MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 07 Mars 2025

DOSSIER N° : N° RG 23/06062 – N° Portalis DB3T-W-B7H-USFW

AFFAIRE : [Localité 12] DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DES [Adresse 8] C/ S.A.S. LOISELET ET DAIGREMONT [Localité 15] EST, MMA IARD SA, MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

5ème Chambre CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats :

PRESIDENT : Madame Paméla TABARDEL, Vice-présidente

ASSESSEURS : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

Madame Alexa ZIMMER, Juge

GREFFIER : Monsieur Mathieu LE LAIN, Greffier

Débats tenus à l’audience publique du 07 Janvier 2025 devant RAPPORTEUR qui en a fait rapport et en a rendu compte au Tribunal en cours de délibéré, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Lors du prononcé

PRESIDENT : Madame Paméla TABARDEL, Vice-présidente

ASSESSEURS : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

Madame Alexa ZIMMER, Juge

GREFFIER : Madame Maëva MARTOL, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DES [Adresse 7] [Adresse 4]

Immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 908 638 091

dont le siège social est sis [Adresse 9]

représenté par Maître Sarah TARABAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire :

DEFENDERESSES

S.A.S. LOISELET ET DAIGREMONT [Localité 15] EST

Immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le numéro 672 020 187

dont le siège social est sis [Adresse 10]

ET

MMA IARD SA

Immatriculée au RCS du MANS sous le numéro B 440 048 882

dont le siège social est [Adresse 2]

ET

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

Immatriculée au RCS du MANS sous le numéro 775 652 126

dont le siège social est [Adresse 2]

représentées par Maître Corinne DIAZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : E1360

*****

Clôture prononcée le : 19 Septembre 2024

Débats tenus à l’audience du : 07 Janvier 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 07 Mars 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 07 Mars 2025.

*****

FAITS ET PRETENTIONS :

Le 28 mars 2019, la société LOISELET & DAIGREMONT [Localité 15] EST, assurée par les compagnies MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, a été désignée comme syndic de l’immeuble des 4 RUES, sis [Adresse 5].

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 7 septembre 2020, l’assemblée générale des copropriétaires a décidé de souscrire un nouveau contrat de chauffage sur 10 ans, avec passage au gaz, y compris rénovation totale de la chaufferie auprès de la société DISDERO, selon synthèse du cabinet EUROTEC, pour un coût annel de 33.179,86 euros.

Le 30 septembre 2020, la société LOISELET & DAIGREMONT [Localité 15] EST a souscrit, au nom du syndicat des copropriétaires, un contrat de fourniture de gaz naturel d’une durée de 12 mois auprès de la société GAZ DE [Localité 15].

Se plaignant de l’absence de consultation du conseil syndicat et du défaut de mise en concurrence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble des 4 RUES, sis [Adresse 3] à SAINT-MAUR-DES-FOSSES (94100) a, par exploit de commissaire de justice des 18, 20 et 22 septembre 2023, assigné devant ce tribunal la société LOISELET & DAIGREMONT PARIS EST, la société MMA IARD et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES aux fins de voir engagée la responsabilité contractuelle du syndic et d’obtenir indemnisation de ses préjudices.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 11 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble des [Adresse 6], sis [Adresse 3] à SAINT-MAUR-DES-FOSSES (94100) demande au tribunal, sur le fondement des articles 1240, 1991, 1992 et 003 du code civil, 700 du code de procédure civile ainsi que de la loi du 10 juillet 1965, de :

— condamner in solidum la société Loiselet & Daigremont [Localité 15] Est, la société MMA IARD SA, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, à verser la somme d’un montant de 103 799,91 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble des [Adresse 6] au titre du préjudice financier,

— condamner in solidum la société Loiselet & Daigremont [Localité 15] Est, la société MMA IARD SA, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, à verser la somme d’un montant de 50 000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble des [Adresse 6] au titre du préjudice moral,

— condamner in solidum la société Loiselet & Daigremont [Localité 15] Est, la société MMA IARD SA, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, à verser la somme de 6 000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble des [Adresse 6] au titre de l’article 700 du Code de procédure Civile, ainsi qu’aux dépens,

— débouter l’ensemble des parties de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble des [Adresse 6] représenté par son syndic.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 5 septembre 2024, la société LOISELET et DAIGREMONT [Localité 15] EST, la société MMA IARD et la société MMA ASSURANCES MUTUELLES demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1992 et suivants et de l’article 1234-1 du code civil et de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, de:

— à titre principal:

* débouter le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 13] de sa demande en paiement de la somme de 204 210,69 € à parfaire jusqu’au jour du jugement ramenée dans ses écritures du 11 juillet 2024 à la somme de 103 799,91 €,

* débouter le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 13] de toutes ses plus amples demandes tendant à voir condamner in solidum la société LOISELET ET DAIGREMONT [Localité 15] EST, Syndic attrait en nom, la MMA IARD SA et la MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES,

— à titre infiniment subsidiaire, condamner la MMA IARD SA et la MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à garantir et relever indemne la société LOISELET ET DAIGREMONT [Localité 15] EST de toutes éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit du Syndicat des Copropriétaires [Adresse 13], déduction prévue aux contrats de la franchise de 4.000,00 €,

— condamner tout(s) succombant(s) à payer à la société LOISELET ET DAIGREMONT [Localité 15] EST, représentée par ses représentants légaux, à la MMA IARD SA et à la MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES représentées par leurs représentants légaux à chacune la somme de 3.000,00 €, soit au total la somme de 9.000,00 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner tout(s) succombant(s) aux entiers dépens d’instance que la Société Corinne DIAZ SELARL D’AVOCAT pourra recouvrer dans les conditions de l’article 699 du code de Procédure Civile pour ceux dont elle a fait l’avance.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il sera renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 19 septembre 2024 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 janvier 2025 mise en délibéré au 7 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes en dommages-intérêts:

L’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’engagement de la responsabilité contractuelle suppose la démonstration d’une faute caractérisée par un manquement contractuel, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

Aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est notamment chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale et d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien.

Sur les fautes commises par le syndic

1/ sur l’absence de consultation du conseil syndicat et sur le défaut de mise en concurrence

Aux termes du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 mars 2019:

— est fixé à 1.500 euros le montant des marchés de travaux et contrats à partir duquel la consultation du conseil syndicat est, sauf urgence, obligatoire,

— est fixé à 5.000 eurosle montant des marchés de travaux et contrats à partir duquel une mise en concurrence est, sauf urgence, obligatoire.

A titre liminaire, il sera précisé que, contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, la consultation du conseil syndicat n’est pas soumise à une demande en ce sens de ce-dernier.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société LOISELET et DAIGREMENT [Localité 15] EST a souscrit au nom du syndicat des copropriétaires un contrat de fourniture de gaz naturel d’une durée de 12 mois auprès de la société GAZ DE [Localité 15] sans consulter le conseil syndical et sans procéder à une mise en concurrence préalable.

Il y a lieu de déterminer, pour statuer sur la légitimité du syndic à se dispenser de la consultation du conseil syndicat et d’une mise en concurrence, si l’urgence était en l’espèce caractérisée.

Aux termes de la 19ème décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 7 septembre 2020 portant sur la souscription d’un noubeau contrat de chauffage avec passage au gaz et rénovation totale de la chaufferie: « l’assemblée générale dispense le syndic d’attendre le délai légal de contestation du procès-verbal compte tenu de l’urgence à réaliser les travaux afin de pouvoir en bénéficier pendant la prochaine période hivernale ».

Il y a lieu de considérer, au regard de la rédaction de cette résolution, que l’urgence ne concerne que la réalisation des travaux, et non la souscription du contrat, ce d’autant qu’elle est immédiatement précédée par la mention: « le planning prévisionnel des travaux est fixé de la façon suivante: démarrage des travaux 2ème quinzaine de septembre 2020 ».

Au surplus, il résulte des pièces produites à la procédure que le syndic a été destinataire, le 22 septembre 2020, de deux offres de contrat de fourniture de gaz dont les conditions tarifaires valables jusqu’au 24 septembre 2020.

Il n’a cependant procédé à la signature du contrat que le 30 septembre 2020, soit après l’expiration desdites conditions tarifaires, ce qui prouve qu’il n’a pas agi avec l’urgence à laquelle il soutient avoir été soumis.

Dès lors, il y a lieu de considérer que l’urgence n’était pas caractérisée, de sorte que le syndic avait l’obligation, en présence d’un contrat supérieur à 5.000 euros, de procéder à la consultation du conseil syndical ainsi qu’à une mise en concurrence.

Le manquement de la société LOISELET ET DAIGREMENT [Localité 15] EST est constitutif d’une faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle.

2/ Sur la négligence dans la gestion du contrat de fourniture de gaz

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires communique un échange de courriels en date du 31 mars 2022, entre, d’une part, la société LOISELET ET DAIGREMENT [Localité 15] EST, et d’autre part, le cabinet EUROTEC, dans lequel le syndic sollicite des informations sur les conditions tarifaires de la reconduction du contrat.

Ceci, alors qu’il est démontré qu’il était destinataire, le 22 septembre 2020, des deux offres de contrat de fourniture de GAZ transmises par la société GAZ DE [Localité 15].

Ce seul échange, intervenu deux ans après la réception de ces offres, ne suffit pas à démontrer une négligence de la société LOISELET ET DAIGREMENT [Localité 15] EST dans la gestion du contrat de fourniture de gaz.

Partant, le syndic ne peut voir sa responsabilité contractuelle engagée à ce titre.

3/ Sur l’absence de diligence dans la communication avec le conseil syndical

Il est établi que M. [K] [G], copropriétaire, a sollicité la communication du contrat de fourniture de gaz par courriel du 11 janvier 2021.

Il n’est pas contesté que le contrat de fourniture de gaz est mis à disposition sur l’intranet de la copropriété.

En revanche, aucun élément ne permet de déterminer la date de cette mise à disposition, de sorte que la négligence du syndic dans la communication avec le conseil syndical n’est en l’espèce pas prouvée.

4/ Sur la défaillance du syndic au regard de son devoir de conseil et de vigilence

Force est de constater que le syndicat des copropriétaires reprend ici les fautes déjà reprochées au syndic, à savoir l’absence de mise en concurrence, le défaut de consultation du conseil syndical et la négligence dans le suivi de l’exécution du contrat, et en déduit que le syndic a manqué à son devoir de conseil et de vigilence.

La circonstance selon laquelle la société LOISELET ET DAIGREMENT [Localité 15] EST a fait le choix d’un contrat à prix fixe sur une durée de 12 mois et non d’un contrat à prix fixe sur une durée de 36 mois ne suffit pas à démontrer un manquement au devoir de conseil et de vigilence.

En effet, le syndic ne pouvait raisonnablement prédire l’augmentation du prix de la molécule à l’expiration de ce délai de 12 mois, de sorte qu’il ne peut lui être reproché d’avoir privilégié la première offre au détriment de la seconde.

Le syndic ne peut donc voir sa responsabilité contractuelle engagée à ce titre.

5/ Sur les autres fautes de gestion

En premier lieu, s’agissant de la porte de l’ascenseur du 2ème étage, il n’est pas contesté que les travaux de réparation ont été effectués deux semaines après le constat du bloquage de ladite porte.

En outre, il résulte des courriels échangés entre le syndic et la société DMS Ascenseur que cette panne a été occasionnée par le défaut de réparation pérenne suite à sa première intervention, alors même que le syndic avait été alerté sur la nécessité d’y procéder.

En deuxième lieu, concernant de la rambarde mobile du balcon, il est établi que le syndic, après avoir indiqué que son prestataire ne pouvait intervenir sous quinzaine et proposé à la société FONCIA de faire intervenir une société, ne s’est plus enquis de la situation, alors même que ce désordre présentait un risque pour la sécurité des copropriétaires.

En troisième lieu, s’agissant de la voiture ventouse occupant l’emplacement de Mme [E], il n’est pas contesté que la société LOISELET ET DAIGREMONT [Localité 15] EST n’a répondu à la copropriétaire que trois mois et demi après son premier courriel.

Il y a donc lieu de considérer que la société LOISELET ET DAIGREMENT a commis des fautes de gestion de la copropriété.

Par conséquent, la société LOISELET ET DAIGREMENT a manqué à son obligation de consulter le conseil syndical et de procéder à une mise en concurrence avant de signer le contrat de fourniture de gaz et a commis plusieurs fautes dans la gestion de la copropriété.

Sur les préjudices et le lien de causalité

1/ Sur le préjudice financier

Le syndicat des copropriétaires soutient avoir subi un préjudice financier, évalué à 103.799,31 euros, résultant de la différence entre:

— d’une part, les dépenses effectivement réalisées par la copropriété en exécution du contrat de fourniture de gaz au prix fixe de 23.17 le Mwh pour une durée de 12 mois,

— d’autre part, les dépenses qu’aurait réalisées la copropriété si le syndic avait opté pour un contrat de fourniture de gaz au prix fixe de 24.47 le Mwh pour une durée de 36 mois.

Or, il n’est nullement établi que la consultation du syndic et la mise en concurrence de plusieurs sociétés préalablement à la signature du contrat de fourniture de gaz aurait abouti au choix de la deuxième offre, à savoir la conclusion d’un contrat au prix fixe de 24.47 le Mwh pour une durée de 36 mois.

En effet, le choix de l’offre la plus avantageuse pour la copropriété ne dépendait que de l’évolution du prix de la molécule 12 mois après la signature du contrat, laquelle ne pouvait être raisonnablement connue au mois de septembre 2020, date de la conclusion du contrat.

Dans ces conditions, il n’existe pas de lien de causalité entre le préjudice financier allégué par le syndicat des copropriétaires et les manquements contractuels retenus à l’encontre de la société LOISELET ET DAIGREMONT [Localité 15] EST.

La demande en dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires au titre de son préjudice financier sera donc rejetée.

2/ Sur le préjudice moral

Le syndicat des copropriétaires ne produit pas d’élément de nature à démontrer l’existence d’un préjudice moral, qui ne peut être résulter des seules interventions du conseil syndical suite aux fautes de gestion du syndic.

Sur les autres demandes :

L’équité commande d’indemniser la société LOISELET et DAIGREMONT [Localité 15] EST, la société MMA IARD et la société MMA ASSURANCES MUTUELLES de leurs frais irrépétibles et de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble des [Adresse 6], sis [Adresse 3] à [Localité 17] à leur verser la somme de 5.000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble des [Adresse 6], sis [Adresse 3] à [Localité 17] sera condamné aux dépens.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble des [Adresse 6], sis [Adresse 3] à [Adresse 16] [Localité 1] de sa demande en dommages-intérêts au titre de son préjudice financier;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble des [Adresse 6], sis [Adresse 3] à [Localité 17] de sa demande en dommages-intérêts au titre de son préjudice moral;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble des [Adresse 6], sis [Adresse 3] à [Localité 17] à verser à la société LOISELET et DAIGREMONT [Localité 15] EST, la société MMA IARD et la société MMA ASSURANCES MUTUELLES la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble des [Adresse 6], sis [Adresse 3] à [Localité 17] aux dépens;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit;

Fait à [Localité 11], L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE SEPT MARS

LE GREFFIER LE PRESIDENT