TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 6]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00690 – N° Portalis DBY2-W-B7J-H47E

JUGEMENT du

11 Septembre 2025

Minute n° 25/00818

S.A. LOGI OUEST

C/

[R] [N]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e BARBE

Copie conforme

M. [N]

Préfecture du Maine et [Localité 9]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 11 Septembre 2025

après débats à l’audience du 05 Juin 2025, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

La S.A d'[Adresse 8]

Inscrite au RCS d'[Localité 6] sous le n°058 201 534

Siégeant : [Adresse 1],

[Localité 2],

représentée par Maître Arnaud BARBE de la SCP PROXIM AVOCATS, avocas au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [N]

né le 12 Septembre 1991 à [Localité 7]

demeurant : [Adresse 4]

[Localité 3]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 28 mars 2024, la SA d’HLM Logi Ouest a donné à bail à usage d’habitation à M. [R] [N] un appartement situé au [Adresse 5], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 296,87 €, les charges venant en sus.

Le 2 décembre 2024, la SA d’HLM Logi Ouest a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 4 avril 2025, la SA d’HLM Logi Ouest a fait assigner M. [R] [N] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater la résiliation intervenue de plein droit le 14 janvier 2025 du contrat de bail et de ses annexes ; subsidiairement prononcer sa résiliation ;

— ordonner l’expulsion de M. [R] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat s’il avait été poursuivi,

— condamner M. [R] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle due jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat à compter du 3 février 2025 ; subsidiairement fixer ladite indemnité ;

— condamner M. [R] [N] à lui payer :

1. la somme globale de 6.079,42 € (dont 2.327,98 € de supplémenté de loyer de solidarité) au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 17 mars 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

2. la somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu à la juridiction.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 juin 2025.

A cette date, la SA d’HLM Logi Ouest, représentée par son conseil, réitère oralement ses demandes initiales dans les termes de son exploit introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 9.220,28 €.

Elle soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti, la clause résolutoire emportant de facto la résiliation du bail lui est acquise. Elle fait valoir subsidiairement que le défaut de paiement des loyers justifie le prononcé de la résiliation du bail. Elle justifie sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation par le préjudice résultant de la perte de loyer et de la non remise à disposition des locaux.

Elle précise qu’un supplément de loyer de solidarité est appliqué depuis le début de l’année 2025. Elle déclare justifier du bien fondé des sommes facturées à ce titre.

Elle s’oppose à la demande de délais de paiement suspensifs en l’absence de mobilisation du locataire.

M. [R] [N] comparaît en personne et reconnaît le principe de sa dette. Il sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, proposant de régler sa dette par mensualités de 150 €- 200 € en plus de son loyer courant.

Il confirme ne pas avoir adressé les documents nécessaires pour mettre fin à l’application du surloyer bien qu’il ait effectué à bonne date ses déclarations d’impôt. Il se dit en retard dans le traitement de ses papiers et ne pas avoir pris conscience de la gravité de sa situation locative. Il déclare travailler et percevoir un loyer de 1.800 € – 1.900 € par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Maine-et-[Localité 9] par la voie électronique le 8 avril 2025, plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM Logi Ouest justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre recommandée réceptionnée le 27 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation du bail est donc recevable.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que "« tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 28 mars 2024 contient une clause résolutoire (article 5.5 Résiliation) prévoyant la résiliation de plein droit du bail six semaines après un commandement de payer les loyers resté infructueux et le commandement de payer signifié le 2 décembre 2024 vise cette clause résolutoire et fixe un délai de six semaines au locataire pour apurer sa dette sous peine de résiliation du bail.

Or, il est établi, au vu des pièces et des débats, que le commandement de payer signifié le 2 décembre 2024, pour la somme en principal de 2.182,81 € est demeuré au moins pour partie infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 14 janvier 2025.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, M. [R] [N] n’a pas repris avant l’audience le paiement intégral de son loyer. Au contraire, aucun paiement n’a été effectué en avril et mai 2025. Il n’a pas non plus entrepris les démarches pour mettre fin au supplément de loyer de solidarité appliqué depuis le mois de février 2025, de sorte que la dette locative continue de croître dans des conditions importantes. Elle représente au jour de l’audience une somme très conséquente.

Si M. [R] [N] comparaît à l’audience et formule une proposition d’apurement échelonné, il ne s’explique pas sur la situation d’impayé alors que sa situation financière telle qu’exposée oralement à l’audience lui permet d’assumer le paiement de son loyer courant.

En tout état de cause, aucun délai de paiement ni aucune suspension des effets de la clause résolutoire ne peuvent lui être accordés dès lors qu’il ne remplit pas la condition de reprise du paiement intégral du loyer édictée par la loi et que le bailleur s’y oppose.

Il sera en conséquence débouté de ses demandes en ce sens.

La clause résolutoire doit par conséquent produire ses pleins effets. Du fait de la résiliation du bail, M. [R] [N] est occupant sans droit ni titre des lieux occupés.

Son expulsion sera donc ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Il résulte de l’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA d’H.L.M. Logi Ouest produit un décompte mentionnant une somme restant à devoir de 9.220,28 € à la date du 27 mai 2025.

Si cette somme intègre des surloyers (suppléments de loyers de solidarité, SLS) facturés depuis le mois de février 2025, la partie demanderesse justifie du respect des dispositions de l’article L.441-9 du Code de la construction et de l’habitation et partant du bien-fondé des sommes réclamées à ce titre en produisant aux débats le courrier du 12 novembre 2024 relative à l’enquête SLS 2025 ainsi que le procès-verbal de constat dressé le 8 janvier 2025 par Maître [X] [K], commissaire de justice permettant d’attester de l’envoi de la mise en demeure « SLS 2025 » à M. [R] [N] (listing joint).

En revanche, ce décompte intègre des frais qui ne sont pas justifiés et qu’il convient d’écarter.

La dette locative s’élève donc à la somme de 8.757,85 €.

Sur cette somme, M. [R] [N] ne justifie d’aucun paiement libératoire. Il en reconnaît d’ailleurs le principe à l’audience.

Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 8.757,85 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 6.079,42 € à compter de l’assignation (4 avril 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

M. [R] [N] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les mesures accessoires

M. [R] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 2 décembre 2024, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM Logi Ouest, M. [R] [N] sera condamné à lui verser la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 mars 2024 entre la SA d’HLM Logi Ouest et M. [R] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 14 janvier 2025 ;

DÉBOUTE M. [R] [N] de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire;

ORDONNE en conséquence à M. [R] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [R] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA d’HLM Logi Ouest pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [R] [N] à verser à la SA d’HLM Logi Ouest la somme de 8.757,85 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 27 mai 2025 (incluant l’échéance d’avril 2025), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 6.079,42 € à compter de l’assignation du 4 avril 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE M. [R] [N] à verser à la SA d’HLM Logi Ouest une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés;

CONDAMNE M. [R] [N] à verser à la SA d’HLM Logi Ouest une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [R] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 2 décembre 2024, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera transmmise par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 9] ;

Le greffier, La vice-présidente,