TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/09820

N° Portalis 352J-W-B7I-C5SG6

N° MINUTE : 2

Assignation du :

06 Août 2024

Jugement d’irrecevabilité

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 15 Mai 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L FAUQUE ET CIE

[Adresse 8]

[Localité 3]

représentée par Maître Charlotte HILDEBRAND, avocate au barreau de PARIS, avocate postulante, vestiaire #R0285 et Maître David LARRAT, avocat au barreau de BERGERAC, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.A.S.U FIDOLIS 2019

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître Sébastien REGNAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0055

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 07 Mars 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 29 novembre 2013, la S.C.I DE LA FORTUNE, aux droits de laquelle vient la S.A.S FIDOLIS 2019, a consenti à la S.A.R.L FAUQUE ET CIE un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 8], à [Adresse 7] ([Adresse 2]), pour une durée de dix ans à compter du 1er décembre 2013 pour un loyer annuel principal fixé à 25.200 €, hors charges et hors taxes.

Par lettre en date du 12 octobre 2020, la S.A.R.L FAUQUE ET CIE, par l’intermédiaire de son conseil, a sollicité de la S.A.S FIDOLIS 2019 une révision du loyer à la baisse, soit à la somme de 1.500 € TTC par mois en lieu et place d’un montant de 2.400 € TTC par mois.

Par lettre dite officielle en date du 12 novembre 2020, la S.A.S FIDOLIS 2019 a contesté la surévaluation du loyer invoquée par la locataire et a sollicité tous éléments fondant sa réclamation.

Par acte du 05 avril 2022, la S.A.R.L FAUQUE ET CIE a assigné la S.A.S FIDOLIS 2019 devant le tribunal judiciaire de PARIS aux fins principalement d’obtenir une révision du loyer, motifs pris de la modification de facteurs locaux de commercialité et de divers abattements en raison de clauses exorbitantes de droit commun figurant au contrat de bail.

Par ordonnance du 31 janvier 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de PARIS s’est déclaré incompétent au profit du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de PARIS.

Par jugement du 08 décembre 2023, le juge des loyers commerciaux du tribunal de PARIS a notamment constaté l’absence de communication d’un mémoire préalable un mois au moins avant la saisine conformément à l’exigence posée à l’article R.145-27 du code de commerce et a déclaré en conséquence l’ensemble des demandes de la S.A.R.L FAUQUE ET CIE irrecevables.

Par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 25 avril 2024, la preneuse a notifié à la bailleresse un mémoire préalable en « fixation de loyer d’un bail commercial renouvelé », sollicitant notamment la fixation du loyer annuel en principal à la somme de 10.810 €, hors taxes et hors charges, à compter de la date de demande de révision.

Par acte du 06 août 2024, la preneuse a assigné la bailleresse devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de PARIS.

À l’audience du 10 janvier 2025, le juge des loyers parisien a demandé aux parties de compléter leurs mémoires sur le moyen soulevé d’office de son éventuelle incompétence territoriale compte tenu des dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce et du lieu de situation de l’immeuble.

Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 07 février 2025, la locataire sollicite :

— que le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de PARIS se déclare compétent,

— le rejet de la demande tendant à déclarer sa demande de révision de loyer nulle et irrecevable,

— la fixation du loyer annuel hors taxes et hors charges à la somme de 10.810 € à compter de la date de la demande en révision,

— subsidiairement, la désignation d’un expert pour déterminer la valeur locative des locaux et l’existence ou non de motifs de déplafonnement, dont les frais seront à la charge de la bailleresse,

— en tout état de cause, la condamnation de la bailleresse aux entiers dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 € au titre de ses frais irrépétibles,

— d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 février 2025, la bailleresse sollicite :

— que le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris se déclare compétent,

— que la demande de révision de loyer de la preneuse soit déclarée nulle et irrecevable comme non conforme aux dispositions des articles L.145-37 et R.145-20 du code de commerce,

— la condamnation de la preneuse en tous les dépens et qu’à lui payer la somme de 1.500 € au titre de ses frais irrépétibles.

L’affaire est venue à l’audience du 07 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la compétence territoriale du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris

Compte tenu du sens de la présente décision, il n’y a pas lieu de statuer sur la compétence de la juridiction parisienne.

Sur la validité de la demande de révision du loyer

La défenderesse fait valoir que la demande de révision de loyer de la S.A.R.L FAUQUE ET CIE est nulle en ce qu’elle n’a pas respecté le formalisme imposé par l’article R.145-20 du code de commerce, à savoir qu’elle n’a pas notifié sa demande de révision du loyer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en précisant le montant du loyer demandé ou offert lequel est exigé sous peine de nullité de la demande.

La demanderesse fait valoir qu’elle a respecté les dispositions de l’article R.145-20 du code de commerce, notamment en formalisant une demande de révision de loyer par l’intermédiaire de son conseil par lettre du 12 octobre 2020. Elle ajoute que la bailleresse ne peut contester avoir reçu une telle lettre, cette dernière y ayant répondu par courrier officiel du 12 novembre 2020.

L’article L.145-37 du code de commerce dispose que : « Les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat. »

Selon l’article R.145-20 du code de commerce : « La demande de révision des loyers prévue à l’article L. 145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert.

À défaut d’accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L. 145-56 à L. 145-60. Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande. »

Il est constant que :

— la demande de révision prévue par l’article R.145-20 précité ne peut être formulée régulièrement que par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire, et non par l’envoi d’une lettre simple, qui ne respecte pas les formalités légales requises,

— cette demande est un acte distinct du mémoire préalable afin de révision judiciaire du loyer,

— le mémoire préalable à la saisine du juge doit être précédé de la demande de révision, à peine d’irrecevabilité de la demande en fixation du prix du bail révisé,

— à défaut, la fin de non-recevoir n’étant pas susceptible d’être couverte par une régularisation.

En l’espèce, la S.A.R.L FAUQUE ET CIE a adressé à la S.A.S FIDOLIS 2019 une demande de révision de loyer par courrier simple du 12 octobre 2020 et ne prétend ni ne démontre pas que sa demande a été formulée par courrier recommandé avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire.

Ainsi, force est de constater qu’elle n’a pas présenté de demande de révision du loyer conformément aux dispositions de l’article R.145-20 précité, avant d’accomplir les formalités nécessaires à la demande de révision judiciaire du loyer.

Par conséquent, le juge des loyers ne peut que juger ses demandes irrecevables.

Sur les demandes accessoires

Il convient de condamner la demanderesse, qui succombe, aux dépens, ainsi qu’à payer une somme à la défenderesse au titre des frais irrépétibles qu’elle a exposés dans la présente instance que l’équité commande de limiter à 1.000 €.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire,

Déclare irrecevable la demande de révision du loyer formée par la S.A.R.L FAUQUE ET CIE ;

Condamne la S.A.R.L FAUQUE ET CIE aux dépens de l’instance ainsi qu’à payer une somme de mille euros (1 000 €) à la S.A.S. FIDOLIS 2019 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 6], le 15 mai 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER L. FONTANELLA