page /

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

[Adresse 5]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX03]

N° RG 24/01471 – N° Portalis DBWM-W-B7I-COEJ

Contentieux de la protection

MINUTE N°25/00121

JUGEMENT

DU : 04 Juin 2025

S.C.I. C.G.P.

C/

[L] [F]

Le :

copie certifiée conforme délivrée à :

M^e Maryline DIAT

[L] [F]

copie exécutoire délivrée à :

M^e Maryline DIAT

JUGEMENT

Le 04 Juin 2025, au siège du Tribunal, sous la Présidence de Céline DUGAT, Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. C.G.P.

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par Maître Maryline DIAT, avocat au barreau de MONTLUCON

DEFENDERESSE

Madame [L] [F]

[Adresse 6]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

DÉBATS

L’affaire appelée à l’audience du 2 avril 2025, Céline DUGAT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire conformément à l’article L.121-3 du code de l’organisation judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier, en présence de Pascaline [V], assistante de justice, après avoir constaté l’absence de la partie défenderesse et entendu le conseil de la partie demanderesse en ses conclusions par dépôt de dossier, a avisé la partie à l’issue des débats que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 04 JUIN 2025

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat en date du 08 juin 2019, la SCI CGP, représentée par Monsieur [N] [X], a donné à bail à Madame [L] [F] un logement situé [Adresse 7] – à COMMENTRY (03600) contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 360,00 euros outre une provision sur charges.

Par contrat en date du 02 septembre 2021, la SCI CGP, représentée par Monsieur [N] [X], a donné à bail à Madame [L] [F] et Monsieur [G] [T], un garage avec entrée [Adresse 12] à Commentry (03600) contre le paiement d’un loyer mensuel de 40,00 euros.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 30 avril 2024, la SCI CGP a fait notifier à Madame [L] [F] un commandement de payer les sommes dues au titre des loyers et charges à hauteur de 2 253,99 euros en principal.

Madame [L] [F] a restitué les clés du garage au mois d’octobre 2024.

Suivant exploit de Commissaire de Justice en date du 23 octobre 2024, signifié à étude, la SCI CGP a fait assigner Madame [L] [F] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTLUCON afin d’obtenir :

— la constatation de la résiliation du bail relatif au logement,

— l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le paiement de la somme de 4 833,49 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 23 octobre 2024, outre loyers échus entre la date de l’assignation et la date d’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— la fixation d’une indemnité d’occupation à la somme de 370,00 euros, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux,

— le paiement de la somme de 200,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

La procédure a été dénoncée à Madame la Préfète de l'[Localité 10] par voie électronique avec accusé de réception en date du 24 octobre 2024.

La CCAPEX de l'[Localité 10] a été avisée de la situation d’impayé locatif par courrier du bailleur en date du 06 mai 2024.

L’enquête sociale n’a pu être réalisée, la locataire ne s’étant pas présentée aux rendez-vous proposés pour y procéder.

Par conclusions de son conseil, reçues au greffe du tribunal le 24 mars 2025, la SCI CGP sollicitait le constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location relatif au logement ainsi que l’expulsion de Madame [L] [F]. De plus, elle sollicitait la condamnation de Madame [L] [F] au paiement de la somme de 3 200,00 euros correspondant aux loyers du logement concernant la période de novembre 2023 au 11 juin 2024, ainsi que le paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, outre la régularisation sur charges 2023 d’un montant de 38,99 euros et le solde sur charges d’eau d’un montant de 155,00 euros. De surcroit, elle sollicitait la condamnation de Madame [L] [F] au paiement de la somme de 480,00 euros correspondant aux loyers dus pour la location du garage pour la période de novembre 2023 à octobre 2024. Il convenait de déduire la somme de 351,00 euros correspondant au versement effectué par Madame [L] [F] en janvier 2024. Enfin, la bailleresse demandait la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 02 avril 2025, la SCI CGP, représentée, a déposé son dossier, s’en remettant aux écritures de son conseil.

Madame [L] [F] ne s’est pas présentée et n’était pas représentée.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 04 juin 2025 pour y être prononcé le présent jugement par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

➣ Sur la résiliation en vertu de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que :

— toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

— à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L 542-1 et L 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Bien que le commandement de payer mentionne un délai de six semaines, ce délai ne s’applique qu’aux baux conclus postérieurement au 27 juillet 2023. Or, en l’espèce, le bail a été conclu le 08 juin 2019, soit antérieurement au 27 juillet 2023, de tel sorte que le délai applicable est un délai de deux mois.

Par exploit du 30 avril 2024, la bailleresse a fait commandement d’avoir à payer la somme de 2 253,99 euros.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

La procédure a été régulièrement dénoncée à Madame la Préfète de l'[Localité 10] par voie électronique avec accusé de réception en date du 24 octobre 2024 ainsi qu’à la CCAPEX par courrier du 06 mai 2024.

Le commandement de payer, la saisine de la Préfète et la saisine de la CCAPEX étant régulièrement intervenus dans les délais, la demande aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire est recevable.

Suivant décompte produit par la bailleresse, il apparaît que les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois dudit commandement et que le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 1er juillet 2024.

Dès lors, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [L] [F] et de tous occupants de son fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L 153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, l’huissier instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Conformément à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

A défaut de quoi, conformément à l’article L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution.

➣ Sur les loyers et charges impayés

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La bailleresse produit, au soutien de sa demande en paiement de l’arriéré locatif, le commandement de payer et le décompte actualisé de sa créance.

La bailleresse sollicite la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 3 200,00 euros au titre des loyers dus du mois de novembre 2023 au 11 juin 2024, le mois de juin étant inclus. En l’espèce, la bailleresse demandait le paiement des loyers jusqu’au 11 juin 2024, date qu’elle estimait comme étant la date de fin du bail en application du délai de six semaines. Or, le délai de six semaines n’est pas applicable en l’espèce, de telle sorte que le bail a pris fin le 1er juillet 2024. Néanmoins, la bailleresse ayant inclus l’intégralité du loyer du mois de juin dans sa demande, le montant de la dette au titre des loyers reste inchangé. Ainsi, la locataire est débitrice de la somme de 3 200,00 euros au titre des loyers dus pour la période de novembre 2023 au 1er juillet 2024.

S’agissant de la régularisation des charges 2023 et du solde sur charges d’eau, la bailleresse ne produit aucun justificatif relatif à ses créances, de telle sorte que la locataire ne saurait être condamnée au paiement de ces sommes.

Concernant les loyers relatifs au garage, la locataire a restitué les clés du garage au mois d’octobre 2024. La bailleresse sollicite la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 480,00 euros correspondant à douze loyers de 40,00 euros, pour la période de novembre 2023 à octobre 2024. Ainsi, la demande est justifiée.

Au final, il était dû par la locataire, la somme de 3 680,00 euros (3 200,00 + 480,00). Cependant, Madame [L] [F] a versé la somme de 351,00 euros au mois de janvier 2024, somme qu’il convient de déduire. Soit : 3 680,00 – 351,00 = 3 329,00 euros.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [L] [F] au paiement de la somme de 3 329,00 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2024 sur la somme de 2 253,99 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

➣ Sur l’indemnité d’occupation

Madame [L] [F] occupe désormais les lieux sans droit ni titre et cause, par ce fait, un préjudice à la bailleresse qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Cette indemnité est due depuis la date de résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux.

La bailleresse sera autorisée à procéder à la révision du loyer conformément aux prévisions contractuelles et sera autorisée à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi de 1989, cette régulation étant faite sur justificatifs.

Cette indemnité sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant.

Il convient de rappeler que, conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités échues à ce jour produiront intérêt au taux légal à compter du présent jugement, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

➣ Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [L] [F], partie succombante, doit supporter les dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d’assignation, les droits de plaidoirie, les débours et les frais de signification de la présente décision.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès est condamnée à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

page /

A ce titre, Madame [L] [F], qui supporte les dépens, sera condamnée au paiement de la somme de 300,00 euros, au bénéfice de la SCI CGP.

La présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre la SCI CGP et Madame [L] [F] concernant le logement situé [Adresse 8] à COMMENTRY (03600), ce à compter du 1er juillet 2024 ;

DIT qu’à défaut pour Madame [L] [F] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsée dans tel garde-meuble désigné par cette dernière ou à défaut par la bailleresse ;

CONDAMNE Madame [L] [F] à payer à la SCI CGP la somme de 3 329,00 euros (trois mille trois cent vingt neuf euros) au titre des loyers et charges arrêtés au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2024 sur la somme de 2 253,99 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [L] [F] à payer à la SCI CGP une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, ce à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’au jour de la libération totale des lieux ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant ;

DIT que la SCI CGP sera autorisée à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles ;

DIT que la SCI CGP sera autorisée à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi de 1989 ;

REJETTE tous les autres chefs de demande ;

CONDAMNE Madame [L] [F] à verser à la SCI CGP la somme de 300,00 euros (trois cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

CONDAMNE Madame [L] [F] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais de son assignation et les frais de signification de la présente décision ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier.

Le greffier, le Juge des contentieux de la protection,

Christine LAPLAUD Céline DUGAT