TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

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JUGEMENT DU 24 Septembre 2025

N° RG 25/00484 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DGE6

DEMANDEUR

S.A.R.L. ADRIEMMA, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 379 269 244

[Adresse 2]

[Localité 4]

Rep/assistant : Maître Odile OBOEUF de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de DAX

Rep/assistant : Maître Nathalie DETRAIT de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de LA ROCHE SUR YON

DEFENDEUR

Monsieur Monsieur [R] [A] [S]

[Adresse 8]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Christine CAZENAVE, avocat au barreau de PAU

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

PRÉSIDENT : Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, siégeant en qualité de juge unique,

GREFFIER : Sandra SEGAS, Greffier.

DÉBATS

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 04 Juin 2025, lors de laquelle les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis elle a été mise en délibéré au TROIS SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ, délibéré prorogé au VINGT QUATRE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ pour la décision être rendue par mise à disposition au greffe, les parties préalablement avisées, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Selon compromis de vente reçu le 6 juin 2024 par Maître [J] [O], Notaire à [Localité 12] ([Localité 10]), Monsieur [R] [M] [C] s’est engagé à vendre à Monsieur [E] [K] et Madame [I] [B] son épouse une villa située [Adresse 1] ([Localité 10]) et cadastré section AD n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6] moyennant le prix principal de 1 280 000 euros.

L’acte comprenait une condition suspensive libellée comme suit :

“Les présentes sont conclues sous la condition suspensive de la réalisation, préalablement à la signature de l’acte authentique de vente des travaux ci-après.

— Pose du garde corps de l’escalier, de la terrasse et de la chambre du haut

— Pose des interrupteurs

— Installation d’une jardinière en zinc et plantation de bambous sur la terrasse du haut

— Découpe des panneaux de claustra en limite de propriété côté portail (au-dessus du mur de clôture)

— Habillage des murs intérieurs (doublage placo) du garage et revêtement de sol (résine)

— Création bordures en granit pour délimiter le parking extérieur

— Pose du plafond en lames d’aluminium démontable sur la terrasse Nord à l’arrière salon

L’ensemble des travaux seront (sic) réalisés par le VENDEUR préalablement à l’acte authentique de vente.

Le VENDEUR devra en justifier auprès de l’ACQUEREUR par la fourniture des factures correspondantes”.

Par acte reçu le 30 juillet 2024 par Maître [L] [D], Notaire à [Localité 12] ([Localité 10]), Monsieur [R] [S] a vendu à la SARL ADRIEMMA, substituée aux époux époux [K], l’immeuble susvisé moyennant le prix de 1 280 000 euros.

Les dispositions particulières rappelaient la condition suspensive comme suit :

“3- Travaux à réaliser par le VENDEUR préalablement à la signature de l’acte authentique de vente

Les présentes sont conclues sous la condition suspensive de la réalisation, préalablement à la signature de l’acte authentique de vente des travaux ci-après.

— Pose du garde corps de l’escalier, de la terrasse et de la chambre du haut

— Pose des interrupteurs

— Découpe des panneaux de claustra en limite de propriété côté portail (au-dessus du mur de clôture)

— Habillage des murs intérieurs (doublage placo) du garage et revêtement de sol (résine)

— Création bordures en granit pour délimiter le parking extérieur

— Pose du plafond en lames d’aluminium démontable sur la terrasse Nord à l’arrière salon”.

Elles mentionnaient que le VENDEUR déclarait avoir réalisé les travaux ci-dessus énumérés.

Par acte de commissaire de justice du 10 avril 2025, la SARL ADRIEMMA a assigné à jour fixe, sur autorisation rendue par ordonnance du 7 avril 2025, Monsieur [R] [S] devant le tribunal judiciaire de Dax afin notamment d’obtenir une réduction du prix de vente à la somme de 1 185 810,55 euros au lieu de 1 280 000 euros en invoquant une délivrance non conforme du bien et l’existence de vices cachés.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 mai 2025, la SARL ADRIEMMA demande au tribunal, sur le fondement des articles 544, 1611 et suivants, 1644 et 1792-6 du Code civil, de :

à titre liminaire,

— enjoindre à Monsieur [R] [M] [C] de produire tout PV de réception de l’ouvrage sous astreinte de 200 euros par jour de retard dans les huit jours suivants la signification du jugement,

— en toute hypothèse,

prononcer la réception judiciaire de l’ouvrage en date du 10 mai 2024,

à titre principal,

— ordonner que le prix de vente soit réduit à la somme de 1 185 810,55 euros au lieu de la somme de 1 280 000 euros initialement convenue,

— ordonner en conséquence la libération de la somme de 70 000 euros retenue dans les comptes de Maître [D] au profit de la SARL ADRIEMMA,

— condamner Monsieur [R] [S] à lui payer le solde, soit 24 189,45 euros,

à titre subsidiaire, si les pièces communiquées devaient être considérées comme insuffisante pour faire droit à la demande de réduction du prix de vente,

— ordonner une expertise,

— condamner Monsieur [R] [S] à lui verser la somme provisionnelle de 70 000 euros,

— débouter Monsieur [R] [M] [C] de ses demandes,

— juger n’y avoir lieu à condamner l’acquéreur à payer le solde du prix de vente ni à verser quelques dommages et intérêts,

en tout état de cause,

— condamner Monsieur [R] [S] au paiement de la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens avec faculté de distraction.

Dans ses dernières conclusions n° 2 notifiées par RPVA le 27 mai 2025, Monsieur [R] [S] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1603 et suivants, 1641 et suivants, 1792-6 et suivants du code civil, de :

à titre principal,

— déclarer irrecevable, en l’absence d’urgence, la SARL ADRIEMMA en ses demandes d’injonction de communication de pièces, de prononcé d’une réception judiciaire, de réduction du prix de vente, de condamnation au paiement de la somme de 24 189,45 euros au titre du solde, de condamnation au paiement d’une provision et de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’en débouter,

à titre reconventionnel,

— condamner la SARL ADRIEMMA au paiment de la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour inexécution de ses obligations contractuelles, faute de paiement du solde du prix à la date convenue,

— la condamner au paiment de la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— la condamner au paiment de la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens,

à titre subsidiaire et avant dire droit au fond,

— lui donner acte de ce qu’il ne s’oppose pas à une mesure d’expertise judiciaire aux frais de la demanderesse,

— prononcer un sursis à statuer,

— rejeter la demande de provision formée par la SARL ADRIEMMA,

— statuer ce que de droit quant à l’application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

MOTIFS

La SARL ADRIEMMA demande au tribunal de :

— enjoindre à Monsieur [R] [S] de produire tout PV de réception de l’ouvrage sous astreinte de 200 euros par jour de retard dans les huit jours suivants la signification du jugement,

— en toute hypothèse,

prononcer la réception judiciaire de l’ouvrage en date du 10 mai 2024,

à titre principal,

— ordonner que le prix de vente soit réduit à la somme de 1 185 810,55 euros au lieu de la somme de 1 280 000 euros initialement convenue,

— ordonner en conséquence la libération de la somme de 70 000 euros retenue dans les comptes de Maître [D] au profit de la SARL ADRIEMMA,

— condamner Monsieur [R] [S] à lui payer le solde, soit 24 189,45 euros,

à titre subsidiaire, si les pièces communiquées devaient être considérées comme insuffisantes pour faire droit à la demande de réduction du prix de vente,

— ordonner une expertise judiciaire,

— condamner Monsieur [R] [M] [C] à lui verser la somme provisionnelle de 70 000 euros.

Sur l’urgence

En application de l’article 840 du code de procédure civile, dans les litiges relevant de la procédure écrite ordinaire, le président du tribunal peut, en cas d’urgence, autoriser le demandeur, sur sa requête, à assigner le défendeur à jour fixe.

En l’espèce, Monsieur [R] [S] demande au tribunal de déclarer irrecevables les demandes formées par la SARL ADRIEMMA au motif que la procédure à jour fixe n’est pas justifiée en l’absence d’urgence.

Toutefois, l’urgence est appréciée souverainement par le président du tribunal et la décision d’autorisation d’assigner à jour fixe fondée sur cette urgence constitue une mesure d’administration judiciaire, insusceptible par conséquent de recours.

Il en résulte que Monsieur [R] [S] est irrecevable à soulever l’absence d’urgence.

En conséquence, les demandes formulées par la SARL ADRIEMMA seront déclarées recevables.

Sur le fond

Au soutien de sa demande en diminution de prix, la SARL ADRIEMMA invoque, d’une part, une délivrance non conforme du bien et, d’autre part, l’existence de vices cachés.

Elle verse à cet effet plusieurs procès-verbaux établis par commissaire de justice, une attestation établie par la société ANCO, un constat des lieux et un compte rendu de visite établis par la société HOME SECURITY et plusieurs devis.

Au vu des éléments versés au dossier par la SARL ADRIEMMA, établis de manière non contradictoire, le tribunal s’estime insuffisamment informé de sorte qu’une mesure d’expertise judiciaire s’impose, avec la mission précisée dans le dispositif de la présente décision, afin d’apprécier, notamment, la réalité des non conformités et des vices cachés allégués par la société demanderesse, les travaux nécessaires pour y remédier et leur coût.

Cette expertise sera instituée aux frais avancés de la SARL ADRIEMMA dans l’intérêt de laquelle elle est ordonnée.

Il n’y a pas lieu d’enjoindre à Monsieur [R] [S] de produire un PV de réception de l’ouvrage dès lors qu’il devra le fournir à l’expert ou, à défaut, qu’il appartiendra à ce dernier de recueillir tout élément de nature à justifier le cas échéant d’une réception et à permettre à la juridiction d’en fixer la date.

Sur la demande de provision

Compte tenu des contestations sérieuses soulevées par Monsieur [R] [M] [C] et de la mise en oeuvre de l’expertise judiciaire, il convient de rejeter la demande de provision formulée par la SARL ADRIEMMA.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

A ce stade de la procédure, il convient de réserver le sort des dépens ainsi que l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

Déclare recevables les demandes formées par la SARL ADRIEMMA,

Ordonne le rabat de l’ordonnance de clôture et la réouverture des débats,

Ordonne, avant-dire droit, une mesure d’expertise judiciaire,

Désigne pour y procéder :

[X] [U]

GREEN PEPPER CONSULTING

Hôtel d’entreprises ARY

[Adresse 11]

[Localité 7]

inscrit sur la liste des experts près la Cour d’Appel de Pau, avec mission de :

— se rendre sur les lieux, [Adresse 1] ([Localité 10]), en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception et leurs conseils avisés,

— se faire communiquer toutes pièces utiles à la compréhension du litige (acte de vente, procès-verbaux établis par commissaire de justice,…),

— recueillir auprès de Monsieur [R] [M] [C] tout PV de réception de l’ouvrage ou, à défaut, recueillir tout élément de nature à justifier d’une réception et à permettre à la juridiction d’en fixer la date,

— déterminer si les non conformités alléguées par la SARL ADRIEMMA dans son assignation et ses pièces communiquées sont matériellement établies, et, en ce cas, les décrire précisément ainsi que les dommages qui en résultent,

— en ce cas et pour chacune de ces non conformités, dire s’ils étaient apparents au jour de la vente pour un profane et indiquer les dommages qui en résultent,

— déterminer si les vices allégués par la SARL ADRIEMMA dans son assignation et ses pièces communiquées sont matériellement établies, et, en ce cas, les décrire précisément,

— en ce cas et pour chacun de ces vices, se prononcer sur leur antéririté à la vente et leur gravité, dire s’ils étaient apparents au jour de la vente pour un profane et si Monsieur [R] [S] était susceptible de les connaître, et indiquer les dommages en résultant,

— décrire les conséquences de ces non-conformités et vices sur l’usage et l’habitabilité du bien,

— décrire précisément le coût des travaux nécessaires pour remédier aux non conformités et vices constatés, y compris les travaux à exécuter en urgence, leur coût à partir de devis fournis par les parties en distinguant le montant des travaux HT et avec TVA applicable, et leur durée,

— indiquer la durée prévisible de ces travaux,

— faire un compte entre les parties,

— décrire et apprécier les préjudices éventuellement subis par la SARL ADRIEMMA,

— de manière générale, entendre tous sachants et fournir tous éléments d’appréciation utiles susceptibles d’éclairer le tribunal sur le litige,

— informer les parties de l’état de ses investigations et conclusions, et s’expliquer techniquement sur les éventuels dires et observations recueillis à l’occasion d’une réunion de synthèse précédant le dépôt du rapport ou par le dépôt d’un pré-rapport,

Dit que les parties devront transmettre leur dossier complet directement à l’expert, et ce au plus tard le jour de la première réunion d’expertise,

Dit que l’expert devra soumettre aux parties à l’issue de cette première réunion un devis estimatif du coût de l’expertise et un échéancier des opérations d’expertise,

Rappelle qu’il pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais dans une spécialité distincte de la sienne, à charge de joindre son avis au rapport,

Dit que la SARL ADRIEMMA fera l’avance des frais d’expertise et devra consigner la somme de trois mille cinq cents euros (3 500 euros) à la régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Dax avant le vendredi 31 octobre 2025 en garantie des frais d’expertise,

Rappelle qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque selon les modalités de l’article 271 du code de procédure civile,

Dit que l’expert devra déposer au greffe de ce tribunal un rapport détaillé de ses opérations dans un délai de QUATRE mois à compter du jour de sa saisine et en adresser une copie complète à chacune des parties,

Sursoit à statuer sur les demandes au fond formées par les parties dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire,

Rejette la demande de provision formée par la SARL ADRIEMMA,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du jeudi 19 mars 2026 à 10 heures 30 pour vérification du dépôt du rapport,

Réserve le sort des dépens ainsi que l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent jugement a été signé par Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, et par Sandra SEGAS, Greffier, et porté à la connaissance des parties par remise au greffe.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,