N° RG 25/00365 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DGKD

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Adeline MUSSILLON

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES [Localité 6], sis [Adresse 3]

représenté par Maître Sabine CAPES de la SELARL TOURRET CAPES, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

DÉFENDEUR(S) :

Madame [N] [Z] divorcée [T], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

Monsieur [E] [T], demeurant [Adresse 4]

non comparant ni représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 14 Octobre 2025

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 09 Décembre 2025

copie exécutoire délivrée le à M^e CAPES

copie conforme délivrée le à Mme [Z]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé du 04 décembre 2019, l’Office Public de l’Habitat du département des [Localité 6] (ci-après l’OPH) a donné à bail à Madame [N] [Z] épouse [T] et Monsieur [E] [T] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5] (40), moyennant le paiement d’un loyer d’un montant mensuel initial de 331,73 euros, outre la somme de 47,76 euros au titre des charges.

La somme de 332 euros a été versée au bailleur au titre du dépôt de garantie.

Le 16 décembre 2019, un état des lieux contradictoire a été dressé lors de l’entrée dans le logement.

Le 09 mars 2023, un état des lieux de sortie a été effectué contradictoirement.

Par courriers du 11 mars 2025, l’OPH a mis en demeure Madame [N] [Z] épouse [T] et Monsieur [E] [T] de lui régler la somme de 4664,03 euros au titre du solde de leur compte locataire suite à leur départ, dans un délai de dix jours, en vain.

Par actes des 24 et 26 juin 2025, l’OPH a assigné Madame [N] [Z] épouse [T] et Monsieur [E] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax, et a sollicité de voir, au visa des articles 1730 et suivants du code civil :

— condamner Madame [N] [Z] épouse [T] et Monsieur [E] [T] à lui payer la somme de 1294,65 euros au titre de l’arriéré locatif,

— les condamner à payer à l’OPH la somme de 3368,85 euros au titre de l’indemnité de réparations locatives,

— condamner Madame [N] [Z] épouse [T] et Monsieur [E] [T] au paiement de la somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner Madame [N] [Z] épouse [T] et Monsieur [E] [T] au paiement de la somme de 1000 euros sur fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

A l’audience du 14 octobre 2025, l’OPH représenté par son conseil a soutenu ses demandes. Il a indiqué que Monsieur [T] avait été incarcéré en cours de bail.

Madame [N] [Z] épouse [T] a exposé sa situation actuelle et les raisons des impayés. Reconnaissant la dette, elle a proposé un plan d’apurement.

Assigné à étude, Monsieur [E] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des loyers

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; (…)

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et notamment de l’historique du compte locataire en date du 27 août 2025 que Madame [N] [Z] épouse [T] et Monsieur [E] [T] ont quitté le logement donné à bail avec un arriéré locatif d’un montant de 1246,53 euros au 27 août 2025 (et non pas 1294,65 euros) ; que malgré les mises en demeure qui leur ont été adressées le 11 mars 2025, ils n’ont effectué aucun règlement.

En conséquence, il convient de condamner Madame [N] [Z] épouse [T] et Monsieur [E] [T] à régler la somme de 1246,53 euros à l’OPH au titre de la dette locative.

Sur la demande au titre des réparations locatives

L’OPH réclame la somme de 3368,85 euros à Madame [N] [Z] épouse [T] et Monsieur [E] [T] au titre des réparations locatives, et ce après avoir déduit le montant du dépôt de garantie (3700,85 – 332).

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

(…)

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (…)

Il en résulte que le locataire est tenu de restituer les lieux dans le même état que celui trouvé lors de la conclusion du bail, sauf ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté.

Conformément à l’article 4 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016, entré en vigueur le 1er juin 2016, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Les parties au contrat de location peuvent convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail, qui acquiert alors un caractère contractuel. En l’absence d’une telle grille, le juge apprécie souverainement l’état de vétusté et peut, pour ce faire, se référer à des grilles existantes.

Le coefficient de vétusté ne s’applique toutefois pas s’agissant de dégradations volontaires mais seulement aux éléments usés du fait d’un usage répété mais adéquat ou du vieillissement inéluctable de toute chose comme les revêtements sans qu’il y ait intervention humaine.

L’appréciation d’éventuelles dégradations locatives s’effectue par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

Selon la nature des réparations à opérer, la charge de la remise en état du bien varie : le locataire est responsable de sa négligence, d’un défaut d’entretien et d’une utilisation anormale du logement et des équipements, ainsi qualifiés de dégradations locatives, tandis que le bailleur est responsable des travaux rendus nécessaires par la vétusté.

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement le 16 décembre 2019 que si le logement a été globalement loué en bon état, il était néanmoins relevé quelques imperfections au niveau des murs et des sols de certaines pièces de l’habitation.

A la reprise du logement, il ressort du constat contradictoire réalisé entre les parties le 09 mars 2023 qu’outre un défaut de nettoyage et d’entretien général, de nombreuses marques ont été relevées au niveau des murs, plafonds et sols des pièces du logement ; que certaines portes de distribution et la porte d’entrée ont été dégradées ; que dans le cadre de la présente procédure,

Madame [T] reconnaît les dégradations invoquées.

Au vu de ces constatations, il apparaît que le bien n’a pas été correctement entretenu et qu’il a été détérioré durant la location, ce qui a nécessité des réparations et notamment une remise en peinture, et ce alors qu’il avait été loué globalement en bon état.

Dans ce contexte, il convient de condamner Madame [N] [Z] épouse [T] et Monsieur [E] [T] à régler à l’OPH la somme de 3368,85 euros au titre des réparations locatives (déduction faite du dépôt de garantie de 332 euros).

Sur la demande de délais de paiement

Madame [N] [Z] épouse [T] sollicite des délais de paiement.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, le juge peut également prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En l’espèce, Madame [N] [Z] épouse [T] ne justifie pas de sa situation financière et qu’elle aurait la possibilité de régler la dette en 24 mois. Il convient par conséquent de la débouter de sa demande à ce titre.

Sur la demande de dommages-intérêts

L’OPH réclame la somme de 1000 euros en réparation de son préjudice.

Il explique que les dégradations constatées lors de la reprise du logement ont nécessité des travaux de remise en état, ce qui a retardé la remise en location, et ce alors que l’OPH est un bailleur social qui fait face à une demande croissante de demande de location ; que dans ces conditions, l’attitude des consorts [T] lui a occasionné un préjudice incontestable.

L’OPH n’établissant pas la réalité de son préjudice, il convient de le débouter de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Madame [N] [Z] épouse [T] et Monsieur [E] [T], parties perdantes, seront condamnés aux dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Ils devront en outre verser à l’OPH la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe de la juridiction,

CONDAMNE Madame [N] [Z] épouse [T] et Monsieur [E] [T] à payer à l’OPH la somme de 1246,53 euros au titre de la dette locative,

CONDAMNE Madame [N] [Z] épouse [T] et Monsieur [E] [T] à payer à l’OPH la somme de 3368,85 euros au titre des réparations locatives,

DEBOUTE l’OPH du surplus de ses demandes,

DEBOUTE Madame [N] [Z] épouse [T] de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNE Madame [N] [Z] épouse [T] et Monsieur [E] [T] à payer à l’OPH la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Les CONDAMNE aux dépens.

La minute a été signée par le Juge et le Greffier aux jour, mois et an énoncés en en-tête.

La Greffière, La Vice-Présidente

Delphine DRILLEAUD Adeline MUSSILLON