N° RG 25/00074 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DFKC

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [T] [E] [L], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Julie CASTOR, avocat au barreau de DAX, substitué par Maître SILVESTRE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [X] [Y], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Elise MICHEL TASTET, avocat au barreau de DAX

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 02 Septembre 2025

ORDONNANCE MISE A DISPOSITION AU GREFFE : 04 Novembre 2025

copie exécutoire délivrée le à

copie conforme délivrée le à Me [P]

M^e MICHEL TASTET

EXPOSÉ DU LITIGE

Par jugement du 10 janvier 2019, le tribunal de grande instance de DAX a adjugé à Monsieur [T] [L] l’appartement en duplex situé [Adresse 1], cadastré section AD n° [Cadastre 2], soumis au statut de la copropriété et grevé d’un bail en cours au profit de Monsieur [X] [Y].

Le loyer n’étant plus payé depuis le mois de mai 2022, Monsieur [T] [L] a fait délivrer à Monsieur [X] [Y], le 2 septembre 2024, un commandement de payer une somme principale de 6 822 euros correspondant au montant de l’arriéré de loyers arrêté au 29 février 2024, outre 165,99 euros de frais.

Le 2 octobre 2024, Monsieur [T] [L] a proposé à Monsieur [G] [Y] un plan d’apurement de sa dette locative qui n’a rencontré aucun écho.

Les causes du commandement de payer n’ayant pas été réglées, Monsieur [T] [L] a assigné Monsieur [X] [Y] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 19 février 2025 et sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée et des articles 1729 et 1743 du Code civil, 834, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

être déclaré recevable et bien fondé en son action engagée à l’encontre de Monsieur [X] [Y], locataire défaillant,

juger que le défaut de paiement des loyers par Monsieur [X] [Y] constitue un manquement suffisamment grave pour fonder une demande en résiliation judiciaire du bail les liant,

EN CONSÉQUENCE

ordonner la résiliation judiciaire du bail,

ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [Y] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

juger que le sort des meubles, biens et effets trouvés sur place sera réglé conformément aux dispositions de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution et aux frais, risques et périls de Monsieur [X] [Y],

condamner Monsieur [X] [Y] à lui payer une somme de 12 432 euros correspondant au montant de sa dette locative,

condamner Monsieur [X] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 520 euros, outre intérêts aau taux légal, jusqu’à l’entière libération des lieux,

condamner Monsieur [X] [Y] à lui payer une somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Monsieur [X] [Y] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer.

Monsieur [T] [L] explique que le contrat de bail ne lui a pas été remis dans le cadre de l’adjudication et que l’ancien propriétaire n’en a conservé aucune trace, affirme néanmoins que le montant du loyer convenu s’élevait, provision sur charges de 70 euros incluse, à 520 euros, précise que l’allocation de logement sociale (ALS) attribuée au défendeur lui était directement versée et certifie que celui-ci n’a pas souscrit d’assurance contre les risques locatifs.

Maître Elise MICHEL TASTET, conseil de Monsieur [X] [Y], a pris en réplique des écritures tendant à voir le juge des contentieux de la protection, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 et des articles 834, 696 et 700 du Code de procédure civile:

juger irrecevable l’action de Monsieur [T] [L] en raison de contestations sérieuses,

débouter Monsieur [T] [L] de l’intégralité de ses demandes,

condamner Monsieur [T] [L] à lui payer une somme de 1 300 euros fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Monsieur [T] [L] aux entiers dépens.

Monsieur [X] [Y] assure qu’aucun élément ne permet de connaître le montant exact du loyer qu’il doit régler, une difficulté sérieuse dirimante à la recevabilité de l’action engagée à son encontre en référé, fait valoir que son bailleur n’a jamais justifié le montant de la provision sur charges dont il excipe ni procédé à la régularisation annuelle des charges, prétend indécent le bien litigieux en s’appuyant sur le procès-verbal de constat dressé le 23 mai 2025 par un commissaire de justice et stigmatise la mauvaise foi du demandeur, notamment en produisant l’attestation d’assurance contre les risques locatifs qu’il a souscrite le 15 décembre 2023.

Après deux renvois à leur demande, les parties ont été entendues lors de l’audience du 2 septembre 2025.

Maître [M] [P], représentant Monsieur [T] [L], a soutenu ses dernières conclusions pour entendre le tribunal, sur les mêmes fondements que ceux exposés dans l’acte introductif d’instance:

être déclaré recevable et bien fondé en son action engagée à l’encontre de Monsieur [X] [Y], locataire défaillant,

juger que le défaut de paiement des loyers par Monsieur [X] [Y] constitue un manquement suffisamment grave pour fonder une demande en résiliation judiciaire du bail les liant,

EN CONSÉQUENCE

ordonner la résiliation judiciaire du bail,

ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [Y] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

juger que le sort des meubles, biens et effets trouvés sur place sera réglé conformément aux dispositions de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution et aux frais, risques et périls de Monsieur [X] [Y],

condamner Monsieur [X] [Y] à lui payer une somme de 15 313,26 euros à parfaire au jour du jugement à intervenir,

condamner Monsieur [X] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 520 euros, outre intérêts au taux légal, jusqu’à l’entière libération des lieux,

condamner Monsieur [X] [Y] à produire son attestation d’assurance habitation en cours de validité sous astreinte, au-delà d’un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, de 50 euros par jour de retard,

condamner Monsieur [X] [Y] à lui payer une somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Monsieur [X] [Y] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 2 septembre 2024.

Monsieur [T] [L] rappelle que Monsieur [X] [Y], qui ne conteste ni leur relation locative ni la matérialité de sa dette, ne règle plus le loyer depuis le mois de mai 2022 sans expliquer les raisons de sa défaillance, fustige sa mauvaise foi dès lors qu’il n’a querellé le montant de l’arriéré locatif et qu’il n’a soulevé une exception d’inexécution liée à l’indécence du logement qu’une fois assigné, précise que les sommes qui lui ont été directement versées par la CAF au titre de l’ALS étaient variables et ne couvraient pas l’intégralité du loyer, enfin précise que certains travaux ont été arrêtés en raison du défaut de paiement des loyers et que d’autres n’ont pu être effectués parce que le défendeur a refusé l’accès aux artisans qui en étaient chargés.

Maître Elise MICHAL TASTET, conseil de Monsieur [X] [Y], a sollicité le bénéfice intégral de ses conclusions primitives.

Le délibéré a été fixé au 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Monsieur [T] [L] sollicite du juge des référés qu’il prononce la résiliation judiciaire du bail le liant à Monsieur [X] [Y] pour défaut de paiement du loyer et charges convenu, expulse le défendeur et le condamne à produire sous astreinte une attestation d’assurance contre les risques locatifs ainsi qu’au paiement de l’arriéré locatif, d’une indemnité d’occupation mensuelle, de frais irrépétibles et des dépens ;

Monsieur [X] [Y] s’y oppose en soulevant l’incompétence du juge des référés en raison de la contestation sérieuse qu’il émet sur le montant précis du loyer et charges mensuellement dû à Monsieur [T] [L] et sur celui, corrélatif, de sa dette locative ;

Il est tout d’abord loisible de constater qu’aucune pièce du dossier ne démontre de façon irréfragable le montant du loyer et charges contractuellement convenu entre Monsieur [T] [L] et Monsieur [X] [Y] puisque ni l’un ni l’autre ne produisent le contrat de location les liant, étant observé que Monsieur [X] [Y] verse aux débats, annexées à l’état des lieux d’entrée effectué le 10 janvier 2019 mais uniquement signé par Monsieur [T] [L] dont les initiales sont en outre apposées au bas de chacune de ses pages, les seules conditions générales qui constituent la partie 2 d’un bail d’habitation principale dont les deux pages portent les initiales SP mais qui n’apportent aucune information sur le montant du loyer et les conditions de son paiement ;

Par ailleurs, Monsieur [T] [L] martèle dans ses écritures que le montant du loyer, provision sur charges de 70 euros incluse, serait de 520 euros, alors que les mentions consignées sur le récapitulatif de sa déclaration de loyer 2023 que la CAF des Landes lui a adressé le 13 mars 2024 et qui est inséré, dans sa pièce n° 6, entre la notification d’un plan d’apurement sur 36 mois qui lui a été faite le 24 septembre 2024 par le même organisme et ledit plan d’apurement qu’il a rempli et signé le 2 octobre 2024, tendent à démontrer que le loyer dû par Monsieur [X] [Y] serait de 510 euros, ce montant figurant non seulement au titre de chacun des mois de janvier à décembre 2024 inclus et du mois de janvier 2025, mais également sur le plan d’apurement ;

Monsieur [T] [L] verse cependant aux débats la correspondance que le directeur de la CAF des Landes, Monsieur [U] [I], lui a adressée le 3 septembre 2019 pour l’informer que le montant de l’ALS attribuée à Monsieur [X] [Y] après étude de ses droits serait de 253 euros à partir du 1er septembre 2019 ;

Or, ce montant n’a pu être déterminé par la Caisse d’allocations familiales des Landes que sur la foi de l’attestation de loyer remplie, datée et signée par Monsieur [T] [L] (formulaire CERFA 10842*7) et sur laquelle figurent, au-delà des renseignements concernant le propriétaire et les caractéristiques du logement, le montant mensuel du loyer sans les charges, le montant des charges et le montant total du loyer ; ce formulaire dont Monsieur [X] [Y] ne peut ignorer ni l’existence ni le contenu puisqu’il lui appartenait de le transmettre lui-même à la CAF avec les autres documents qu’il devait fournir dans le cadre de sa demande d’aide au logement, est de nature à démontrer le montant du loyer et charges dont il serait convenu avec son bailleur, Monsieur [T] [L] ;

Il convient par conséquent de rouvrir les débats afin de permettre à Monsieur [T] [L] de produire, au besoin en s’adressant à la CAF des Landes pour en obtenir une copie, l’attestation de loyer qui lui a été communiquée dans le cadre du calcul des droits de Monsieur [Y] en matière d’aides au logement, de dire qu’à défaut il sera tiré toute conséquence de droit et de réserver, dans l’attente, les droits des parties et les dépens.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant en matière de référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et avant dire droit,

Ordonne la réouverture des débats à l’audience du mardi 6 janvier 2026 à 14 heures afin de permettre à Monsieur [T] [L] de produire l’attestation de loyer adressée à la CAF des Landes dans le cadre de l’étude des droits de Monsieur [X] [Y] en matière d’aide au logement, ou tout autre document qui établirait avec certitude le montant du loyer et charges contractuellement fixé lors de la prise à bail.

Enjoint à Monsieur [T] [L] de communiquer en temps utile à Monsieur [X] [Y] tout document qu’il entendrait produire à cet égard.

Dit qu’à défaut il sera tiré toute conséquence de droit.

Réserve dans l’attente les droits des partiers et les dépens.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE