TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

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JUGEMENT DU 12 Novembre 2025

PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

N° RG 25/00821 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DGX2

DEMANDEURS

Madame [U], [E], [J] [C] épouse [I]

[Adresse 9]

[Localité 10]

Rep/assistant : Maître Olivier DIVERNET de la SELARL COUSSEAU PERRAUDIN GADOIS DIVERNET, avocat au barreau de DAX

Rep/assistant : Maître Katia DUCUING, avocat au barreau de PAU

Madame [W], [N], [M] [C] épouse [R]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Rep/assistant : Maître Olivier DIVERNET de la SELARL COUSSEAU PERRAUDIN GADOIS DIVERNET, avocat au barreau de DAX

Rep/assistant : Maître Katia DUCUING, avocat au barreau de PAU

DEFENDEUR

Monsieur [L], [P], [F] [C]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Rep/assistant : Maître Elisabeth DE BRISIS de la SCP CABINET DE BRISIS & DEL ALAMO, avocat au barreau de DAX

Rep/assistant : Maître Alain PAREIL de la SELARL CABINET D’AVOCATS ALAN PAREIL, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

PRÉSIDENT : Claire GASCON, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de DAX, siégeant en qualité de juge unique sur délégation de la Présidente du tribunal, selon la procédure accélérée au fond,

GREFFIER : Sandra SEGAS, Greffier.

DÉBATS

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 10 Septembre 2025, lors de laquelle les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis elle a été mise en délibéré et la décision rendue le DOUZE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ par mise à disposition au greffe, les parties préalablement avisées, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

[E] [B] épouse [C] est décédée le [Date décès 6] 2022 et [F] [C] est décédé le [Date décès 3] 2023. Ils laissent pour recueillir leur succession, leurs trois enfants : [U] [C] épouse [I], [W] [C] épouse [R] et [L] [C].

L’actif successoral comprend notamment un bien immobilier situé à [Adresse 16].

Par acte de commissaire du 4 juin 2025, Madame [C] épouse [I] et Madame [C] épouse [R] ont assigné Monsieur [C] en procédure accélérée au fond devant Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de Dax, aux fins de voir :

— autoriser Madame [C] épouse [I] et Madame [C] épouse [R] à vendre seules, sans l’autorisation de Monsieur [L] [C], le bien immobilier indivis sis [Adresse 5], cadastré section CS numéros [Cadastre 2], pour une contenance de 01 a 50 ca, au prix minimum net vendeur de 220.000 €,

— autoriser Maître [S] [O], notaire à [Localité 17], à se constituer séquestre du prix de vente devant revenir à l’ensemble des héritiers et à partager le produit de la vente entre les trois coindivisaires, après paiement éventuel des frais de la vente (diagnostics immobiliers, frais d’actes et/ou de mainlevée), d’un éventuel impôt sur la plus-value dû par les vendeurs, du passif éventuel afférent au règlement des successions en cours,

— condamner Monsieur [L] [C] à payer à chacune des demanderesses une somme de 2.500 € chacune, soit 5.000 € au total, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens, lesquels pourront être recouvrés par Maître Katia DUCUING, avocat au barreau de Pau, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

— rappeler que le jugement est de droit assorti de l’exécution provisoire.

À l’audience du 10 septembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, Madame [C] épouse [I] et Madame [C] épouse [R], représentées par leur avocat, ont maintenu leurs prétentions, à l’appui desquelles elles font valoir que :

— Le bien immobilier indivis ne peut être mis en vente du fait de l’opposition injustifiée de Monsieur [C].

— La maison se dégrade et perd de la valeur. Elle va générer des dépenses conséquentes pour l’indivision. L’intérêt commun requiert sa mise en vente rapide.

— La vente du bien immobilier indivis devrait également permettre de débloquer le partage des succession en cours.

— En novembre 2024, Madame [C] épouse [I] et Madame [C] épouse [R] ont constaté plusieurs dégradations dans la maison : infiltrations d’eau, béton effrité, menuiseries à remplacer ou à rénover par des spécialistes, verrière du toit à rénover. Dans un mail du 10 février 2025, Monsieur [C] a admis la dégradation de la maison.

— Monsieur [C] entend fixer unilatéralement le prix de vente. Dans des mails des 15 septembre et 18 novembre 2023, il a proposé de mettre en vente la maison entre 380.000 et 400.000 €. Il a pourtant refusé de signer le mandat de vente à ce prix.

— Elles produisent plusieurs évaluations du bien réalisées par des agences immobilières qui confirment la nécessité de travaux importants. Ces évaluations justifient le prix de mise en vente à 270.000 € proposé.

— Monsieur [C] ne produit quant à lui aucun élément pour contester la valeur du bien.

Monsieur [L] [C], représenté par son avocat, demande au tribunal de :

— débouter Madame [C] épouse [I] et Madame [C] épouse [R] de leurs demandes d’autorisation de vendre seules le bien immobilier indivis situé [Adresse 5], cadastré section CS numéros [Cadastre 2], pour une contenance de 01 a 50 ca, au prix minimum net vendeur de 220.000 €, et d’autoriser Maître [V] à se constituer séquestre du prix de vente,

— condamner solidairement Madame [C] épouse [I] et Madame [C] épouse [R] aux entiers dépens,

— condamner solidairement Madame [C] épouse [I] et Madame [C] épouse [R] à payer à Monsieur [L] [C] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [C] explique :

— Le fait que les agences immobilières estiment que les acheteurs devront prévoir un budget travaux conséquent n’établit pas que la maison est insalubre, ni que la succession doit supporter des charges importantes. La condition d’urgence n’est pas caractérisée.

— La maison est une maison de ville d’architecte (Le Corbusier) classée au patrimoine mondiale de l’Unesco et inscrite au titre des monuments historiques. Elle dispose de nombreux atouts. La position de Monsieur [C] de demander un prix de vente plus élevé est donc conforme à l’intérêt commun et ne saurait être jugé abusif.

— Dans la déclaration de succession signée suite au décès de [E] [B] par Madame [C] épouse [I] et Madame [C] épouse [R], le bien était estimé à 375.000 €.

— Dans un mail à son frère du 26 avril 2021, Madame [C] épouse [R] voulait vendre le bien à 500.000 € et dans un mail du 6 juin 2024, Madame [C] épouse [I] souhaitait débuter la vente à 400.000 €.

— Les travaux sur la coque de la maison et les éléments protégés sont largement subventionnés, outre la déductibilité fiscale, ce qui annule leur impact sur la valeur de la maison. Les agences immobilières n’en ont pas tenu compte.

— Madame [C] épouse [I] et Madame [C] épouse [R] ont refusé les offres émises par leur frère pour sortir de l’indivision.

— Madame [C] épouse [I] et Madame [C] épouse [R] ont la volonté de priver leur frère de ses droits de propriétaire sur ce bien.

La date de délibéré, par mise à disposition au greffe, a été fixée au 12 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 815-6 du Code civil permet au président du Tribunal Judiciaire de prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun.

Conformément aux dispositions de l’article 1380 du Code de procédure civile, les demandes formées en application de l’article 815-6 du code civil sont portées devant le président du tribunal judiciaire ou son délégué qui statue selon la procédure accélérée au fond.

Il entre dans les pouvoirs que le président du Tribunal Judiciaire tient de l’article 815-6 du code civil d’autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis, pourvu qu’une telle mesure soit justifiée par l’urgence et l’intérêt commun.

En l’espèce, il résulte des pièces du dossier, et notamment des échanges de mails entre les parties, que Madame [C] épouse [I] et Madame [C] épouse [R] sollicitent la vente du bien immobilier indivis situé à [Localité 15] depuis l’été 2023, soit depuis plus de deux ans.

Madame [C] épouse [I] et Madame [C] épouse [R] produisent plusieurs estimations du bien réalisées par des agences immobilières à différentes périodes :

— un rapport d’expertise réalisé par Madame [A], Clerc de notaire travaillant au sein de l’office de Maître [Y] à la demande de Monsieur [C] le 2 décembre 2020 : la valeur du bien est estimée à 271.000 €,

— par mail du 20 juin 2022, Madame [A] a indiqué que « compte tenu de l’évolution du marché immobilier », la valeur vénale actualisée de 2022 se situe à 298.000 €,

— estimation de l’agence [14] le 29 août 2023 à la demande de Madame [I] : la valeur du bien est évaluée entre 314.000 et 330.100 €, soit une valeur moyenne de 322.100 €,

— avis de valeur de l’agence [13] du 6 décembre 2024 : entre 227.000 et 256.500 € net vendeur,

— estimation de l’agence [12] du 24 avril 2025 : la valeur du bien est estimée entre 255.000 et 310.000 €, soit 274.467 € en moyenne,

— avis de valeur de l’agence [13] du 23 avril 2025 : la valeur du bien est estimée entre 246.500 et 276.000 € net vendeur.

Ces estimations prennent notamment en compte la nécessité de travaux importants, le classement de l’ensemble des maisons du quartier à l’UNESCO, la taille de la maison (deux chambres dont une en enfilade de la première et dont la surface est inférieure à 9 m²), le cachet de la maison.

Hormis l’estimation réalisée en août 2023, les évaluations sont assez cohérentes, autour de 270.000 €, en ce compris l’expertise réalisée à la demande de Monsieur [C] lui même en décembre 2020, soit une période où le marché immobilier était en forte hausse, après la crise sanitaire liée au [11].

Monsieur [C] ne produit aucune estimation du bien de nature à contredire les évaluations produites. Au delà de ses seules déclarations, il ne justifie pas que la maison aurait une valeur supérieure à 380.000 €.

Il a d’ailleurs lui-même proposé devant le notaire le 23 avril 2025, de racheter les droits indivis de ses sœurs et se voir attribuer l’immeuble pour une valeur de 200.000 €, soit un prix très inférieur à la valeur revendiquée (procès-verbal d’ouverture des opérations de partage dressé par Maître [V] le 23 avril 2025).

Madame [C] épouse [I] et Madame [C] épouse [R] justifient également que par mail du 19 novembre 2023, Monsieur [C] a refusé de mettre en vente la maison au prix de 365.000 € net vendeur, au motif notamment que ce prix résultait de l’accord de ses deux sœurs.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [C] s’oppose de façon systématique à la vente de la maison indivise, sans pour autant produire des éléments établissant que la valeur de la maison est sous-évaluée par ses sœurs.

Il résulte par ailleurs des évaluations d’agence, qui insistent sur la nécessité de travaux importants à réaliser, des photographies produites par Madame [C] épouse [I] et Madame [C] épouse [R], dont l’authenticité n’est pas contestée, mais également du mail adressé par Monsieur [C] à ses sœurs le 10 février 2025, que des travaux très importants sont nécessaires dans la maison pour la rendre habitable. Monsieur [C] reconnaît en effet dans son mail que « des travaux de restauration des menuiseries (ensemble baies et volets) sont à prévoir afin d’éviter leur dégradation définitive. Ces menuiseries métalliques ainsi que les volets roulants en bois, quasiment les seuls ensembles d’origine de la citée, se sont dégradés cet hiver, notamment en raison du refus de Mesdames [I] et [R] d’assurer leur tour d’entretien du bien. » Il ajoute que « les vitrages et l’étanchéité de la verrière sont aussi à revoir. »

Les photographies produites montrent des carreaux fissurés tenant avec du scotch, des menuiseries en très mauvais état, le cadre en bois des fenêtres est très dégradé, des infiltrations d’eau par le toit et la verrière, avec des traces de moisissures sur le plafond et les murs autour des fenêtres.

Il est donc établi que la maison subit des infiltrations d’eau du fait de la dégradation de son état général et des menuiseries en particulier, et elle se dégrade, devenant inhabitable sans travaux importants. Le mail de Monsieur [C] du 10 février 2025 démontre que les trois indivisaires ne parviennent pas à s’entendre pour l’entretien de la maison. Aucun d’eux n’habite dans cette maison.

La dégradation rapide de l’état de la maison du fait des infiltrations d’eau et la mésentente entre les indivisaires rend urgente la vente de l’immeuble indivis. Cette vente est conforme à l’intérêt commun puisqu’elle est la seule solution pour permettre la réalisation de travaux que les indivisaires ne peuvent assumer en raison de leur coût financier et du conflit qui les oppose.

Il convient en conséquence d’autoriser Madame [C] épouse [I] et Madame [C] épouse [R] à vendre seules, sans l’autorisation de Monsieur [L] [C], le bien immobilier indivis sis [Adresse 5], cadastré section CS numéros [Cadastre 2], pour une contenance de 01 a 50 ca, au prix minimum net vendeur de 227.000 € qui correspond à la valeur la plus basse proposée par les différentes agences immobilières. Ce prix laisse une marge de négociation aux vendeurs dont l’intérêt est de vendre la maison au meilleur prix au regard de son état.

Maître [S] [O], notaire à [Localité 17], sera désignée séquestre du prix de vente devant revenir à l’ensemble des héritiers et autorisée à partager le produit de la vente entre les trois indivisaires au moment du partage des successions, sauf meilleur accord entre les parties.

Cette vente sans l’accord de Monsieur [C] n’a pas pour effet de priver ce dernier de son droit de propriété sur un bien de l’indivision, dont la propriété ne sera attribuée personnellement qu’au moment du partage, avec effet au jour de l’ouverture de l’indivision, de sorte que les coïndivisaires seront censés n’en avoir jamais été propriétaires. Elle n’a pas pour effet non plus de porter atteinte à l’exercice de ce droit, la cession du bien ne réduisant pas la valeur des droits indivis, dès lors que le prix se substitue au bien dans l’indivision.

Il est inéquitable de laisser à la charge de Madame [C] épouse [I] et Madame [C] épouse [R] l’intégralité des frais irrépétibles. En conséquence, Monsieur [C] doit être condamné à leur verser la somme de 2.000 euros chacune, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [C] succombant, il sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et condamné aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de la rappeler.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Claire GASCON, Vice – Présidente au tribunal judiciaire de Dax, statuant selon la procédure accélérée au fond, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Autorisons Madame [U] [C] épouse [I] et Madame [W] [C] épouse [R] à vendre seules, sans l’autorisation de Monsieur [L] [C], le bien immobilier indivis sis [Adresse 5], cadastré section CS numéros [Cadastre 2], pour une contenance de 01 a 50 ca, au prix minimum net vendeur de 227.000 €,

Désignons Maître [S] [O], notaire à [Localité 17], séquestre du prix de vente devant revenir à l’ensemble des héritiers et l’autorisons à partager le produit de la vente entre les trois coindivisaires au moment du partage des successions de [E] [B] épouse [C] décédée le [Date décès 6] 2022 et [F] [C] décédé le [Date décès 3] 2023, sauf meilleur accord entre les parties,

Condamnons Monsieur [L] [C] à payer à Madame [U] [C] épouse [I] et Madame [W] [C] épouse [R] la somme de 2.000 € chacune au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamnons Monsieur [L] [C] aux entiers dépens, lesquels pourront être recouvrés par Maître Katia DUCUING, avocat au barreau de Pau, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

Déboutons les parties du surplus de leurs demandes.

Le présent jugement a été signé par Claire GASCON, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de DAX, et par Sandra SEGAS, Greffier, et porté à la connaissance des parties par remise au greffe.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,