TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 FEVRIER 2026

Minute n° :

N° RG 25/00353 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HEWZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.C.I. FONCIERE DI 01/2007, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [Q] [H], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 25 Novembre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

La SCI FONCIERE DI 01/2007 a donné à bail à Madame [Q] [H] un bien à usage d’habitation et un parking sis [Adresse 3] à Orléans 45000, par contrat du 14 juillet 2018, moyennant un loyer mensuel de 224,94 euros, outre 46 euros de provisions sur charges.

Le 25 novembre 2024 la SCI FONCIERE DI 01/2007 a fait délivrer à Madame [Q] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 1 616,09 euros, au titre des loyers et charges impayés.

Le 21 mars 2025 la SCI FONCIERE DI 01/2007 a fait assigner Madame [Q] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;ordonner l’expulsion de Madame [Q] [H] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Madame [Q] [H] à titre provisionnel au paiement de la somme de 2 320,89 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 novembre 2024 ou à défaut à compter de la décision à intervenircondamner Madame [Q] [H] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2007 à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges condamne Madame [Q] [H] au paiement de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l’audience, n’a apporté aucun élément utile, le locataire ne s’étant pas présenté au rendez-vous.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 novembre 2025.

A l’audience, la SCI FONCIERE DI 01/2007, représentée par son avocat a maintenu toutes ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 10 500,08 euros.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Madame [Q] [H] n’a pas comparu, ni personne pour elle.

La décision a été mise en délibéré au 20 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la SCI FONCIERE DI 01/2007 justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 26 novembre 2024.

Le délai de 2 mois avant l’assignation du 21 mars 2025 est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SCI FONCIERE DI 01/2007 justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 24 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 novembre 2025.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail prévoit une clause résolutoire rappelant cette condition.

L’article 641 du code de procédure civile dispose que lorsqu’un délai est exprimé en jours, celui de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas

L’article 642 du code de procédure civile précise par ailleurs que tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures et que le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

Le 25 novembre 2024 la SCI FONCIERE DI 01/2007 a fait délivrer à Madame [Q] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 1 616,09 euros, au titre des loyers et charges impayés

Or, d’après l’historique des versements, ladite somme n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 janvier 2025.

Dès lors, l’expulsion de Madame [Q] [H] sera ordonnée.

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due.

Son montant est égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 28 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI FONCIERE DI 01/2007.

Sur la demande en paiement des loyers, charges impayés et indemnité d’occupation ;

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ».

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI FONCIERE DI 01/2007 produit aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 novembre 2025, Madame [Q] [H] lui est redevable de la somme de 4 288,22 euros, soustraction faite des frais de procédure relevant des dépens et des éléments relatifs à l’application du supplément de loyer de solidarité, pour lequel aucun justificatif n’est transmis.

Madame [Q] [H] sera donc condamnée à payer cette somme à à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter la signification de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Q] [H], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d’Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SCI FONCIERE DI 01/2007 recevable en son action

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 14 juillet 2018 entre la SCI FONCIERE DI 01/2007 et Madame [Q] [H], portant sur un bien à usage d’habitation et un parking sis [Adresse 3] à Orléans 45000 sont réunies depuis le 28 janvier 2025.

ORDONNE en conséquence à Madame [Q] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI FONCIERE DI 01/2007 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE par provision Madame [Q] [H] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2007 une indemnité d’occupation égale aux loyers et charges dus si le contrat s’était poursuivi

DIT que cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 28 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI FONCIERE DI 01/2007.

CONDAMNE Madame [Q] [H] à payer à SCI FONCIERE DI 01/2007 la somme de 4 288,22 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 20 novembre 2025.

CONDAMNE Madame [Q] [H] aux entiers dépens

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition à la date susmentionnée

La greffière, La juge des contentieux de la protection,