure de la porte d’entrée, rendant ainsi deux logements inaccessibles, avait refusé de laisser entrer le nouveau colocataire et usé sur lui d’une bombe lacrymogène. Une plainte a été fournie aux débats à cette fin, mais le conseil du bailleur n’a émis aucune demande supplémentaire à cet égard.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de la demande:

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX par un formulaire EXPLOC émis le 24 février 2025 pour signaler les impayés. L’assignation a été signifiée le 16 avril 2025 alors qu’elle devait être signifiée avant le 24 avril 2025 sauf à violer le délai légal. Toutefois, le bailleur étant une personne physique, aucune irrecevabilité n’est attachée au non respect de ce délai.

II. Sur la résiliation du bail :

Un commandement de produire l’attestation d’assurance en date du 20 janvier 2025 rappelant la clause résolutoire insérée au bail en un tel cas a été délivré à M. [I] [R], lui intimant de justifier de son assurance sous un mois.

Cet acte est toutefois resté sans suite au 21 février 2025 et M. [I] [R], présent à l’audience, n’a pas produit l’attestation d’assurance demandée.

Le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 21 février 2025, sans qu’il soit besoin pour le juge d’ordonner la résiliation.

Les échéances de loyers et de charges de janvier et février n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer en date du 21 février 2025 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a également été délivré à M. [I] [R] pour paiement d’un arriéré de 1300 euros en principal sous six semaines.

Il ressort des débats que M. [I] [R] n’a pas payé la somme attendue dans les délais.

Il serait donc là aussi passible d’une résiliation de plein droit si le commandement de payer précédent n’avait déjà fait opérer la clause résolutoire.

M. [I] [R] est donc occupant sans droit ni titre depuis le 21 février 2025, ce qui constitue un trouble anormal passible de l’intervention du juge des référés.

En l’absence de départ volontaire, il pourra donc être procédé à l’expulsion de M. [I] [R] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve du délai prévu par le code des procédures civiles d’exécution à compter du commandement pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de la locataire, à défaut de local désigné.

Le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

Il ne convient pas de faire droit à la demande d’astreinte, le recours à la force publique paraissant suffisant.

III. Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort des débats, décompte et pièces non contestés produits à l’audience et en délibéré, que M. [I] [R] reste devoir à cette date au bailleur une somme de 1300 € au titre de son arriéré de loyers et charges au 19 septembre 2025.

Il convient en conséquence, sous cette réserve, de condamner M. [I] [R] au paiement à titre provisionnel de cette somme de 1300 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

IV. Sur l’indemnité d’occupation :

Afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due depuis la date de résiliation du bail le 21 février 2025 jusqu’au départ effectif des lieux.

Cette indemnité sera fixée au montant du dernier loyer révisé, et sera augmentée des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Il convient en ce cas de condamner à titre provisionnel M. [I] [R] au paiement de celle-ci à M. [W] [G].

V. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner M. [I] [R], partie succombante, aux dépens comprenant le coût des deux commandement de payer du 20 janvier 2025 et du 21 février 2025.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner M. [I] [R] à payer à M. [W] [G] la somme de 600 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

CONSTATE à compter du 21 février 2025 la résiliation du bail du 16 janvier 2024 conclu entre les parties relativement à un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour non-respect de l’obligation d’assurance,

CONDAMNE M. [I] [R] à payer à M. [W] [G] la somme provisionnelle de 1300 € au titre de son arriéré de loyers et charges au 19 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

OORDONNE l’expulsion de M. [I] [R] ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE, en ce cas, M. [W] [G] à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril des défendeurs à défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE M. [I] [R] à payer à M. [W] [G] une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer courant, outre les charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, due depuis la date de la résiliation du 21 février 2025 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

CONDAMNE M. [I] [R] aux dépens, comprenant le coût des commandement de payer du 20 janvier 2025 et du 21 février 2025.

CONDAMNE M. [I] [R] à payer à M. [W] [G] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT