TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=

JUGEMENT DU 30 Juillet 2025

N° RG 23/00079 – N° Portalis DBYL-W-B7H-C3L7

DEMANDEUR

S.A.R.L. LEVEQUE AUTO, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 491 005 278

[Adresse 2]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Armelle PASTOR, avocat au barreau de DAX

Rep/assistant : Maître Laurence COMBEDOUZON, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [C]

[Adresse 1]

[Adresse 6]”

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Camille FOURNIER-GUINUT, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

Madame [V] [K] épouse [C]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Camille FOURNIER-GUINUT, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

PRÉSIDENT : Claire GASCON, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de DAX, siégeant en qualité de juge unique,

GREFFIER : Sandra SEGAS, Greffier.

DÉBATS

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 14 Mai 2025, lors de laquelle les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis elle a été mise en délibéré et la décision rendue le TRENTE JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ par mise à disposition au greffe, les parties préalablement avisées, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte notarié dressé le 6 octobre 2006 par Maître [N], Notaire à [Localité 4], Monsieur et Madame [C] ont donné à bail à la SARL LEVEQUE AUTO un local commercial situé à [Adresse 8], destiné à l’exploitation d’un garage automobile, vente de véhicules neufs et véhicules d’occasion, vente de pièces détachées et accessoires, et atelier de réparation, pour une durée de 9 ans commençant à courir le 1er octobre 2006. Le bail était tacitement reconduit le 1er octobre 2015 pour une nouvelle période de neuf ans expirant le 30 septembre 2024.

Par lettres recommandées avec accusé de réception du 23 mai 2022, les époux [C] informait la SARL LEVEQUE AUTO de leur intention de vendre le local commercial au prix de 180.000 €.

Par courrier du 18 juin 2022, la SARL LEVEQUE AUTO proposait aux bailleurs d’acquérir le local au prix de 110.000 € compte tenu de l’état de vétusté du local, et par courrier du 13 juillet 2022, les époux [C] prenaient acte de son refus d’acquérir le local au prix de 180.000 €.

Par acte de commissaire de justice remis le 25 août 2022, les époux [C] ont mis en demeure la SARL LEVEQUE AUTO « DANS LE DELAI D’UN MOIS A COMPTER DE LA DATE DU PRESENT ACTE, d’avoir à respecter vos obligations de locataire et à débarrasser le terrain des pneus usagés, nettoyer l’huile de vidange et dépolluer le terrain s’il y a lieu, entretenir les espaces verts de la parcelle. »

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 août 2022, la SARL LEVEQUE AUTO a mis en demeure les époux [C] d’engager les travaux de remise en état du bâtiment loué et elle contestait tout manquement à son obligation d’entretien des locaux.

Par acte de commissaire de justice du 28 septembre 2022, les époux [C] ont notifié à la SARL LEVEQUE AUTO un congé sans offre de renouvellement de bail commercial sur le fondement de l’article L145-17 du code de commerce, à effet au 31 mars 2023, aux motifs que le preneur n’a « que très partiellement donné suite à cette mise en demeure » et que les propriétaires souhaitent vendre le local.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 novembre 2022, l’avocat de la SARL LEVEQUE AUTO contestait la validité du congé notifié.

Par acte de commissaire de justice du 15 décembre 2022, la société LEVEQUE AUTO a assigné les époux [C] devant le Tribunal Judiciaire de Dax aux fins de voir prononcer la nullité du congé et condamner les époux [C] au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts.

Dans ses conclusions notifiées par RPVA le 3 juin 2024, la SARL LEVEQUE AUTO demande au tribunal de :

— juger nul et de nul effet le congé délivré par Monsieur et Madame [C] à la SARL LEVEQUE AUTO en date du 28 septembre 2022,

— condamner Monsieur et Madame [C] au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts,

— à titre subsidiaire, condamner Monsieur et Madame [C] à payer à la SARL LEVEQUE AUTO la somme de 160.000 € à titre d’indemnité d’éviction,

— en tout état de cause, condamner Monsieur et Madame [C] à payer à la SARL LEVEQUE AUTO la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

À l’appui de ses demandes, la SARL LEVEQUE AUTO fait valoir que :

— Le congé délivré le 28 septembre 2022 ne peut produire ses effets au 31 mars 2023, alors que la prochaine échéance triennale arrive à terme le 30 septembre 2024.

— La SARL LEVEQUE AUTO a toujours rempli son obligation d’entretien et les époux [C] ne rapportent pas la preuve contraire.

— La vente du local n’est pas un motif de congé sur le fondement de l’article L145-17 du code de commerce.

— Faute de rapporter la preuve d’un motif grave et légitime et en l’absence d’une offre d’indemnité d’éviction, le congé est nul et non avenu.

— La multiplication des courriers et exploits d’huissier depuis mai 2022 s’analyse en un harcèlement du preneur, causant un préjudice à ce dernier qui était en droit d’exercer sereinement son activité.

— Le constat établi par commissaire de justice démontre l’état de bon entretien des locaux par le preneur, mais également l’état déplorable du gros œuvre dont les réparations incombent aux bailleurs. Ces réclamation ont été réclamées à plusieurs reprises par la SARL LEVEQUE AUTO.

— En l’absence de motifs graves, le refus de renouvellement du bail par le bailleur oblige ce dernier au paiement d’une indemnité d’éviction, en application des dispositions des articles L145-14 et suivants du code de commerce.

— L’indemnité de remplacement doit correspondre à la valeur marchande du fonds de commerce selon les usages de la profession, soit environ 60.000 € HT. Au regard de l’excellente qualité de l’emplacement commercial, il convient de retenir un coefficient de 150 %, soit une indemnité principale d’éviction qui ne saurait être inférieure à 110.000 € TTC.

— Les frais de remplois correspondent à 10 % de l’indemnité d’éviction, soit 11.000 €. Le trouble commercial correspond à trois mois d’excédent brut d’exploitation, soit 8.460 €. Les frais de déménagement s’élèvent à 20.000 € et les frais de réinstallation à 5.000 €. Les frais divers (publicités, frais juridiques) s’élèvent à 5.000 €.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par RPVA le 2 juillet 2024, les époux [C] demandent au tribunal de :

— débouter la SARL LEVEQUE AUTO de l’intégralité de ses demandes,

— condamner la SARL LEVEQUE AUTO au paiement de la somme de 2.400 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, les époux [C] expliquent que :

— La société LEVEQUE AUTO ne justifie pas qu’elle s’est conformée à son obligation légale et contractuelle d’entretien des locaux pris à bail, alors même que pèse sur elle une présomption de faute sur le fondement de l’article 1732 du Code civil, dès lors que les dégradations surviennent pendant sa jouissance.

— Il n’est pas contesté que les locaux sont dans un état de dégradation déplorable.

— Au moment de la signature du contrat de bail en 2006, les locaux étaient en parfait état, alors que les époux [C] ont fait réaliser d’importants travaux dans les années 90 et 2000, ce que confirme le précédent locataire.

— Les dégradations suivantes relèvent de la seule responsabilité de la société LEVEQUE AUTO : portes centrales coulissantes cabossées, toiture endommagée et destruction du coin du garage (mur sanitaires) donnant sur le parking par l’utilisation du camion de dépannage avec un véhicule sur le plateau (trop haut…), toilettes délabrées, stockage de l’huile de vidange dans les locaux et aux abords impliquant l’obligation pour le bailleur, dans le futur, de faire dépolluer le site…, stockage anarchique des pneus aux abords extérieurs du garage en immense quantité. Les photographies produites témoignent de la réalité des dégradations.

— Les bailleurs n’ont jamais été mis en demeure d’entreprendre des réparations.

— L’activité professionnelle du preneur ne saurait le dispenser de son obligation d’entretien.

— La demande de dommages et intérêts présentée par la SARL LEVEQUE AUTO n’est justifiée ni dans son principe, ni dans son quantum.

— L’existence d’un motif grave et légitime prive le preneur de son droit à indemnité d’éviction au visa de l’article L145-17 du code de commerce.

— La société LEVEQUE AUTO ne justifie pas du montant de l’indemnité d’éviction sollicitée. La seule évaluation sommaire du fonds de commerce, établie par son comptable, n’est pas suffisante pour établir le montant de l’indemnité d’éviction.

— Les époux [C] détaillent leur situation personnelle et financière modeste.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 20 mars 2025 et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience du 14 mai 2025. La date de délibéré, par mise à disposition au greffe, a été fixée au 30 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande de nullité du congé délivré le 28 septembre 2022 :

L’article L145-17 du code de commerce prévoit notamment que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit de l’inexécution d’une obligation, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

L’article L145-9 du même code précise que le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Le congé donné pour une date antérieure à celle fixée par l’article L145-9 n’est pas de ce fait nul et son effet peut être reporté à la date pour laquelle il aurait dû être régulièrement donné.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le bail tacitement reconduit arrivait à échéance le 30 septembre 2024, si bien que le congé délivré le 28 septembre 2022 ne pouvait pas produire effet au 31 mars 2023. Cette erreur de date du congé n’a pas pour effet d’entraîner la nullité dudit congé. Ses effets sont cependant reportés au 30 septembre 2024.

Le congé pour motifs graves et légitimes délivré à la SARL LEVEQUE AUTO le 28 septembre 2022 a été précédé d’une mise en demeure signifiée par acte de commissaire de justice le 25 août 2022 et rédigée dans les termes suivants : « je vous METS EN DEMEURE DANS LE DELAI D’UN MOIS A COMPTER DE LA DATE DU PRESENT ACTE, d’avoir à respecter vos obligations de locataire et à débarrasser le terrain des pneus usagés, nettoyer l’huile de vidange et dépolluer le terrain s’il y a lieu, entretenir les espaces verts de la parcelle. »

Le congé sans offre de renouvellement du 28 septembre 2022 a été délivré pour les motifs suivants : « que par acte de mon ministère du 25 août 2022, les requérants vous ont mis en demeure d’avoir à respecter vos obligations de locataires et plus particulièrement votre obligation d’entretien des locaux. Que vous n’avez que très partiellement donné suite à cette mise en demeure. Que les requérants, propriétaires desdits locaux, souhaitant vendre le local, entendent en application des dispositions de l’article L145-17 du code de commerce, vous donner congé pour la date du : 31 mars 2023. »

La volonté des bailleurs de vendre les locaux ne saurait constituer un motif grave et légitime de congé sans offre d’indemnité d’éviction. Seul le défaut d’entretien des locaux peut, à le supposer établi et suffisamment grave, justifier un tel congé. Ce défaut d’entretien doit être apprécié au regard de la mise en demeure du 28 septembre 2022. qui vise les trois obligations suivantes : débarrasser le terrain des pneus usagés, nettoyer l’huile de vidange et dépolluer le terrain s’il y a lieu, et entretenir les espaces verts de la parcelle.

Le bailleur ne peut modifier en cours d’instance les motifs allégués à l’appui de son congé. Dès lors, ni les autres dégradations dénoncées dans les conclusions des époux [C] (à savoir : portes centrales coulissantes cabossées, toiture endommagée et destruction du coin du garage (mur sanitaires) donnant sur le parking par l’utilisation du camion de dépannage avec un véhicule sur le plateau (trop haut…), toilettes délabrées), à les supposer établies, ni l’éventuel retard dans le paiement des loyers ne sauraient justifier le congé sans offre d’indemnité d’éviction délivré le 28 septembre 2022.

La charge de la preuve de la réalité et de la gravité des motifs invoqués à l’appui du congé incombe au bailleur, et le seul mauvais état du local loué ne saurait avoir pour effet de renverser la charge de la preuve, d’autant que la cause de la dégradation du local est contestée.

S’agissant de l’obligation de débarrasser le terrain des pneus usagés, la SARL LEVEQUE AUTO produit deux factures émises par la société VALPAQ les 13 et 16 septembre 2022 pour le « retraitement de pneus usagés entiers de véhicules légers (cat A) pour valorisation globale. » La société LEVEQUE AUTO justifie en conséquence avoir déféré à la mise en demeure de débarrasser le terrain des pneus usagés et les époux [C] ne rapportent pas la preuve que des pneus restent entreposés sur le terrain un mois après cette mise en demeure et le jour auquel le congé est délivré. Ce motif ne saurait en conséquence justifier le congé délivré par les bailleurs sans offre d’indemnité d’éviction. Par ailleurs, la présence de pneus usagés dans un garage est inhérent à l’activité d’un garage. Les photographies produites par les demandeurs montrent que les pneus sont entreposés sur une dalle en béton, ce qui protège le sol. Le procès-verbal de constatations dressé par un commissaire de justice le 10 octobre 2023 à la demande de la société LEVEQUE AUTO montre quant à lui que des pneus sont toujours entreposés, mais de façon ordonnée. La présence de pneus usagés dans un garage n’est pas un motif suffisamment grave justifiant la délivrance d’un congé sur le fondement de l’article L145-17 du code de commerce.

S’agissant de l’obligation de « nettoyer l’huile de vidange et dépolluer le terrain s’il y a lieu » les photographies produites par les bailleurs à l’appui de leur demande de congé, montrent deux bidons rouges sur lesquels est écrit « EXOIL » et des cuves entreposés à l’extérieur du bâtiment à usage commercial. La société LEVEQUE AUTO ne conteste pas que de l’huile de vidange est stockée dans ces bidons. Les époux [C] ne rapportent pas que l’huile stockée a contaminé le sol ni de la nécessité de dépolluer le terrain, alors que les bidons semblent en bon état. Le procès-verbal de constatations du 10 octobre 2023 confirme la présence d’un support pour contenir les huiles usagées avec trois bidons, et que le sol est propre. La présence de bidons contenant de l’huile de vidange dans un local destiné notamment à l’exploitation d’un garage automobile et atelier de réparation est normale et ne saurait constituer un motif grave et légitime de congé au sens de l’article L145-17 du code de commerce.

S’agissant enfin de l’obligation d’entretenir les espaces verts de la parcelle, les époux [C] ne détaillent pas ce que recouvre précisément cette obligation. Les photographies produites par ces derniers montrent que l’herbe peut être un peu haute à certains endroits, et la présence de quelques fougères. La présence de végétation située de l’autre côté de la barrière délimitant la parcelle donnée à bail ne saurait être reprochée à la société LEVEQUE AUTO. La seule présence d’herbe haute et de quelques fougères dans un local ayant pour activité l’exploitation d’un garage automobile, vente de véhicules neufs et véhicules d’occasion, vente de pièces détachées et accessoires, et atelier de réparation, ne saurait constituer un motif grave et légitime de congé sur le fondement de l’article L145-17 du code de commerce. De plus, le procès-verbal de constatations dressé par un commissaire de justice le 10 octobre 2023 montre que les espaces vertes ont été entretenus, l’herbe coupée et l’absence de fougères. La seule végétation envahissante est celle situé dans les parcelles voisines, avec notamment des tuyas qui dépassent d’environ quatre mètres sur la parcelle louée par la SARL LEVEQUE AUTO.

En conséquence, aucun des motifs invoqués à l’appui du congé délivré par les époux [C] ne permet de les autoriser à délivrer un congé sur le fondement de l’article L145-17 du code de commerce. En l’absence de motif grave et légitime, le congé délivré le 28 septembre 2022 à la SARL LEVEQUE AUTO n’est pas nul, mais il oblige le bailleur à payer une indemnité d’éviction, sauf à exercer son droit de repentir.

Il convient dès lors de débouter la SARL LEVEQUE AUTO de sa demande tendant à juger nul et de nul effet le congé délivré le 28 septembre 2022.

Sur la demande de dommages et intérêts :

La volonté des bailleurs de vendre le local donné à bail et de donner congé au preneur suppose le respect de formalités légales, avec l’envoi de courriers et la notification d’actes extrajudiciaires. Le respect de ces formalités ne saurait constituer une faute de nature à engager la responsabilité des époux [C] et la SARL LEVEQUE AUTO sera par conséquent déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande d’indemnité d’éviction :

L’article L145-14 du code de commerce prévoit que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

En l’espèce, faute de motif grave et légitime justifiant un congé sur le fondement de l’article L145-17 du code de commerce, les époux [C] sont tenus au paiement d’une indemnité d’éviction à la SARL LEVEQUE AUTO.

La société LEVEQUE AUTO produit un évaluation de son fonds de commerce par Monsieur [T], expert comptable, à hauteur de 60.000 €, et une expertise en indemnité d’éviction réalisée par Monsieur [Y] le 12 février 2025 qui conclut à une valeur du fonds de commerce de 76.000 €.

Ces éléments établis unilatéralement par la société LEVEQUE AUTO sont insuffisants pour permettre d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction due à cette dernière. En effet, ni le montant de l’indemnité principale sollicitée, ni celui des indemnités accessoires ne sont justifiés. Il convient dès lors d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire dans les conditions précisées au dispositif, pour permettre l’évaluation du montant de cette indemnité.

Sur le surplus des demandes :

Il est inéquitable de laisser à la charge de la SARL LEVEQUE AUTO l’intégralité des frais irrépétibles. En conséquence, les époux [C] doivent être condamnés à lui verser la somme de 2.000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [C] succombant, ils seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de réserver les dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Déboute la SARL LEVEQUE AUTO de sa demande de nullité du congé délivré par Monsieur et Madame [C] le 28 septembre 2022,

Déboute la SARL LEVEQUE AUTO de sa demande de dommages et intérêts,

Dit que Monsieur [D] [C] et Madame [V] [K] épouse [C] sont tenus au paiement d’une indemnité d’éviction à la SARL LEVEQUE AUTO,

Sursoit à statuer sur la fixation du montant de l’indemnité d’éviction,

Ordonne une mesure d’expertise et commet pour y procéder Madame [P] [B], expert inscrite sur la liste des experts de la Cour d’appel de Pau, laquelle, après avoir convoqué et entendu les parties, s’être rendue sur place, avoir visité les lieux loués ou tout autre bien qu’elle estimera utile, s’être fait communiquer tout dire, avoir interrogé ou entendu tout sachant, le tout dans le respect du contradictoire, donnera un avis sur chacun des points permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle a droit la SARL LEVEQUE AUTO,

Dit que l’expert pourra se faire assister d’un technicien d’une spécialité distincte de la sienne, à charge d’indiquer dans son mémoire son identité et le montant de ses honoraires,

Dit que l’expert devra déposer son rapport au Greffe de ce Tribunal dans les QUATRE MOIS de sa saisine,

Dit qu’à la fin de ses opérations, l’expert adressera aux parties une note de synthèse pour les informer du résultat de ses travaux, les parties disposant alors d’un délai de quatre semaines pour faire parvenir leurs observations récapitulatives, le tout devant être consigné dans le rapport d’expertise,

Dit qu’en cas d’empêchement de l’expert désigné ou d’inobservation par lui des délais prescrits, il pourra être pourvu à son remplacement par ordonnance rendue par le juge chargé du suivi des expertises, sur requête ou d’office,

Fixe à 2.000 euros (deux mille euros) le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que la société LEVEQUE AUTO devra consigner auprès du régisseur du tribunal judiciaire de Dax avant le 15 septembre 2025,

Dit qu’à défaut de consignation dans ce délai et selon les modalités imparties, la désignation de l’expert sera caduque,

Dit que le magistrat chargé du contrôle des mesures d’instruction au Tribunal judiciaire de Dax ou son délégataire est désigné à l’effet de suivre l’exécution de la présente mesure d’instruction,

Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience dématérialisée de mise en état du 05 février 2026 à 10 heures 30 pour vérification du dépôt du rapport d’expertise et invitons dès à présent Maître [E] à conclure après expertise pour cette date,

Condamne Monsieur [D] [C] et Madame [V] [K] épouse [C] à payer à la SARL LEVEQUE AUTO la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Réserve les dépens.

Le présent jugement a été signé par Claire GASCON, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de DAX, et par Sandra SEGAS, Greffier, et porté à la connaissance des parties par remise au greffe.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,