Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 8 janvier 2025, n° 24/54672

TJ Paris 8 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a constaté que les conditions pour l'acquisition de la clause résolutoire étaient remplies, notamment l'absence de paiement des loyers dans le délai imparti.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a jugé que l'obligation de paiement des loyers n'était pas sérieusement contestable et a ordonné le paiement des sommes dues.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a estimé que la société OJ Conseils, étant réputée occupante sans droit ni titre, devait payer une indemnité d'occupation au bailleur.
Rejeté
Application de la clause pénale
La cour a jugé que le montant de la clause pénale était manifestement excessif et n'a pas ordonné son application.
Accepté
Frais exposés dans le cadre de la procédure
La cour a jugé équitable de condamner la société OJ Conseils à rembourser les frais exposés par la demanderesse.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 8 janv. 2025, n° 24/54672
Numéro(s) :	24/54672
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marie-Pierre BAUERMax HALIMI
Cabinet(s) :	SCP THIBAULT BAUER
Parties :	La société OJ CONSEILS

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

N° RG 24/54672 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5FEA

N° : 15

Assignation du :

25 Juin 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 08 janvier 2025

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

Madame [B], [O] [V]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Marie-pierre BAUER de la SCP THIBAULT-BAUER, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE – #PN730

DEFENDERESSE

La société OJ CONSEILS, SAS

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Max HALIMI, avocat au barreau de PARIS – #C1860

DÉBATS

A l’audience du 29 Novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Suivant acte sous seing privé en date du 17 octobre 2019, Madame [B] [V] a donné à bail commercial à la Société OJ Conseils pour une durée de 3/6/9 années à compter du 17 octobre 2019, un local situé [Adresse 5], consistant en 2, moyennant un loyer mensuel net de 1000 euros, payable mensuellement.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2024, Madame [B] [V] a assigné la société OJ Conseils en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et d’obtenir:

— l’expulsion de la société OJ Conseils ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meubles désigné par le bailleur en garantie des sommes dues, au frais de la société OJ Conseils,

— la condamnation de la société OJ Conseils à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de 11 191,42 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2024, date de la mise en demeure

— la condamnation de la société OJ Conseils à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de 1118,14 euros à titre de clause pénale

— la condamnation de la société OJ Conseils au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation trimestrielle d’un montant égal au loyer normalement exigible, soit 1000 euros par mois

— la condamnation de la société OJ Conseils au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer.

Lors de l’audience du 29 novembre 2024, Madame [B] [V], représentée par son Conseil, maintient oralement ses demandes, actualisant sa demande en paiement à la somme de 13 678,31 euros outre 1367,83 euros de clause pénale et s’oppose à l’octroi de tout délai de paiement.

A l’appui de ses prétentions, Madame [V] expose qu’elle a acquis le bien afin de compléter sa modeste retraite, et que son état de santé rend absolument indispensable la perception d’un loyer régulier.

Elle conteste avoir été destinataire de l’assurance habitation et souligne que celle produite date du lendemain de la date de délivrance de l’assignation.

Elle précise avoir déféré à la demande de communication des quittances de loyer, libellées à l’ordre de la société “Mademoiselle [S]” puisque c’est cette société qui procédait au paiement.

Elle rappelle ne pas avoir opté pour la TVA s’agissant de locaux nus et non équipés.

Elle souligne que la défenderesse ne produit aucun justificatif de sa situation financière.

En réponse, la société OJ Conseils, représentée par son Conseil, soulève l’existence d’une contestation sérieuse et sollicite la condamnation de Madame [V] à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, la société OJ Conseils expose que l’attestation d’assurance habitation a été transmise, s’agissant d’une obligation légale.

Elle conteste le montant réclamé, les quittances de loyer n’étant pas libellées à son nom, la TVA n’étant pas mentionnée et le loyer étant fixé à 1000 euros net et non 1000 euros hors charges.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 8 janvier 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

1/ Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Sur le principe

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon jurisprudence constante le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

La société OJ Conseilss n’apporte pas le moindre commencement de preuve sur la production dans les temps requis son attestation d’assurance, ni sur le versement des loyers à la bailleresse permettant à celle-ci de libeller des quittances à son nom, ni sur le fait que cette dernière ait opté pour la TVA. Il ne peut dès lors arguer de ces éléments pour soulever l’existence de contestations sérieuses.

Aux termes du contrat de bail commercial, le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, un mois après un commandement de payer demeuré sans effet ou une sommation d’avoir à exécuter demeurée sans effet.

Par actes de commissaire de justice en date du 13 mai 2024, Madame [B] [V] a fait délivrer au preneur un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce et un commdandement d’avoir à justifier l’assurance. Ces commandements sont réguliers en la forme et détaille le montant de la créance quant au premier.

Il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Il y a lieu en conséquence de constater le principe de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur les délais

Aux termes de l’article L145-41 alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

La société OJ Conseilss ne verse aux débats aucune pièce sur sa situation financière, et ne dispose manifestement pas des ressources nécessaires pour faire face au paiement tant de l’arriéré locatif que du loyer courant, qui n’a pas été versé depuis près d’un an. En outre, la situation personnelle de Madame [V], dont à l’inverse les faibles ressources et l’état de particulière vulnérabilité sont justifiés, doit également être prise en compte.

Il convient pas conséquent d’ordonner l’expulsion avec toutes ses conséquences de droit. La défenderesse sera alors réputée occupante sans droit ni titre, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré et une indemnité d’occupation sera mise à sa charge depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

2/ Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon le contrat de bail, le loyer est fixé à la somme mensuelle de 1000 euros net et le preneur s’engage à rembourser la quote-part afférente aux impôts et taxes (paragraphe D des conditions particulières et la quote-part afférente aux charges (paragrahpe E des conditions particulières).

Il résulte du décompte locatif produit que l’obligation du preneur au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation dus à Madame [B] [V] n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 13 678,31 euros au 13 juin 2024.

La société OJ Conseils sera donc condamnée à titre provisionnel à payer la somme de 13678,31 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

3/ Sur la clause pénale

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci.

En l’espèce, le montant de la clause pénale apparaît manifestement excessif au regard des circonstances de la cause. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

4/ Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la société OJ Conseils qui succombe supportera le poids des dépens.

Il est équitable de condamner la société OJ Conseilss au paiement à la demanderesse de la somme de 1500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail au 13 juin 2024 et disons que la la société OJ Conseils devra quitter les lieux et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis adresse [Adresse 5], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

Ordonnons, à défaut, l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique, avec le cas échéant la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais avancés par la défenderesse ;

Condamnons la société OJ Conseils à payer à Madame [B] [V] une provision de 13678,31 euros (treize mille six cent soixante dix huit euros trente et un centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au 13 juin 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

Condamnons en cas de résiliation la société OJ Conseils à payer à Madame [B] [V] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale à 1000 euros (mille euros) à compter du 14 juin 2024 et jusqu’à la date de son départ effectif ;

Déboutons Madame [B] [V] de sa demande de clause pénale;

Condamnons la société OJ Conseils, aux dépens qui comprendront le coût des commandements de payer des 13 mai 2024;

Condamnons la société OJ Conseilss au paiement à Madame [B] [V] de la somme de 1500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de droit de l’exécution provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile .

Fait à [Localité 6] le 08 janvier 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Maïté FAURY