TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 12 FEVRIER 2026

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N° RG 25/03716 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FHPE

Minute 26-

Jugement du :

12 février 2026

La présente décision est prononcée le 12 février 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Maryline BRAIBANT , juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 19 décembre 2025

DEMANDERESSE :

Madame [C] [B] NEE [J]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par madame [R] [B], munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [T] [N]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous-seing privé du 31 octobre 2022, Madame [C] [B] née [J] a donné à bail à Madame [T] [N] un logement meublé à usage d’habitation sis [Adresse 2] , appartement 10, 2ème étage à [Localité 3] et moyennant un loyer mensuel révisable de 650 euros, outre charges récupérables.

Par exploit en date du 06 novembre 2025, Madame [C] [B] née [J] a fait assigner Madame [T] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de voir:

constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire de plein droit pour défaut de paiement des loyers et des charges et défaut d’assurance,constater que Madame [T] [N] est déchue de plein droit de tout titre d’occupation des locaux loués depuis cette date,en conséquence, ordonner l’expulsion immédiate de Madame [T] [N] ainsi que de celle de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et accoutumée même avec l’assistance de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier,ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les locaux occupés dans tous lieux au choix du requérant, aux risques et périls de Madame [T] [N], condamner Madame [T] [N] à régler à Madame [C] [B] née [J] à titre provisionnel la somme de 3.280 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 1er octobre 2025, échéance d’octobre incluse, déduction faite des règlements effectués, avec intérêts de retard à compter du jugement à intervenir, fixer l’indemnité d’occupation due par Madame [T] [N] à hauteur de 650 euros hors les charges qui s’y ajouteront jusqu’à libération effective des lieux et la condamner en tant que de besoin à ce titre,condamner Madame [T] [N] au paiement d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir et jusqu’à libération effective des lieux, en application de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [T] [N] à payer à Madame [C] [B] née [J] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance et en tous les frais qui comprendront le coût du commandement et le coût du présent acte.

Au soutien de ses prétentions, Madame [C] [B] née [J] a fait valoir que Madame [T] [N] ne s’était pas acquittée de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 20 mars 2025.

À l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS du 19 décembre 2025, Madame [C] [B] née [J], dument représentée par sa fille, Madame [R] [B], maintient ses prétentions en précisant que l’arriéré locatif s’élève à la date du 1er décembre 2025 à la somme de 3.586,53 euros (terme de décembre 2025 compris).

Madame [T] [N], comparant en personne, ne conteste pas le règlement des sommes demandées.

Elle déclare qu’elle a l’intention de les régler le jour de l’audience et indique qu’elle va quitter les lieux.

Le rapport des services sociaux n’a pas été reçu avant l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la résiliation

A. Sur la recevabilité de la demande

Madame [C] [B] née [J] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 24 mars 2025.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 06 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

La demande est donc recevable.

B. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédactionissue de la loi du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 31 octobre 2022 contient une clause résolutoire fixant une résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le contrat étant la loi des parties, il convient de retenir un délai de deux mois, par ailleurs plus favorable pour considérer la clause acquise sur le fondement de l’inexécution de paiement intégral des loyers et charges dues.

Le commandement de payer en date du 20 mars 2025 pour la somme en principal de 2.630 euros étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 mai 2025..

Ainsi, la résiliation du bail étant intervenue de plein droit à cette date, le locataire est désormais

occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

2. Sur les demandes en paiement :

En l’espèce, Madame [C] [B] née [J] produit un décompte arrêté au mois de décembre 2025 (terme de décembre 2025 compris) selon lequel Madame [T] [N] est redevable de la somme en principal de 3.586,53 euros au titre de l’arriéré locatif et des frais et débours, soit la somme en principal de 3.280 euros.

Madame [T] [N], qui n’oppose aucune contestation concernant le montant de cette dette, sera condamnée au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

3. Sur les délais de paiement et l’indemnité d’occupation :

L’article 24 V de la loi du 07 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’examen du relevé de compte montre que la locataire n’a pas procédé à la reprise du règlement du loyer de décembre 2025 avant l’audience.

En outre, elle ne sollicite pas de délais suspensif d’expulsion, déclarant quitter les lieux.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner en tant que de besoin, son expulsion dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Madame [T] [N] déclare par ailleurs à l’audience avoir l’intention de régler immédiatement l’intégralité de sa dette, sans cependant qu’il soit apporté de précision à ce sujet de l’une ou l’autre des parties en cours de délibéré.Toutefois, la défenderesse n’a pas sollicité l’octroi de délais de paiement conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil.

Elle sera par ailleurs condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyer et provisions sur charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 650 euros, pour la période courant du 1er janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité des indemnités d’occupation à échoir.

Cette indemnité d’occupation étant forfaitaire, et la somme fixée comprenant le montant du loyer et de la provision sur charges, il n’y a pas lieu de dire que d’autres charges seront à régler à la propriétaire d’autant que Madame [T] [N] n’est plus tenue contractuellement par les liens du bail.

4- Sur la demande en paiement d’une astreinte :

Par application des dispositions de l’article L1341-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

L’article L421-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que par exception aux deuxième et troisième alinéas de l’article L131-2, les astreintes fixées pour obliger l’occupant d’un local à quitter les lieux ont toujours un caractère provisoire et sont révisées et liquidées par le juge une fois la décision d’expulsion exécutée.

L’article L421-2 du même code dispose que par exception au premier alinéa de l’article L131-2, le montant de l’astreinte une fois liquidée ne peut excéder la somme compensatrice du préjudice effectivement causé. Il est tenu compte, lors de sa fixation, des difficultés que le débiteur a rencontrées pour satisfaire à l’exécution de la décision.

L’astreinte n’est pas maintenue lorsque l’occupant a établi l’existence d’une cause étrangère qui ne lui est pas imputable et qui a retardé ou empêché l’exécution de la décision.

En l’espèce, le bailleur n’établit pas la nécessité de voir ordonner une astreinte afin d’obliger l’occupant à quitter les lieux.

En outre, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par Madame [C] [B] née [J], satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Madame [C] [B] née [J] sera en conséquence déboutée de sa demande d’astreinte.

5- Sur les demandes accessoires :

Madame [T] [N], qui succombe, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de Madame [C] [B] née [J], qui n’est pas assistée d’un avocat, les frais irrépétibles qu’elle déclare avoir exposés pour faire valoir ses droits.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 31 octobre 2022 entre Madame [C] [B] née [J] et Madame [T] [N] concernant le logement à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 3], sont réunies à la date du 21 mai 2025 ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Madame [T] [N] et de celle de tous occupants de son chef ;

DIT qu’à défaut pour Madame [T] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [C] [B] née [J] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira au demandeur aux frais et risques de l’expulsée, conformément aux dispositions de l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [T] [N] à verser à Madame [C] [B] née [J] la somme de 3.280 euros au titre de l’arriéré locatif (terme de décembre 2025 compris) et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

CONDAMNE Madame [T] [N] à payer à Madame [C] [B] née [J] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des provisions sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit la somme de 650 euros, à compter du 1er janvier 2026, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité des indemnités d’occupation à échoir ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [T] [N] aux entiers dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DEBOUTE Madame [C] [B] née [J] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que du surplus de ses prétentions ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire, frais et dépens compris, à titre provisoire.

La Greffière La Juge