REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

DU 22 OCTOBRE 2025

__________________________

N° RG 25/05287 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KZBX

MINUTE N°2025/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Sabine SALANON, Juge des contentieux de la Protection

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 03 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 22 Octobre 2025.

Ordonnance prononcée après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Réputée contradictoire et en premier ressort par Madame Sabine SALANON.

ENTRE :

DEMANDERESSE

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAR, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Ariane FATOVICH-ROYER DE VERICOURT, avocat au barreau de TOULON

DEFENDEURS

Madame [J] [Y] épouse [X], demeurant [Adresse 3]

comparante

Monsieur [K] [X], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Ariane FATOVICH-[Localité 2] DE VERICOURT

— Madame [J] [Y] épouse [X]

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 juillet 2008 prenant effet le 1er août 2008, l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT a consenti à Monsieur [K] [X] et Madame [J] [X] née [Y] un bail à usage d’habitation portant sur le logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 451,21 euros.

Par lettre du 14 février 2024, l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT a signalé à la Caisse d’Allocations Familiales du Var la situation d’impayés de loyers de Monsieur [K] [X] et Madame [J] [X] née [Y].

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juin 2024, l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT a fait signifier à Monsieur [K] [X] et Madame [J] [X] née [Y] un commandement de payer pour un montant de 1.669,72 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 4 juin 2024, l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juin 2025, l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT a fait assigner Monsieur [K] [X] et Madame [J] [X] née [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Draguignan, statuant en référé, aux fins de :

— constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire à la date du 3 août 2024,

En conséquence,

— constater que Monsieur [K] [X] et Madame [J] [X] née [Y] sont occupants sans droit ni titre des lieux loués,

— ordonner l’expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, de leur personne, de leur bien et de tous occupants de leur chef,

— les condamner solidairement à lui payer :

— une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du dernier loyer révisable aux conditions figurant dans le bail (loyer nu par mois charges en sus, taxes et accessoires) à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération des lieux, soit la somme mensuelle de 605,72 euros,

— à titre de provision, la somme de 6.019,03 euros au titre des loyers, charges, taxes et accessoires, indemnité d’occupation arrêtés à la date du 15 mars 2025, sous réserve de la réactualisation de ladite somme au jour de l’ordonnance à intervenir,

— la somme de 700 euros TTC sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile,

— les entiers dépens, en ceux compris le coût du commandement en date du 3 juin 2024.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 4 juin 2025.

À l’audience du 3 septembre 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6.183,01 euros arrêtée au 25 août 2025 (6.052,79 euros après déduction des frais du commandement de payer). Le demandeur indique que les locataires ont repris le paiement du loyer courant mais s’oppose à l’octroi de délais de paiement et sollicite le maintien des effets de la clause résolutoire. Il précise que la situation d’impayé persiste depuis 2021 et qu’aucun règlement n’est intervenu depuis le mois d’octobre 2024. Des paiements sont intervenus en mai, juillet et août 2025.

Madame [J] [X] née [Y] comparaît en personne à l’audience. Elle ne conteste pas la dette et indique avoir repris le paiement du loyer. Elle sollicite des délais de paiement suspensifs et propose de régler 600 à 700 euros par mois en plus du loyer courant, en vue d’apurer la dette locative. Elle précise qu’elle n’a pas d’emploi, que son époux a des emplois précaires (revenus de l’ordre de 1.200 à 1.500 euros par mois) et que ce dernier rencontre des difficultés de santé. Elle fait valoir qu’un de leurs enfants majeurs, qui vit avec eux, travaille et qu’il peut les aider.

Monsieur [K] [X], régulièrement assigné à domicile, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. Les parties ont indiqué qu’aucun dossier de surendettement n’avait été déposé à ce jour.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 octobre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Monsieur [K] [X], assigné par remise à domicile, ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire à l’égard de tous en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande aux fins de résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 4 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés des loyers de Monsieur [K] [X] et Madame [J] [X] née [Y] à la Caisse d’Allocations Familiales du Var le 14 février 2024. Il justifie en outre avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 4 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24-I la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Néanmoins, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui ont modifié, pour le fixer à six semaines, le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis C. Cass. n°15007 13 juin 2024). Dès lors ce nouveau délai de six semaines ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit que « faute de paiement du loyer et des charges aux échéances convenues et après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit après ledit commandement ». Le délai de régularisation est donc bien de deux mois.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié par commissaire de justice en date du 3 juin 2024.

Il résulte des pièces communiquées que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont, en principe, réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 3 août 2024 à 24 heures. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 24 juillet 2008 à compter du 4 août 2024.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d’argent à valoir sur une créance contractuelle ou l’indemnisation d’un préjudice.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 24 juillet 2008, du commandement de payer délivré le 3 juin 2024 et du décompte de la créance arrêtée à la somme de 6.183,01 euros au 25 août 2025 (échéance du mois d’août 2025 non incluse) que l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré locatif.

Il convient néanmoins de déduire du décompte présenté les frais du commandement de payer déjà compris dans les dépens, soit la somme de 130,22 euros.

Les défendeurs étant mariés, conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de la dette locative.

En conséquence, la créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner solidairement Monsieur [K] [X] et Madame [J] [X] née [Y] à payer à titre provisionnel à l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT la somme de 6.052,79 euros, au titre des loyers et charges dues au 25 août 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Les délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [K] [X] et Madame [J] [X] née [Y] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il ressort par ailleurs des éléments communiqués que Monsieur [K] [X] et Madame [J] [X] née [Y] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges avant l’audience, le couple versant même depuis plusieurs mois un peu plus que le loyer courant (notamment un virement de 800 euros en juillet 2025 et un virement de 900 euros en août 2025), ce qui démontre leur volonté et leur capacité d’apurer la dette locative.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [K] [X] et Madame [J] [X] née [Y], pour le règlement des sommes dues, des délais selon les modalités définies dans le dispositif.

Conformément à la demande formée par Madame [J] [X] née [Y], il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [K] [X] et Madame [J] [X] née [Y] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 835 du même code dispose que « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 4 août 2024, Monsieur [K] [X] et Madame [J] [X] née [Y] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date et leur obligation au versement d’une indemnité d’occupation, eu égard à leur maintien sans droit ni titre dans le logement, n’est pas sérieusement contestable.

Il convient donc de fixer une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter de cette date, à un montant égal au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 605,72 euros qui correspond en outre au montant de la demande, cette somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur sans majoration ni indexation.

Les défendeurs étant mariés, conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de l’indemnité d’occupation.

Il y a donc lieu de condamner solidairement les locataires au paiement de l’indemnité d’occupation ainsi fixée, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [K] [X] et Madame [J] [X] née [Y] aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer.

Il convient également de les condamner in solidum à payer à l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

DECLARONS recevable la demande de l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 24 juillet 2008 entre L’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT d’une part, et Monsieur [K] [X] et Madame [J] [X] née [Y] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 3 août 2024 à 24h00,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 4 août 2024,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [X] et Madame [J] [X] née [Y] à payer à l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT à titre provisionnel la somme de 6.052,79 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 25 août 2025 (échéance d’août 2025 non incluse),

ACCORDONS un délai à Monsieur [K] [X] et Madame [J] [X] née [Y] pour le paiement de cette somme,

AUTORISONS Monsieur [K] [X] et Madame [J] [X] née [Y] à s’acquitter de la dette en 10 fois, en procédant à 9 versements de 600 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties, et ce en plus du loyer courant et des charges,

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire,

RAPPELONS que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas :

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [K] [X] et Madame [J] [X] née [Y] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Monsieur [K] [X] et Madame [J] [X] née [Y] à compter de la date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective des lieux, à la somme de 605,72 euros, sans indexation ni majoration,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [X] et Madame [J] [X] née [Y] à payer à l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT à titre provisionnel l’indemnité d’occupation ainsi fixée, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNONS Monsieur [K] [X] et Madame [J] [X] née [Y] à payer à l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [K] [X] et Madame [J] [X] née [Y] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer signifié le 03 juin 2024,

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE