MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 07 Février 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/04735 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VHKA

AFFAIRE : LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES « LES HAUTS DE CHENNEVIERES » SISE ALLEE DES BATTUES -ALLE BORDES A CHENNEVIERES SUR MARNE 94430 C/ [Y] [O], [H] [G] [S]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

5ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats :

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT: Madame Paméla TABARDEL, Vice-Présidente

GREFFIER : Monsieur Mathieu LE LAIN,

Greffier

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

Lors du prononcé :

PRESIDENT : Monsieur Benjamin

VERNOTTE, Vice-Président

GREFFIER : : Madame Maëva MARTOL,

Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES « LES HAUTS DE CHENNEVIERES » SISE ALLEE DES BATTUES -ALLE BORDES A CHENNEVIERES SUR MARNE 94430

Représenté par son Syndic, la société HEURTEVENT P.E. exploitée sous le nom commercial IMMOMAX, SARL

Immatriculée au RCS de MELUN sous le numéro 478 697 618

dont le siège social est sis 22 bis, Rue de la Victoire – 77330 à OZOIR-LA-FERRIÈRE

représenté par Maître Marc-Robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : C1364

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [O],

demeurant chez Monsieur ou Madame [W] [K] sis 86, Bois l’Evêque – 77380 COMBS LA VILLE

Non représenté

Madame [H] [G] [S]

demeurant Cité verte 1ère, Rue 346 T Selembao – KINSHASA (CONGO)

Non représentée

*****

Clôture prononcée le : 08 Octobre 2024

Débats tenus à l’audience du : 08 Octobre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 07 Février 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 07 Février 2025.

*****

EXPOSE DU LITIGE

M. [Y] [O] et Mme [H] [G] [S] sont copropriétaires dans l’immeuble situé Résidence Les Hauts de Chennevières, Allée Battues – Allée Bordes, 94430 Chennevières sur Marne, des lots n° 1191, 1405, 1732 et 1733.

Aux termes d’un protocole d’accord transactionnel signé en date du 16 mai 2023, M. [Y] [O] et Mme [H] [G] [S] se sont engagés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble ci-dessus la somme de 4 702,75 € au titre des charges impayées.

Par assignation délivrée le 17 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, sis Résidence Les Hauts de Chennevières, Allée Battues – Allée Bordes, 94430 Chennevières sur Marne, représenté par son syndic la société HEURTEVENT P.E. exploitée sous le nom commercial IMMOMAX, a attrait M. [Y] [O] et Mme [H] [G] [S] devant le Tribunal Judiciaire de Créteil en paiement des charges de copropriété.

Dans son exploit introductif d’instance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis Résidence Les Hauts de Chennevières, Allée Battues – Allée Bordes, 94430 Chennevières sur Marne a demandé au tribunal de :

— condamner in solidum M. [Y] [O] et Mme [H] [G] [S] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

** 7 816,17 € au titre charges de copropriété impayées arrêtés au 19 mai 2024, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

** 4 000,00 € pour dommages et intérêts ;

** 2 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens,

— ne pas écarter l’exécution provisoire.

M. [Y] [O] et Mme [H] [G] [S] n’ont pas constitué avocat. En conséquence, le présent jugement sera réputé contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 octobre 2024 et l’affaire a été immédiatement mise en délibéré au 13 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 al. 2 et 3 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ».

L’article 14-1 de la même loi dispose que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

En application de l’article 14-2, II, « L’assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II. Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.

Par exception, lorsque, en application de l’article 18, le syndic a, dans un cas d’urgence, fait procéder de sa propre initiative à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, l’assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande les pièces suivantes :

— le relevé de propriété des lots n° 1191, 1405, 1732 et 1733 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes, votant les travaux et fixant les budgets prévisionnels conformément aux dispositions du règlement de copropriété et aux règles de répartition des charges ;

— le décompte individuel de charges ;

— et les appels de fonds.

L’historique des appels de charges démontre que des sommes n’ont pas été payées par M. [Y] [O] et Mme [H] [G] [S] entre le 1 janvier 2020 et le 19 mai 2024.

Le montant de la créance détenue par le syndicat des copropriétaires est ainsi de :

—  7 636,17 € au titre des charges de copropriété, à l’exclusion des frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il y a lieu par conséquent de condamner solidairement M. [Y] [O] et Mme [H] [G] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis Résidence Les Hauts de Chennevières, Allée Battues – Allée Bordes, 94430 Chennevières sur Marne, représenté par son syndic la société HEURTEVENT P.E. exploitée sous le nom commercial IMMOMAX :

—  7 636,17 € au titre des charges de copropriété, hors frais ;

outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, en raison de l’absence de preuve de la bonne délivrance de celle-ci à Madame [H] [D] [S] avant l’ordonnance de clôture.

Sur les frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndicat d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 180,00 € au titre des frais de recouvrement.

Les frais de mise en demeure, de relance, de constitution et transmission de dossier huissier et avocat, facturés par le syndic en application d’un contrat auquel le copropriétaire est tiers ne constituent pas des frais nécessaires, puisqu’ils ressortent de la gestion courante du syndic, et qu’il n’est pas établi qu’ils correspondent à des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant ; les frais d’huissier sont inclus dans les dépens ; les honoraires d’avocat peuvent faire l’objet d’une demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

La demande au titre des frais sera par conséquent rejetée.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est de jurisprudence constante que la mauvaise foi peut être établie l’existence de condamnation antérieure, ou encore la durée des impayés.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice résultant du non-paiement des charges, distinct de celui compensé par l’allocation d’intérêts moratoires et sera débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Il convient de condamner solidairement M. [Y] [O] et Mme [H] [G] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis Résidence Les Hauts de Chennevières, Allée Battues – Allée Bordes, 94430 Chennevières sur Marne la somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Enfin, il convient de condamner solidairement M. [Y] [O] et Mme [H] [G] [S] aux dépens comme précisé au dispositif.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [Y] [O] et Mme [H] [G] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis Résidence Les Hauts de Chennevières, Allée Battues – Allée Bordes, 94430 Chennevières sur Marne, représenté par son syndic la société HEURTEVENT P.E. exploitée sous le nom commercial IMMOMAX, au titre des charges de copropriété impayées entre le 1 janvier 2020 et le 19 mai 2024 :

—  7 636,17 € au titre des charges de copropriété hors frais ;

outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE solidairement M. [Y] [O] et Mme [H] [G] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis Résidence Les Hauts de Chennevières, Allée Battues – Allée Bordes, 94430 Chennevières sur Marne, représenté par son syndic la société HEURTEVENT P.E. exploitée sous le nom commercial IMMOMAX, la somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [Y] [O] et Mme [H] [G] [S] aux dépens comprenant notamment les frais de signification de l’assignation, les frais de signification et d’exécution du présent jugement, outre l’émolument de recouvrement revenant au commissaire de justice au titre de l’article A 444-32 du Code de commerce,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à CRETEIL, L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE SEPT FEVRIER

LE GREFFIER LE PRESIDENT