TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : S.C.I. M. T.L.

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Olivia ZAHEDI

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/03699 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5IYN

N° MINUTE :

11 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 28 novembre 2024

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], représenté par son Syndic la SAS CANOPEE GESTION – Sis [Adresse 1]

représenté Maître Olivia ZAHEDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: K103

DÉFENDERESSE

S.C.I. M. T.L., dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 septembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 novembre 2024 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 28 novembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/03699 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5IYN

EXPOSE DU LITIGE

La SCI M. T.L est propriétaire du lot n°2 dans l’immeuble sis [Adresse 4], cadastré BF n°[Cadastre 2], soumis au régime de la copropriété représentant 30/1001 tantièmes.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS CANOPEE GESTION en exercice, a assigné la SCI M. T.L devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

-8331,20 euros au titre des charges de copropriété 2ème trimestre 2024 inclus), décompte arrêté au 1 avril 2024,

-432 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

-1000 euros de dommages et intérêts,

avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

-1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 septembre 2024, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignée à étude, la SCI M. T.L n’a pas comparu, ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

Invité à produire en délibéré les justificatifs de l’approbation des comptes 2020, des sommes appelées au titre de travaux de « remplacement descente eaux pluviales » le 01/01/2022, de « ravalement façade cour et courettes » les 01/02/2022 et 01/04/2022, et de « reprise pans de bois ravalement courette » le 01/11/2022), ainsi que de l’exactitude de la créance de 624 euros débitée sur le compte de la copropriétaire le 2 septembre 2021 au titre d’une procédure destinée à faire enlever le cabanon illégalement construit, le demandeur a, par courriel du 25 octobre 2024, adressé les justificatifs requis.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la défenderesse n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot n° 2, indiquant la répartition des tantièmes (30/1001èmes), la fiche de renseignement immobilière du service de la publicité foncière établissant l’origine de propriété, ainsi qu’un acte de vente établissant la qualité de copropriétaire de la SCI M. T.L ,

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 janvier 2022 au 1 avril 2024,

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2021 et 2022,

— l’historique du compte du 2 septembre 2021 au 1 avril 2024 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 8925,23 euros (en ce inclus 594,03 euros de frais et une reprise de solde de 299,78 euros, justifiée par la production d’un extrait du grand livre comptable correspondant à la période antérieure),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 2 décembre 2020, 4 janvier 2021, 18 novembre 2021, 16 juin 2022, 20 octobre 2022, et 21 juin 2023 comportant :

o approbation des comptes des exercices 2019, 2020, 2021, 2022,

o vote des budgets prévisionnels 2022, 2023, 2024,

o le fonds travaux 2021, 2022, 2023, 2024;

o vote des travaux ou opérations suivantes : mission étude travaux ravalement de la courette, engagement d’une procédure à l’encontre du propriétaire MLT en vue de la dépose du cabanon illégal dans les parties communes (assemblée générale du 2 décembre 2020), mise en conformité de la téléalarme, remplacement des éléments défectueux sur la descente des eaux pluviales, ravalement de façade sur courette (assemblée générale du 20 octobre 2022), reprise pans de bois sur la façade de la courette intérieure (assemblée générale du 20 octobre 2022), pose de filets sur la façade côté rue, remplacement partiel de la descente en sous-sol traversant la boulangerie (assemblée générale du 21 juin 2023),

— les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,

— un courrier de relance simple daté du 26 avril 2022,

— une mise en demeure de payer la somme de 5659,11 euros datée du 25 mai 2022,

— une mise en demeure de payer la somme de 6500,42 euros datée du 24 novembre 2022,

— une mise en demeure de payer la somme de 7002,28 euros datée du 7 juin 2023, avisée le 8 juin 2023,

— un commandement de payer par acte de commissaire de justice en date du 16 mai 2023 valant mise en demeure sur la somme de 6954,28 euros en principal,

— le contrat de syndic,

— les factures de frais de gestion et de commissaire de justice,

— une note d’honoraires d’avocat du 2 septembre 2021, facturant 624 euros TTC sa prestation dans le cadre de la procédure en vue de la dépose du cabanon illégal dans les parties communes, étant précisé qu’il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 18 novembre 2021 que son action a permis la dépose du cabanon avant assignation en justice.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 8331,20 euros portant sur la période allant du 2 septembre 2021 au 1 avril 2024, incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2024.

La somme due sera donc arrêtée à la somme de 8331,20 euros.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure avisée le 8 juin 2023.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; «   » b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 432 euros se décomposant comme suit :

—  144 euros pour l’envoi de trois mises en demeure en date du 24 mai 2022, 27 novembre 2022 et 7 juin 2023,

—  288 euros pour la constitution du dossier avocat.

Toutefois, l’envoi d’autant de mise en demeures avant toute action judiciaire en sus de la délivrance d’un commandement de payer est un choix qui appartient au syndicat.

Il n’est par ailleurs pas établi que les deux premières mises en demeure aient été envoyées par lettre recommandée avec accusé de réception faute de production des accusés de réception.

Pour la constitution du dossier avocat, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituant ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

En conséquence, seule la somme de 48 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 8 juin 2023.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que la société MTL présente, de manière récurrente depuis trois années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 27 juin 2024 pour les charges et frais de recouvrement et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement/ chacun à proportion de ses parts divises la SCI M. T.L à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la SAS CANOPEE GESTION :

— la somme de 8331,20 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 02 septembre 2021 au 01 avril 2024 et incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure avisée le 8 juin 2023,

— la somme de 48 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure avisée le 8 juin 2023,

— la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 27 juin 2024,

CONDAMNE la SCI M. T.L à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la SAS CANOPEE GESTION, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE la SCI M. T.L aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.