N° RG 25/00062 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DFMF

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 01 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

Madame [G] [F] épouse [N], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Elina BOYON de la SELARL LANDAVOCATS, avocats au barreau de DAX

DÉFENDEUR(S) :

Madame [U] [M] née [V], demeurant [Adresse 1]

non comparante ni représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 03 Juin 2025

ORDONNANCE MISE A DISPOSITION AU GREFFE : 01 Juillet 2025

copie exécutoire délivrée le à M^e BOYON

copie conforme délivrée le à DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 août 2009, Madame [G] [N] née [F] a donné à bail à Madame [U] [M] née [V], pour une durée de trois ans renouvelable, un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 1] à [Localité 3].

Le bail a été tacitement reconduit en 2012, 2015, 20218 et 2021.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 8 février 2024, Madame [G] [N] née [F] a donné congé avec offre de vente à Madame [U] [M] née [V] pour le 23 août 2024, date d’expiration du bail.

Madame [U] [M] née [V], avisée du pli recommandé contenant le congé pour vente, ne l’a pas réclamé aux services postaux et s’est maintenue dans les lieux au-delà du 23 août 2024 malgré toutes les démarches amiables entreprises par Madame [G] [N] née [F], dont deux mises en demeure de quitter son bien datées des 21 octobre et 6 décembre 2024 et dont elle a respectivement accusé réception les 23 octobre et 11 décembre 2024, pour l’y exhorter.

Par acte de commissaire de justice du 20 février 2025, Madame [G] [N] née [F] a fait assigner Madame [U] [M] née [V] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

constater la parfaite validité du congé délivré le 8 février 2024,

constater que Madame [U] [M] née [V] est occupante sans droit ni titre depuis le 24 août 2024,

ordonner en conséquence l’expulsion de corps et de biens de Madame [U] [M] née [V] ou de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

condamner Madame [U] [M] née [V] à lui payer une somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Madame [U] [M] née [V] aux entiers dépens.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 3 juin 2025.

Maître Elina BOYON, conseil de Madame [G] [N] née [F], a soutenu ses dernières écritures tendant à voir le juge des référés, sur les mêmes fondements que ceux exposés dans l’acte introductif d’instance :

constater la parfaite validité du congé délivré le 8 février 2024,

constater que Madame [U] [M] née [V] est occupante sans droit ni titre depuis le 24 août 2024,

ordonner en conséquence l’expulsion de corps et de biens de Madame [U] [M] née [V] ou de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

condamner Madame [U] [M] née [V] à lui payer une somme de 2 043,32 euros au titre de sa dette locative arrêtée au 31 mai 2025,

condamner Madame [U] [M] née [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à complète libération des lieux,

condamner Madame [U] [M] née [V] à lui payer une somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Madame [U] [M] née [V] aux entiers dépens.

Bien qu’ayant été régulièrement assignée par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, Madame [U] [M] née [V] n’a pas comparu ni personne pour elle.

Le délibéré a été fixé au 1er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Il est par ailleurs rappelé que la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt de sa 3e chambre civile rendu le 23 mars 2011, que la notification de l’assignation au préfet n’est pas requise lorsque l’action introduite par le bailleur tend à la reconnaissance de la qualité d’occupant sans droit ni titre du locataire ;

Sur la validité du congé

Aux termes du paragraphe I de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au cas de l’espèce, le congé donné par le bailleur à son locataire doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant, doit indiquer à peine de nullité le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire, doit être donné avec un préavis de six mois et être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier, ce délai courant à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier et à l’expiration duquel le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués ;

Conformément au paragraphe II dudit article 15, le congé, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement doit indiquer, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente projetée, et vaut offre de vente, valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis, au profit du locataire qui, s’il ne l’a pas acceptée à l’expiration de ce délai, est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local, les termes des cinq premiers alinéas du paragraphe II devant par ailleurs être reproduits à peine de nullité dans chaque notification ;

Il est loisible de constater que le congé délivré le 8 février 2024 par Madame [G] [N] née [F] à Madame [U] [M] née [V] est régulier ;

En effet, il recèle le motif invoqué, c’est-à-dire la vente, expressément mentionnée en titre de l’acte, du bien situé [Adresse 1] à [Localité 3], a été signifié par exploit de Maître [L] [W], commissaire de justice associée de la SCP METRAL [W] de [Localité 3], a bien été donné avec un préavis de six mois au moins le faisant expirer le 23 août 2024 à minuit, mentionne le prix de la vente projetée, soit 260 000 euros net vendeur, ainsi que les conditions de la transaction, en l’occurrence le versement comptant du prix le jour de la signature de l’acte authentique de vente passé devant notaire, frais à la charge de l’acquéreur et suivant les autres conditions de droit et d’usage, précise qu’il vaut offre de vente au profit de la locataire pendant les deux premiers mois du délai de préavis et qu’à défaut de l’accepter celle-ci devra libérer les lieux au plus tard 23 août 2024, et enfin reproduit les cinq premiers alinéas du paragraphe II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Le congé du 8 février 2024 sera donc déclaré régulier.

Sur l’expulsion

Madame [U] [M] née [V], qui n’a pas répondu à l’offre de vente, n’a pas respecté les termes du congé puisqu’elle s’est maintenue dans le bien de Madame [G] [N] au-delà du 23 août 2024, date jusqu’à laquelle elle était en droit de l’occuper ;

Il convient par conséquent de constater que Madame [U] [M] née [V] est occupante sans droit ni titre du bien de Madame [G] [N] née [F] depuis le 24 août 2024 et de lui enjoindre de le libérer, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef sous peine d’expulsion, au besoin avec le concours de la force publique.

Sur la dette locative

Selon l’article 1353 ancien du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

L’article 7 a) de la loi précédemment citée du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Madame [G] [N] née [F] brigue la condamnation de Madame [U] [M] née [V] à lui payer, au titre de sa dette locative arrêtée au 31 mai 2025, une somme de 2 043,32 euros qui agrège celles de 480,20 euros au titre du solde du loyer des mois de mars et avril 2025, 960,40 euros au titre de l’intégralité du loyer resté impayé du mois de mai 2025 et 214 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;

Madame [U] [M] née [V], à laquelle ont été adressées les conclusions du conseil de la demanderesse par courrier recommandé avec demande d’avis de réception daté du 30 mai 2025, ne conteste ni la matérialité ni le montant de son arriéré de loyer, son absence aux débats tendant au surplus à démontrer qu’elle n’a en réalité aucun argument sérieux à opposer à cette demande en paiement ;

Elle ne querelle pas davantage le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères qui lui est réclamé au titre de l’année 2024 ; cette taxe est certes une charge récupérable puisqu’elle figure au paragraphe VIII de l’annexe au décret n° 87-713 du 26 août 1987 qui emporte lui-même application d’une loi d’ordre public, en l’occurrence la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et fixant la liste des charges récupérables, mais doit toutefois être justifiée ;

Madame [G] [N] née [F] légitime sa prétention en versant aux débats l’avis d’imposition foncière de l’année 2024 qui prouve le montant qu’elle convoite au titre de cette taxe pour son bien situé [Adresse 1] à [Localité 3] ;

Madame [U] [M] née [V] sera donc condamnée à payer à Madame [G] [N] née [F], au titre de sa dette locative arrêtée au 31 mai 2025, une somme provisionnelle de 2 043,32 euros (480,20 + 480,20 + 868,92 + 214)

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Madame [U] [M] née [V] est occupante sans droit ni titre du bien litigieux depuis le 24 août 2024 ;

Elle est ainsi redevable envers sa bailleresse, depuis cette date et jusqu’à son départ effectif des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle ; sa dette locative, cependant, a été arrêtée au 31 mai 2025 ;

Elle sera par conséquent condamnée à payer à Madame [G] [N] née [F], à partir du 1er juin 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant strictement égal à celui du dernier loyer et charges convenu.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que son entière responsabilité incombe à Madame [U] [M] née [V] qui s’est illégalement maintenue, pendant plus de 10 mois, dans le bien de sa bailleresse malgré le congé régulier que celle-ci lui a fait signifier ;

Il serait dès lors tout à fait inéquitable de laisser à la charge de Madame [G] [N] née [F] les frais, non compris dans les dépens, qu’elle a été contrainte d’engager pour ester en justice ;

Madame [U] [M] née [V] sera donc condamnée à lui payer une somme provisionnelle de 1 200 euros.

Sur les dépens

Conformément à l’article 491 du Code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens ;

En vertu de l’article 699 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Madame [U] [M] née [V], qui succombe, sera donc condamnée aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant en matière de référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Déclare régulier le congé pour vente délivré le 8 février 2024 par Madame [G] [N] née [F] à Madame [U] [M] née [V].

Constate que Madame [U] [M] née [V] est occupante sans droit ni titre du bien de Madame [G] [N] née [F] depuis le 24 août 2024.

Enjoint à Madame [U] [M] née [V] de libérer les lieux, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, dans un délai de HUIT JOURS à compter de la signification de cette décision.

À défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de Madame [U] [M] née [V] par le commissaire de justice le premier requis, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, en tant que de besoin avec le concours de la force publique.

Condamne Madame [U] [M] née [V] à payer à Madame [G] [N] née [F], au titre de sa dette locative arrêtée au 31 mai 2025, une somme provisionnelle de DEUX MILLE QUARANTE-TROIS EUROS et TRENTE-DEUX CENTIMES (2 043,32 euros).

Condamne Madame [U] [M] née [V] à payer à Madame [G] [N] née [F], à partir du 1er juin 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant strictement égal à celui du dernier loyer et charges convenu.

Condamne Madame [U] [M] née [V] à payer à Madame [G] [N] née [F] une somme provisionnelle de MILLE DEUX CENTS EUROS (1 200 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Madame [U] [M] née [V] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette ordonnance est de droit.

Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des Landes en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE