MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 16 Juin 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01703 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VQP6

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.C.I. ALMA 911 C/ S.A.S. BHB, S.A.S. [Y] 26

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société S.C.I. ALMA 911, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 308 345 545, dont le siège social est sis 47 avenue du Port au Fouarre – 94100 SAINT MAUR DES FOSSES

représentée par M^e Davina SUSINI – LAURENTI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0102

DEFENDERESSES

S.A.S. BHB, immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le n° 921 986 881, dont le siège social est sis 51 rue de Genève – 93120 LA COURNEUVE et dans les lieux loués sis 9/11 avenue de l’Alma – 94210 LA VARENNE ST HILAIRE

et S.A.S. [Y] 26, immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le n° 919 111 781, dont le siège social est sis 51 rue de Genève – 93120 LA COURNEUVE et dans les lieux loués sis 9/11 avenue de l’Alma – 94210 LA VARENNE ST HILAIRE

non représentées

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Débats tenus à l’audience du : 19 Mai 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 16 Juin 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 16 Juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte avec effet au 1er février 2023, la S.C.I. ALMA 911 a donné à bail commercial à la S.A.S. BHB et à la S.A.S. [Y] 26 des locaux situés 9/11 Avenue de l’Alma, LA VARENNE, SAINT MAUR DES FOSSES (94210), moyennant un loyer annuel de 19 800,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

La S.C.I. ALMA 911 a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par actes de commissaire de justice des 16 et 17 septembre 2024 à la S.A.S. BHB et à la S.A.S. [Y] 26 pour une somme de 25 961,00 € au titre de l’arriéré locatif au 1er juillet 2024.

C’est dans ces conditions que par actes de commissaire de justice des 18 et 19 novembre 2024, la S.C.I. ALMA 911 a fait assigner la S.A.S. BHB et la S.A.S. [Y] 26 devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

– ordonner l’expulsion de la S.A.S. BHB, la S.A.S. [Y] 26 et celle de tous occupants de leur chef des lieux loués dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, si besoin est avec le concours de la force publique, sous astreinte de 500,00 € par jour de retard pendant un délai de trois mois, le juge des référés se réservant compétence pour liquider cette astreinte et en ordonner une nouvelle,

– condamner solidairement la S.A.S. BHB et la S.A.S. [Y] 26 à payer à la S.C.I. ALMA 911 la somme provisionnelle de 33 683,00 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 17 septembre 2024 et au fur et à mesure des échéances,

– condamner solidairement la S.A.S. BHB et la S.A.S. [Y] 26 au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des taxes,

– dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,

– débouter la S.A.S. [Y] 26 et la S.A.S. BHB de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

– condamner solidairement la S.A.S. BHB et la S.A.S. [Y] 26 au paiement d’une somme de 3 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, le coût des frais de levée d’états et d’extrait k-Bis, dont distraction au pro?t de l’avocat constitue conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

– rappeler que l’exécution provisoire de la décision a intervenir est de droit.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 19 mai 2025, la S.C.I. ALMA 911, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, mais s’est désisté de sa demande d’expulsion, les défenderesses ayant quitté les lieux.

Bien que régulièrement assignées par actes remis à étude, la S.A.S. BHBet la S.A.S. [Y] 26 n’ont pas constitué avocat.

Il est produit des états néants des inscriptions sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats, il a été indiqué à la partie représentée que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité des commandements en ce qu’ils correspondent exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe des commandements, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Les commandements précisent qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Les commandements contenaient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.C.I. ALMA 911 n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à des locataires ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ces commandements détaillent le montant de la créance, à savoir 25 961,00 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 17 octobre 2024 pour la S.A.S. [Y] 26 et du 18 octobre 2024 pour la S.A.S. BHB.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation solidairement due par la S.A.S. BHB et la S.A.S. [Y] 26 depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.C.I. ALMA 911, l’obligation de la S.A.S. BHB et de la S.A.S. [Y] 26 au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 1 octobre 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 33 683,00 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner solidairement la S.A.S. BHB et la S.A.S. [Y] 26, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement sur la somme de 25.961 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.S. BHB et la S.A.S. [Y] 26, qui succombent, doivent supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.S. BHB et de la S.A.S. [Y] 26 ne permet d’écarter la demande de la S.C.I. ALMA 911 formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 17 octobre 2024 pour la S.A.S. [Y] 26 et du 18 octobre 2024 pour la S.A.S. BHB,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. BHB, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS solidairement la S.A.S. BHB et la S.A.S. [Y] 26 à la payer,

CONDAMNONS solidairement par provision la S.A.S. BHB et la S.A.S. [Y] 26 à payer à la S.C.I. ALMA 911 la somme de 33 683,00 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 1 octobre 2024, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement sur la somme de 25.961 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie,

CONDAMNONS solidairement la S.A.S. BHB et la S.A.S. [Y] 26 aux entiers dépens listés par l’article 695 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement, dont distraction dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNONS solidairement la S.A.S. BHB et la S.A.S. [Y] 26 à payer à la S.C.I. ALMA 911 la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 16 juin 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS