Décision du 20 Février 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 22/04185 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWLPY

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e BUCHET (J0127)

M^e SUSINI-LAURENTI (P0043)

M^e FOUQUIER (R110)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 22/04185

N° Portalis 352J-W-B7G-CWLPY

N° MINUTE : 4

Assignation du :

14 Mars 2022

JUGEMENT

rendu le 20 Février 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE (RCS de PARIS n°301 638 185)

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Maître Maxime BUCHET de la SELEURL Buchet Avocat, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0127

DÉFENDERESSES

S.A.S. PARTECH PARTNERS (RCS de PARIS n°490 937 216)

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Davina SUSINI – LAURENTI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0043

S.A. BNP PARIBAS (RCS de PARIS n°662 042 449)

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Christophe FOUQUIER de l’ASSOCIATION De CHAUVERON VALLERY-RADOT LECOMTE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R110

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, assistées de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 05 Décembre 2024 tenue en audience publique devant Sabine FORESTIER, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 28 juillet 2015, la société SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE (ci-après la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE) a donné à bail commercial à la société PARTECH PARTNERS des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 8] et [Adresse 4], pour une durée de neuf ans à compter du 15 septembre 2015, l’usage de « bureaux commerciaux » et un loyer annuel de 78 000 euros, hors taxes et hors charges.

Selon acte sous seing privé en date du 05 novembre 2015, la société BNP PARIBAS s’est portée caution de la société PARTECH PARTNERS au profit de la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE, à concurrence d’un montant de 52 500 euros, en garantie des conséquences pécuniaires de l’inexécution ou de la mauvaise exécution des obligations lui incombant au titre du contrat de bail.

Par acte d’huissier de justice signifié le 22 février 2021, la société PARTECH PARTNERS a donné congé des locaux loués à la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE pour la fin de la deuxième période triennale, soit le 14 septembre 2021.

Un état des lieux de sortie à dates successives a été dressé le 15 septembre 2021 pour l’ensemble des locaux à l’exception des sanitaires du rez-de-chaussée gauche et de la cave n°8, avec remise de six clefs de la porte d’accès aux locaux, puis le 28 septembre 2021 pour les sanitaires du rez-de-chaussée gauche et de la cave n°8, avec remise d’une clef d’accès aux caves, d’une clef du verrou de la porte d’accès aux caves, d’une clef de la porte d’entrée de la cave n°8, d’une clef de la porte d’entrée de la cave n°7 et d’une clef d’accès aux locaux.

Postérieurement, par lettres en date des 14 octobre 2021 et 03 novembre 2021,la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE a informé la société PARTECH PARTNERS que son congé ne sera effectif que le jour où elle aura remis l’ensemble des clefs mais aussi satisfait à ses obligations, et lui a indiqué qu’elle se substituait à elle en engageant les travaux nécessaires à la remise en état des locaux et qu’elle lui préciserait la somme dont elle serait redevable une fois les travaux réalisés.

En réponse, par lettres en date des 19 octobre 2021 et 14 février 2022, la société PARTECH PARTNERS a notamment contesté devoir prendre en charge des travaux de remise en état et prétendu ne devoir que la seule indemnité d’occupation relative à la cave pour la période du 15 au 28 septembre 2021.

Par ailleurs, par lettre en date du 27 décembre 2021, la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE a demandé à la société BNP PARIBAS d’honorer son engagement de caution.

C’est dans ces circonstances que par acte d’huissier de justice signifié les 14, 15 et 30 mars 2022, la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE a assigné la société PARTECH PARTNERS et la société BNP PARIBAS à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris.

Dans ses dernières conclusions (conclusions n°3 notifiées par voie électronique le 21 août 2023), la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE demande au tribunal de :

— condamner la société PARTECH PARTNERS en vertu de l’acte authentique du 28 juillet 2015 au titre des indemnités contractuelles, et des frais avec intérêts au taux de l’intérêt légal, majoré de cinq points, au titre des charges et régularisation de charges de 2016 à 2021, au titre des travaux de réparation et de remise aux normes lui incombant avec intérêts au taux de l’intérêt légal, majoré de cinq points, soit la somme totale de 161 419,99 euros TTC ;

— condamner la société PARTECH PARTNERS à lui verser la somme de 75 600 euros TTC au titre des sous-loyers illicitement perçus en vertu d’un contrat de sous-location non autorisé, avec intérêts au taux de l’intérêt légal, majoré de cinq points ;

— condamner la société PARTECH PARTNERS à lui restituer toutes autres sommes reçues au titre des sous-loyers et charges illicitement perçus et notamment celles perçues de la société JAB, avec intérêts au taux de l’intérêt légal, majoré de cinq points ;

— condamner la société BNP PARIBAS en sa qualité de caution solidaire, solidairement avec la société PARTECH PARTNERS à lui payer le montant de 52 500 euros garanti par la caution ;

— condamner la société PARTECH PARTNERS à lui rembourser l’intégralité des frais et dépens judiciaires, des frais afférents aux actes extra-judiciaires et des honoraires engagés par le bailleur ;

— condamner la société PARTECH PARTNERS au paiement de la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— condamner la société BNP PARIBAS au paiement de la somme de 8 000 euros sur le

fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions (conclusions en réplique n°4 notifiées par voie électronique le 22 septembre 2023), la société PARTECH PARTNERS demande au tribunal de :

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation qu’elle doit en raison de l’occupation de la cave pour la période entre le 15 septembre 2021 et le 28 septembre 2021 à la somme de 1 400 euros;

— à titre subsidiaire, juger que l’article 15.1 du bail constitue une clause pénale qui peut être réduite à la somme de 1400 euros ;

Décision du 20 Février 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 22/04185 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWLPY

— débouter la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE de sa demande de condamnation en paiement de régularisations de charges ;

— débouter la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE de sa demande de condamnation en paiement au titre d’un loyer forfaitaire nécessaire à la relocation des locaux correspondant à six mois de loyer, soit 41 839,26 euros HT;

— à titre subsidiaire, juger qu’il s’agit d’une clause pénale et la réduire à 1 euro ;

— débouter la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE de sa demande de remboursement de la totalité des travaux qu’elle a entrepris dans les locaux loués ;

— constater qu’elle reconnaît à ce titre être redevable de la somme de 12 798,20 euros, laquelle ne sera pas soumise à TVA ;

— débouter la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE de toutes demandes plus amples ou contraires ;

— débouter la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE de sa demande de condamnation au titre de l’immobilisation des locaux loués ;

— débouter la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE de sa demande de remboursement des sous-loyers perçus ;

— juger que les sommes que la société PARTECH PARTNERS reconnaît devoir se compensent avec le montant du dépôt de garantie détenu par le bailleur ;

— condamner la SOCIETE DES PARKING DE FRANCE à lui restituer la somme de 6 721,43 euros au titre de la TVA, avec intérêts au taux légal à compter du courrier de mise en demeure du 14 février 2022 ;

— débouter la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE de sa demande tendant à voir majorer les sommes dues d’un intérêt au taux légal majoré de 5 points et, à titre subsidiaire, réduire ce montant à 1euro ;

— débouter la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE de toutes ses demandes fins et conclusions ;

— condamner la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE au paiement d’une indemnité de 7 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de l’avocat constitué dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir si par extraordinaire le tribunal entrait en voie de condamnation à son égard.

Dans ses dernières conclusions (conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 03 février 2023), la société BNP PARIBAS demande au tribunal de :

A titre principal,

— débouter la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE de l’ensemble de ses demandes à son encontre ;

A titre subsidiaire, si une quelconque condamnation était prononcée à son encontre,

— juger qu’aucune condamnation supérieure à 52 500 euros ne saurait être prononcée à son encontre ;

— condamner la société PARTECH PARTNERS à la garantir de toute éventuelle condamnation mise à sa charge ;

— débouter la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE de l’ensemble de ses demandes formulées au titre de l’article 700 du CPC à son encontre et au titre d’éventuels intérêts de retard;

En tout état de cause,

— condamner la société PARTECH PARTNERS ou la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance.

Les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

Par ordonnance du 08 décembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été appelée à l’audience se tenant à juge rapporteur le 05 décembre 2024 et mise en délibéré au 20 février 2025.

MOTIFS

Il est rappelé que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constater » et « juger » qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

1- Sur la demande de la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE de condamnation de la société PARTECH PARTNERS à lui payer la somme de 161 419,99 euros TTC

a) A titre liminaire, sur la date de restitution des locaux

La SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE soutient que le preneur est tenu de restituer les locaux libres de son occupation personnelle et de tous occupants de son chef et dépourvu de tous éléments mobiliers lui appartenant ou appartenant aux occupants de son chef ; cette libération s’étend aux locaux accessoires tels que la cave. Elle ajoute que la libération des locaux est effective à la date de la remise de toutes les clefs au bailleur ou à son mandataire. Or, le 14 septembre 2021, date prévue pour la libération définitive des locaux loués par la société PARTECH PARTNERS, des biens meubles étaient encore présents dans les locaux, notamment dans la cave, et toutes les clefs des locaux de la cave étaient en possession de la société JAB, sous-locataire de la société PARTECH PARTNERS. De plus, cette dernière n’a jamais restitué la totalité des clefs qui lui avaient été remises. La SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE indique avoir été contrainte de faire changer la serrure et les clefs le 14 décembre 2021, à la date d’achèvement des travaux de remise en état et afin de sécuriser les locaux, et considère que c’est à cette date que les locaux ont été restitués, bien que ce ne soit que le 14 février 2022 que la société PARTECH PARTNERS l’a informée qu’elle avait égaré les clefs manquantes.

La société PARTECH PARTNERS expose que l’état des lieux de sortie établi par huissier de justice le 15 septembre 2021 et le 28 septembre 2021 atteste qu’elle a remis l’ensemble des clefs qui étaient en sa possession et ce, sans que la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE n’émette aucune réserve à ce sujet alors qu’elle a physiquement repris les lieux lui permettant ainsi de réaliser des travaux à compter du 15 septembre 2021 et de recommercialiser les locaux. Elle en conclut que les locaux du rez-de-chaussée ont été restitués les 15 septembre 2021 et la cave le 28 septembre 2021.

Sur ce,

Il est acquis que dans tous les cas où le locataire doit restituer les locaux, cette restitution ne sera considérée comme effective qu’à compter du jour où il aura remis l’ensemble des clés des locaux loués au bailleur lui-même ou à son mandataire. Seule la remise effective des clefs, ou le refus du bailleur de les recevoir, emporte libération effective des locaux.

L’article 15.1. du contrat de bail stipule : « Dans tous les cas où le locataire doit restituer les lieux, à la suite par exemple d’un congé donné par lui, d’un congé donné par le bailleur, ou d’une procédure en résiliation de bail, ou d’une résiliation de plein droit résultant de la mise en jeu de la clause résolutoire, cette restitution ne sera considérée comme effective qu’à compter du jour où le locataire aura remis l’ensemble des clés des locaux loués au bailleur lui-même ou à son mandataire et aura satisfait aux obligations figurant ci-après (articles 15.2 à 15.4).»

Un état des lieux de sortie intitulé « Procès-verbal d’état des lieux de sortie à dates successives» a été dressé par huissier de justice le 15 septembre 2021 pour l’ensemble des locaux, à l’exception des sanitaires du rez-de-chaussée gauche et de la cave n°8, avec remise de six clefs de la porte d’accès aux locaux, puis le 28 septembre 2021, pour les sanitaires du rez-de-chaussée gauche et la cave n°8, avec remise d’une clef d’accès aux caves, d’une clef du verrou de la porte d’accès aux caves, d’une clef de la porte d’entrée de la cave n°8, d’une clef de la porte d’entrée de la cave n°7 et d’une clef d’accès aux locaux.

Il ressort du procès-verbal de constat et des explications des parties que la cave n°8 qui n’avait pas été débarrassée des meubles et autres objets mobiliers qui s’y trouvaient lors de la visite d’état des lieux du 15 septembre 2021, était vide lors de la visite du 28 septembre 2021.

Toutefois, au 28 septembre 2021, la société PARTECH PARTNERS n’avait pas restitué la totalité des clefs qui lui avaient été remises par la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE. Par un e-mail du 26 novembre 2021, la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE a demandé à la société PARTECH PARTNERS de lui restituer l’ensemble des clefs et des bips encore en sa possession, dont elle donnait la liste, puis dans une lettre en date du 14 février 2022, la société PARTECH PARTNERS a indiqué avoir égaré certaines clefs par mégarde.

Néanmoins, il apparaît que la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE a fait réaliser des travaux de remise en état des locaux dès le 15 septembre 2021. Or, en prenant l’initiative de faire procéder à des travaux de remise en état, ce qui empêchait la société PARTECH PARTNERS de continuer à jouir des locaux, la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE en a matériellement repris possession.

Si aucun élément ne permet de déterminer précisément la date à laquelle ces travaux ont débuté, la date du 15 septembre 2021 doit cependant être retenue dès lors que la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE sollicite le paiement d’une « indemnité d’indisponibilité des lieux du fait des réparations » pour la période du 15 septembre 2021 au 14 décembre 2021, reconnaissant ainsi que les locaux étaient indisponibles à compter du 15 septembre 2021.

Il doit également être retenu qu’en ce qui concerne la cave n°8 et les sanitaires qui ont été restitués le 28 septembre 2021, les travaux n’ont pas pu débuter avant cette date.

Par conséquent, il doit être considéré que les locaux ont été restitués le 15 septembre 2021 pour l’ensemble des locaux à l’exception des sanitaires du rez-de-chaussée gauche et de la cave n°8, et le 28 septembre 2021 pour les sanitaires du rez-de-chaussée gauche et de la cave n°8.

b) Sur le paiement de la somme de 41 839,26 euros HT au titre de l’indemnité d’occupation et des charges afférentes d’un montant de 2 125,00 euros HT

La SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE expose qu’en application de l’article 15.1. du contrat de bail, la société PARTECH PARTNERS doit lui régler une indemnité d’occupation égale à deux fois le montant du loyer en principal en vigueur à la date de la résiliation, soit le double du loyer mensuel de 6 973,21 euros pour trois mois, augmenté des charges de cette période, soit le quart de la provision sur charges prévue pour cette période.

La société PARTECH PARTNERS prétend être redevable d’une indemnité d’occupation majorée pour la cave durant la période du 15 au 28 septembre 2021, qui ne saurait excéder la somme de 1 400 euros HT. Elle soutient ne pas être redevable d’une indemnité d’occupation pour la totalité des locaux loués puisqu’elle a restitué les locaux du rez-de-chaussée le 15 septembre 2021. Elle affirme que le loyer d’une cave n’est pas comparable au loyer des bureaux du rez-de-chaussée et se réfère à l’évaluation réalisée à sa demande par la société BNP PARIBAS et selon laquelle la valeur locative de la cave s’élève à 18 000 euros par an soit, 1 550 euros par mois. Subsidiairement, elle considère que l’article 15.1. constitue une clause pénale qui peut être réduite à 1 400 euros en application de l’article 1231-5 du code civil.

Sur ce,

Selon l’article 1152 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

L’article 15.1. du contrat de bail stipule que « Dès la résiliation et jusqu’à la reprise des lieux par la bailleur, le preneur sera redevable de plein droit d’une indemnité d’occupation égale à deux fois le montant du loyer principal en vigueur à la date de résiliation augmentée de tous accessoires.» ainsi que « Les charges seront également dues jusqu’au jour où les lieux auront été restitués au bailleur, le tout sans préjudice de tous autres dommages et intérêts.».

Cette clause fixant une indemnité majorée au double du montant du loyer contractuel en vigueur à la date de résiliation, outre les charges, s’analyse en une clause pénale excessive compte tenu de la disproportion manifeste entre l’importance du préjudice subi par le bailleur et le montant de la peine conventionnellement fixée et qui doit, dès lors, être minorée.

Il est rappelé que selon le procès-verbal d’état des lieux de sortie, les sanitaires du rez-de-chaussée gauche et de la cave n°8 ont été restitués le 28 septembre 2021 alors que le bail avait pris fin le 14 septembre 2021.

Dès lors qu’il a été précédemment jugé que la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE avait repris possession des autres locaux le 15 septembre 2021, l’indemnité d’occupation ne peut être due que pour la seule occupation des sanitaires du rez-de-chaussée gauche et de la cave n°8 du 14 septembre 2021 au 28 septembre 2021.

Selon l’évaluation produite, la valeur locative des locaux du sous-sol s’élève à 18 600 euros par an, soit 1 550 euros par mois.

Dès lors, l’indemnité de 1 400 euros proposée par la société PARTECH PARTNERS pour quatorze jours d’occupation suffit à compenser le préjudice subi par la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE en raison de son maintien dans les lieux.

En ce qui concerne les charges, la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE ne peut exiger le paiement du quart de la provision sur charges prévue par le contrat de bail puisqu’elle aurait pu établir le montant des charges réelles dues pour l’occupation des sanitaires du rez-de-chaussée gauche et de la cave n°8.

L’indemnité d’occupation doit donc être fixée à la somme de 1 400 euros, charges et accessoires, notamment la TVA, compris.

c) Sur le paiement de la somme de 41 839,26 euros au titre du loyer forfaitaire de relocation

La SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE expose qu’en application de l’article 15.1 alinéa 3 du contrat de bail, il lui est dû un loyer forfaitaire nécessaire à la relocation, évalué à six mois de loyer sur la base du montant du loyer à la date de la résiliation. Elle soutient que cette clause ne peut s’analyser en une clause pénale car elle a fait l’objet de la négociation globale et vise à assurer l’équilibre de la convention dans la mesure où, à la signature du contrat, le loyer était inférieur à celui du marché, et qu’en outre elle ne sanctionne pas un manquement du locataire à ses obligations contractuelles. Elle souligne que les locaux loués étant à usage de bureaux, en application de l’article L. 145-4 du code de commerce, les parties ont la possibilité d’aménager le droit de résiliation triennale du locataire par le versement d’une indemnité forfaitaire lors de la résiliation.

La société PARTECH PARTNERS soutient que l’article 15.1 alinéa 3 du contrat de bail, qui s’apparente à une clause pénale, n’est pas applicable dans la mesure où il n’y a pas eu de résiliation du bail. Elle explique qu’elle n’a en effet commis aucune faute mais qu’elle n’a fait qu’exercer sont droit légal de donner congé pour la fin de la période triennale, ce qui implique le respect d’un préavis de trois mois. Elle relève que la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE ne rapporte pas la preuve que le loyer était inférieur aux loyers du marché et soutient qu’au contraire il était parfaitement conforme au prix du marché. A titre subsidiaire, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, elle demande que la pénalité soit réduite à un euro.

Sur ce,

L’article 1760 du code civil dispose qu’en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.

Selon l’article L. 145-4 du code de commerce, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires.

L’article 4 du contrat de bail prévoit que « Conformément aux dispositions des articles L. 145-4 et L. 145-9 du Code de commerce, le locataire aura la faculté de mettre fin au présent bail à l’expiration de chaque période triennale, en donnant congé par acte d’huissier au moins six mois à l’avance.».

L’article 15.1. indique que « Le preneur sera en outre redevable du loyer dû pour la location résiliée pendant le temps nécessaire à la relocation, forfaitisé d’un commun accord entre les parties à six mois à compter de la reprise des lieux par le bailleur.»

Contrairement à ce que soutient la société PARTECH PARTNERS, il y a bien eu résiliation du contrat de bail, à son initiative et par la délivrance d’un congé à l’expiration de la deuxième période triennale. Le terme « résiliation » désigne en effet toute rupture des relations contractuelles, qu’elle soit volontaire ou qu’elle sanctionne l’inexécution par l’une des parties de ses obligations.

Il ressort des stipulations du contrat de bail que l’indemnité forfaitaire de relocation s’applique dans tous les cas où le locataire doit restituer les lieux et non uniquement si la résiliation est intervenue en raison d’un manquement du locataire à ses obligations.

Cette clause ne constitue pas une clause pénale, et ne peut donc faire l’objet d’une réduction, dès lors qu’elle ne vise pas à sanctionner le preneur pour un manquement à ses obligations.

Il ressort de cette clause, qui a été librement acceptée par la société PARTECH PARTNERS, une présomption de préjudice au profit du bailleur.

Dès lors, l’indemnité de relocation doit être fixée à la somme de 41 839,26 euros.

d) Sur le paiement de la somme de 3 206,55 euros au titre des honoraires d’avocat

Selon la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE, en application de l’article 15.1. alinéa 4 du contrat de bail, la société PARTECH PARTNERS doit lui rembourser le montant de l’intégralité des dépens et frais judiciaires qu’elle a dû engager et devra engager, soit une somme de 3 206,55 euros au titre des honoraires d’avocat.

La société PARTECH PARTNERS s’oppose à la demande en soutenant que ces honoraires font double emploi avec l’indemnité sollicitée sur le fondement de l’artice 700 du code de procédure civile.

Sur ce,

L’article 15.1 du contrat de bail stipule que « Le preneur supportera l’intégralité des frais et dépens judiciaires, des frais afférents aux actes extra-judiciaires et des honoraires engagés par le bailleur.»

Au soutien de sa demande, la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE produit sa propre facture en date du 15 décembre 2021, libellée à l’ordre de la société PARTECH PARTNERS, selon laquelle elle demande à cette dernière le paiement de diverses prestations telles que des soldes de charges ainsi que des « Honoraires avocat (sous réserve)» d’un montant de 1 505 euros HT.

La mention « sous réserve » laisse penser qu’il s’agit d’une estimation du montant des honoraires d’avocat qu’elle pourrait avoir à régler, à l’occasion de la rupture du contrat et préalablement aux honoraires dus à l’occasion d’une procédure judiciaire, et, par conséquent, cette prestation ne peut être considérée comme certaine et exigible.

En outre, la somme de 3 206,55 euros dont le remboursement est aujourd’hui demandé au titre des honoraires d’avocat n’est pas justifiée, notamment par la facture d’honoraires correspondante qui lui aurait été remise par l’avocat auquel elle aurait eu recours.

Dès lors, aucune somme ne peut être retenue au titre des honoraires d’avocat.

Il est rappelé qu’en ce qui concerne les honoraires d’avocat engagés à l’occasion de la présente instance, leur sort sera étudié à la fin du présent jugement au titre des frais irrépétibles.

e) Sur le paiement de la somme de 35 241,00 euros au titre de la remise en état des locaux

La SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE expose qu’ainsi qu’elle l’a déclaré à l’article 6.1. du contrat de bail, la société PARTECH PARTNERS a accepté les lieux qui étaient comme neufs ainsi qu’en attestent les deux constats d’état des lieux qui ont été établis. En application de l’article 7.1 du contrat, il lui appartenait d’entretenir les locaux en très bon état de propreté, d’entretien et de réparation de toutes sortes ainsi que d’effectuer les travaux nécessaires avant la leur restitution.Or, les constats d’état des lieux de sortie montrent de nombreuses dégradations et éléments manquants qui laissent penser que la société PARTECH PARTNERS n’a pas réalisé l’entretien et les réparations qui lui incombaient au fur et à mesure qu’ils devenaient nécessaires. La SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE souligne que dès le mois de mai 2020, la société PARTECH PARTNERS avait été informée par la société BNP PARIBAS, qui était intervenue à sa demande, de la nécessité de procéder à des travaux de rénovation d’un montant de 74 000 euros HT pour la mise en location. Elle demande que la société PARTECH PARTNERS prenne en charge les travaux de remplacement et de réparation des locaux d’un montant de 34 371 euros, les travaux de serrurerie d’un montant de 600,00 euros, la vérification de la climatisation d’un montant de 145 euros, la vérification du système de sécurité incendie d’un montant de 119,00 euros et le coût du bip de la cour de 6,00 euros.

La société PARTECH PARTNERS expose que le contrat de bail comporte des stipulations contradictoires puisqu’il mentionne à l’article 7, à la fois que les lieux doivent être maintenus en bon état et en très bon état d’entretien, mais aussi à l’article 15.3, que les lieux doivent être restitués en parfait état. Elle considère qu’en application de l’article 1190 du code civil, ces dispositions contradictoires doivent s’interpréter en sa faveur. Elle souligne que l’obligation de restitution en parfait état n’est pas assimilable à une remise à l’état neuf que, selon elle, la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE tente de lui imposer. Elle soutient ne pas avoir eu connaissance de l’avis de la BNP PARIBAS sur la valeur vénale qui aurait contenu un avis sur la remise en état à réaliser, mais uniquement de l’avis sur la valeur locative qui ne comporte aucune mention des travaux à engager pour plus de 70 000 euros. Elle considère que la société PARTECH PARTNERS a procédé à la remise à l’état des neuf des locaux loués et conteste plusieurs postes de la facture de la société ILIWA-BAT. Elle en déduit que seuls les travaux de peinture pouvaient se justifier mais avec application d’un abattement de 60% afin de tenir compte du fait que le parfait état n’est pas assimilable à l’état neuf, soit une somme à payer de 8 769,38 euros HT. Elle indique qu’elle accepte également de régler 50% des travaux relatifs aux sols, soit une somme de 2 582,82 euros HT, le nettoyage des caves de 200 euros HT, le nettoyage de fin de chantier de 700 euros HT, soit une somme totale de 12 198,20 euros HT, et les travaux de serrurerie pour 600 euros HT.

Sur ce,

Selon l’article R.145-35 du code de commerce, ne peuvent être imputés au locataire :

— les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

— les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent.

Selon l’article L.145-40-1 du code de commerce, lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

L’article 1730 du code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1732 du même code dispose que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 1755 dispose qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Il est acquis qu’en fin de bail, le bailleur est fondé à obtenir que la chose louée lui soit rendue dans le même état qu’en début de contrat, sauf les détériorations liées à la vétusté ou à la force majeure. En effet, le locataire, nonobstant la clause du bail mettant à sa charge l’ entretien et les réparations autres que celles de l’ article 606 du code civil, ne peut être tenu des réparations qui sont la conséquence de la vétusté, sauf disposition expresse du bail.

Cependant, il convient d’appliquer les stipulations du contrat de bail qui peuvent déroger aux dispositions contractuelles susvisées, lesquelles ne sont pas d’ordre public, et qui stipulent :

— à l’article 6.1., « Le locataire prendra les lieux loués dans l’état où ils se trouveront au moment de son entrée en jouissance, et sans pouvoir exiger aucune réfection, remise en état, adjonction d’équipements supplémentaires, ou travaux quelconques, même s’ils étaient rendus nécessaires par l’inadaptation des locaux à l’activité envisagée, par la vétusté ou par des vices cachés.» ;

— à l’article 7.1., « Le preneur devra maintenir les lieux loués de façon constante en très bon état de propreté, d’entretien et de réparations de toutes sortes, à l’exception d’une part, des grosses réparations visées à l’article 606 du Coide civil et, d’autre part, le cas échéant, des honoraires liés à la la réalisation de ces travaux, le tout conformément aux dispositions de l’article R.145-35 du code de commerce.»

— à l’article 15.3., « A son départ, le preneur rendra les lieux loués en parfait état de propreté, d’entretien et de réparation de toutes sortes, ou à défaut, réglera au bailleur le coût des travaux nécessaires pour leur remise en état, la vétusté résultant de l’usage demeurant à la charge du preneur.».

En l’espèce, il a été réalisé deux états des lieux d’entrée les 14 et 30 septembre 2015 qui établissent l’état dans lequel se trouvaient les locaux à l’entrée en jouissance de la société PARTECH PARTNERS et déterminent l’état dans lequel elle est tenue de les restituer.

Le constat du 14 septembre 2015 mentionne, par des croix inscrites dans une case, que les murs, sols et plafond sont à l’état neuf, à l’exception de certains qui sont qualifiés de bons mais dont l’emplacement ne peut être déterminé dès lors que les pièces dans lesquels ils se trouvent ne sont pas dénommées mais présentées par un numéro. Des observations manuscrites, difficilement lisibles, apportent des précisions quant à l’état de certains éléments parfois autres que les murs, sols et plafonds.

Le constat du 30 septembre 2015 ne mentionne que des observations manuscrites faisant état de la remise en état de certains éléments, parfois autres que ceux mentionnés dans le constat précédent.

— En ce qui concerne les travaux de remise en état dont elle demande le remboursement, la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE produit la facture de la société ILIWA-BAT en date du 14 décembre 2021 d’un montant de 34 371 euros HT.

La société PARTECH PARTNERS accepte de prendre en charge les travaux de peinture mais avec application d’un abattement de 60%, soit une somme à payer de 8 769,38 euros HT, ainsi que les travaux relatifs aux sols mais avec un abattement de 50%, soit une somme de 2 582,82 euros HT.

La société PARTECH PARTNERS ne peut prétendre à l’application d’un abattement au titre de la vétusté dès lors que l’article 15.3. du contrat de bail stipule qu’elle conserve à sa charge la vétusté résultant de l’usage. Néanmoins, il convient de tenir compte du fait qu’une restitution en parfait état ne signifie pas une remise à l’état neuf. Par conséquent les abattements de 60% et 50% que la société PARTECH PARTNERS propose d’appliquer sont trop importants et doivent être limités à 20 %.

Ainsi, elle est redevable :

— au titre de la peinture des murs et plafonds, d’une somme de ( 3 110,65 + 1407,50 + 2 316,71 + 1 837,75 + 2 313,47 + 755,67 + 1 010,34 + 1 068,95 + 1 788,89 + 3 003,77 + 1 299,76 + 2010 = 21 923,46 x 80 % = )17 538,77 euros HT ;

— au titre de la remise en état des sols, d’une somme (603,47 + 271,77 + 520,55 + 448,75 + 545,68 + 130,32 + 1 135,97 + 677,44 + 723,69 = 5 057,64 x 80 % =) 4 046,12 euros HT.

La société PARTECH PARTNERS accepte également de prendre en charge le nettoyage des caves d’un montant de 200 euros HT et le nettoyage de fin de chantier d’un montant de 700 euros HT.

S’agissant des autres postes, il s’agit des travaux d’électricité, de la mise en jeu des portes ainsi que de la fourniture et la pose de divers éléments de mobilier et matériels.

Cependant, les travaux d’électricité ne peuvent être mis à la charge de la société PARTECH PARTNERS dès lors, d’une part, qu’ils correspondent notamment à des travaux de mise en conformité, qui doivent demeurer à la charge du bailleur, et que les constats d’état des lieux d’entrée et de sortie ne permettent pas de déterminer s’ils étaient nécessaires.

Il en est de même des éléments de mobiliers et matériels, les constats d’état des lieux d’entrée et de sortie ne permettant pas de déterminer s’ils étaient présents dans les locaux à l’entrée de la locataire.

— En ce qui concerne les travaux de serrurerie, la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE produit la facture de la société ILIWA-BAT en date du 14 décembre 2021 d’un montant de 600 euros HT que la société PARTECH PARTNERS accepte de rembourser.

— En ce qui concerne la vérification de la ventilation, la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE produit la facture de la société M-ENERGIES EXPLOITATION en date du 09 décembre 2021 d’un montant de 145 euros HT.

Cependant, aucune disposition légale ou contractuelle ne permet de mettre cette vérification à la charge de la société PARTECH PARTNERS.

— En ce qui concerne la vérification du système de sécurité incendie, la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE produit la facture de la société ELITINCENDIE en date du 17 novembre 2021 d’un montant de 119 euros HT.

Aucune disposition légale ou contractuelle ne permet de mettre cette vérification à la charge de la société PARTECH PARTNERS, laquelle justifie en outre avoir conclu un abonnement d’entretien avec la société ELITINCENDIE lors de son entrée dans les lieux.

*****

Par conséquent, la société PARTECH PARTNERS est tenue de régler à la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE la somme de (17 538,77 + 4 046,12 + 200 + 700 + 600 =) 23 084,89 euros HT au titre de la remise en état des locaux.

f) Sur le paiement de la somme de 20 919,63 euros au titre de l’indemnité pour indisponibilité des lieux du fait des réparations et de la somme de 1 556,04 euros au titre des charges afférentes

Sur le fondement de l’article 15.4. du contrat de bail, la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE prétend que les travaux réalisés afin de procéder à la remise en état des locaux en raison du défaut de parfait entretien de la société PARTECH PARTNERS et le défaut de restitution des clefs ayant rendu les lieux indisponibles du 15 septembre 2021 au 14 décembre 2021, cette dernière est redevable d’une indemnité d’indisponibilité de 20 919,63 euros correspondant au temps d’immobilisation des lieux ainsi que les charges de cette période de 1 556,04 euros.

La société PARTECH PARTNERS souligne qu’il s’agit de la troisième indemnité d’immobilisation qui lui est demandée pour la même période. Elle ajoute que la nécessité d’immobiliser les locaux pendant trois mois n’est nullement démontrée et considère que ce délai est manifestement excessif.

Sur ce,

L’article 14.1. du contrat de bail stipule que « (…) le preneur sera redevable envers le bailleur d’une indemnité égale au loyer et aux charges, calculée « prorata temporis » pendant le temps d’immobilisation des locaux nécessaire à la réalisation des réparations incombant au preneur.»

Cependant, la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE ne justifiant pas de la durée des travaux permettant de chiffrer l’indemnité d’indisponibilité prorata temporis, celle-ci ne peut lui être accordée.

g) Sur le paiement des régularisations de charges

La SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE sollicite le paiement de soldes de charges pour les années 2016 à 2020 et du 1er janvier 2021 au 14 septembre 2021, outre la taxe sur les bureaux du 15 décembre 2021 au 31 décembre 2021 et la taxe foncière de l’année 2021. En vertu de l’article 5.4.2.1 du contrat de bail, elle prétend pouvoir réclamer au preneur les charges afférentes aux parties privatives du lot loué ainsi que l’ensemble des charges de copropriété concernant ces locaux, à l’exception des frais et honoraires de syndic. Elle indique avoir communiqué à la société PARTECH PARTNERS les justificatifs qui lui ont été transmis par le syndic.

La société PARTECH PARTNERS soutient que la demande de la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE doit être rejetée. Elle expose que cette dernière n’a pas respecté l’article R. 145- 36 du code de commerce qui lui imposait de procéder aux régularisations de charges dans les trois mois de la reddition des charges de copropriété. Elle ajoute que le décompte ne saurait être arrêté à une date ultérieure au 14 septembre 2021, date de restitution des locaux principaux. Elle souligne que le montant de 9 805,16 euros réclamé pour l’année 2021 est sans commune mesure avec les régularisations des années antérieures et prétend que le bailleur lui a imputé les travaux de rénovation de la chaufferie qui ne lui incombent pas.

Sur ce,

Le contrat de bail ayant été conclu le 28 juillet 2015, les dispositions des articles L. 145-40-2 et R.145-36 du code de commerce lui sont applicables.

L’article L. 145-40-2 du code de commerce dispose que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs.

L’article R.145-36 du même code prévoit que l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

L’article 5.4.2.1. du contrat de bail stipule que « Le preneur devra supporter et rembourser au bailleur, en sus du loyer, outre les charges afférentes aux parties privatives du lot loué, l’ensemble des charges de copropriété concernant ces mêmes locaux, à l’exception des frais et honoraires du syndic. Ces charges, définies par l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont les suivantes :

• les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes. Ces charges sont réparties entre les divers lots proportionnellement aux tantièmes de copropriété afférentes à chaque lot ; Il est précisé que ne seront pas supportées par le locataire les charges correspondant à des travaux ou réparations, auxquels il n’a pas a participer en vertu des clauses du présent bail. Par ailleurs, le bailleur ne pourra récupérer à l’encontre du locataire aucune des charges qui lui sont personnellement imputables en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précitée.

• les charges entrainées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, réparties en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. La grille de répartition de ces charges entre les divers lots figure dans le règlement de copropriété dont le preneur déclare avoir regu préalablement à ce jour un exemplaire. ».

La SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE sollicite le paiement ;

— de soldes de charges des années

• 2016 623,91 euros

• 2017 – 2 788,22 euros

• 2018 959,86 euros

• 2019 555,11 euros

• 2020 – 3 463,38 euros

• du 1er janvier 2021 au 14 septembre 2021 9 805,13 euros,

— de la taxe sur les bureaux du 15 décembre 2021 au 31 décembre 2021 140,10 euros,

— de la taxe foncière de l’année 2021 780,85 euros

soit un solde de 6 613,36 euros en sa faveur.

Cependant, il apparaît qu’elle a déterminé ces soldes de charges en vertu des seuls appels de fond du syndic qu’elle produit et des provisions sur charges payées par la société PARTECH PARTNERS alors qu’elle aurait dû procéder aux régularisations en fonction des charges qu’elle a réellement payées, en produisant les justificatifs correspondants notamment la reddition annuelle des comptes de copropriété, et des provisions payées par la société PARTECH PARTNERS.

En outre, elle ne produit pas les justificatifs de la taxe sur les bureaux et de la taxe foncière.

Dans ces conditions, sa demande ne peut être retenue.

*****

L’indemnité totale s’élève donc à la somme de (1 400 + 41 839,26 + 23 084,89 =) 66 324,15 euros HT.

Il n’y a pas lieu de soumettre cette somme à la TVA. En effet, selon les factures produites, les travaux ont déjà été soumis à la TVA, que la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE a pu récupérer. D’autre part, le contrat de bail ne précisant pas que l’indemnité de relocation doit être fixée selon le loyer TTC et non le loyer HT, la clause doit s’interpréter en faveur de la société PARTECH PARTNERS.

Par conséquent, la société PARTECH PARTNERS sera condamnée à payer à la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE une somme de 66 324,15 euros.

2- Sur la demande de la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE en paiement de la somme de 75 600 euros TTC au titre des sous-loyers illicitement perçus et en restitution de toutes autres sommes reçues au titre des sous-loyers illicitement perçus

Au visa des articles 546 et 547 du code civil, de l’article L.145-31 du code de commerce, ainsi que de l’article 14.2. du contrat de bail, la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE expose que la société PARTECH PARTNERS a au moins sous-loué les locaux à deux reprises, à la société SAIC MOTOR et à la société JAB, alors qu’elle ne lui avait pas préalablement donné son autorisation. Elle explique avoir découvert la sous-location de la cave à la société JAB lors de la restitution des locaux et avoir été informée par la société PARTECH PARTNERS de son intention de sous-louer les bureaux à la société SAIC MOTOR mais ne pas avoir donné l’autorisation qui lui était demandée. Elle considère que le sous-loyer de la société SAIC MOTOR s’élevant à 7 000 euros par mois pour un contrat de sous-location de neuf mois du 1er octobre 2020 au 30 juin 2021, il lui est dû la somme de 63 000 euros au titre des sous-loyers illicitement perçus qui constituent des fruits civils appartenant par accession au propriétaire du local. N’étant en possession d’aucun élément sur le montant du sous-loyer de la sous-location de la cave consentie à la société JAB, elle demande qu’il soit fait injonction à la société PARTECH PARTNERS de lui communiquer tous accords de bail sous astreinte de 500 euros par jour de retard et sollicite que cette dernière soit condamnée à lui restituer toutes autres sommes reçues au titre des sous-loyers illicitement perçus, et notamment celles perçues de la société JAB.

La société PARTECH PARTNERS soutient que la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE a fait preuve de mauvaise foi dans l’exécution du contrat car elle refuse à présent la sous-location alors que dès le mois de mai 2020, elle avait discuté avec elle de la reprise ou de la sous-location des locaux loués, et que dès le mois de septembre 2020, elle lui avait présenté les conditions de la sous-location à la société SAIC MOTOR sans qu’elle s’y oppose. Elle soutient qu’en sa qalité de professionnel de l’immobilier, il lui appartenait de l’informer de son refus d’autoriser la sous-location, sa qualité de preneur profane pouvant légitimement l’amener à considérer que son accord verbal était suffisant. Elle indique qu’elle ne peut réclamer la restitution des sous-loyers illicitement perçus dans la mesure où l’article L. 145-31 du code de commerce prévoit une action de réajustement du loyer y compris en cas de sous-location irrégulière. Elle précise que le sous-loyer n 'était pas supérieur au loyer principal pour cette partie des locaux sous-loués, d’autant qu’il incluait les charges d’eau, d’électricité, de chauffage, etc.

Sur ce,

L’article 546 du code civil dispose que la propriété d’une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement. Ce droit s’appelle « droit d’accession ».

L’article 547 du même code prévoit que les fruits naturels ou industriels de la terre, les fruits civils, le croît des animaux, appartiennent au propriétaire par droit d’accession.

Selon l’article L. 145-31 du code de commerce, sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite. En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte.

L’article 14.2 du contrat de bail stipule que «Toute sous-location, totale ou partielle, ou plus généralement toute mise à disposition des lieux au profit d’un tiers, de quelque manière et sous quelque forme que ce soit, même à titre gratuit et précaire, sont interdites sans le consentement préalable exprès et par écrit du bailleur. En cas de sous-location autorisée, le preneur demeurera seul redevable du paiement de l’intégralité du loyer à l’égard du bailleur et seul responsable de l’exécution des charges et conditions du présent bail. En tout état de cause, le sous-locataire ne pourra pas disposer de davantage de droits que ceux conférés au locataire.»

La société PARTECH PARTNERS ne conteste pas avoir sous-loué tout ou partie des locaux à la société SAIC MOTOR et à la société JAB mais ne rapporte pas la preuve d’avoir obtenu au préalable l’accord exprès et écrit de la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE ainsi que l’exigeait le contrat de bail.

La sous-location était donc irrégulière et inopposable à la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE.

Dès lors, les sous-loyers perçus par la société PARTECH PARTNERS constituent des fruits civils qui appartiennent par accession à la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE et qui doivent lui être remboursés. En effet, leur détournement fautif à son détriment lui cause nécessairement un préjudice financier.

Cependant, si la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE produit un e-mail en date du 28 septembre 2020 selon lequel la société PARTECH PARTNERS l’informe qu’elle va consentir une sous-location à la société SAIC MOTOR pour une durée de neuf mois et que celle-ci sera engagée par l’ensemble des termes du bail, elle ne rapporte pas la preuve que le contrat de sous-location a effectivement été établi dans ces termes ni ne prouve que le loyer mensuel a été fixé à 7 000 euros ainsi qu’elle le soutient.

La demande de la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE de condamnation de la société PARTECH PARTNERS à lui payer la somme de 75 600 euros TTC au titre des sous-loyers illicitement perçus sera par conséquent rejetée.

En ce qui concerne la sous-location consentie à la société JAB, le tribunal n’est pas saisi de la demande de la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE de faire injonction à la société PARTECH PARTNERS de lui communiquer tous accords de bail sous astreinte de 500 euros par jour de retard puisque, si elle figure dans la discussion de ses conclusions, elle n’est pas reprise au dispositif. Il n’a donc pas à statuer sur ce point.

La demande de la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE de condamnation de la société PARTECH PARTNERS à lui restituer toutes autres sommes reçues au titre des sous-loyers illicitement perçus et notamment celles perçues de la société JAB sera rejetée à défaut de quantum déterminé.

3- Sur le taux d’intérêt applicable

La SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE sollicite que les condamnations prononcées à son profit soit assorties d’un intérêt au taux légal majoré de cinq points en application de l’article 18.1 du bail.

La société PARTECH PARTNERS considère qu’il n’y a pas lieu de faire application de cette pénalité contractuelle car elle était à jour du règlement des loyers et charges et qu’elle ne pouvait connaître le montant des frais de remise en état qui lui incombaient. Subsidiairement, elle fait valoir que la clause du bail s’apparente à une clause pénale qui devra être réduite à un euro en application de l’article 1231-5 du code civil.

Sur ce,

Selon l’article 1153-1 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de dispositions spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

L’article 18.1 du contrat de bail précise que «Toute somme quelconque due par le preneur au bailleur et non payée à son échéance sera productive d’intérêts de retard calculés au taux de l’intérêt légal, majoré de cinq points, à compter de la date d’échéance, et ce, sans qu’il soit besoin d’aucune mise en demeure préalable. »

Cependant, les sommes dues par la société PARTECH PARTNERS à la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE en exécution du présent jugement n’étaient pas dues à une échéance fixée par le contrat de bail qui n’aurait pas été respectée.

Elle ne peuvent dès lors être soumises à l’intérêt de retard majoré prévu au contrat.

En revanche, elles seront soumises à l’intérêt de retard au taux légal à compter du présent jugement.

4- Sur la demande de la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE de remboursement des frais judiciaires

La SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE sollicite la condamnation de la société PARTECH PARTNERS à lui rembourser l’intégralité des frais et dépens judiciaires, des frais afférents aux actes extra-judiciaires et des honoraires engagés. Elle fonde sa demande sur l’article 15.1 du contrat de bail et « l’ensemble des frais visés ci-avant ».

La société PARTECH PARTNERS s’y oppose en soutenant que cette demande n’a pas d’autre but que de gonfler artificiellement sa prétendue dette.

Sur ce,

L’article 15.1 du contrat de bail stipule que « Le preneur supportera l’intégralité des frais et dépens judiciaires, des frais afférents aux actes extra-judiciaires et des honoraires engagés par le bailleur.».

Cependant, en sollicitant la condamnation de la société PARTECH PARTNERS à lui rembourser l’intégralité des frais afférents aux actes extra-judiciaires et des honoraires engagés ou « l’ensemble des frais visés ci-avant », la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE n’indique pas quels sont les frais concernés, ni ne précise leur nature et leur montant, ce qui ne permet pas au tribunal, qui ne saurait suppléer sa créance, de déterminer s’ils correspondent aux frais mentionnés par l’article 15. 1, et rend sa demande indéterminée.

Par conséquent, elle sera rejetée, à l’exception des frais et dépens judiciaires qui, conformément à l’usage, seront étudiés à la fin du jugement.

5- Sur la demande de la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE de condamnation de la société BNP PARIBAS à lui payer la somme de 52 500 euros

La SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE expose avoir informé la société BNP PARIBAS par lettre recommandée avec avis de réception reçue par elle le 12 octobre 2021 qu’elle s’opposait à la libération de la caution solidaire. Elle soutient que le cautionnement n’a pas pris fin le 14 septembre 2021 puisque la société PARTECH PARTNERS restait débitrice d’une obligation de remise en état des locaux qui n’a pris fin que le 14 décembre 2022, qu’elle n’avait pas restitué les locaux ni l’ensemble des clefs. Elle en conclut que les conditions de mise en jeu de la caution sont remplies. Elle ajoute que les informations qui auraient été données par la société PARTECH PARTNERS à la société BNP PARIBAS ne lui étaient pas opposables.

La société BNP PARIBAS déclare ne pas contester s’être portée caution solidaire mais soutient que la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE ne démontre pas que le cautionnement a été mis en jeu dans les délais conventionnels. Elle explique que le bail a pris fin le 14 septembre 2021, date pour laquelle le congé a été donné par la société PARTECH PARTNERS, et que son cautionnement a pris fin, conformément au contrat, au terme du délai d’un mois qui a suivi, soit le 14 octobre 2021. Or, la lettre de mise en jeu du cautionnement lui a été adressée par la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE le 27 décembre 2021. Elle précise n’avoir jamais reçu sa lettre du 12 octobre 2021 et indique que la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE ne produit aucun accusé de réception. Elle soutient également que la lettre du 12 octobre 2021 n’est pas conforme aux exigences contractuelles.

Subsidiairement, la société BNP PARIBAS expose opposer à la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE l’ensemble des exceptions personnelles inhérentes à la dette du cautionné conformément à l’article 2298 du code civil.

Sur ce,

L’acte de cautionnement du 05 novembre 2015 précise que « A l’expiration du cautionnement, qu’il s’agisse du terme ci-dessus indiqué, de la résolution ou résiliation du contrat susvisé, ou encore de la cession dudit Contrat à un tiers, ou pour toute autre cause ou motif ci-dessus défini, le présent cautionnement devra être mis en jeu dans les formes ci-dessus énoncées dans un délai maximum de 1 mois à compter de la date dudit évènement, faute de quoi toute demande sera irrecevable.»

Bien qu’elle demande que la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE soit déboutée de sa demande et non déclarée irrecevable en sa demande, les moyens de la société BNP PARIBAS relatifs à la mise en jeu du cautionnement après l’expiration du délai d’un mois fixé au contrat et, subsidiairement, selon une lettre non conforme aux exigences contractuelles, s’analysent en une fin de non-recevoir qui relevaient du juge de la mise en état, seul compétent pour en connaître en application de l’article 789 du code de procédure civile, et non du tribunal.

Par conséquent, le tribunal ne peut les retenir et se prononcer à ce sujet.

Il ressort de l’acte de cautionnement que la société BNP PARIBAS déclare se constituer caution solidaire d’ordre et pour le compte de la société PARTECH PARTNERS, cautionné, au profit de la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE, bénéficiaire, à concurrence d’une somme maximum de 52 500,00 euros afin de garantir à cette dernière, les conséquences pécuniaires de l’inexécution ou de la mauvaise exécution par le cautionné des obligations mises à sa charge au titre du contrat de bail.

Selon les développements précédents, la société PARTECH PARTNERS sera condamnée à payer à la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE une somme totale de 66 324,15 euros, outre intérêts de retard au taux légal.

Compte tenu des termes du cautionnement, la société BNPP PARIBAS sera condamnée solidairement avec la société PARTECH PARTNERS à hauteur de la somme de 52 500 euros.

6- Sur la demande reconventionnelle en garantie de la société BNP PARIBAS à l’encontre de la société PARTECH PARTNERS

Sur le fondement de l’article 2309 du code civil, dans sa rédaction applicable à la date de l’acte de cautionnement, la société BNP PARIBAS sollicite la condamnation de la société PARTECH PARTNERS à la garantir de toute éventuelle condamnation qui pourrait être mise à sa charge.

La société PARTECH PARTNERS ne se prononce pas à ce sujet.

Sur ce,

Selon l’article 2309 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, la caution, même avant d’avoir payé, peut agir contre le débiteur, pour être par lui indemnisée lorsqu’elle est poursuivie en justice pour le paiement.

Par conséquent, la société PARTECH PARTNERS sera condamnée à garantir la société BNP PARIBAS à hauteur de la somme de 52 500 euros.

7- Sur la demande reconventionnelle de la société PARTECH PARTNERS de restitution du dépôt de garantie

La société PARTECH PARTNERS sollicite reconventionnellement la restitution du dépôt de garantie après compensation avec les sommes qu’elle reconnaît devoir à la SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE.

La SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE ne fait aucune observation à ce sujet.

Sur ce,

La SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE ne s’oppose pas à la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 20 919,63 euros à la société PARTECH PARTNERS puisqu’elle le déduit du montant de sa créance.

Elle sera donc condamnée à le restituer.

Les créances et dettes respectives des parties remplissant les conditions légales, il y aura lieu d’ordonner leur compensation en application des articles 1347, 1347-1 et 1348 du code civil.

8- Sur la demande reconventionnelle de la société PARTECH PARTNERS de condamnation de la SOCIETE DES PARKING DE FRANCE à lui restituer la somme de 6 721,43 euros au titre de la TVA

La société PARTECH PARTNERS sollicite la condamnation de la SOCIETE DES PARKING DE FRANCE à lui restituer la somme de 6 721,43 euros au titre de la TVA, avec intérêts au taux légal à compter du courrier de mise en demeure du 14 février 2022.

La SOCIETE DES PARKING DE FRANCE ne se prononce pas à ce sujet.

Sur ce,

La société PARTECH PARTNERS n’indique pas pour quel motif la SOCIETE DES PARKING DE FRANCE devrait lui restituer la somme de 6 721,43 euros au titre de la TVA.

Sa demande sera, par conséquent, rejetée.

9- Sur les demandes accessoires

a) Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Les parties succombant chacune partiellement en leurs prétentions et moyens, elles conserveront la charge de leurs dépens.

b) Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

L’équité commande de rejeter les demandes des parties.

c) Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire et la demande en ce sens de la société PARTECH PARTNERS sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant à juge rapporteur, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Condamne solidairement la société PARTECH PARTNERS et la société BNP PARIBAS, à hauteur de la somme de 52 500 euros (cinquant deux mille cinq cents euros) pour cette dernière, à payer à la société SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE une somme de 66 324,15 euros (soixante six mille trois cent vingt quatre euros et quinze centimes), outre intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Rejette la demande de la société SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE de condamnation de la société PARTECH PARTNERS à lui payer la somme de 75 600 euros TTC au titre des sous-loyers illicitement perçus ;

Rejette la demande de la société SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE de condamnation de la société PARTECH PARTNERS à lui restituer toutes autres sommes reçues au titre des sous-loyers illicitement perçus et notamment celles perçues de la société JAB ;

Rejette la demande de la société SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE de condamnation de la société PARTECH PARTNERS à lui rembourser l’intégralité des frais afférents aux actes extra-judiciaires et des honoraires engagés ;

Condamne la société PARTECH PARTNERS à garantir la société BNP PARIBAS de la condamnation précédemment prononcée à son encontre à hauteur de la somme de 52 500 euros (cinquante deux mille cinq cents euros) ;

Condamne la société SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE à restituer à la société PARTECH PARTNERS le dépôt de garantie d’un montant de 20 919,63 euros (vingt mille neuf cent dix neuf euros et soixante trois centimes) ;

Rejette la demande de la société PARTECH PARTNERS de condamnation de la société SOCIETE DES PARKING DE FRANCE à lui restituer la somme de 6 721,43 euros au titre de la TVA ;

Ordonne la compensation des créances et dettes respectives des parties ;

Déclare que chacune des parties conserve la charge de ses dépens ;

Rejette la demande de la société SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE de condamnation de la société PARTECH PARTNERS à lui payer la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE de condamnation de la société BNP PARIBAS à lui payer la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société PARTECH PARTNERS de condamnation de la société SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE à lui payer la somme de 7 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société BNP PARIBAS de condamnation de la société SOCIETE DES PARKINGS DE FRANCE ou de la société PARTECH PARTNERS à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société PARTECH PARTNERS de voir écarter l’exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 20 Février 2025

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Sabine FORESTIER