N° RG 25/00369 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DG34

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Adeline MUSSILLON

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. PROSPER LESBATS, sise [Adresse 3]

représentée par Maître Jean-bernard PENEAU de la SCP PENEAU-DESCOUBES PENEAU, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN, substitué par Maître LAMAISON

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [P] [C], demeurant [Adresse 4]

Madame [U] [L], demeurant [Adresse 2] [Adresse 5]

non comparants ni représentés

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 14 Octobre 2025

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 09 Décembre 2025

copie exécutoire délivrée le à M^e PENEAU

copie conforme délivrée le à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé du 27 avril 2022, la SCI PROSPER LESBATS a donné à bail à Madame [U] [L] et Monsieur [P] [C] un logement situé [Adresse 1] à SAINT VINCENT DE PAUL (40), moyennnant le paiement d’un loyer mensuel initial de 758 euros.

Le contrat de location comportait une clause de solidarité entre les locataires.

Un dépôt de garantie de 758 euros a été versé par les consorts [L] / [C].

Le 1er mai 2022, un état des lieux contradictoire a été réalisé lors de l’entrée dans le logement.

Les locataires ont quitté les lieux et déposé les clés dans la boîte aux lettres le 04 novembre 2024.

Dans le cadre de la reprise des lieux, à la requête de la bailleresse, un procès-verbal de constat a été dressé par commissaire de justice le 18 novembre 2024, en l’absence des locataires.

Le 18 janvier 2025, la SCI PROSPER LESBATS leur a adressé une sommation de payer les loyers impayés, ainsi que les travaux de remise en état du logement.

Les 03 et 13 février 2025, la bailleresse a fait signifier à Madame [U] [L] et Monsieur [P] [C] une sommation de payer les sommes dues (4765 euros au titre de la dette locative et 5779,11 euros au titre des réparations locatives), outre différentes sommes au titre des coûts de procédure.

Par acte des 23 juin et 04 août 2025, la SCI PROSPER LESBATS a assigné Madame [U] [L] et Monsieur [P] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax, et a sollicité de voir au visa notamment de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

— condamner solidairement Madame [L] et Monsieur [C] à lui payer la somme de 4765 euros au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer en date du 18 janvier 2025,

— condamner solidairement Madame [L] et Monsieur [C] à lui payer la somme de 5695,74 euros au titre des frais de remise en état du bien litigieux, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer en date du 13 février 2025,

— condamner solidairement Madame [L] et Monsieur [C] à lui verser la somme de 83,37 euros au titre de la moitié des frais de commissaire de justice s’agissant de l’état des lieux de sortie, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer en date du 13 février 2025,

— condamner solidairement Madame [L] et Monsieur [C] à lui payer la somme de 2000 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner solidairement Madame [L] et Monsieur [C] à lui verser la somme de 2000 euros sur fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens,

— maintenir l’exécution provisoire,

— débouter Madame [L] et Monsieur [C] de toute demande de délais de paiement,

Dans l’hypothèse où les condamnations prononcées au profit du concluant ne seraient pas réglées spontanément et où l’exécution forcée serait confiée à un huissier de justice,

— dire que les sommes retenues par ce dernier en application du décret n°2007-774 du 10 mai

2007 portant modification du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 relatif au tarif des huissiers, devront être supportés par le débiteur, en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 14 octobre 2025, la SCI PROSPER LESBATS représentée par son conseil a soutenu ses demandes.

Assignés à étude, Madame [U] [L] et Monsieur [P] [C] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des loyers

La SCI PROSPER LESBATS sollicite la condamnation solidaire de Madame [L] et Monsieur [C] à lui payer la somme de 4765 euros (déduction faite du dépôt de garantie) au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer en date du 18 janvier 2025.

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; (…)

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et notamment des sommations de payer en date des 03 et 13 février 2025 signifiées à Madame [L] et Monsieur [C] et du décompte joint arrêté au 18 novembre 2024, que des loyers sont demeurés impayés sur la période de location pour un montant de 4765 euros (déduction faite du dépôt de garantie de 758 euros).

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [U] [L] et Monsieur [P] [C] à régler cette somme à la SCI PROSPER LESBATS, avec intérêts au taux légal à compter du 03 février 2025, date de la première sommation.

Sur la demande au titre des réparations locatives

La SCI PROSPER LESBATS sollicite la condamnation solidaire de Madame [L] et Monsieur [C] à lui payer la somme de 5695,74 euros au titre des frais de remise en état du logement, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer en date du 13 février 2025. Elle fait valoir que le bien a été fortement dégradé par les locataires, ce qui a nécessité des travaux de remise en état comme suit :

— Facture de la société C2M du 27/01/2025 d’un montant de 52,44 euros,

— Facture de Monsieur [S] [B] du 08/01/2025 d’un montant de 250 euros,

— Facture BATILAND du 21/12/2024 d’un montant de 455,74 euros,

— Devis de l’entreprise [W] [N] du 08/12/2024 d’un montant de 3495,04 euros,

— Facture CLEAN INSIDE du 04/12/2024 d’un montant de 250 euros,

— Facture CLEAN INSIDE du 15/12/2024 d’un montant de 724,52 euros,

— Facture de LLP MEES du 19/12/2024 d’un montant de 468 euros.

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

(…)

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (…)

Il en résulte que le locataire est tenu de restituer les lieux dans le même état que celui trouvé lors de la conclusion du bail, sauf ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté.

Conformément à l’article 4 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016, entré en vigueur le 1er juin 2016, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Les parties au contrat de location peuvent convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail, qui acquiert alors un caractère contractuel. En l’absence d’une telle grille, le juge apprécie souverainement l’état de vétusté et peut, pour ce faire, se référer à des grilles existantes.

Le coefficient de vétusté ne s’applique toutefois pas s’agissant de dégradations volontaires mais seulement aux éléments usés du fait d’un usage répété mais adéquat ou du vieillissement inéluctable de toute chose comme les revêtements sans qu’il y ait intervention humaine.

L’appréciation d’éventuelles dégradations locatives s’effectue par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

Selon la nature des réparations à opérer, la charge de la remise en état du bien varie : le locataire est responsable de sa négligence, d’un défaut d’entretien et d’une utilisation anormale du logement et des équipements, ainsi qualifiés de dégradations locatives, tandis que le bailleur est responsable des travaux rendus nécessaires par la vétusté.

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux d’entrée contradictoire en date du 27 avril 2022, lequel est très succinct, que la mention “néant” est apposée au niveau du descriptif des différentes pièces de l’habitation et concernant la terrasse ; qu’il est néanmoins relevé une rayure sous fenêtre au niveau de l’enduit côté bac à graisse ; que dans ces conditions, et à défaut d’autres précisions, le bien est censé avoir été loué en bon état.

A la reprise du logement, il ressort du constat dressé par commissaire de justice en date du 18 novembre 2024, lequel est plus détaillé que l’état des lieux d’entrée, ainsi que des photographies jointes, que :

— concernant les intérieurs, outre une saleté généralisée et un défaut d’entretien constatés au niveau de l’ensemble des pièces de l’habitation, les plafonds comportent de multiples tâches et les murs comportent de nombreuses traces, coulures, projections, accrocs et impacts ; que selon l’huissier :” la maison a été laissée dans un état dégradé et non nettoyé avec des traces importantes sur les murs et plafonds, ainsi que des dégradations de type chocs, rayures ou casse”,

— certains équipements sont dégradés (portes coulissantes de placards dégondées, fenêtre deux coulissants de la cuisine qui dysfonctionne, poignée de la baie vitrée deux coulissants cassée, auréole sur la porte pleine de la salle d’eau, jeu constaté au niveau de la poignée de la porte d’entrée et de différentes ouvertures, baguette métallique de la porte de garage tordue avec un joint déchiré, (…),

— des immondices et encombrants ont été laissés sur les lieux et notamment sur la terrasse ; que le grillage constituant la clôture est gondolé, distendu, ou affaissé selon les endroits.

Au vu desdites constatations, il apparaît clairement que le bien n’a pas été correctement entretenu et qu’il a été détérioré durant la location, et ce alors qu’il avait été loué en bon état.

Dans ce contexte, et au vu des dégradations locatives constatées, il convient de mettre à la charge de Madame [U] [L] et Monsieur [P] [C] les sommes suivantes, sans qu’il soit nécessaire de faire application d’un coefficient de vétusté :

—  52,44 euros au titre de l’achat d’une poignée intérieure (facture C2M du 27/01/2025),

—  250 euros au titre de la dépose et de la pose d’un bloc de porte intérieure (facture [S] du 08/01/2025),

—  455,74 euros au titre d’une serrure 3 points avec fournitures (facture BATILAND du 21/12/2024),

—  3495,04 euros au titre de la remise en peinture de l’intérieur du logement (devis [W] du 08/12/2024),

—  974,52 euros au titre du nettoyage et de divers travaux (factures CLEAN INSIDE des 04 et 15/12/2024).

En revanche, la somme de 468 euros en lien avec la facture LLP MEES produite ne sera pas retenue dans la mesure où la destination du produit acquis n’est pas explicité.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [U] [L] et Monsieur [P] [C] à régler la somme de 5227,74 euros à la SCI PROSPER LESBATS au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande en paiement au titre de la moitié des frais de réalisation de l’état des lieux de sortie

La bailleresse réclame la somme de 83,37 euros avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 13 février 2025.

En l’espèce, il est constant que les locataires ont quitté le logement sans prendre le soin de se mettre en relation avec la bailleresse afin d’organiser l’état des lieux de sortie, et sans mentionner leur nouvelle adresse. Dans ces conditions, l’état des lieux ne pouvait être effectué à l’amiable et c’est à bon droit que la SCI PROSPER LESBATS a fait dresser un constat par commissaire de justice afin de sauvegarder ses droits, et dont elle justifie le coût (166,74 euros).

En conséquence, Madame [U] [L] et Monsieur [P] [C] seront solidairement condamnés à régler à la bailleresse la somme de 83,37 euros au titre de la prise en charge de la moitié du coût du procès-verbal de constat dressé le 18 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2025.

Sur la demande de dommages-intérêts

La SCI PROSPER LESBATS réclame la somme de 2000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive.

La SCI PROSPER LESBATS ne démontant pas la réalité de son préjudice, il convient de la débouter de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Madame [U] [L] et Monsieur [P] [C], parties perdantes, seront solidairement condamnés aux dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Ils devront en outre verser à la SCI PROSPER LESBATS la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe de la juridiction,

CONDAMNE solidairement Madame [U] [L] et Monsieur [P] [C] à payer à la SCI PROSPER LESBATS la somme de 4765 euros au titre de la dette locative,avec intérêts au taux légal à compter du 03 février 2025,

CONDAMNE solidairement Madame [U] [L] et Monsieur [P] [C] à payer à la SCI PROSPER LESBATS la somme de 5227,74 euros, au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

CONDAMNE solidairement Madame [U] [L] et Monsieur [P] [C] à payer à la SCI PROSPER LESBATS la somme de 83,37 euros au titre de la prise en charge de la moitié du coût du procès-verbal de constat en date du 18 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2025,

DEBOUTE la SCI PROSPER LESBATS du surplus de ses demandes,

CONDAMNE solidairement Madame [U] [L] et Monsieur [P] [C] à payer à la SCI PROSPER LESBATS la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Les CONDAMNE solidairement aux dépens.

La minute a été signée par le Juge et le Greffier aux jour, mois et an énoncés en en-tête.

La Greffière, La Vice-Présidente

Delphine DRILLEAUD Adeline MUSSILLON