TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 23/05/2025

à : – M^e V. AUDINOT

— M^e H. MAMOUNI

— M^me M. [K]

Copie exécutoire délivrée

le : 23/05/2025

à : – M^e H. MAMOUNI

— M^me M. [K]

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 24/11046 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6PJE

N° de MINUTE :

1/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 23 mai 2025

DEMANDERESSE

Madame [M] [V], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Virginie AUDINOT, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : G0674, substituée par M^e Karine BURGUET, Avocate au Barreau de PARIS

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [K], demeurant [Adresse 1]

assisté de M^e Hourya MAMOUNI, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : A0087

(bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle numéro 75056-2025-000232 du 7 janvier 2025 accordée par le Bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

Madame [O], [C], [B] [K], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Frédéric GICQUEL, Juge, Juge des contentieux de la protection

assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

Décision du 23 mai 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/11046 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6PJE

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 avril 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 23 mai 2025 par Monsieur Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 août 2021, Madame [M] [V] a donné à bail d’habitation à Monsieur [L] [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] (3ème étage, bâtiment A, porte de face), pour un loyer mensuel de 700 euros et 50 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 9 avril 2024, Madame [M] [V] a fait délivrer à Monsieur [L] [K] un commandement de payer la somme de 5.538 euros au titre de l’arriéré locatif en visant la clause résolutoire insérée au contrat. Ledit commandement a été dénoncé à Madame [O] [K] énoncée comme caution le 15 avril 2025.

Par actes de commissaire de justice des 31 juillet et 1er août 2024, Madame [M] [V] a fait assigner, en référé, Monsieur [L] [K] et Madame [O] [K] devant le président du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de constat de la résiliation du bail, d’expulsion et de paiement.

Monsieur [L] [K] a restitué le logement et un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 28 août 2024.

Par ordonnance du 8 octobre 2024, le président du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de PARIS s’est déclaré incompétent au profit du juge des contentieux de la protection de la même ville statuant en référé.

À l’audience du 15 avril 2025, Madame [M] [V], représentée par son conseil, s’est désistée de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et a sollicité la condamnation in solidum de Monsieur [L] [K] et de Madame [O] [K] à lui payer la somme provisionnelle de 7.757,08 euros et la conservation du dépôt de garantie, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens. Elle s’est, par ailleurs, opposée à l’octroi de délais de paiement et a demandé, si le juge des référés devait se déclarer incompétent, que la procédure soit renvoyée devant le juge du fond.

Elle fait valoir que sa demande en paiement n’est pas sérieusement contestable et que les manquements qui lui sont reprochés, tenant à la prétendue indécence des lieux, ne sont pas justifiés ou qu’elle a mis un terme aux désordres dénoncés dès qu’elle en a été informée.

Elle justifie sa demande de conservation du dépôt de garantie par le très mauvais état du logement à la sortie du locataire.

Enfin, elle estime que les défendeurs ont, de fait, déjà bénéficié de délais de paiement.

Monsieur [L] [K], assisté de son conseil, a conclu à la nullité du commandement de payer et au débouté des demandes, subsidiairement à la limitation de la condamnation à la somme de

7.057,08 euros avec l’octroi de délais de paiement pendant trente-six mois et, à défaut, vingt-quatre mois, ainsi qu’en tout état de cause à la condamnation de Madame [M] [V] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Il fait valoir que le commandement de payer est nul, en ce qu’il vise le délai de six semaines introduit par la loi du 27 juillet 2023 qui n’est pas applicable aux baux en cours, lesquels demeurent régis par les stipulations contractuelles et la loi en vigueur au jour de la conclusion du contrat.

Il argue, par ailleurs, de contestations sérieuses tenant à l’indécence du logement, à raison de fuites d’eau récurrentes dans la salle de bains et d’une atmosphère humide, de la présence de nuisibles (souris, cafards et punaises de lit), d’un chauffage insuffisant et de l’absence de réparation de la porte palière forcée par les services de police, alors qu’il venait de faire un malaise.

Subsidiairement, il prétend que la somme réclamée par Madame [M] [V] est erronée, dès lors que rien ne justifie que cette dernière conserve le dépôt de garantie, alors que le logement a été restitué propre et en bon état.

Enfin, il justifie sa demande de délais de paiement au visa de la loi du 6 juillet 1989 et, subsidiairement, en référence au droit commun par sa situation financière, expliquant être intérimaire et être hébergé dans un foyer de jeunes travailleurs.

Madame [O] [K], comparante en personne, a sollicité le rejet des demandes et, subsidiairement, l’octroi de délais de paiement.

Elle conteste les sommes réclamées, en reprenant à son compte les moyens relatifs à l’indécence du logement développés par son fils. Elle fait, en outre, état de sa situation personnelle et financière, déclarant percevoir une retraite de 2.300 euros par mois et avoir sa fille handicapée à charge.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions de Madame [M] [V] et de Monsieur [L] [K] pour un plus ample exposé de leurs moyens à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 mai 2025.

MOTIFS

Sur le départ des lieux du locataire et le désistement partiel de la bailleresse

Il convient de constater que Monsieur [L] [K] a restitué le logement le 28 août 2024 et que Madame [M] [V] se désiste de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ainsi que de ses demandes qui en sont la conséquence directe d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle.

Sur la provision pour dette locative, la nullité du commandement de payer et la conservation du dépôt de garantie

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision, tant en son principe qu’en son montant, et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer.

En l’espèce, Madame [M] [V] justifie de la réalité et du montant de sa créance par les pièces versées aux débats (contrat de bail, commandement de payer, décompte), soit la somme de 7.757,08 euros (après déduction des APL versées en septembre et octobre 2022, initialement non prises en compte pour un montant respectif de 546,92 euros et 114 euros) correspondant aux loyers et charges impayés de mai 2022 à août 2024.

Pour s’opposer à la demande en paiement de la dette locative provisionnelle présentée par Madame [M] [V], Monsieur [L] [K] soutient que plusieurs contestations sérieuses y font obstacle.

En premier lieu, le défendeur élève une contestation quant à la régularité du commandement de payer. Ainsi, il soutient que le commandement de payer qui lui a été délivré le 4 avril 2024 est nul, en ce qu’il vise, à tort, le nouveau délai de six semaines prévu par l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Or, si effectivement ce nouveau délai ne s’applique pas aux contrats de location en cours, étant précisé que le bail litigieux n’a pas été

tacitement reconduit avant l’entrée en vigueur de la nouvelle loi, il sera relevé, d’une part, qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence et du provisoire, de prononcer la nullité d’un commandement de payer, mais seulement de dire s’il existe ou non des difficultés sérieuses faisant obstacle au fait qu’il puisse constater le jeu de la clause résolutoire, et, d’autre part, que cette éventuelle nullité est sans incidence sur la demande en paiement provisionnel de l’arriéré locatif.

La demande de nullité du commandement de payer sera, par conséquent, rejetée.

En second lieu, Monsieur [L] [K] soutient qu’il existe une contestation sérieuse tenant au défaut de délivrance par la bailleresse d’un logement décent et de jouissance paisible des lieux.

À cet égard, il convient de rappeler, en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et de parasites, répondant à un niveau de performance minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n° 2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que :

— le logement assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation ;

— le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

— les équipements de chauffage sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement. Le logement comporte une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des deux premiers alinéas de l’article 6 de la même loi, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière (…) de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet

usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

Il est constant que, même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution tirée de l’article 1219 du code civil pour suspendre le paiement des loyers, à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre.

En l’espèce, Monsieur [L] [K] fait état de plusieurs manquements de la bailleresse à ses obligations qui seront examinés successivement.

S’agissant d’abord des fuites et de l’humidité, il est établi par les pièces versées au dossier et il n’est pas contesté que plusieurs dégâts des eaux ont trouvé leur origine dans l’appartement donné à bail, mais Monsieur [L] [K] ne démontre pas le préjudice de jouissance qui en serait résulté ou en serait responsable en raison d’un défaut d’entretien.

En effet, il résulte des attestations de Monsieur [Z] [E], plombier, du 1er avril 2025 (pièce Mme [V] n° 17) et de Monsieur [D] [W], syndic de l’immeuble, du 2 avril 2025 (pièce Mme [V] n° 18), que les trois premières fuites ont uniquement impacté « les appartements situés aux étages inférieurs » et que la dernière fuite réparée « le 22 juin 2023 » a été « causée par un joint sous lavabo bien apparent », dont le remplacement incombe au locataire en vertu du décret n° 87-712 du 26 août 1987.

Aucun élément n’est produit établissant la présence d’humidité et aucune réclamation n’a été formulée, à ce titre, par le preneur.

Enfin, s’il apparaît que Madame [M] [V] n’a pas procédé au remplacement du faux plafond de la salle de bains, découpé à l’occasion de la recherche de fuites (pièce M. [K] n° 2), il en est résulté un simple préjudice esthétique et non une impossibilité d’utiliser les lieux.

S’agissant ensuite des nuisibles, il ressort des échanges de mails versés aux débats entre la bailleresse, son locataire et le syndic de l’immeuble que Madame [M] [V] a fait intervenir un professionnel quand elle a été informée de la présence de souris dans l’appartement (pièce Mme [V] n°13) et aucun cafard ni punaises de lit n’ont été retrouvés dans l’appartement donné à bail (pièces Mme [V] n°5, 9 et 10).

S’agissant du système de chauffage, il apparaît à l’examen des clichés photographiques pris lors de l’état des lieux de sortie (pièce M. [K] n° 22) que les radiateurs électriques sont anciens, mais aucun élément technique n’est produit pouvant laisser supposer qu’ils ne seraient pas en état de fonctionnement ou insuffisants pour permettre une température adaptée aux caractéristiques du logement.

Les contestations ci-dessus examinées sont, donc, insuffisantes à justifier d’une exception d’inexécution de nature à autoriser une suspension du paiement des loyers.

S’agissant, en revanche, de la porte palière forcée à deux reprises par les services de police – secours à la suite de malaises dont Monsieur [L] [K] aurait été victime, d’abord le 18 janvier 2024, puis courant février / mars 2024 – Madame [M] [V] n’ayant été informée de cette seconde dégradation que plusieurs semaines plus tard par le syndic de l’immeuble – (pièce Mme [V] n° 11), il est constant que l’assureur du locataire a refusé de prendre à sa charge le coût de cette dégradation (pièce M. [K] n° 6) et que Madame [M] [V], après avoir fait effectuer une réparation provisoire (pièce Mme [V] n° 19), n’a pas fait procéder au remplacement de cette porte, bien qu’elle ait demandé des devis à son locataire.

Madame [M] [V] explique avoir pris attache avec son assureur qui lui aurait indiqué que « son contrat d’assurance en qualité de propriétaire non occupant ne couvrait pas les dommages liés à l’intervention des services de secours sauf en cas d’incendie », mais n’en justifie pas et ajoute qu’en l’absence de paiement des loyers, il ne lui était pas possible de financer l’acquisition d’un nouvelle porte palière pour un coût estimé entre 2.000 et 3.000 euros.

Or, la question de savoir si le coût de remplacement de cette porte, dégradée à la suite d’un événement non imputable à la bailleresse, doit malgré tout être assumé par cette dernière, au titre de son obligation d’entretien de la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée au sens des dispositions de l’article 1719 du code civil – le bien pouvant, de fait, être considéré comme indécent au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, puisque le clos n’est pas assuré – ou par le preneur au titre de son obligation de jouissance paisible des lieux et de prise en charge des dégradations et pertes qui surviennent pendant sa jouissance, en application des dispositions des articles 1728 et 1732 du code civil, relève d’un débat au fond qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

En conséquence, il ne peut être fait droit en référé aux demandes provisionnelles en paiement formées par Madame [M] [V] à l’encontre tant de Monsieur [L] [K] que de sa mère, Madame [O] [K], dont la qualité de caution est alléguée, mais non démontrée (l’acte de cautionnement annexé au bail n’est pas produit).

Les mêmes raisons, ainsi que l’absence de production de l’état des lieux d’entrée, doivent, par ailleurs, conduirent au rejet de la demande de conservation du dépôt de garantie.

Sur la demande de passerelle

L’article 837 du code de procédure civile dispose qu’à la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, saisi en référé, peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d’un temps suffisant pour préparer sa défense. L’ordonnance emporte saisine de la juridiction.

En l’espèce, Madame [M] [V] n’apporte pas la preuve de l’urgence justifiant que l’affaire soit renvoyée au fond par le biais de la passerelle, alors que le logement a été restitué et que le montant de sa créance n’augmentera pas.

Il convient, en conséquence, de l’en débouter, Madame [M] [V] étant, en conséquence, invitée à procéder par voie d’assignation.

Sur les demandes accessoires

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que les dépens sont mis à la charge de la partie perdante, à moins que le juge, par décision motivée, n’en décide autrement.

En l’espèce, Madame [M] [V], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

L’équité commande qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Monsieur [L] [K].

En l’absence de condamnation, il n’y a pas lieu à exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS le désistement de Madame [M] [V] de ses demandes tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de Monsieur [L] [K] de nullité du commandement de payer,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes en paiement provisionnel et de conservation du dépôt de garantie de Madame [M] [V],

REJETONS la demande de passerelle,

CONDAMNONS Madame [M] [V] aux dépens,

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Monsieur [L] [K],

DISONS n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par le Juge et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,

Décision du 23 mai 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/11046 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6PJE

Fait et jugé à [Localité 4] le 23 mai 2025

le greffier le Président