CONTENTIEUX CIVIL

DOSSIER N° RG 24/00236 – N° Portalis DBW4-W-B7I-DI33

MINUTE N° 25/142

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGEMENT DU 16 JUILLET 2025

DEMANDERESSE

La SCI FABRICATION RENOVATION au capital de 1000 € immatriculée sous le numéro 884250192 du registre du commerce et des sociétés d’Avignon ayant son siège à [Adresse 1] agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège,

représentée par M^e Jean Louis RICHARD GONTIER, avocat au barreau de TARASCON, avocat postulant substitué par M^e Rémi CHAMPRU, avocat du même barreau et M^e Anne DI NICOLA, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

DEFENDEURS

Monsieur [M] [S]

né le 23 Novembre 1967 à [Localité 1] (MAROC),

Madame [X] [J]

née le 05 Juillet 1976 à [Localité 2] (MAROC),

tous deux demeurant [Adresse 2]

tous deux représentés par M^e Thibault POMARES, avocat au barreau de TARASCON

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Louis-Marie ARMANET

Siégeant à juge unique en application de l’article 801 du Code de procédure civile.

Greffier lors des débats et du prononcé : Alicia BARLOY

Grosse délivrée

le : 16 juillet 2025

à

M^e Anne DI NICOLA

M^e Thibault POMARES

M^e Jean Louis RICHARD GONTIER

PROCEDURE

Clôture prononcée : 26 mars 2025

Débats tenus à l’audience publique du : 20 Mai 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 16 juillet 2025

Les conseils des parties étant avisés, à l’issue des débats, que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant bail commercial en date du 02 avril 2004, Monsieur [V] [D] et Madame [I] [N] ont donné en location à Monsieur [M] [S] et à Madame [X] [J] le lot n°1 d’un immeuble à usage commercial et d’habitation sis [Adresse 3].

Ce bail a été conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives, à compter du 15 avril 2004 et jusqu’au 14 mars 2013, moyennant le versement d’un loyer annuel de 2.774,80 euros.

Par acte authentique en date du 05 avril 2004, Monsieur [V] [D] et Madame [I] [N] ont également cédé à Monsieur [M] [S] et à Madame [X] [J] le fonds de commerce exploité à la même adresse.

Par acte sous seing privé en date du 16 octobre 2012, le bail commercial a été renouvelé pour une nouvelle période de neuf années, du 14 mars 2013 au 13 mars 2022. Le loyer a fait l’objet d’une révision et a été fixé à la somme annuelle de 4.800 euros, soit 400 euros par mois.

Suivant acte authentique en date du 06 avril 2021, Monsieur [V] [D] et Madame [I] [N] ont cédé à la S.C.I. FABRICATION RENOVATION le lot n°1 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], donné à bail à Monsieur [M] [S] et à Madame [X] [J].

Par courrier en date du 09 septembre 2021, le conseil de la S.C.I. FABRICATION RENOVATION a indiqué au conseil de Monsieur [M] [S] et Madame [X] [J] son intention de leur délivrer congé afin de récupérer la jouissance du bien.

Par exploit d’huissier de justice du même jour, la S.C.I. FABRICATION RENOVATION a délivré à Monsieur [M] [S] et à Madame [X] [J] un congé avec refus de renouvellement au terme du bail, soit à compter du 13 mars 2022.

Par exploit d’huissier de justice du 10 décembre 2021, la S.C.I. FABRICATION RENOVATION a saisi le tribunal judiciaire de Tarascon statuant en la forme des référés d’une demande d’expertise judiciaire aux fins d’évaluer d’une part l’indemnité d’éviction due par elle, et d’autre part l’indemnité d’occupation due par Monsieur [M] [S] et Madame [X] [J] à compter de la fin du bail.

Par ordonnance de référé en date du 18 février 2022, le Président du tribunal judiciaire de Tarascon a ordonné une expertise et désigné en qualité d’expert Madame [Z] [F]. Cette dernière a déposé son rapport final au greffe du tribunal le 02 janvier 2024.

Par courrier en date du 02 février 2024, la S.C.I. FABRICATION RENOVATION a proposé amiablement à Monsieur [M] [S] et Madame [X] [J] de leur verser une indemnité d’éviction d’un montant de 20.000 euros.

C’est dans ces conditions que par actes de commissaire de justice délivrés le 12 février 2024, la S.C.I. FABRICATION RENOVATION a fait assigner Monsieur [M] [S] et Madame [X] [J] devant le tribunal judiciaire de Tarascon aux fins d’obtenir, outre leur condamnation aux accessoires, la fixation judiciaire du montant des indemnités d’éviction et d’occupation.

La clôture de la procédure est intervenue le 26 mars 2025 par ordonnance du même jour, et les plaidoiries ont été fixées à l’audience de juge unique du 20 mai 2025. A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 18 mars 2025, la S.C.I. FABRICATION RENOVATION demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Fixer le montant de l’indemnité d’éviction due à Monsieur [M] [S] et Madame [X] [J] par la S.C.I. FABRICATION RENOVATION à la somme de 20.000 euros ;

A titre principal :

Débouter Monsieur [M] [S] et Madame [X] [J] de leur demande tendant à l’octroi d’une indemnité de remploi ; Débouter Monsieur [M] [S] et Madame [X] [J] de leur demande tendant à l’octroi d’une indemnité pour trouble commercial ;

A titre subsidiaire :

Si une indemnité de remploi devait être versée par la S.C.I. FABRICATION RENOVATION à Monsieur [M] [S] et Madame [X] [J], en fixer le montant à 1.000 euros au maximum ; Dans ce cas, ordonner la consignation des sommes dues au titre de l’indemnité de remploi sur le compte CARPA de Maître [Q] [R] ; Dire que ces sommes ne seront versées à Monsieur [M] [S] et Madame [X] [J] que sur présentation d’un justificatif de leur réinstallation effective ; Si une indemnité au titre du trouble commercial devait être versée par la S.C.I. FABRICATION RENOVATION à Monsieur [M] [S] et Madame [X] [J], en fixer le montant à 3.185,28 euros au maximum ;- Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [M] [S] et Madame [X] [J] à la S.C.I. FABRICATION RENOVATION depuis le 13 mars 2022 à la somme de 568,43 euros hors taxes par mois, soit 682,12 euros toutes taxes comprises, outre les charges et les taxes ;

— Ordonner la compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction due par la S.C.I. FABRICATION RENOVATION et le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [M] [S] et Madame [X] [J] ;

— Condamner solidairement Monsieur [M] [S] et Madame [X] [J] aux entiers dépens ;

Condamner solidairement Monsieur [M] [S] et Madame [X] [J] à payer à la S.C.I. FABRICATION RENOVATION la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Au soutien de sa demande relative à l’indemnité d’éviction, la S.C.I. FABRICATION RENOVATION fait valoir, se fondant sur l’article 145-14 du code de commerce qui précise que cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, que l’évaluation d’une telle valeur peut se faire selon une approche par le chiffre d’affaires, validée par la Cour de cassation. La société demanderesse indique à ce titre que le rapport d’expertise évalue la valeur du fonds de commerce des défendeurs à hauteur de 20.000 euros.

En réponse à la contestation par les défendeurs du taux de pondération retenu par l’expert, qu’ils estiment trop bas, la S.C.I. FABRICATION RENOVATION affirme que le coefficient appliqué aux fonds de commerce de restauration, dont se prévalent ces premiers, n’est pas le même que celui appliqué aux cafés et salons de thé, et qu’en tout état de cause l’expert a détaillé et listé l’ensemble des critères l’ayant conduit à retenir un tel taux, qui n’est par ailleurs par le minimum.

Au soutien de sa demande principale relative à l’indemnité de remploi, la S.C.I. FABRICATION RENOVATION indique que son versement au profit des défendeurs n’est pas justifié dès lors qu’ils n’ont entamé aucune démarche sérieuse en vue d’envisager une réinstallation depuis la délivrance du congé par le bailleur, soit depuis deux ans et demi, étant précisé que le seul fait d’avoir confié un mandat à une agence immobilière en juin 2022 est insuffisant pour démontrer la réalité de leur projet de réinstallation, ce d’autant plus qu’il existe de nombreux locaux disponibles dans le même secteur moyennant des prix de cession raisonnables. La S.C.I. FABRICATION RENOVATION précise qu’en tout état de cause, sur sa demande subsidiaire au titre de l’indemnité de remploi, le montant de 1.000 euros tel qu’il a été fixé par l’expert n’est pas contesté par les défendeurs.

Au soutien de sa demande principale relative à l’indemnité pour trouble commercial, la S.C.I. FABRICATION RENOVATION fait valoir que les défendeurs n’ont entamé aucune démarche en vue de la poursuite de leur activité qui leur aurait fait perdre du temps ou aurait impacté leur activité, de sorte que le versement d’une telle indemnité à leur profit est injustifié. La S.C.I. FABRICATION RENOVATION indique, sur sa demande subsidiaire au titre de l’indemnité pour trouble commercial, que le montant sollicité par les défendeurs est excessif et doit le cas échéant être réduit à un montant correspondant à un mois de chiffre d’affaires, soit 3.219,72 euros, comme le détermine l’expert et comme il est d’usage.

Au soutien de sa demande relative à l’indemnité d’occupation, invoquant les dispositions des articles L.145-28 et L.145-33 du code de commerce, la S.C.I. FABRICATION RENOVATION indique que l’expert a évalué son montant, conformément aux critères légaux et après avoir étudié les prix couramment pratiqués dans le voisinage, à hauteur de 568,43 euros hors taxes par mois, soit 682,12 euros toutes taxes comprises. La société demanderesse indique que ni le montant de l’indemnité, ni le point de départ fixé au 13 mars 2022, correspondant à la date de fin du bail, ne sont contestés par les défendeurs aux termes de leurs écritures.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 janvier 2025, Monsieur [M] [S] et Madame [X] [J] demandent au tribunal de :

Fixer le montant de l’indemnité d’éviction due aux consorts [S] – [J] par la S.C.I. FABRICATION RENOVATION à la somme de 38.636,67 euros ; Fixer le montant de l’indemnité de réemploi due aux consorts [S] – [J] par la S.C.I. FABRICATION RENOVATION à la somme de 1.000 euros ; Fixer le montant de l’indemnité de trouble commercial due aux consorts [S] – [J] par la S.C.I. FABRICATION RENOVATION à la somme de 38.636,67 euros ;- Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par les consorts [S] – [J] à la S.C.I. FABRICATION RENOVATION au montant de 400 euros par mois, correspondant au montant du dernier loyer révisé, à compter du 13 mars 2022 ;

— Dire qu’il sera inclus dans la compensation les sommes dues entre elles par les parties toute somme déjà versée par les consorts [S] – [J] à la S.C.I. FABRICATION RENOVATION depuis le 13 mars 2022 au titre de leur occupation ;

— Débouter la S.C.I. FABRICATION RENOVATION de l’ensemble de ses autres prétentions, fins et moyens, dont particulièrement toute demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la S.C.I. FABRICATION RENOVATION aux dépens de l’instance ;

Condamner la S.C.I. FABRICATION RENOVATION à verser aux consorts [S] – [J] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leur demande relative à l’indemnité d’éviction, Monsieur [M] [S] et Madame [X] [J] contestent la méthode utilisée par l’expert pour déterminer la valeur du fonds de commerce, notamment l’application à la moyenne de leur chiffre d’affaires d’un coefficient particulièrement bas de 52,18%, qui, selon eux, n’est pas justifié ; ils font valoir à ce titre qu’il doit être appliqué une pondération entre 80% et 100% du chiffre d’affaires moyen, comme l’admet la jurisprudence concernant les fonds de commerce de restauration.

Au soutien de leur demande relative à l’indemnité de remploi, Monsieur [M] [S] et Madame [X] [J] font valoir qu’il a toujours été admis au cours de l’expertise judiciaire qu’ils entendaient retrouver un nouveau fonds de commerce en suite de leur éviction, de même qu’ils ont recherché des locaux de remplacement, ayant par ailleurs confié un mandat à une agence immobilière en juin 2022 à cette fin. Ils indiquent que le fait qu’ils n’aient pas pris à bail les locaux proposés par la S.C.I. FABRICATION RENOVATION n’est pas pertinent, et affirment qu’ils sont légitimes à attendre de disposer du montant de l’indemnité d’occupation avant d’engager des démarches coûteuses en vue de la création d’un nouveau fonds de commerce.

Au soutien de leur demande relative à l’indemnité due au titre du trouble commercial, Monsieur [M] [S] et Madame [X] [J] indiquent que la durée d’un mois de chiffre d’affaires retenue par l’expert pour en fixer le montant est sous-évaluée et qu’une durée d’un an, nécessaire aux défendeurs pour recréer un fonds de commerce, retrouver un local et recréer une clientèle d’habitués, doit en conséquence être retenue. Ils font valoir que l’indemnité pour trouble commercial tend à indemniser, de manière large, les préjudices qui ne sont pas déjà compris par l’indemnité principale et l’indemnité de remploi.

Au soutien de leur demande relative à l’indemnité d’occupation, les défendeurs indiquent, au visa des articles L.145-28 et L.145-34 du code de commerce, que le montant de 568,43 euros retenu par l’expert ne tient pas compte du défaut de modification notable prévu à ce dernier article, de sorte qu’aucune réévaluation ne saurait être opérée. Ils sollicitent que le montant de l’indemnité d’occupation soit donc maintenu au montant contractuel du loyer, soit à 400 euros.

Il est renvoyé expressément aux conclusions des parties pour plus ample exposé des faits et de leurs moyens, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L.145-14 du code de commerce, « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ».

L’indemnité d’éviction se décompose en une indemnité principale puis en plusieurs indemnités accessoires, auxquelles sont rattachées notamment les indemnités dites de « remploi » et pour « trouble commercial » invoquées par les défendeurs.

Sur la demande relative à l’indemnité principale

L’indemnité principale due par le bailleur au titre de l’indemnité d’éviction, en cas de non-renouvellement du bail, se calcule au regard de la « valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession ». Or, si l’évaluation de la valeur marchande d’un fonds de commerce peut être réalisée selon plusieurs méthodes, l’une d’entre elles, communément appelée « l’évaluation par le barème » ou « l’évaluation par le chiffre d’affaires », consiste à appliquer à la moyenne des chiffres d’affaires toutes taxes comprises des trois années qui précèdent l’éviction un pourcentage ou un coefficient variable, déterminés selon la branche d’activité considérée.

En l’espèce, l’expert ayant rédigé le rapport déposé le 02 janvier 2024 indique utiliser, pour déterminer la valeur marchande du fonds de commerce des défendeurs, la méthode de l’évaluation par le barème susmentionnée.

Il y a lieu d’indiquer dans un premier temps que l’affirmation de l’expert selon laquelle « dès l’instant où on retient la moyenne, il n’y a pas lieu de pondérer les chiffres d’affaires d’un coefficient quelconque » ne signifie pas qu’aucun coefficient ne doit être appliqué pour calculer la valeur de leur fonds de commerce. Cela signifie simplement que, préalablement au calcul de la moyenne des trois derniers chiffres d’affaires, il n’est pas nécessaire d’affecter chaque chiffre d’affaires concerné du coefficient utilisé ; que le coefficient doit être appliqué directement à la moyenne des trois derniers chiffres d’affaires. Ainsi, contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, cette affirmation de l’expert ne remet aucunement en cause la méthode utilisée.

L’expert indique légitimement n’avoir pas pris en compte les chiffres d’affaires des années 2020 et 2021 qui, au regard des incidences de la crise sanitaire, ne sont pas représentatifs pour calculer la valeur réelle du fonds de commerce. S’il affirme dans un premier temps n’avoir pu prendre en compte le chiffre d’affaires de l’année 2022 faute de communication des documents comptables par les défendeurs, force est toutefois de constater qu’à la page 52 de son rapport, il précise que « l’actualisation de la valeur du fonds de commerce intégrant le chiffre d’affaires de l’année 2022 (en remplacement de l’année 2017) ne conduit pas à une modification du montant de l’indemnité principale qui se maintient à 20.000 € (arrondi) ». Effectivement, en prenant en compte les chiffres d’affaires des années 2018 (38.475 euros), 2019 (38.305 euros) et 2022 (37.890 euros), la moyenne s’élève à 38.223,33 euros – soit par ailleurs une somme moins importante que celle qui avait été initialement retenue par l’expert (38.636,67 euros).

Quoi qu’il en soit, contrairement à ce qu’allèguent les défendeurs, l’expert n’a pas « omis » de tenir compte, dans son calcul, de l’état de gestion pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2022, de sorte qu’il n’y a pas lieu de remettre en cause la moyenne des trois derniers chiffres d’affaires représentatifs, à hauteur de 38.223,33 euros, qu’il a finalement retenue. De ce fait, leur argument selon lequel « le seul motif pour lequel l’expert a appliqué un coefficient baissier est qu’il a indiqué ne pas avoir le chiffre d’affaires pour l’année 2022, alors qu’il l’avait » devient inopérant.

L’expert a par ailleurs motivé son recours au barème général concernant l’activité de salon de thé, issu de l’ouvrage « Traité d’Évaluation des Fonds de Commerce » de 2021, qui indique une médiane de 52,18%. A ce titre, il liste de manière précise les nombreux critères d’appréciation pris en compte dans le choix du barème : une exploitation qui est menée à temps plein, y compris le dimanche, ce qui ne suppose pas de marge de progression ; un développement de l’activité en termes de fréquentation de la clientèle qui paraît peu probable au regard de la clientèle d’habitués ; une clientèle « fidèle » qui n’est pas vouée à se tourner vers d’autres établissements ; une concurrence qui n’est pas marquée, à la différence des bars/cafés ; des locaux peu attractifs ; un loyer bas qui n’a pas vocation à être augmenté ; un emplacement peu commerçant qui se traduit par des cessions de fonds de commerce peu valorisées. Dans ces conditions, au regard de la nature de l’activité des défendeurs et des critères précis mentionnés par l’expert, il n’y a pas lieu de remettre en cause le coefficient de 52,18% retenu par lui.

En appliquant le coefficient (52,18%) à la moyenne des trois derniers chiffres d’affaires retenus (38.223,33 euros), on obtient la somme de 19.944,93 euros, arrondie à 20.000 euros, conformément aux conclusions de l’expert. Ainsi, il y a lieu de fixer à 20.000 euros l’indemnité d’éviction principale due par la S.C.I. FABRICATION RENOVATION à Monsieur [M] [S] et à Madame [X] [J].

Sur la demande relative aux indemnités accessoires

Sur l’indemnité de remploi

Une indemnité dite de remploi est versée par le bailleur pour couvrir les frais et droits de mutation lors de l’acquisition d’un nouveau fonds de commerce. Elle vise à payer les droits fiscaux pour acheter un fonds équivalent, mais aussi les éventuels frais d’agence, de négociation et de conseil pour cet achat. Toutefois, il est constant qu’une telle indemnité n’a pas à être versée si le bailleur apporte la preuve que le locataire ne compte en fait pas se réinstaller dans un nouveau local, et que l’absence de réinstallation effective du preneur n’est pas suffisante pour démontrer qu’il n’entend pas se réinstaller.

Dans son rapport déposé le 02 janvier 2024, l’expert rappelle que la méthode de calcul de l’indemnité de remploi n’est fixée par aucun texte réglementaire, mais qu’il est d’usage d’appliquer le barème suivant : s’agissant des fonds de commerce dont la valeur est inférieure à 23.000 euros, l’indemnité de remploi correspond à 5% de la valeur du fonds de commerce.

En l’espèce, il ressort des dires de l’expert que « à l’occasion de notre réunion d’expertise, le preneur a fait savoir qu’il souhaite sa maintenir dans la rue où les locaux se situent en raison du marché dominical qui s’y tient (…) ». L’expert indique également que depuis la délivrance du congé, « Monsieur [S] a justifié de ses démarches de recherches de locaux au moyen d’un mandat confié à l’agence SERRANO IMMOBILIER en 2022 ». Ces éléments sont susceptibles de démontrer que les consorts [S] – [J], qui par ailleurs se sont maintenus dans les lieux et exploitent toujours à défaut de preuve contraire le fonds de commerce, entendent continuer leur activité et se réinstaller dans un nouveau local.

Par ailleurs, il doit être indiqué que le fait pour les défendeurs de ne pas justifier avoir effectivement trouvé un nouveau local pour perpétuer leur activité est à lui seul insuffisant pour écarter le versement de l’indemnité de remploi par le bailleur, ce d’autant qu’il est acquis qu’ils ont droit de se maintenir dans les lieux tant qu’il n’ont pas reçu le paiement de l’indemnité d’éviction ; or, une telle indemnité vise notamment à leur permettre de financer les démarches, parfois coûteuses et pouvant impliquer des avances de frais, en vue de la création d’un nouveau fonds de commerce. Le fait que les preneurs n’aient pas pris à bail l’un des locaux proposés par la société demanderesse (courrier du 17 juin 2022, pièce n°D1) ne saurait également leur être reproché au titre de l’allocation d’une indemnité de remploi.

En l’état des pièces versées au débat, la preuve de l’intention des consorts [S] – [J] de ne pas se réinstaller n’est ainsi pas rapportée par la S.C.I. FABRICATION RENOVATION. Le montant de l’indemnité de remploi sera fixé conformément à la méthode de calcul retenue par l’expert (5% de la valeur du fonds de commerce, préalablement estimée à 20.000 euros), soit à la somme de 1.000 euros.

Ainsi, l’indemnité accessoire de remploi due par la S.C.I. FABRICATION RENOVATION à Monsieur [M] [S] et à Madame [X] [J] sera fixée à la somme de 1.000 euros. Il n’y a pas lieu de soumettre le paiement de l’indemnité de remploi à la justification par les preneurs évincés de ce qu’ils se sont réellement réinstallés.

Sur l’indemnité pour trouble commercial

L’indemnité pour trouble commercial vise à compenser la perte de temps générée par l’éviction, soit le moindre investissement dans le commerce, le temps de la recherche d’un nouvel emplacement ou encore l’interruption d’activité durant le déménagement.

En l’espèce, l’éviction des consorts [S] – [J] par la société demanderesse entraîne nécessairement pour eux des conséquences sur leur activité, puisqu’ils doivent consacrer du temps à la recherche d’un nouveau fonds de commerce et devront, à terme, interrompre temporairement leur activité pendant le temps nécessaire à leur réinstallation dans de nouveaux locaux.

Si l’éviction génère indéniablement pour les défendeurs une perte de temps et un moindre investissement dans leur commerce, qui doit faire l’objet d’une indemnisation sur le fondement du trouble commercial, le montant de cette indemnisation doit être tempéré dès lors qu’ils indiquent avoir confié à une agence immobilière un mandat, de sorte qu’ils n’effectuent vraisemblablement pas eux-mêmes les recherches d’un nouveau local commercial.

Par ailleurs, les consorts [S] – [J] affirment, se fondant sur le rapport d’expertise qui indique que « le fonds est essentiellement voire quasi exclusivement composé d’une clientèle ‘'captive'' d’habitués », qu’eu égard à la nécessité pour eux de recréer un fonds de commerce, de retrouver un local et de recréer une clientèle d’habitués, le montant du trouble commercial qu’ils subissent doit être évalué à douze mois de chiffre d’affaires. Or, dans le même temps, ils indiquent qu’ils souhaitent racheter un fonds de commerce dans la même rue que celle dans laquelle se trouve leur fonds actuel, de sorte qu’en l’absence de déplacement géographique, ils n’auront pas à « recréer une clientèle d’habitués » comme ils le soutiennent.

Ainsi, les préconisations de l’expert de retenir, au titre de l’indemnité pour trouble commercial, une somme correspondant à un mois du chiffre d’affaires hors taxes des consorts [S] – [J], paraissent adaptées au cas d’espèce, au regard du préjudice qu’ils subissent effectivement de ce chef.

L’expert avait initialement fixé le montant de l’indemnité pour trouble commercial à la somme de 3.219,72 euros. Cependant, après avoir pris en compte l’état de gestion pour l’année 2022 et ainsi actualisé la moyenne des trois derniers chiffres d’affaires, il a retenu in fine un montant de 3.185,28 euros, correspondant à un mois de chiffre d’affaires.

Dans ces conditions, il y a lieu de fixer à 3.185,28 euros le montant de l’indemnité accessoire pour trouble commercial due par la S.C.I. FABRICATION RENOVATION à Monsieur [M] [S] et à Madame [X] [J].

Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article L.145-28 du code de commerce, « aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation ».

L’article L.145-33 du même code indique que « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative » et précise qu’à « défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1° Les caractéristiques du local considéré ; 2° La destination des lieux ; 3° Les obligations respectives des parties ; 4° Les facteurs locaux de commercialité ; 5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ».

L’article R.145-33 précise que les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : « 1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire ».

En vertu de l’article L.145-34, « à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié ».

Par ailleurs, il est admis que la règle du plafonnement du loyer s’applique à la fixation du prix du bail renouvelé ou révisé, mais non à l’indemnité d’occupation due par le preneur maintenu dans les lieux à l’expiration du bail en application de l’article L.145-28 du code de commerce, de sorte que le montant de l’indemnité d’occupation doit être fixé en fonction de la valeur locative uniquement.

En l’espèce, l’expert, dans son rapport déposé le 02 janvier 2024, rappelle que l’évaluation de l’indemnité d’occupation se fait selon la méthode de la détermination de la valeur locative des lieux, et reprend à cette fin les éléments énoncés à l’article L.145-33 du code de commerce. Ainsi, l’expert indique, s’agissant des caractéristiques du local, qu’il s’agit d’un local en état d’usage qui est adapté à l’activité qui y est exercée ; que cependant la devanture est à rafraîchir et le store à remplacer pour le rendre plus accueillant. L’expert rappelle qu’il s’agit en l’espèce d’un bail restrictif et que les obligations qui incombent au locataire n’impliquent pas de charges exorbitantes susceptibles de constituer un facteur de diminution de la valeur locative.

Pour évaluer la valeur locative, l’expert se réfère ensuite à la méthode par référence aux prix couramment pratiqués dans le voisinage, qui consiste à ramener la surface réelle des locaux commerciaux à une surface pondérée et à affecter les prix couramment pratiqués dans le voisinage de coefficients correcteurs. La multiplication du prix moyen obtenu (143,38 euros) avec la surface commerciale pondérée (53m2) permet ainsi de déterminer la valeur locative annuelle du local, en l’occurrence 7.589 euros, somme de laquelle il convient de déduire 10% de précarité. Ainsi, l’expert conclut à une indemnité d’occupation annuelle de 6.821,10 euros hors taxes, soit une indemnité d’occupation mensuelle de 568,43 euros hors taxes.

Il y a lieu de noter que ni la société demanderesse, ni les défendeurs ne contestent la méthodologie utilisée par l’expert pour déterminer la valeur locative, de sorte que la somme retenue par ce dernier ne saurait être remise en cause.

Concernant l’argument des défendeurs selon lequel l’indemnité d’occupation devrait correspondre au prix du loyer actuel, notamment au regard de la vétusté du bâtiment (dire du 27 avril 2023), l’expert indique à juste titre que d’une part le mauvais état du bâtiment n’a jamais été soulevé par les parties devant lui, et d’autre part « qu’il n’y a pas lieu de maintenir l’indemnité d’occupation à hauteur du loyer actuel de 400 euros mensuel », celle-ci devant correspondre à la valeur locative du bien conformément aux textes légaux en vigueur.

L’article L.145-34 du code de commerce, dont les dispositions sont invoquées par les défendeurs, n’est pas applicable en l’espèce dès lors qu’il s’agit de fixer le montant, non d’un loyer, mais d’une indemnité d’occupation. Il n’y a ainsi pas lieu d’aligner le montant de l’indemnité d’occupation par rapport au montant du loyer contractuellement prévu entre les parties.

Dans ces conditions, le montant de l’indemnité d’occupation hors taxes sera fixé conformément aux conclusions de l’expert, soit à la somme annuelle de 6.821,10 euros et à la somme mensuelle de 568,43 euros, ce à compter de la fin du bail, soit le 13 mars 2022, date qui n’est pas contestée par les parties.

Le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [M] [S] et Madame [X] [J] à la S.C.I. FABRICATION RENOVATION sera dès lors fixé à la somme annuelle de 6.821,10 euros hors taxes et hors charges, soit une somme mensuelle de 568,43 euros hors taxes et hors charges, à compter du 13 mars 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des sommes déjà versées pendant cette période au titre du paiement des loyers.

Sur la demande de compensation entre les créances respectives

En vertu de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Si l’article 1347-1 du même code précise que la compensation n’a lieu en principe qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles, l’article 1348 indique que la compensation peut également être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. Dans ce dernier cas, à moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

Aux termes de l’article L.145-58 du code de commerce, « le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation ».

En l’espèce, les créances respectives des parties sont fongibles, dès lors qu’elles consistent toutes deux en des sommes d’argent. Cependant, si l’indemnité d’éviction due par la société demanderesse constitue une créance liquide (son montant étant déterminé par la présente décision), ce n’est pas le cas de l’indemnité d’occupation mise à la charge des défendeurs dont il n’est pas possible de déterminer le montant exact à la date de la présente décision, en l’absence de présentation d’un décompte des sommes effectivement payées par eux depuis la fin du bail et à défaut de pouvoir fixer la date effective de leur départ des lieux.

Il y a par ailleurs lieu de noter que dans la mesure où les locataires demeurent dans les lieux, la S.C.I. FABRICATION REPARATION dispose toujours d’un « droit de repentir » sur le fondement de l’article L.145-58 du code de commerce susmentionné, par lequel elle peut refuser de payer l’indemnité d’éviction en proposant aux preneurs le renouvellement du bail commercial, ce qui est donc susceptible d’affecter le caractère certain et exigible de cette créance.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de compensation entre l’indemnité d’éviction due par la S.C.I. FABRICATION RENOVATION et l’indemnité d’occupation due par Monsieur [M] [S] et Madame [X] [J].

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les parties succombant partiellement chacune en leurs demandes, la charge des dépens sera partagée par moitié entre elles.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La S.C.I. FABRICATION RENOVATION d’une part, et Monsieur [M] [S] et Madame [X] [J] d’autre part, condamnés au paiement des dépens par moitié, garderont chacun la charge de leurs frais irrépétibles et seront ainsi déboutés de leurs demandes respectives formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, issu du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’instance ayant été engagée le 12 février 2024, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

FIXE à la somme globale de 24.185,28 euros l’indemnité d’éviction dont est redevable la S.C.I. FABRICATION RENOVATION à l’égard de Monsieur [M] [S] et Madame [X] [J], qui se décompose ainsi :

Indemnité principale : 20.000 euros, Indemnité de remploi : 1.000 euros, Indemnité pour trouble commercial : 3.185,28 euros ;

FIXE l’indemnité d’occupation due par Monsieur [M] [S] et Madame [X] [J] à la S.C.I. FABRICATION RENOVATION à la somme annuelle de 6.821,10 euros hors taxes et hors charges, soit une somme mensuelle de 568,43 euros hors taxes et hors charges, à compter du 13 mars 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des sommes déjà versées pendant cette période au titre du paiement des loyers ;

REJETTE la demande de compensation entre les créances réciproques des parties ;

CONDAMNE les parties aux dépens, chacune par moitié ;

REJETTE la demande de la S.C.I. FABRICATION RENOVATION fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Monsieur [M] [S] et Madame [X] [J] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT