MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 16 Janvier 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01614 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VM5C

CODE NAC : 72I – 0A

AFFAIRE : S.D.C. 169 MAIL DE LA DEMI-LUNE – 94500 CHAMPIGNY SUR MARNE C/ [F] [G], [E] [P]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

LE PRESIDENT : Madame Élise POURON, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES 1-9 MAIL DE LA DEMI-LUNE – 94500 CHAMPIGNY-SUR-MARNE

représenté par son syndic Cabinet FONCIA MARNE LA VALLEE SAS immatriculé au RCS de BOBIGNY sous le numéro 317 064 285

dont le siège social est sis 409 Place Gustave Courbet – La Closerie du Mont d’Est – 93194 NOISY LE GRAND

représenté par Maître Lydie NAVENNEC-NORMAND, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE – Vestiaire : PC 299

DEFENDEURS

Monsieur [F] [G]

demeurant 7 Mail de la Demi Lune – 94500 CHAMPIGNY SUR MARNE

Madame [E] [P]

demeurant 14 rue du Maréchal Montgomery – 14830 LANGRUNE SUR MER

tous deux non représentés

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Débats tenus à l’audience du : 16 Décembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : le 16 Janvier 2025

Jugement rendu par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 1-9 mail de la Demi-Lune 94500 CHAMPIGNY SUR MARNE a fait assigner Monsieur [F] [G] et Madame [E] [P], copropriétaires des lots 38, 53 et 56 dans ledit immeuble, devant le Président du tribunal judiciaire de Créteil statuant selon la procédure accélérée au fond afin de

– condamner solidairement Monsieur [F] [G] et Madame [E] [P] au paiement de :

* 6 353,20 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtés au troisième trimestre 2024, outre les intérêts de droit capitalisable à compter épart_intérêts_EDLde l’assignationépart_intérêts_EDL ;

* 354,60 € sur le fondement de l’article 10-1 de loi du 10 juillet 1965 ;

* 573,31 € sur le fondement de l’article 19-2 de loi du 10 juillet 1965 ;

* 3 000 € à titre de dommages et intérêts ;

* 2 672,60 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– rappeler le caractère exécutoire de plein droit de la décision à intervenir,

– condamner les défendeurs aux entiers dépens.

L’affaire a été entendue à l’audience du 16 décembre 2024 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 1-9 mail de la Demi-Lune 94500 CHAMPIGNY SUR MARNE a maintenu ses demandes conformément à son acte introductif d’instance.

Monsieur [F] [G] et Madame [E] [P], respectivement assignés par acte déposé à l’étude et par acte remis à domicile, n’ont pas comparu.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la partie représentée a été avisée que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer, d’une part, aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, d’autre part, aux charges relatives à l’entretien des parties communes.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements courants de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’article 19-2 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2.

Au cas présent, il est versé aux débats une lettre recommandée avec accusé de réception du 18 juillet 2024 mettant en demeure Monsieur [F] [G] et Madame [E] [P] de régler la somme de 6 690,65 € au titre des charges de copropriétés dues par Monsieur [F] [G] et Madame [E] [P] au 1 juillet 2024, suivant décompte annexé à cette mise en demeure arrêté au 1 juillet 2024.

Cette mise en demeure précise qu’à défaut de règlement dans le délai de 30 jours, les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourront être mise en œuvre rendant exigibles les provisions à échoir évaluées à la somme de 573,31 euros.

Cette mise en demeure est restée infructueuse et le demandeur produit les pièces justifiant le bien fondé de sa créance, à savoir :

– un relevé de propriété,

– un extrait du règlement de copropriété prévoyant que «  dans le cas où un ou plusieurs lors viendraient à appartenir indivisément à plusieurs copropriétaires, ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis-à-vis du syndicat, lequel pourra, en conséquence, exiger l’entier paiement de n’importe lequel d’entre eux »,

– le contrat de syndic,

– les procès-verbaux des assemblées générales des 21 juillet 2020, 29 juin 2021, 27 juin 2022, 13 septembre 2023 et 4 juillet 2024 ayant approuvé les budgets des exercices 2019 à 2023 et le budget prévisionnel de l’exercice 2024 ainsi que les fonds travaux,

– les appels de fonds sur la période du 1er juillet 2023 au 30 septembre 2024,

– l’historique du compte de copropriétaire arrêté au 5 août 2024,

Il convient de condamner solidairement Monsieur [F] [G] et Madame [E] [P] au paiement de la somme de 5 135,40 € au titre des charges de copropriétés dues par Monsieur [F] [G] et Madame [E] [P] au 5 août 2024 avec intérêts au taux légal courant à compter du 18 octobre 2024.

Sont en effet déduits du décompte produit :

— la somme de 78,77 euros au titre du solde des charges pour l’année 2021, non justifiée,

— les frais de mise en demeure, relance et suivi de dossier compris dans les frais de l’article 10-1,

— la somme de 1.140 euros au titre des frais d’élagage et rabattage, non justifiée par un appel de fonds,

— les intérêts de retard déjà inclus dans le décompte.

Par ailleurs, la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 18 octobre 2024, date de l’assignation formulant cette prétention pour la première fois.

En outre, le syndicat des copropriétaires est fondé à réclamer le paiement de la somme de 573,31 € au titre des provisions sur charges et cotisations au fonds travaux devenues exigibles sur la base du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale du 13 septembre 2023 pour l’exercice 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le demandeur n’établit en rien l’existence d’un préjudice distinct de celui représentant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts.

La demande formée de ce chef sera rejetée.

Sur la demande relative aux frais

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 1-9 mail de la Demi-Lune 94500 CHAMPIGNY SUR MARNE fait état des frais suivants :

—  33 euros au titre des frais de relance,

—  162 euros pour les mises en demeure,

—  150 euros pour la transmission du dossier pour l’avocat.

Concernant les frais exposés par le syndicat des copropriétaires et dont il réclame le paiement, il résulte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, commandement, et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, seront imputables au seul copropriétaire concerné.

Les intérêts de retard ne sont toutefois pas des frais au titre de l’article susvisé.

Si les frais de relance et de mise en demeure, à hauteur respectivement de 33 et 42 euros, ne sont pas contestables, en revanche, la transmission du dossier à l’avocat ne se justifie qu’en cas de diligences exceptionnelles.

La diligence exceptionnelle s’entend d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir.

La constitution et la transmission du dossier, comportant certes les appels de fonds et les procès-verbaux d’assemblées générales sur une période de cinq années, ne sauraient être qualifiées de diligences exceptionnelles.

Les frais d’avocat sont par ailleurs inclus dans l’indemnité versée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En outre, concernant la mise en demeure par avocat du 18 juillet 2024 à hauteur de 120 euros, aucun élément ne permet d’en justifier le montant, qui sera revu à la somme de 54 euros TTC conformément au contrat de syndic.

Ainsi, par application des dispositions susvisées et de celles de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 1-9 mail de la Demi-Lune 94500 CHAMPIGNY SUR MARNE est fondé à réclamer le paiement des frais nécessaires pour recouvrer les sommes dues à hauteur de la somme de 129 euros.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Monsieur [F] [G] et Madame [E] [P], qui succombent, doivent supporter in solidum la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’équité commande d’allouer au syndicat des copropriétaires 1-9 mail de la Demi-Lune 94500 CHAMPIGNY SUR MARNE la somme de 1 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire susceptible d’appel assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [G] et Madame [E] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 1-9 mail de la Demi-Lune 94500 CHAMPIGNY SUR MARNE la somme de 5 135,40 €, avec intérêts au taux légal courant à compter du 18 octobre 2024, au titre des provisions et des cotisations du fonds travaux dues au 5 août 2024,

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [G] et Madame [E] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 1-9 mail de la Demi-Lune 94500 CHAMPIGNY SUR MARNE la somme de 573,31 € au titre des provisions sur charges et cotisations au fonds travaux devenues exigibles sur la base du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale du 13 septembre 2023 pour l’exercice 2024,

ORDONNE la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter de la demande à cette fin formée le 18 octobre 2024, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

REJETTE la demande au titre des dommages et intérêts,

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [G] et Madame [E] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 1-9 mail de la Demi-Lune 94500 CHAMPIGNY SUR MARNE la somme de 129 € au titre des frais,

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [G] et Madame [E] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 1-9 mail de la Demi-Lune 94500 CHAMPIGNY SUR MARNE la somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

RAPPELLE que cette décision a autorité de chose jugée et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 16 janvier 2025.

LE GREFFIER LE PRESIDENT,