TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

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JUGEMENT DU 14 Janvier 2026

N° RG 24/01087 – N° Portalis DBYL-W-B7I-DCQW

DEMANDEURS

Monsieur [R] [M]

[Adresse 7]

[Localité 9]

Rep/assistant : Maître Virginie CAVALLARO de la SELAS CAVALLARO AVOCAT, avocat au barreau de DAX

Madame [K] [G] épouse [M]

[Adresse 7]

[Localité 9]

Rep/assistant : Maître Virginie CAVALLARO de la SELAS CAVALLARO AVOCAT, avocat au barreau de DAX

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [T]

[Adresse 6]

[Adresse 20]

[Localité 11]

Rep/assistant : Maître Claire ANGUILLAUME de la SARL CABINET GENIUS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

Rep/assistant : Maître Betty DUPIN, avocat au barreau de DAX

Madame [U] [T]

[Adresse 8]

[Adresse 21]

[Localité 4]

Rep/assistant : Maître Claire ANGUILLAUME de la SARL CABINET GENIUS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

Rep/assistant : Maître Betty DUPIN, avocat au barreau de DAX

Madame [N] [T]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Rep/assistant : Maître Claire ANGUILLAUME de la SARL CABINET GENIUS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

Rep/assistant : Maître Betty DUPIN, avocat au barreau de DAX

Madame [I] [T]

[Adresse 3]

[Adresse 18]

[Localité 10]

Rep/assistant : Maître Claire ANGUILLAUME de la SARL CABINET GENIUS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

Rep/assistant : Maître Betty DUPIN, avocat au barreau de DAX

Madame [X] [T]

[Adresse 2]

[Adresse 18]

[Localité 10]

Rep/assistant : Maître Claire ANGUILLAUME de la SARL CABINET GENIUS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

Rep/assistant : Maître Betty DUPIN, avocat au barreau de DAX

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

PRÉSIDENT : Elodie DARRIBÈRE, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de DAX, siégeant en qualité de juge unique,

GREFFIER : Sandra SEGAS, Greffier.

DÉBATS

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 05 Novembre 2025, lors de laquelle les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis elle a été mise en délibéré au SEPT JANVIER DEUX MIL VINGT SIX, délibéré prorogé au QUATORZE JANVIER DEUX MIL VINGT SIX pour la décision être rendue par mise à disposition au greffe, les parties préalablement avisées, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié du 31 octobre 2023, les époux [M] ont acquis des consorts [T] deux lots parkings (lots 52 et 53) et deux lots pavillons (lots 104 et 105 réunis physiquement pour ne constituer qu’une unité d’habitation) au sein de la Résidence en copropriété [Adresse 16] JARDINS [Adresse 14] sise à [Adresse 13] [Adresse 17] pour un prix de 425 000 euros.

L’acte de vente fait état d’une superficie “Carrez” pour les lots 104 et 105 réunis de 66,85 m², ainsi qu’il résulte d’un certificat établi le 31 juillet 2023 par le cabinet DIAGNOSTICS IMMOBILIER ATLANTIQUE.

Dans le cadre de l’aménagement du pavillon, les époux [M] ont fait réaliser un diagnostic technique immobilier par le cabinet AGENDA DIAGNOSTICS en date du 2 novembre 2023 indiquant une surface “Carrez” de 58,73 m².

Par courrier recommandé du 31 janvier 2024, ils ont mis en demeure les vendeurs de leur rembourser la somme de 51 637,50 euros ainsi que les frais de notaire qu’ils indiquent avoir injustement acquittés.

Un nouveau diagnostic a été réalisé par le cabinet AMDI DIAGNOSTICS IMMOBILIERS en date du 10 février 2025 à la demande des époux [M] qui fait état d’une superficie “Carrez” de 56,86 m².

Par actes de commissaire de justice du 25 juillet 2024, Monsieur [R] [M] et Madame [K] [G] épouse [M] ont assigné devant le tribunal judiciaire de Dax Monsieur [Z] [T], Madame [U] [T], Madame [N] [T], Madame [I] [T] et Madame [X] [T] aux fins d’obtenir, sur le fondement de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, leur condamnation au remboursement de la somme de 51 637 euros et des frais notariés ainsi que le paiement de la somme de 1 000 euros au titre du préjudice moral, 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 4 mars 2025, les époux [M], demandent au tribunal, sur le fondement de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, de :

– Débouter les consorts [T] de leurs demandes plus amples ou contraires,

– Condamner les consorts [T] à leur rembourser la somme de 51 637,50 euros, outre les frais notariés réglés injustement,

– Condamner les consorts [T] à leur payer la somme de 290 euros au titre des frais de diagnostic,

– Condamner les consorts [T] à leur payer la somme de 1 000 euros au titre de leur préjudice moral,

– Condamner les consorts [T] à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

À l’appui de leurs demandes, ils font valoir que :

– Si la superficie réelle “Carrez" est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte de vente, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure,

– Les valeurs des diagnostics (58,73 m² et 56 m²) qu’ils ont fait réaliser sont inférieures de 12,15 % à la valeur exprimée dans l’acte de vente (66,85 m²),

– La réduction proportionnelle du prix de vente à 12,15 % soit 51 637,50 euros est donc justifiée ainsi que les frais de notaire qui sont calculés proportionnellement au prix de vente,

– En indiquant une surface erronée, les consorts [T] ont commis une faute,

– Ils subissent un préjudice financier, outre le prix et les frais de notaire indûment acquittés, qui est d’avoir dû faire réaliser deux nouveaux diagnostics,

– Ils subissent également un préjudice moral du fait du tracas qu’implique la présente action en justice,

– Ils n’évoquent aucun préjudice financier relatif à la location saisonnière contrairement à ce qu’invoquent les défendeurs.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 15 mai 2025, les consorts [T] demandent au tribunal, sur le fondement de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 1353 et de l’article 1240 du code civil, de :

– Débouter les époux [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

– Dire et juger que les époux [M] n’apportent pas la preuve certaine de l’erreur de surface,

– Rejeter la demande de diminution du prix des lots 52, 53, 104 et 105 de la copropriété LES JARDINS DE LA PLAGE située au [Adresse 19] à [Localité 12] ([Localité 15]),

– Rejeter la demande d’indemnisation des frais de diagnostics de 120 euros et 170 euros et des frais de notaire prétendument indûment versés et de 1 000 euros au titre du préjudice moral,

– Condamner Monsieur et Madame [M] à verser aux consorts [T] la somme de 3 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

À l’appui de leurs demandes, ils font valoir que :

– La charge de la preuve de l’erreur de mesurage incombe aux demandeurs,

– Les diagnostics versés aux débats par les demandeurs ne font pas plus foi que le diagnostic réalisé à l’occasion de la vente,

– En tout état de cause, l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de surface erronée, ne prévoit pas une diminution du prix de vente proportionnel à la moindre mesure,

– L’erreur de mesurage ne constitue pas une faute qui leur est imputable,

– La jurisprudence rejette la possibilité d’une autre indemnisation que celle de la réduction du prix de vente, due à une erreur de mesurage sans autre faute.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 4 septembre 2025 et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience du 5 novembre 2025. La date de délibéré, par mise à disposition au greffe, a été fixée au 7 janvier 2025. En raison d’un surcroit de la charge de travail du magistrat, le délibéré a été prorogé au 14 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I Sur le mesurage de la superficie “Loi Carrez”

L’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot.

Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’État prévu à l’article 47.

Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.

En vertu de l’article 4-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, la superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

En l’espèce, il ressort de l’acte de vente précité que la superficie “Carrez” déclarée par les vendeurs, sur la base du diagnostic réalisé par le cabinet DIAGNOSTICS IMMOBILIERS ATLANTIQUE le 31 juillet 2023, est de 66,85 m², décomposée comme suit :

— rez-de-chaussée – séjour/ cuisine : 25,72 m²

— rez-de-chaussée – dégagement : 1,34 m²

— rez-de-chaussée – salle de bains : 3,92 m²

— rez-de-chaussée -WC : 1,47 m²

— rez-de-chaussée – chambre 1 : 8,22 m²

—  1er étage – palier : 1,43 m²

—  1er étage – chambre 2 : 7,79 m²

—  1er étage – chambre 3 : 6,81 m²

—  1er étage – mezzanine : 10,15 m²

Toutefois, les demandeurs produisent un nouveau diagnostic en date du 2 novembre 2023 réalisé par le cabinet AGENDA DIAGNOSTICS, faisant état d’une superficie “Carrez” de 58,73 m². Cette différence de 8,12 m² est due à l’exclusion, dans ce second diagnostic, d’une partie de la mezzanine du premier étage, au motif que la hauteur sous plafond y serait inférieure à 1,8 m.

Ce mesurage est confirmé par un second diagnostic établi par le cabinet AMDI DIAGNOSTICS IMMOBILIER, lequel retient une superficie “Carrez” de 56,86 m². Ce diagnostic exclut également une partie du premier étage en raison d’une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m.

Les défendeurs expliquent que le principe du contradictoire imposerait une expertise judiciaire. Cependant, ils ne formulent aucune demande en ce sens.

Il convient par ailleurs de constater que les deux diagnostics produits pas les demandeurs ont été réalisés par deux cabinets distincts. Ils sont cohérents tant sur la superficie “Carrez” retenue que sur l’exclusion d’une surface d’environs 8 m² au premier étage due à une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m.

Il apparaît, en tout état de cause, que le diagnostic réalisé par AGENDA DIAGNOSTICS à la demande des époux [M], corroboré par celui établi par AMDI DIAGNOSTICS IMMOBILIER, permet de rapporter la preuve d’une erreur de mesurage de la superficie “Carrez” figurant dans l’acte de vente. En effet, il est établi que ce dernier a pris en compte une surface située au premier étage qui ne satisfait pas aux critères de l’article 4-1 du décret du 17 mars 1967.

La différence entre la superficie réelle et celle déclarée dans l’acte de vente s’élève ainsi à 8,12 m², soit un écart de 12,15 %. Cette différence étant supérieure au seuil de 5 % exigé par la loi, le vendeur doit supporter une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

II Sur la réduction du prix

En vertu de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, et en l’absence de contestations relatives au calcul de la réduction de prix, les demandeurs peuvent prétendre à une diminution proportionnelle à la moindre mesure, soit 425 000 euros x 12,15 % = 51 637,50 euros.

Par conséquent, les consorts [T] seront condamnés à rembourser aux époux [M] la somme de 51 637,50 euros au titre de la réduction du prix de vente.

A la suite de la réduction du prix de vente les demandeurs sollicitent le remboursement des frais notariés qu’ils ont injustement réglés, les frais notariés étant calculés proportionnellement au prix.

Or, il n’est pas contestable que les frais notariés acquittés pour la vente ne peuvent pas faire l’objet d’un remboursement intégral.

En outre, force est de constater que les requérants ne justifient pas du montant acquitté au titre de ces frais et que dès lors leur demande n’est pas chiffrée, l’absence de justificatif empêchant en outre de pouvoir ventiler ces frais en fonction de la diminution du prix.

Ils seront par conséquent déboutés de leur demande de ce chef.

III Sur les préjudices financier et moral

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les époux [M] sollicitent le remboursement des frais de diagnostics qu’ils ont dû faire réaliser et l’indemnisation de leur préjudice moral qu’ils estiment à 1 000 euros.

La seule différence entre la superficie réelle et celle indiquée dans l’acte de vente sur la base d’un diagnostic erroné ne suffit pas à établir l’existence d’une faute du vendeur. En l’absence d’autres éléments, les demandeurs ne prouvent donc pas que les vendeurs ont commis une faute à l’origine de leur préjudice.

Les époux [M] seront déboutés de leurs demandes.

IV Sur le surplus des demandes

Les consorts [T], succombants, seront condamnés à verser aux époux [M] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne Monsieur [Z] [T], Madame [U] [T], Madame [N] [T], Madame [I] [T] et Madame [X] [T] à verser à Monsieur [R] [M] et Madame [K] [G] épouse [M], la somme de 51 637,50 euros à titre de réduction du prix de vente,

Déboute Monsieur [R] [M] et Madame [K] [G] épouse [M] de leurs demandes de remboursement des frais notariés et des frais de diagnostic, ainsi que de leur demande d’indemnisation au titre du préjudice moral,

Condamne Monsieur [Z] [T], Madame [U] [T], Madame [N] [T], Madame [I] [T] et Madame [X] [T] à verser à Monsieur [R] [M] et Madame [K] [G] épouse [M] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [Z] [T], Madame [U] [T], Madame [N] [T], Madame [I] [T] et Madame [X] [T] aux entiers dépens.

Le présent jugement a été signé par Elodie DARRIBÈRE, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de DAX, et par Sandra SEGAS, Greffier, et porté à la connaissance des parties par remise au greffe.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,