TRIBUNAL JUDICIAIRE

d,'[Localité 1]

(Site Coubertin)

N° RG 25/01388 – N° Portalis DBY2-W-B7J-IBNB

JUGEMENT du

02 Février 2026

Minute n° 26/00138

,

[S], [C]

C/

S.C.I., [G]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

— M^e HAMON

Copie conforme

— SCI, [G]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 02 Février 2026

après débats à l’audience du 08 Décembre 2025, présidée par Noémie LEMAY, Juge au tribunal judiciaire, assistée de Laurence GONTIER, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur, [S], [C]

né le 29 Avril 1965 à, [Localité 2]

demeurant :, [Adresse 1],

[Adresse 2],

[Localité 3]

représenté par Maître Sébastien HAMON de la SELARL DELAGE BEDON LAURIEN HAMON, avocats au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

S.C.I., [G]

demeurant :, [Adresse 3],

[Localité 4]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet au 15 novembre 2019, la SCI, [G] avec le concours de l’agence immobilière l’Adresse Anjou Maine a donné à bail à M., [S], [C] un immeuble d’habitation situé, [Adresse 4] à La Ménitré (49) pour une durée de trois ans moyennant le paiement d’un loyer de 545,97 euros outre 45 euros de charges.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) établi le 23 février 2017 mentionnait alors «DPE vierge – consommations non exploitables ».

Par courrier du 17 novembre 2022, les bailleurs ont informé le preneur d’une révision du montant de loyer porté à 565,04 euros, le montant mensuel des charges n’ayant, lui, pas évolué.

A la suite d’un sinistre résultant d’un débordement des eaux pluviales, la société SORENOV OUEST a été mandatée par les bailleurs et est intervenue suivant devis établi le 12 décembre 2023 dont le montant – 201,37 euros TTC – a été reportée dans l’appel de loyer pour le mois de mars 2024.

M., [S], [C] a quitté les lieux loués le 1er avril 2024.

Un diagnostic de performance énergétique a alors été réalisé en vue de la relocation du bien, le logement étant alors classé « G ».

Par courrier du 22 octobre 2024 envoyé par voie électronique, M., [S], [C] a mis l’agence immobilière l’Adresse, [Localité 5] Maine en demeure de lui régler la somme de 305,12 euros au titre des loyers indûment perçus et la somme de 201,37 euros au titre du montant payé en suite de l’intervention de la société SORENOV OUEST.

L’agence immobilière ayant répondu par la négative à cette mise en demeure par courrier électronique du 22 octobre 2024, M., [S], [C] a, par acte de commissaire de Justice en date du 29 juillet 2025, fait assigner la SCI, [G] devant le pôle protection et proximité du tribunal judiciaire d’Angers afin de la voir condamnée à lui payer la somme de 305,12 euros au titre de l’augmentation du montant du loyer indûment perçue, la somme de 201,37 euros au titre de la facture établie par SORENOV OUEST indûment payées et la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 décembre 2025.

A cette date, M., [S], [C], assisté de son Conseil, reprend ses précédentes demandes dans les termes de son exploit introductif d’instance et demande ainsi au tribunal de :

• Juger illicite l’augmentation du loyer pratiquée par la SCI, [G],

• Condamner la SCI, [G] à lui restituer la somme de 305,12 euros au titre de l’augmentation illégale du loyer,

• Juger que les travaux facturés par la société SORENOV OUEST doivent être mis à la charge de la SCI, [G],

• Condamner la SCI, [G] à lui restituer la somme de 201,37 euros au titre de la facture de la société SORENOV OUEST réglée par lui,

• Condamner la SCI, [G] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

• Condamner la SCI, [G] au dépens.

Se prévalant des articles 1709, 1722, 1754, 1104 du code civil, L.126-28, L. 126-29 du code de la construction et de l’habitation et 3-3, 17 et 17-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, M., [S], [C] soutient que si la loi n’interdisait pas la fourniture d’un DPE vierge au jour de la conclusion du contrat de bail, la loi du 22 août 2021 entrée en vigueur le 24 août 2022 interdisant toute majoration ou révision du loyer en cours de bail pour les logements classés F ou G et venant modifier les articles 17 et 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, était applicable au jour de la révision du loyer intervenue au mois de novembre 2022, peu important que le DPE initial ait été vierge. Aussi, compte tenu de l’établissement d’un DPE classant le logement dans la catégorie énergétique « G » à la suite du congé donné par le preneur, M., [S], [C] soutient que l’augmentation du loyer pratiquée est illégale et qu’il est en droit d’en demander le remboursement.

Se fondant sur les articles 1104, 1719, 1720 et 1754 du code civil, le demandeur expose avoir été victime d’un débordement des eaux pluviales du fait d’une absence de raccordement entre les descentes de toit et le réseau d’évacuation opérationnel, que la société SORENOV OUEST a confirmé l’absence de raccordement précisant qu’aucun engorgement n’était en cause de sorte qu’aucun débouchage n’a été réalisé ; qu’en dépit de l’absence d’intervention effective des frais d’intervention ont été mis à la charge de M., [C] qui en sollicite, dès lors, le remboursement. Il ajoute qu’en tout état de cause, les travaux de raccordement aux réseaux d’évacuation relèvent de la responsabilité exclusive du bailleur.

Régulièrement assignée à personne, la SCI, [G] n’était ni présentée ni représentée à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 février 2026.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative au remboursement du montant de l’augmentation du loyer :

L’article 159 de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 prévoit que : « I – La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 est ainsi modifiée :

1° le II de l’article 17 est complété par une phrase ainsi rédigée : Toutefois, lorsqu’un logement de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L.173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation, fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire ;

2° l’article 17-1 est complété par un III ainsi rédigé :« III – la révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L.173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation (…)

c) il est ajouté un II ainsi rédigé : II.-Le loyer ne peut pas être réévalué lors du renouvellement du contrat dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L.173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation ».

Ces dispositions sont applicables « aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après la publication de la présente loi », soit à compter du 24 août 2022.

En l’espèce, le contrat de bail signé entre les parties prenant effet à compter du 15 novembre 2019 pour une période de trois ans avec reconduction tacite pour la même durée, soit le 15 novembre 2022, doit se voir appliquer les dispositions de la loi nouvelle.

Il est établi et non contesté par les parties qu’au jour de la conclusion du contrat de bail, le logement loué ne faisait l’objet d’aucune classification énergétique, le diagnostic de performance énergétique du 23 février 2017 (pièce 2) mentionnant : « DPE vierge – consommations non exploitables ».

Il ressort par ailleurs des pièces n°3 et 4 produites aux débats par M., [S], [C] qu’à compter du 1er décembre 2022, jusqu’à son départ le 1er avril 2024, il a été pratiqué une augmentation mensuelle de loyer de 19,07 euros par mois, soit un total de 16 mois plein (décembre 2022 à mars 2024), soit 305,12 euros.

Il n’est pas contesté qu’entre le 1er décembre 2022 et le 1er avril 2024, date du départ de M., [S], [C], aucune augmentation du loyer n’a été pratiquée.

Il n’est pas contesté que l’appartement loué situé, [Adresse 5] à, [Localité 6] (49) a été officiellement classé en échelon G, au sens de l’article L.173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation, postérieurement à la majoration du loyer. Toutefois, le bailleur soutient qu’en l’absence d’établissement formel du DPE à cette date, la majoration du loyer était légale tandis que le locataire soutient qu’il se déduit de la dernière classification retenue que le logement relevait d’ores et déjà d’une classification G à la date de la majoration du loyer de sorte qu’il est fondé à en demander la restitution.

Aussi, les nouvelles dispositions de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 telles que modifiées par la loi du 22 août 2021 étant applicables à compter du 24 août 2022 et en l’absence de diagnostic de performance énergétique établi postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, il revenait au bailleur de faire établir un diagnostic de performance énergétique avant de procéder à une majoration du loyer à compter du 1er décembre 2022 sauf à pouvoir rapporter la preuve de ce que le logement n’était pas classé F ou G.

Or, les parties ne contestant pas que le dernier DPE établi retient une classification à l’échelon « G » concernant le logement dont il est question, le locataire est fondé à solliciter le remboursement du montant de l’augmentation du loyer ainsi pratiqué entre le 1er décembre 2022 et son départ des lieux.

Il convient par conséquent de condamner la SCI, [G] à verser à M., [S], [C] la somme de 305,12 euros correspondant au montant de l’augmentation du loyer de décembre 2022 à mars 2024 (soit une augmentation de 19,07 euros par mois) durant seize mois pleins.

Sur la demande relative au remboursement du montant de l’intervention :

L’article 1720 du code civil prévoit que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 1754 du code civil prévoit que les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire :

Aux âtres, contre-cœurs, chambranles et tablettes de cheminées ;

Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d’habitation à la hauteur d’un mètre ;

Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu’il y en a seulement quelques-uns de cassés ;

Aux vitres, à moins qu’elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ;

Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures.

Il est de jurisprudence constante que la liste ainsi dressée à l’article 1754 du code civil n’est pas exhaustive de sorte que certaines réparations qualifiées de locatives sont susceptibles d’être mises à la charge du locataire même si elles ne figurent pas parmi la liste précitée ; qu’il convient en outre de rappeler que le décret n°87-712 du 26 août 1987 prévoit que les «Descentes d’eaux pluviales, chéneaux et gouttières : Dégorgement des conduits » ont le caractère de réparations locatives.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et notamment de l’avis de prélèvement pour la période du 1er mars 2024 au 31 mars 2024 (pièce 6) que le bailleur a facturé au preneur le montant du devis n°22125 établi par la société SORENOV OUEST le 12 décembre 2023 pour une prestation chantier-forfait déplacement et dépannage-forfait pour débouchage du regard en bas de la descente d’eau pluviale, contrôle du regard et vérification de la bonne conformité du raccordement au réseau d’eau pluviale public ou puisard d’un montant global de 201,37 euros TTC (pièce 5).

Le preneur explique avoir subi un sinistre en suite d’un débordement du système d’évacuation des eaux pluviales. Par ailleurs, le devis versé aux débats fait état d’une intervention de «débouchage du regard en bas de la descente d’eau pluviale », l’intervention programmée par l’agence immobilière étant dès lors cohérente et en concordance avec les explications du locataire.

Si le preneur conteste l’effectivité de l’intervention de la société SORENOV OUEST, il y a lieu de noter que le bailleur, dans son courrier électronique du 22 octobre 2024, fait état d’une facture et d’un rapport établi par la société SORENOV OUEST, ces deux éléments se retrouvant en pièces jointes dudit mail : « facture_n°28630.pdf » ; «Fiche_visite_chantier_Ticket_11199.pdf » aux côtés du devis n°22125 versé aux débats dans le cadre de la présente procédure. Le locataire lui-même mentionne avoir réglé le montant de la « facture », de sorte que cette contestation ne saurait valablement prospérer.

Si, [S], [C] soutient en outre qu’aucun raccordement au réseau des eaux pluviales n’existait au jour de l’intervention de sorte que l’intervention réalisée relèverait de la responsabilité exclusive du bailleur, il ne rapporte aucun élément de preuve objectif au soutien de cette affirmation et les éléments versés aux débats ne corroborent pas son hypothèse selon laquelle la société SORENOV OUEST serait intervenue pour procéder à un tel raccordement.

Aussi, au regard de ces éléments, il convient de débouter M., [S], [C] de sa demande tendant à se voir restituer la somme de 201,37 euros correspondant au coût de l’intervention de la société SORENOV OUEST, ladite intervention relevant d’une réparation locative à la charge du locataire.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte tenu de ce qui précède, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner la SCI, [G] à payer à M., [S], [C] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aux termes de l’article 514-1, alinéa 1er du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE la SCI, [G] à payer à M., [S], [C] la somme de 305,12 euros en restitution du montant de l’augmentation du loyer pour le logement situé, [Adresse 4] à La Ménitré (49) pour la période du 1er décembre 2022 au 1er avril 2024 ;

DÉBOUTE M., [S], [C] de sa demande tendant à se voir restituer la somme de 201,37 euros au titre de l’intervention de débouchage du regard d’eau pluviale ;

CONDAMNE la SCI, [G] à payer à M., [S], [C] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE