TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 7]

[Localité 3]

CIVIL – JCP

Minute n° 25/678

RG n° : N° RG 25/00883 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CQ5Y

S.A. BATIGERE HABITAT

C/

[N] [F]

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. BATIGERE HABITAT

venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA [Adresse 8], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié audit siège en cette qualité

RCS [Localité 10] 645 520 164

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [K] [N] [F]

né le 06 Mai 2000 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparant

Madame [W] [C] épouse [N] [F]

née le 09 Janvier 2004 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparante

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président :M. Maxime HANRIOT, juge placé auprès du premier président de la cour d’APPEL DE NANCY par ordonnance du 3 juillet 2025, assisté de M^me Laurence

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 14 octobre 2025

Copie exécutoire délivrée le : M^e Thomas KREMSER

à : 05/01/2026

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 22 mai 2024 ayant pris effet le 31 mai 2024, la SA BATIGERE HABITAT a consenti à M. [K] [N] [F] et Mme [W] [C] épouse [N] [F] un bail portant sur un local à usage d’habitation et un garage (référence 2400298220) situés [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 394,58 euros pour le logement et 53,97 euros pour le garage, outre une provision mensuelle sur charges de 39,51 euros pour le logement.

Par actes de commissaire de justice en date du 31 mars 2025, elle a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3 447,71 euros pour les arriérés de loyers et charges, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par actes de commissaire de justice remis à étude le 02 juillet 2025, auxquels il est renvoyé pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la SA BATIGERE HABITAT a fait assigner M. [K] [N] [F] et Mme [W] [C] épouse [N] [F] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] aux fins notamment de :

constater la résiliation du bail,ordonner la libération des lieux,les condamner solidairement à lui payer la somme de 4 985,06 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, outre une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’au départ effectif des locaux, une indemnité de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

À l’audience du 14 octobre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la SA BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a repris son acte introductif d’instance et indiqué qu’à la date du 08 octobre 2025, l’arriéré locatif s’élevait à la somme de 6 326,88 euros. Elle a précisé que les locataires s’étaient engagés à apurer la dette par des versements mensuels de 487 euros en plus du loyer courant mais ne s’y étaient pas tenus.

Régulièrement cités, M. [K] [N] [F] et Mme [W] [C] épouse [N] [F] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité

L’article 24-III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au jour de l’assignation, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Meurthe-et-Moselle par voie électronique le 02 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 octobre 2025.

L’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au jour de l’assignation, dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SA BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la CCAPEX de Meurthe-et-Moselle le 21 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 02 juillet 2025.

En conséquence, sa demande est recevable.

Sur le fond

L’article 24-I de la loi du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le commandement de payer signifié à M. [K] [N] [F] et Mme [W] [C] épouse [N] [F] le 31 mars 2025 d’avoir à payer la somme de 3 447,71 euros au titre de l’arriéré locatif, reproduisant la clause résolutoire insérée au bail et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 ainsi que celles de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990, est demeuré infructueux dans le délai de six semaines.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 13 mai 2025.

Sur la demande d’expulsion

Compte tenu de la résiliation du bail constatée par le présent jugement, M. [K] [N] [F] et Mme [W] [C] épouse [N] [F] sont occupants sans droit ni titre du logement donné à bail par la SA BATIGERE HABITAT.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de M. [K] [N] [F] et Mme [W] [C] épouse [N] [F] et de tous occupants de leur chef de l’appartement situé [Adresse 6], par application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date de résiliation du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien.

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l’article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci.

Il est constant que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En l’espèce, M. [K] [N] [F] et Mme [W] [C] épouse [N] [F] se sont maintenus dans les lieux et restent donc redevables d’une indemnité d’occupation. Il est en outre relevé que le contrat de bail prévoit expressément la solidarité entre les locataires s’agissant du paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation. Ils seront en conséquence condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et ce, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés de l’appartement au bailleur ou à son mandataire.

Cette indemnité d’occupation sera révisable et payable selon les conditions prévues au bail et la législation en vigueur et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés à la SA BATIGERE HABITAT ou à son mandataire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la SA BATIGERE HABITAT que M. [K] [N] [F] et Mme [W] [C] épouse [N] [F] restent devoir la somme de 6 326,88 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 08 octobre 2025.

Les défendeurs, non comparants, ne contestent pas le montant de l’arriéré locatif ni ne justifient d’autres paiements qui n’auraient pas été pris en compte.

Toutefois, il convient de déduire de cette somme les frais inhérents à la signification et notification des actes liés à la procédure qui sont compris dans les dépens et ne constituent pas des sommes dues au titre des loyers et provisions sur charges, en l’espèce la somme de 292,02 euros (158,25 euros + 133,77 euros).

En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [K] [N] [F] et Mme [W] [C] épouse [N] [F] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 6 034,86 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 08 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [K] [N] [F] et Mme [W] [C] épouse [N] [F], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance qui comprendront les frais du commandement de payer du 31 mars 2025 et des actes d’assignation en date du 02 juillet 2025.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, M. [K] [N] [F] et Mme [W] [C] épouse [N] [F], parties perdantes, seront condamnés in solidum à verser à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne s’y opposant, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DÉCLARE recevable la demande de résiliation du bail formée par la SA BATIGERE HABITAT ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 mai 2024 entre, d’une part, la SA BATIGERE HABITAT et, d’autre part, M. [K] [N] [F] et Mme [W] [C] épouse [N] [F], concernant le logement et le garage (référence 2400298220) situés [Adresse 6], sont réunies à la date du 13 mai 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux (logement et garage), l’expulsion de M. [K] [N] [F] et Mme [W] [C] épouse [N] [F] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que, concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés aux locataires, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par M. [K] [N] [F] et Mme [W] [C] épouse [N] [F] à la SA BATIGERE HABITAT à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et CONDAMNE solidairement M. [K] [N] [F] et Mme [W] [C] épouse [N] [F] à payer à la SA BATIGERE HABITAT cette indemnité d’occupation mensuelle, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera révisable et payable selon les conditions prévues au bail et la législation en vigueur ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [N] [F] et Mme [W] [C] épouse [N] [F] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 6 034,86 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 08 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

CONDAMNE in solidum M. [K] [N] [F] et Mme [W] [C] épouse [N] [F] aux dépens de l’instance qui comprendront les frais du commandement de payer du 31 mars 2025 et des actes d’assignation en date du 02 juillet 2025 ;

CONDAMNE in solidum M. [K] [N] [F] et Mme [W] [C] épouse [N] [F] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

Ainsi jugé à [Localité 11] et mis à la disposition des parties par le greffe de la juridiction, le 18 décembre 2025.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT