TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [Y] [F]

Madame [R] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Karim-Alexandre BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/01615 – N° Portalis 352J-W-B7I-C7BQ3

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 24 juillet 2025

DEMANDERESSE

HENEO, SAS

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [F]

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Madame [R] [J]

demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 juillet 2025 par Karine METAYER, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 24 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/01615 – N° Portalis 352J-W-B7I-C7BQ3

EXPOSE DU LITIGE

Par convention d’occupation précaire en date du 27 octobre 2021, la SAS HENEO a donné en location un appartement à Madame [R] [J] et Monsieur [Y] [F] située dans la résidence sociale [Localité 6], située [Adresse 1] , pour une redevance mensuelle initiale de 620,01 euros, outre des prestations obligatoires, pour une durée maximale de 24 mois.

A l’issue du 27 octobre 2023, les locataires se sont maintenus dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 5 août 2024, la SAS HENEO a fait délivrer un congé au locataire pour le 30 novembre 2024.

Par ailleurs, des redevances étant demeurées impayées, la SAS HENEO a fait signifier dans le même acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2120,40 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de juin 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 décembre 2024, la SAS HENEO a fait assigner Madame [R] [J] et Monsieur [Y] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Valider le congé en date du 5 août 2024 à Monsieur [Y] [F] et Madame [R] [J] sur le titre d’occupation temporaire ;

— Juger que Monsieur [Y] [F] et Madame [R] [J] sont déchus de tout titre d’occupation sur le local d’habitation ;

Subsidiairement,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au titre d’occupation en date du 27 octobre 2021 et visée dans le commandement de payer délivré le 5 août 2024 ;

— constater la résiliation du titre d’occupation sur le local d’habitation à compter du 6 septembre 2024 ;

Plus subsidiairement

— Prononcer la résiliation judiciaire du titre d’occupation temporaire en date du 27 octobre 2021 ;

En tout état de cause et en conséquence,

— Ordonner l’expulsion sans délai des défendeurs, de tous occupants de son chef et de tous biens ;

— Condamner solidairement Madame [R] [J] et Monsieur [Y] [F] à lui payer les redevances impayées, soit la somme de 1969,20 euros arrêtée au 9 octobre 2024, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant de la redevance si le contrat de résidence s’était poursuivi ;

— condamner in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

A l’audience du 13 mai 2025, la SAS HENEO, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la baisse à la somme de 239,35 euros, selon décompte en date du 12 mai 2025, avril 2025 inclus.

Bien que régulièrement assignés à étude, Madame [R] [J] et Monsieur [Y] [F] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Madame [R] [J] et Monsieur [Y] [F] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement la SAS HENEO plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

Cette durée d’un mois, renouvelable tacitement, et aucune autre disposition du code de la construction et de l’habitation, n’interdisent de fixer une durée maximale de séjour. La fixation d’une telle durée au titre d’occupation comme au règlement intérieur ne s’avère pas contraire aux dispositions du code de la construction et de l’habitation dans la mesure où cela répond directement à l’objet de la résidence sociale, lequel est « d’accueillir essentiellement des jeunes salariés de moins de 30 ans, ayant des difficultés à trouver un logement en raison de la modicité de leur rémunération ». Ainsi le caractère limité du nombre de renouvellements tacites offert au résidant répond à un objectif d’accueil du plus grand nombre de jeunes salariés, comme au caractère normalement précaire de la situation de jeune travailleur aux ressources modiques, qui permet d’espérer à terme un accès à un logement soumis à des dispositions plus générales (loi du 6 juillet 1989 ou réglementation HLM).

Les dispositions de l’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation encadrent par ailleurs le droit pour la personne logée d’héberger pendant une période totale ne pouvant excéder six mois par an, un ou des tiers, selon les caractéristiques des logements et les conditions de sécurité, pour une période maximale de trois mois par an pour une même personne hébergée et prévoient l’obligation de déclarer la présence et l’identité des personnes accueillies ainsi que leurs dates d’arrivée et de départ.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-la SAS HENEO est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

L’arrivée du terme du contrat et le dépassement de la durée maximum de séjour n’est pas mentionné au titre des motifs de résiliation judiciaire. Il s’agit toutefois d’un motif légitime de congé assimilable à une cessation des conditions d’admission dans l’établissement. La mise en jeu de ce motif par le bailleur nécessite ainsi que la durée du contrat d’occupation soit acquise mais également que soit respecté un préavis de trois mois, dans la mesure où ce seul terme ne suffit pas à la résiliation mais qu’un congé doit également être délivré.

En l’espèce, le contrat de résidence du 27 octobre 2021 fixe une durée maximale d’occupation, en ses articles 5 et 7, de 24 mois. L’article 7 prévoit qu’un congé puisse être donné par le bailleur, sous préavis de 3 mois, en cas de dépassement du délai maximum de séjour de 12 mois, renouvelable par tacite reconduction, pour une durée maximale de 36 mois.

Un congé, rappelant expressément la durée de séjour limitée à deux ans a été délivré par acte de commissaire de justice le 5 août 2024, pour un départ effectif au plus tard le 30 novembre 2024.

Le congé a été valablement délivré à la date du 5 août 2024 de sorte que Madame [R] [J] et Monsieur [Y] [F] sont sans droit ni titre depuis 30 novembre 2024.

Il convient en conséquence d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, sans toutefois fixer d’astreinte, cette dernière apparaissant disproportionnée au regard de la résolution du litige. La demande de suppression de délai sera rejetée, apparaissant disproportionnée à la résolution du litige.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [R] [J] et Monsieur [Y] [F] sont redevables des redevances impayées jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du Code Civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SAS HENEO produit un décompte démontrant que Madame [R] [J] et Monsieur [Y] [F] restent lui devoir la somme de 239,35 euros à la date du 30 avril 2025 cette somme correspondant à l’arriéré des redevances impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Madame [R] [J] et Monsieur [Y] [F], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront donc solidairement condamnés au paiement de la somme de 239,35 euros, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la délivrance du commandement de payer conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Madame [R] [J] et Monsieur [Y] [F] seront aussi solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 30 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Madame [R] [J] et Monsieur [Y] [F], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS HENEO les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe

CONSTATE la résiliation du contrat de résidence conclu le 27 octobre 2021 entre la [7] HENEO et Madame [R] [J] et Monsieur [Y] [F] concernant l’appartement au sein de la résidence [Localité 6] situé [Adresse 2], par l’effet du congé délivré et ce à compter du 30 novembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [R] [J] et Monsieur [Y] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [R] [J] et Monsieur [Y] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS HENEO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE la SAS HENEO de suppression de délai ;

CONDAMNE solidairement Madame [R] [J] et Monsieur [Y] [F] à verser à la SAS HENEO la somme de 239,35 euros à la date du 30 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse (correspondant à l’arriéré de redevances, prestations obligatoires et indemnités d’occupation), avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter du commandement de payer ;

CONDAMNE solidairement Madame [R] [J] et Monsieur [Y] [F] à verser à la SAS HENEO une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des prestations obligatoires, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 30 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE in solidum Madame [R] [J] et Monsieur [Y] [F] à verser à la SAS HENEO une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [R] [J] et Monsieur [Y] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Fait à [Localité 4], le 24 juillet 2025.

La greffière, La juge des contentieux de la protection

Décision du 24 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/01615 – N° Portalis 352J-W-B7I-C7BQ3