N° RG 25/00349 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DHSI

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [S] [L], demeurant [Adresse 1]

Madame [V] [O] épouse [L], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Guillaume FRANCOIS de la SELARL AQUI’LEX, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [F] [X], demeurant [Adresse 2] [Adresse 7]

Monsieur [B] [U], demeurant [Adresse 2] [Adresse 7]

non comparants ni représentés

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 07 Octobre 2025

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 04 Novembre 2025

copie exécutoire délivrée le à Me [Localité 4]

copie conforme délivrée le à DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 janvier 2017 à effet du 6 janvier suivant, Monsieur [S] [L] et Madame [V] [L] née [O], représentés par leur mandataire la SAS [Adresse 8], ont donné à bail à Monsieur [F] [X] et Monsieur [B] [U] un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 3] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 44 euros incluse, de 655 euros payable d’avance le premier jour de chaque terme, ainsi qu’un dépôt de garantie de 611 euros.

Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents, Monsieur [S] [L] et Madame [V] [L] née [O] ont fait délivrer à Monsieur [F] [X] et Monsieur [B] [U], le 23 avril 2025, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, une somme principale de 1 551,97 euros, outre 130,86 euros de frais.

Les causes de ce commandement n’ayant pas été réglées, Monsieur [S] [L] et Madame [V] [L] née [O] ont fait assigner Monsieur [F] [X] et Monsieur [B] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2025 et sur le fondement des articles 7 a) et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, 1103, 1104, 1231-1, 1231-6, 1343-2, 1728, 1224, 1225, 1227 et 1228 du Code civil, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre:

À TITRE PRINCIPAL

constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail depuis le 24 juin 2025 et l’occupation de leur bien sans droit ni titre, depuis, par Monsieur [F] [X] et Monsieur [B] [U],

fixer à la somme de 1 600 euros le montant de l’indemnité d’occupation mensuellement et solidairement due par Monsieur [F] [X] et Monsieur [B] [U] à partir de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à complet délaissement des lieux,

À TITRE SUBSIDIAIRE

prononcer la résiliation judiciaire du bail du 2 janvier 2017 à effet du 6 janvier suivant, pour défaut de paiement des loyers, à compter du jugement à intervenir et dire que Monsieur [F] [X] et Monsieur [B] [U] occupent depuis le bien qu’ils lui ont donné à bail,

fixer à la somme de 1 600 euros le montant de l’indemnité d’occupation mensuellement et solidairement due par Monsieur [F] [X] et Monsieur [B] [U] à compter du jugement à intervenir et jusqu’à complet délaissement des lieux,

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de corps et de biens de Monsieur [F] [X] et Monsieur [B] [U] et de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

condamner solidairement Monsieur [F] [X] et Monsieur [B] [U] à leur payer et porter la somme de 2 314,45 euros, déduction éventuellement faite des provisions qui auraient pu être versées depuis le commandement de payer, ou augmentées des termes postérieurs également restés impayés, jusqu’à la date du jugement à intervenir, majorée des intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2025, date du commandement de payer,

ordonner la capitalisation des intérêts,

condamner solidairement Monsieur [F] [X] et Monsieur [B] [U] à leur payer une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,condamner in solidum Monsieur [F] [X] et Monsieur [B] [U] à leur payer une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner in solidum Monsieur [F] [X] et Monsieur [B] [U] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites et qui incluront notamment le coût du commandement de payer du 23 avril 2025.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 7 octobre 2025.

Représentés par Maître Guillaume [Localité 4], Monsieur [S] [L] et Madame [V] [L] née [O] ont sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance en précisant que leur créance locative arrêtée au 30 septembre 2025 s’élève à 2 216,45 euros.

Bien qu’ayant été assignés par dépôt des actes en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, Monsieur [F] [X] et Monsieur [B] [U] n’ont pas comparu ni personne pour eux.

Le délibéré a été fixé au 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application de l’avant-dernier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce et dont les dispositions sont d’ordre public, les commandements de payer délivrés à compter du 1er janvier 2015 pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement, ce signalement pouvant s’effectuer par voie électronique ;

Aux termes du paragraphe III du même article 24 dans sa version issue de l’article 10-I-6° de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, d’application immédiate y compris pour les baux en cours à la date de l’entrée en vigueur de cette loi, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi du 31 mai 1990 précitée, cette notification s’effectuant par voie électronique ;

Monsieur [S] [L] et Madame [V] [L] née [O] prouvent avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique du 24 avril 2025 dont ils produisent l’accusé de réception, le commandement de payer délivré la veille à Monsieur [F] [X] et Monsieur [B] [U] ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 23 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, l’accusé de réception versé aux débats par Monsieur [S] [L] et Madame [V] [L] née [O] l’atteste ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la résiliation du bail

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

En vertu du premier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Le contrat de location conclu entre les parties recèle, à l’article 2.11 de ses conditions générales intitulé CLAUSE RÉSOLUTOIRE, une disposition prévoyant sa résiliation immédiate et de plein droit, en cas de défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Monsieur [S] [L] et Madame [V] [L] née [O] ont fait délivrer à Monsieur [F] [X] et Monsieur [B] [U], le 23 avril 2025, un commandement de payer, visant cette clause, une somme principale de 1 551,97 euros ; ceux-ci n’en ont pas pour autant régularisé leur situation dans le délai de deux mois dont ils disposaient à cet effet ni proposé à leurs bailleurs la moindre solution d’apurement de leur dette locative qu’ils ont au contraire laissé prospérer puisqu’elle s’élevait à 2 314,45 euros le jour de l’assignation ;

Il convient par conséquent de constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties et d’enjoindre à Monsieur [F] [X] et Monsieur [B] [U], qui les occupent sans droit ni titre depuis le 24 juin 2025, de libérer les lieux, tant de leurs personnes que de leurs biens et de tout occupant de leur chef, dans un délai de huit jours à compter de la signification de cette décision sous peine d’expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Sur la dette locative

En application de l’article 1353 ancien du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Les articles 1728-2° du même code et 7 a) de la loi précédemment citée du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Monsieur [S] [L] et Madame [V] [L] née [O] réclament la condamnation solidaire de Monsieur [F] [X] et Monsieur [B] [U] à leur payer, au titre de leur créance locative arrêtée au 30 septembre 2025, une somme de 2 216,45 euros ;

Les pièces versées aux débats, notamment le commandement de payer, l’assignation et le dernier décompte de la créance locative de Monsieur [S] [L] et Madame [V] [L] née [O], prouvent que Monsieur [F] [X] et Monsieur [B] [U], qui l’avaient jusque-là parfaitement respectée, ont été défaillants dans l’exécution de leur obligation majeure de locataires de régler le loyer et charges au terme convenu à partir de l’échéance du mois de décembre 2024 si bien que leur dette locative n’a alors cessé de progresser, passant de 372,75 euros le 11 décembre 2024 à 1 170,73 euros le 10 mars 2025 et 1 551,97 euros le 10 avril 2025, avant de se stabiliser à ce niveau jusqu’au 11 août 2025 sous l’effet du paiement intégral du loyer et charges des mois de mai à août 2025, puis de s’élever à 2 216,45 euros parce qu’ils n’ont versé à leurs bailleurs qu’une somme de 100 euros au titre de l’échéance du mois de septembre 2025 ; la somme de 2 216,45 euros que ceux-ci leur réclament est ainsi parfaitement justifiée ;

Par ailleurs, Monsieur [S] [L] et Madame [V] [L] née [O] sollicitent leur condamnation solidaire à leur payer cette somme ;

Conformément à l’article 1310 du Code civil la solidarité, qui est légale ou conventionnelle, ne se présume pas ;

Le contrat de location comporte, au premier alinéa de l’article 2.16 de ses conditions générales dénommé SOLIDARITÉ-INDIVISIBILITÉ, une disposition stipulant expressément que les colocataires soussignés, autrement dit Monsieur [F] [X] et Monsieur [B] [U], seront tenus solidairement et indivisiblement de l’exécution de ses obligations ;

Il s’infère par ailleurs du diagnostic social et financier établi par L’ADIL des [Localité 5] d’une part que Monsieur [F] [X] a quitté le logement litigieux après avoir donné son congé au mois de novembre 2014, sans qu’aucun élément du dossier permette de connaître la date précise de ce congé et le délai de préavis qui lui était applicable, et d’autre part que Monsieur [B] [U], qui n’a fait que tardivement le nécessaire auprès du mandataire des bailleurs, en mai 2025 précisément, pour que l’intégralité du loyer et charges soit prélevé sur son compte puisqu’il pensait que cette modification aurait été faite automatiquement, sollicite des délais de paiement en soulignant avoir depuis réglé l’intégralité du loyer et en produisant des bulletins de salaire ainsi que son avis d’imposition sur les revenus de 2024 ;

En ce qui concerne le premier point, Monsieur [F] [X] ne peut bénficier des dispositions du paragraphe VI de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 selon lesquelles la solidarité d’un des colocataires prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail, à défaut s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé, et qui sont au demeurant reprises au troisième alinéa de l’article 2.16 des conditions générales du bail du 2 janvier 2017 ;

En effet, le congé allégué n’est pas versé aux débats et aucun avenant au contrat de location du 2 janvier 2017 qui attribuerait la jouissance des lieux au seul Monsieur [B] [U] n’est produit ; Monsieur [F] [X], dès lors, est solidairement tenu de toutes les obligations résultant de l’exécution du bail jusqu’à sa résiliation ;

En ce qui concerne le second, le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d’office et en vertu du paragraphe V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version postérieure à l’entrée en vigueur de la nouvelle loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 qui est applicable au litige dès lors qu’elle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisés, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et par dérogation au délai prévu à l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et à condition qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Tel n’est toutefois pas le cas de Monsieur [B] [U] qui n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience puisqu’il l’a honoré aux mois de mai, juin, juillet et août 2025 certes, mais pas au mois de septembre, le décompte de la créance de Monsieur [S] [L] et Madame [V] [L] née [O] actualisée au 30 septembre 2025 prouvant que le prélèvement à son nom de 764,48 euros correspondant au loyer du mois de septembre 2025 a été rejeté pour insuffisance de provision ;

En application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s’ils n’ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;

Monsieur [F] [X] et Monsieur [B] [U] seront donc solidairement condamnés à payer à Monsieur [S] [L] et Madame [V] [L] née [O], au titre de leur dette locative arrêtée au 30 septembre 2025, une somme de 2 216,45 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2025 sur celle de 1 551,97 euros et du 22 juillet 2025 pour le surplus, Monsieur [B] [U] sera par ailleurs débouté de sa demande d’octroi de délais de paiement.

Sur l’anatocisme

Conformément à l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise ;

La demande de capitalisation des intérêts, ainsi, peut être formée et obtenue avant que les intérêts ne soient échus dès lors que la décision ordonnant l’anatocisme ne produit effet qu’à partir du moment où les intérêts d’une année entière se trouvent échus ;

Il sera par conséquent fait droit à cette demande, dans les conditions fixées au dispositif de cette décision.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Le bail conclu entre les parties est résilié de plein droit depuis le 24 juin 2025 ; Monsieur [F] [X] et Monsieur [B] [U] sont depuis redevables, envers leurs bailleurs et jusqu’à leur départ effectif des lieux, d’une indemnité mensuelle d’occupation ; leur dette locative, toutefois, a été arrêtée au 30 septembre 2025 ;

Ils seront en conséquence solidairement condamnés à payer à Monsieur [S] [L] et Madame [V] [L] née [O], à partir du 1er octobre 2025 et jusqu’à leur complète libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu soit 764,48 euros, la demande des bailleurs de la fixer à 1 600 euros sous prétexte de l’effet incitatif de cette somme, mais qu’aucun élément objectif du dossier ne justifie, étant par ailleurs rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Monsieur [S] [L] et Madame [V] [L] née [O] démontrent d’autant moins le préjudice matériel dont ils se prévalent, distinct du simple retard de paiement qui est déjà compensé par l’octroi des intérêts moratoires et que constitue la privation de revenus locatifs résultant de la défaillance de Monsieur [F] [X] et Monsieur [B] [U], que ceux-ci sont condamnés à leur régler le montant des loyers restés impayés et des indemnités d’occupation dues ;

Ils seront donc déboutés de cette demande.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause établissent que sa responsabilité est totalement imputable à Monsieur [F] [X] et Monsieur [B] [U] ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [S] [L] et Madame [V] [L] née [O] les frais, non compris dans les dépens, qu’ils ont été contraints d’engager pour ester en justice ;

Monsieur [F] [X] et Monsieur [B] [U] seront par conséquent in solidum condamnés à leur payer une somme de 1 200 euros.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Monsieur [F] [X] et Monsieur [B] [U], qui succombent, seront donc in solidum condamnés aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui leur a été délivré le 23 avril 2025.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare Monsieur [S] [L] et Madame [V] [L] née [O] recevables en leur demande de résiliation du bail.

Constate la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties.

Enjoint à Monsieur [F] [X] et Monsieur [B] [U] de libérer les lieux dans un délai de HUIT JOURS à compter de la signification de cette ordonnance.

À défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de Monsieur [F] [X] et Monsieur [B] [U], tant de leurs personnes que de leurs biens et de tout occupant de leur chef, par le commissaire de justice le premier requis, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Condamne solidairement Monsieur [F] [X] et Monsieur [B] [U] à payer à Monsieur [S] [L] et Madame [V] [L] née [O], au titre de leur dette locative arrêtée au 30 septembre 2025, une somme de DEUX MILLE DEUX CENT SEIZE EUROS et QUARANTE-CINQ CENTIMES (2 216,45 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2025 sur celle de 1 551,97 euros et du 22 juillet 2025 pour le surplus.

Dit que les intérêts dus pour une année entière seront capitalisés et ce pour la première fois le 4 novembre 2026.

Condamne solidairement Monsieur [F] [X] et Monsieur [B] [U] à payer à Monsieur [S] [L] et Madame [V] [L] née [O], à partir du 1er octobre 2025 et jusqu’à leur complète libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle de SEPT CENT SOIXANTE-QUATRE EUROS et QUARANTE-HUIT CENTIMES (764,48 euros).

Déboute Monsieur [S] [L] et Madame [V] [L] née [O] de leur demande tendant à ce que le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due soit fixé à 1 600 euros, et de leur demande de dommages et intérêts.

Condamne in solidum Monsieur [F] [X] et Monsieur [B] [U] à payer à Monsieur [S] [L] et Madame [V] [L] née [O] une somme de MILLE DEUX CENTS EUROS (1 200 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne in solidum Monsieur [S] [L] et Madame [V] [L] née [O] aux dépens de l’instance et de ses suites qui incluront le coût du commandement du 23 avril 2025.

Rappelle que l’exécution provisoire de ce jugement est de droit.

Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des [Localité 5] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE