Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 15 Mai 2025

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

BP 83618

44036 NANTES

représenté par Madame [P] [R], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [H] [G]

Logement 14 Etage 3

7 Rue de Koufra

44300 NANTES

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 20 mars 2025

date des débats : 20 mars 2025

délibéré au : 15 mai 2025

RG N° N° RG 25/00230 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NRHM

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Madame [H] [G] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 1er avril 1992, prenant effet le même jour, pour une durée d’un an renouvelable, Nantes Habitat devenu Nantes Métropole Habitat a donné à bail à Madame [O] [G] un local à usage d’habitation numéro 14 au troisième étage sis 7 rue de Koufra à Nantes (44300), moyennant un loyer mensuel révisable de 1 366,92 Francs, outre le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal à celui du loyer.

Des loyers restant impayés, par acte du 7 juin 2024, Nantes Métropole Habitat lui a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2024, Nantes Métropole Habitat a assigné Madame [O] [G] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de voir :

— déclarer la demande recevable et bien fondée ;

— constater la résiliation du bail signé le 1er avril 1992 entre les parties, en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 ;

— à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé le 1er avril 1992 entre les parties ;

— ordonner l’expulsion de Madame [O] [G] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

— condamner Madame [O] [G] à payer :

* la somme de 1 801,49 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 16 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

* une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours soit la somme de 343.56 euros, augmentée des charges locatives en cours, à compter de la date de résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passé entre le bailleur et l’Etat ;

* la somme de 300 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

— ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 20 mars 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Il a été fait mention d’une décision du 11 janvier 2023, au terme de laquelle la Commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique a validé les mesures imposées à Madame [O] [G], à savoir un moratoire de 12 mois puis un échelonnement de la dette sur douze mensualités de 150 euros puis d’une mensualité de 78.98 euros, concernant la créance de Nantes Métropole Habitat fixée à 1 728.98 euros.

Nantes Métropole Habitat, représenté par Madame [P] [R], munie d’un pouvoir régulier à cet effet, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance tout en précisant que sa créance s’élevait désormais à la somme de 2 120,01 euros arrêtée au 12 mars 2025. Elle a indiqué qu’elle n’avait aucun contact avec la locataire mais que celle-ci payait néanmoins son loyer courant. Par ailleurs, le bailleur a soulevé l’âge avancé de la locataire. Elle a rappelé que le plan de surendettement avait débuté en janvier 2024 et avait été dénoncé pour non-respect dès le mois d’avril 2024, celui-ci fixant la créance de Nantes Métropole Habitat à la somme de 1 728.98 euros. Enfin, elle a sollicité des délais de paiement pour le compte de la locataire.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [O] [G] n’a pas comparu et personne n’était présente pour la représenter.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’a pu être réalisée en l’absence de Madame [O] [G].

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Madame [O] [G] n’ayant pas comparu, il y lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 17 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales le 8 février 2022 par le bailleur, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit, en son article 4, une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 juin 2024, le bailleur a fait délivrer à Madame [O] [G] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 2 211,80 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 8 août 2024.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, Madame [O] [G] ne s’est pas présentée devant le tribunal et le rapport social n’a pu être réalisé en son absence, de sorte qu’aucune explication sur les conditions de la dette n’a été rapportée ou un éventuel paiement libératoire. Cependant, l’assignation mentionne expressément la condamnation de la locataire à l’arriéré locatif jusqu’à la libération effective des lieux, de sorte que la créance sera actualisée, en dépit de l’absence de l’intéressée.

Il résulte des pièces produites que Madame [O] [G] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 1 801,49 euros au 12 mars 2025, déduction faite des frais de procédure. Les mensualités d’assurance contre les risques locatifs n’étant pas justifiées au regard des dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989 pour un montant de 132,86? euros, elles resteront à la charge du bailleur.

En outre, si la Commission de surendettement des particuliers de Loire Atlantique, par une décision du 11 janvier 2023, a validé des mesures imposées au profit de Madame [O] [G], consistant en un réechelonnement des créances, il ressort des pièces produites aux débats, et notamment des décomptes, que la locataire n’a pas respecté ce plan.

La créance étant justifiée pour un montant de 1 668,63? euros, il convient en conséquence de condamner Madame [O] [G] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VI précise que « VI. – Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : 2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ; »

Enfin, l’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. »

En l’espèce, il est établi par les pièces produites aux débats que la Commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique a décidé, le 11 janvier 2023, d’imposer au profit de Madame [O] [G] une suspension de l’exigibilité des créances pour une durée de 12 mois puis un échelonnement de la dette sur douze mensualités de 150 euros puis une mensualité de 78.98 euros. Ces mesures sont entrées en application le 11 janvier 2023.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaitre que la locataire n’a pas respecté le calendrier de remboursement imposé par la commission. En effet, depuis l’entrée en vigueur de celui-ci, Madame [O] [G] verse uniquement son loyer courant.

Toutefois, lors de l’audience, le bailleur sollicite expressément l’octroi de délais de paiement pour le compte de la locataire notamment au vu de son âge avancé et du fait qu’elle paie son loyer courant.

En effet, il ressort du décompte actualisé que la locataire a effectivement payé la totalité de ses loyers sans exception depuis septembre 2023.

En l’absence de diagnostic social et financier et de comparution de l’intéressée, sa capacité de remboursement n’est pas connue.

Cependant, au regard du montant de la dette et des paiements réguliers de Madame [O] [G], il apparaît opportun de l’autoriser à se libérer de sa dette locative par versement mensuel de 50 euros en plus du versement du loyer courant, selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement, outre le loyer et les charges courantes dus, intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Madame [O] [G] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,la locataire sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Madame [O] [G], qui succombe supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et de la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de Nantes Métropole Habitat aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 1er avril 1992 entre Nantes Habitat, devenu Nantes Métropole Habitat et Madame [O] [G] portant sur un local à usage d’habitation numéro 14 au troisième étage sis 7 rue de Koufra à Nantes (44300), sont réunies à la date du 8 août 2024 ;

CONDAMNE Madame [O] [G] à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 1 668,63 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtée au 12 mars 2025 ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 16 octobre 2024 ;

AUTORISE Madame [O] [G] à s’acquitter de sa dette par 34 mensualités : 33 versements de 50 euros le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 34ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un nouveau plan de surendettement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Madame [O] [G] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

DIT qu’à défaut d’un seul paiement non honoré par Madame [O] [G] à son échéance et non régularisé suite à l’envoi par le bailleur d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire serait acquise et le bail se trouverait automatiquement résilié ;

Dans cette seule dernière hypothèse :

AUTORISE, faute de départ volontaire des lieux loués, Nantes Métropole Habitat à procéder à l’expulsion de Madame [O] [G] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE les dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE dans ce cas Madame [O] [G] à payer à Nantes Métropole Habitat une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions contractuelles, à compter de la défaillance et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ;

CONDAMNE Madame [O] [G] aux dépens en ce compris le commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

REJETTE la demande de Nantes Métropole Habitat au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA