MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 03 Mars 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01694 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VRK6

CODE NAC : 50B – 0A

AFFAIRE : LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE BOECIEN C/ [B] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge

GREFFIER : Madame Maëva MARTOL, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE BOECIEN

Représenté par son Syndic, le Cabinet FONCIA MARNE LA VALLE, SAS

Immmatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 317 064 285

dont le siège social est sis 409, Place Gustave Courbet la Closerie du Mont- d’Est – 93194 NOISY LE GRAND

représenté par Maître Lydie NAVENNEC-NORMAND, de L’AARPI MODENA ADVOCATUS, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, avocat plaidant,vestiaire : PC 299

DEFENDERESSE

Madame [B] [J]

demeurant 3, Rue Jules Ferry – 94170 LE PERREUX SUR MARNE

non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 06 Février 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 03 Mars 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 03 Mars 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE BOECIEN sis 4 bis rue de Paris 94470 BOISSY SAINT LEGER a fait assigner Madame [B] [J], copropriétaire des lots 45, 119 et 173 dans ledit immeuble, devant le Président du tribunal judiciaire de Créteil statuant selon la procédure accélérée au fond afin de :

— condamner Madame [B] [J] au paiement de :

* 5 048,02 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au quatrième trimestre 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal capitalisable à compter de l’assignation ;

* 2 670,72 € au titre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

* 162,80 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

* 3 000 € à titre de dommages et intérêts,

* 2 672,60 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été entendue à l’audience du 6 février 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE BOECIEN sis 4 bis rue de Paris 94470 BOISSY SAINT LEGER a maintenu ses demandes conformément à son acte introductif d’instance.

Madame [B] [J], régulièrement assignée par acte déposé à l’étude, n’a pas constitué avocat.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la partie représentée a été avisée que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer, d’une part, aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, d’autre part, aux charges relatives à l’entretien des parties communes.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements courants de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’article 19-2 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2.

Au cas présent, il est versé aux débats une lettre recommandée avec accusé de réception du 25 juin 2024 mettant en demeure Madame [B] [J] de régler la somme de 3 864,77 € au titre des charges de copropriétés dues par Madame [B] [J] au 21 juin 2024, suivant décompte annexé à cette mise en demeure arrêté au 21 juin 2024.

Cette mise en demeure précise qu’à défaut de règlement dans le délai de 30 jours, les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourront être mise en œuvre rendant exigibles les provisions à échoir évaluées à la somme de 1 082,74 euros.

Cette mise en demeure est restée infructueuse et le demandeur produit les pièces justifiant le bien fondé de sa créance, à savoir :

— un relevé de propriété,

— le contrat de syndic,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 21 juin 2021, 2 juin 2022, 8 novembre 2022 et 4 juillet 2024 ayant approuvé les budgets des exercices 2020 à 2023 et les budgets prévisionnels des exercices 2024 et 2025 ainsi que les fonds travaux,

— les appels de fonds sur la période du 1er septembre 2019 au 31 décembre 2024,

— l’historique du compte de copropriétaire arrêté au 13 novembre 2024,

Il convient de condamner Madame [B] [J] au paiement de la somme de 5 048,02 € au titre des charges de copropriétés dues par Madame [B] [J] au 13 novembre 2024 [4ème trimestre 2024 inclus], avec intérêts au taux légal courant à compter de l’assignation.

La capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 15 novembre 2024, date de l’assignation formulant cette prétention pour la première fois.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à réclamer le paiement de la somme de 2 670,72 € au titre des provisions sur charges et cotisations au fonds travaux qui seraient devenues exigibles sur la base du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale du 4 juillet 2024 pour l’exercice 2025, le syndicat des copropriétaires n’ayant pas réclamé le paiement du 1er appel de cet exercice.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le demandeur n’établit en rien l’existence d’un préjudice distinct de celui représentant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts.

La demande formée de ce chef sera rejetée.

Sur la demande relative aux frais

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE BOECIEN sis 4 bis rue de Paris 94470 BOISSY SAINT LEGER fait état des frais suivants :

—  10,19 euros au titre du « solde procédure contre ATTEA »,

—  2,61 euros au titre des intérêts de retard,

—  42,00 euros pour mise en demeure,

—  33,00 euros au titre des frais de relance,

—  75,00 euros pour suivi du dossier transmis à l’avocat.

Concernant les frais exposés par le syndicat des copropriétaires et dont il réclame le paiement, il résulte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, commandement, et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, seront imputables au seul copropriétaire concerné.

Si les frais de relance et de mise en demeure, tels que prévus au contrat de syndic à hauteur respective de 33 et 42 euros, ne sont pas contestables, en revanche, le suivi du dossier transmis à l’avocat ne se justifie qu’en cas de diligences exceptionnelles.

La diligence exceptionnelle s’entend d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir.

La constitution et la transmission du dossier, comportant certes les appels de fonds et les procès-verbaux d’assemblées générales sur une période de quatre années, ne sauraient être qualifiées de diligences exceptionnelles.

Les frais d’avocat sont par ailleurs inclus dans l’indemnité versée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En outre, il n’y a pas lieu d’accorder d’intérêt de retard.

Enfin, les frais relatifs à la « procédure contre ATTEA » ne sont pas justifiés.

Ainsi, par application des dispositions susvisées et de celles de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE BOECIEN sis 4 bis rue de Paris 94470 BOISSY SAINT LEGER est fondé à réclamer le paiement des frais nécessaires pour recouvrer les sommes dues à hauteur de la somme de 75,00 euros.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Madame [B] [J], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’équité commande d’allouer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE BOECIEN sis 4 bis rue de Paris 94470 BOISSY SAINT LEGER la somme de 1 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire susceptible d’appel assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

CONDAMNE Madame [B] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE BOECIEN sis 4 bis rue de Paris 94470 BOISSY SAINT LEGER la somme de 5 048,02 €, avec intérêts au taux légal courant à compter du 15 novembre 2024, au titre des provisions et des cotisations du fonds travaux dues au 13 novembre 2024 [4ème trimestre 2024 inclus],

ORDONNE la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter de la demande à cette fin formée le 15 novembre 2024, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

REJETTE la demande au titre des dommages et intérêts,

REJETTE la demande au titre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE Madame [B] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE BOECIEN sis 4 bis rue de Paris 94470 BOISSY SAINT LEGER la somme de 75,00 € au titre des frais,

CONDAMNE Madame [B] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE BOECIEN sis 4 bis rue de Paris 94470 BOISSY SAINT LEGER la somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

RAPPELLE que cette décision a autorité de chose jugée et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 3 mars 2025.

LA GREFFIÈRE LE PRESIDENT