N° RG 25/00124 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DGB3

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 01 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES LANDES, sis [Adresse 3]

représenté par Maître Sabine CAPES de la SELARL TOURRET CAPES, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [O] [P], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 03 Juin 2025

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 01 Juillet 2025

copie exécutoire délivrée le à M^e CAPES

copie conforme délivrée le à M. [P]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 juin 2018 à effet du 4 juillet suivant, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT a donné à bail à Monsieur [O] [P] un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 34,52 euros incluse, de 384,82 euros payable à terme échu.

Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT a fait délivrer à Monsieur [O] [P], le 4 octobre 2024, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, une somme principale de 2 076,55 euros, outre 136,68 euros de frais.

Les causes de ce commandement n’ayant pas été réglées, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT a fait assigner Monsieur [O] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 27 mars 2025 et sur le fondement des articles 1103 et 1741 du Code civil, 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

constater la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement des loyers et ce à compter du jugement à intervenir,

ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [O] [P] et de tout occupant de son chef dès que le délai légal sera expiré, si besoin est avec le concours de la force publique,

être autorisé à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls de Monsieur [O] [P],

dire qu’à défaut d’exécution spontanée, il pourra faire procéder à l’expulsion tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux du chef de Monsieur [O] [P], en la forme ordinaire et en faisant procéder s’il y a lieu à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la force publique,

condamner Monsieur [O] [P] à lui régler la somme principale de 2 559,81 euros au titre des loyers impayés au 25 février 2025, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur la somme de 2 076,55 euros et des présentes pour le surplus,

condamner Monsieur [O] [P] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, à compter du 4 décembre 2024 et jusqu’à l’entière libération des lieux,

condamner Monsieur [O] [P] à lui régler une somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts,

condamner Monsieur [O] [P] à lui payer une somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

condamner Monsieur [O] [P] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX et de l’assignation.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 3 juin 2025.

Représenté par Maître Sabine CAPES, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT a précisé que sa créance locative arrêtée au 30 avril 2025 s’élève à 3 818,94 euros et ne s’est pas opposé à la proposition de Monsieur [O] [P], comparant, d’apurer sa dette locative en lui réglant chaque mois, en sus du loyer courant, une somme de 100 euros.

Le délibéré a été fixé au 1er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application du paragraphe II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce et dont les dispositions sont d’ordre public, à compter du 1er janvier 2015 les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation d’un bail, sous peine d’irrecevabilité de la demande, avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés précédemment signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement, et qui peut s’effectuer par voie électronique ;

Aux termes du paragraphe III du même article, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence de l’huissier de justice, au représentant de l’é

Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, cette notification se faisant par voie électronique ;

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT prouve avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique du 7 octobre 2024 dont il produit l’accusé de réception, le commandement de payer délivré le 4 octobre précédent à Monsieur [O] [P] ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 28 mars 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, l’accusé de réception versé aux débats par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT l’atteste ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application des dispositions combinées des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

En vertu du premier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi n° 89-462 précédemment citée, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Le contrat de location conclu entre les parties recèle, au paragraphe 5 intitulé LA RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT de son article IV, une disposition prévoyant sa résiliation de plein droit, en cas notamment de défaut de paiement des loyers ou des charges régulièrement appelés, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT a fait délivrer à Monsieur [O] [P], le 4 octobre 2024, un commandement de payer, visant cette clause, une somme principale de 2 076,55 euros ; celui-ci n’en a pas pour autant régularisé sa situation dans le délai imparti, sa dette locative ne cessant au contraire de prospérer puisqu’elle s’élevait à 2 559,81 euros le jour de l’assignation et 3 818,94 euros le 30 avril 2025 ; il n’en conteste toutefois ni la matérialité ni le montant ;

Il convient dès lors de constater que Monsieur [O] [P] est redevable envers l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT, au titre des loyers et charges restés impayés au 30 avril 2025, d’une somme de 3 818,94 euros ; il sollicite l’octroi de délais pour se libérer de sa dette ; le bailleur accepte sa proposition de lui régler chaque mois, en sus du loyer courant, une somme de 100 euros ;

Conformément au paragraphe V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version postérieure à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 mais qui est applicable au cas de l’espèce puisque la nouvelle loi régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisés, le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d’office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Les effets de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties seront par conséquent suspendus et des délais de paiement accordés à Monsieur [O] [P] selon les modalités fixées au dispositif de cette décision, étant précisé qu’à défaut de paiement d’une seule échéance l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, quinze jours après l’envoi infructueux d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT ne démontre aucun préjudice, distinct du simple retard de paiement, que la défaillance de Monsieur [O] [P] dans l’exécution de son obligation majeure de locataire lui aurait occasionné ;

Il sera donc débouté de cette demande.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité est imputable à Monsieur [O] [P] ;

Il serait dès lors particulièrement inéquitable de laisser à la charge de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour ester en justice ;

Monsieur [O] [P] sera donc condamné à lui payer une somme de 50 euros.

Sur les dépens

Conformément à l’article 699 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Monsieur [O] [P], qui succombe, sera par conséquent condamné aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 4 octobre 2024 et celui de sa dénonciation à la CCAPEX.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

Déclare l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT recevable en sa demande de résiliation du bail.

Suspend la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties.

Constate que Monsieur [O] [P] est redevable envers l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT, au titre de sa dette locative arrêtée au 30 avril 2025, d’une somme de TROIS MILLE HUIT CENT DIX-HUIT EUROS et QUATRE-VINGT-QUATORZE CENTIMES (3 818,94 euros).

L’autorise à s’en libérer en TRENTE-SIX (36) versements mensuels de CENT EUROS (100 euros) chacun, effectués en sus du loyer et charges courant.

Dit que chaque versement devra avoir lieu au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de ce jugement, le dernier étant abondé du solde, des intérêts et des frais éventuellement dus à cette date.

Dit que le tout sera fait sans préjudice de la faculté pour Monsieur [O] [P] de se libérer de sa dette par anticipation.

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible, quinze jours après l’envoi d’un courrier recommandé avec demande d’avis de réception demeuré infructueux.

Dit qu’en ce cas la clause résolutoire reprendra tous ses effets, le bail étant résilié à la date du 5 décembre 2024.

Dit, dans cette hypothèse, que Monsieur [O] [P] devra immédiatement quitter les lieux, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, sous peine d’expulsion avec le concours, si besoin est, de la force publique.

Dit, toujours dans cette hypothèse, que l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT sera autorisé, le cas échéant, à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls exclusifs de Monsieur [O] [P].

Dit, encore dans cette hypothèse, que Monsieur [O] [P] sera condamné au paiement, à partir du 1er mai 2025 et jusqu’à la complète libération des lieux, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges convenu.

Déboute l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT de sa demande de dommages et intérêts.

Condamne Monsieur [O] [P] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT une somme de CINQUANTE EUROS (50 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Monsieur [O] [P] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 4 octobre 2024 et celui de sa notification à la CCAPEX.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE