MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 03 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00179 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VUMO

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : [G] [E], [F] [E] C/ S.A.R.L. BDR 94 THIAIS 273 FONTAINEBLEAU Prise en la personne de son représentant légal

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [G] [E] né le 28 Août 1963, demeurant 1 rue des Vignes – 51120 SAUDOY

et Monsieur [F] [E] né le 16 Février 1937 à TAUSSAC (12), demeurant Courbebaisse – 15130 GIOU-DE-MAMOU

représentés par M^e Jean-Sébastien TESLER, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. BDR 94 THIAIS 273 FONTAINEBLEAU, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 878 871 847, dont le siège social est sis 273 avenue de Fontainebleau – 94320 THIAIS

représentée par M^e Jonathan AYACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1706

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Débats tenus à l’audience du : 03 Juin 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 03 Juillet 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 12 juillet 2019, M. [F] [E] et M. [G] [E] ont donné à bail commercial à la SARL BDR 94 THIAIS 273 FONTAINEBLEAU des locaux situés 273 avenue de Fontainebleau à Thiais (94320), moyennant un loyer mensuel de 1 500,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

M. [F] [E] et M. [G] [E] ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 8 octobre 2024 à la SARL BDR 94 THIAIS 273 FONTAINEBLEAU pour une somme de 12 730,92 € au titre de l’arriéré locatif au 3 octobre 2024.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 13 décembre 2024, M. [F] [E] et M. [G] [E] ont fait assigner la SARL BDR 94 THIAIS 273 FONTAINEBLEAU devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

– ordonner l’expulsion de la SARL BDR 94 THIAIS 273 FONTAINEBLEAU et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

– ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

– condamner la SARL BDR 94 THIAIS 273 FONTAINEBLEAU à payer à M. [F] [E] et M. [G] [E] la somme provisionnelle de 15 144,13 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2024,

– condamner la SARL BDR 94 THIAIS 273 FONTAINEBLEAU au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges et des taxes, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clefs,

– condamner la SARL BDR 94 THIAIS 273 FONTAINEBLEAU au paiement d’une somme de 1 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure,

– rappeler, sur le fondement de l’article 514 du code de procédure civile, que l’exécution provisoire du jugement a intervenir est de droit.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 3 juin 2025, M. [F] [E] et M. [G] [E], comparant en personne, ont maintenu les prétentions de leur assignation et les moyens qui y sont contenus ;

Vu les conclusions développées à l’audience par la SARL BDR 94 THIAIS 273 FONTAINEBLEAU aux termes desquelles elle demande au tribunal de :

– recevoir la SARL BDR 94 THIAIS 273 FONTAINEBLEAU,

– octroyer les délais de paiement les plus larges à la SARL BDR 94 THIAIS 273 FONTAINEBLEAU à raison de mensualités de 1 000,00 € par mois jusqu’à apurement de la dette, et ce, à compter du 12 juin 2025, puis les 12 de chaque mois suivant,

– dire que les effets de la clause résolutoire sont suspendus et qu’elle sera réputée ne pas avoir joué si la SARL BDR 94 THIAIS 273 FONTAINEBLEAU se libère dans les conditions fixées par l’ordonnance à intervenir

– dire que, faute pour la SARL BDR 94 THIAIS 273 FONTAINEBLEAU de payer à bonne date, en sus des loyers, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et seulement quinze jours après la date de première présentation d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, le tout deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise.

Par une note en délibérée du 4 juin 2025, autorisée lors de l’audience, M. [F] [E] et M. [G] [E] ont actualisé la dette locative à la somme de 16 769,34 €.

Aucun document n’a été fourni concernant la dénonciation de la procédure aux créanciers éventuellement inscrits sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 3 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, M. [F] [E] et M. [G] [E] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 12 730,92 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 9 novembre 2024. Cependant, la SARL BDR 94 THIAIS 273 FONTAINEBLEAU bénéficiera, avec l’accord des bailleurs, d’un délai pour le paiement de sa dette. Délai pendant lequel l’application de la clause résolutoire est suspendue.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par M. [F] [E] et M. [G] [E], l’obligation de la SARL BDR 94 THIAIS 273 FONTAINEBLEAU au titre des loyers, charges, taxes et accessoires au 4 juin 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 15 965,06 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SARL BDR 94 THIAIS 273 FONTAINEBLEAU.

En effet, les sommes demandées au titre des frais et des dépens ont été déduites, car elles font déjà l’objet d’une demande autonome.

La défenderesse bénéficiera d’un délai de 16 mois pour apurer cette dette. Elle devra s’en acquitter en 15 mensualités de 1000,00 euros et une 16ème pour le solde, en sus des loyers, charges et taxes courantes, réglées le 12 de chaque mois à compter du 12 juin 2025.

Toutefois, à défaut de paiement d’une seule échéance de loyers et charges ou du plan d’apurement convenu, la preneuse sera déchue du bénéfice des délais, la dette deviendra donc immédiatement exigible et que la clause résolutoire sera acquise.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La défenderesse, qui succombe à l’instance, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SARL BDR 94 THIAIS 273 FONTAINEBLEAU ne permet d’écarter la demande de M. [F] [E] et M. [G] [E] formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 9 novembre 2024, mais en SUSPENDONS les effets,

CONDAMNONS par provision à payer la SARL BDR 94 THIAIS 273 FONTAINEBLEAU à M. [F] [E] et M. [G] [E] la somme de 15 965,06 €, en denier et quittance, au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 4 juin 2025, en 16 mensualités, 15 à hauteur de 1000,00 euros et une dernière pour le solde, le 12 chaque mois à compter du 12 juin 2025,

En cas de défaut de paiement d’une seule échéance de loyers et charges ou du plan d’apurement convenu :

DISONS que la SARL BDR 94 THIAIS 273 FONTAINEBLEAU sera déchue du bénéfice des délais et que la dette deviendra donc immédiatement exigible,

DISONS que la clause résolutoire produira ses effets de plein droit,

En tout état de cause :

CONDAMNONS la SARL BDR 94 THIAIS 273 FONTAINEBLEAU aux entiers dépens,

CONDAMNONS la SARL BDR 94 THIAIS 273 FONTAINEBLEAU à payer à M. [F] [E] et M. [G] [E] la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 3 juillet 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS