TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [G] [J]

Mme [V] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/06773 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5MRI

N° MINUTE :

1

JUGEMENT

rendu le 18 novembre 2024

DEMANDERESSE

S.A. d’HLM ICF LA SABLIERE,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEURS

Monsieur [G] [J],

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [V] [J],

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 septembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 18 novembre 2024 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 18 novembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/06773 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5MRI

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 21 octobre 2015, la S.A. ICF LA SABLIERE a consenti un bail d’habitation à M. [G] [J] et Mme [V] [J] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 505,58 euros et d’une provision pour charges de 207,91 euros.

Par actes de commissaire de justice du 4 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 37 388,87 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [G] [J] et Mme [V] [J] le 5 janvier 2024.

Par assignations du 5 juillet 2024, la société S.A. ICF LA SABLIERE a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [G] [J] et Mme [V] [J] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  54703,21 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 septembre 2024.

À l’audience du 18 septembre 2024, la société S.A. ICF LA SABLIERE maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 5 septembre 2024, s’élève à 65 381,37 euros.

La société S.A. ICF LA SABLIERE ne sollicite pas de suspension des effets de la clause résolutoire, considérant qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [G] [J] et Mme [V] [J] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les défendeurs n’ont pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société S.A. ICF LA SABLIERE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail, daté du 21 octobre 2015, a été conclu pour une période de 3 mois renouvelable par tacite reconduction. Le contrat a donc été reconduit postérieurement au 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de la réforme, de sorte que le délai de six semaines était applicable.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 4 janvier 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 37 388,87 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 février 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société S.A. ICF LA SABLIERE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

S’agissant de l’application d’un supplément de loyer, l’article L 441-9 du code de la construction et de l’habitation dispose : « L’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte » mobilité inclusion « portant la mention » invalidité « prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l’article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article. »

En l’espèce, la société S.A. ICF LA SABLIERE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 septembre 2024, M. [G] [J] et Mme [V] [J] lui devaient la somme de 65381,37 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Il est établi que cette somme est constituée, pour la somme de 55475,8 euros, d’un Supplément Loyer Solidarité, appliqué par la bailleresse à hauteur de 2736,05 euros par mois à compter du 1er janvier 2023, et à hauteur de 2830,40 euros par mois à compter du 1er janvier 2024, à défaut de réponse des défendeurs à l’enquête obligatoire relative aux revenus et à la situation familiale, le défaut de réponse étant établi par les courriers et constats versés aux débats.

Il convient cependant de préciser que si le SLS trouve légalement à s’appliquer en cours d’exécution du contrat de bail, il ne peut concerner que le montant du loyer dû jusqu’à la résiliation du bail, soit sur le seul montant de la dette arrêtée au 16 février 2024, et ne saurait être appliqué à l’indemnité d’occupation, qui, elle, sera fixée au montant du loyer courant, soit 563,43 euros, majoré des charges.

Ainsi, M. [G] [J] et Mme [V] [J] seront condamnés au paiement de la somme provisionnelle de 45 568,66 euros au titre de l’arriéré de loyers, de charges et d’indemnité d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2024 sur la somme de 37 388,87 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Cette somme inclut :

—  40 987,66 euros de loyers et charges impayés entre le 31/12/2022 et le 31/01/2024 et 1787 euros au titre des 15 premiers jours du mois de février 2024, avec application du SLS ; somme arrêtée au 15 février 2024 inclus;

—  4580,91 euros d’indemnités d’occupation pour les mois de mars 2024 au 31 août 2024 et 371,7 euros au titre des 15 derniers jours du mois de février ; somme arrêtée au 31 août 2024 (terme d’août 2024 inclus).

M. [G] [J] et Mme [V] [J] seront aussi condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 1 septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à savoir 563,43 euros, majoré des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 16 février 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SA BATIGERE HABITAT ou à son mandataire.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [G] [J] et Mme [V] [J], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de la société S.A. ICF LA SABLIERE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 janvier 2024 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 octobre 2015 entre la société S.A. ICF LA SABLIERE, d’une part, et M. [G] [J] et Mme [V] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 16 février 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [G] [J] et Mme [V] [J], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [G] [J] et Mme [V] [J] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [G] [J] et Mme [V] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 16 février 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [G] [J] et Mme [V] [J] à payer à la société S.A. ICF LA SABLIERE la somme de 45 568,66 euros (quarante-cinq mille cinq-cent-soixante-huit euros et soixante-six centimes) au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation, après déduction du SLS du montant de l’indemnité d’occupation, comptes arrêtés au 5 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2024 sur la somme de 37 388,87 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

RAPPELLE que M. [G] [J] et Mme [V] [J] pourront obtenir le remboursement en tout ou partie de la part de supplément de loyer de solidarité incluse dans cette condamnation s’ils communiquent à la bailleresse leurs avis d’imposition ou de non-imposition et renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au sein de leur foyer au titre des années 2023 et 2024 et permettant, dans l’affirmative, d’en permettre la liquidation définitive,

CONDAMNE solidairement M. [G] [J] et Mme [V] [J] à payer à la société S.A. ICF LA SABLIERE la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [G] [J] et Mme [V] [J] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 4 janvier 2024 et celui des assignations du 5 juillet 2024.

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 novembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge