Tribunal Judiciaire d'Orléans, Jcp baux d'habitation, 30 juin 2025, n° 25/00284

TJ Orléans 30 juin 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies en raison des loyers impayés, permettant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a jugé que les locataires, n'ayant pas contesté le principe ni le montant de la dette, devaient être condamnés au paiement des loyers et charges dus.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a estimé que les locataires devaient verser une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges jusqu'à leur libération effective des lieux.
Accepté
Frais exposés par le demandeur
La cour a jugé que les locataires, succombant dans leur défense, devaient supporter les frais exposés par le bailleur.
Accepté
Responsabilité des dépens
La cour a décidé que les locataires, en raison de leur perte dans le litige, devaient supporter les dépens de l'instance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Orléans, jcp baux d'habitation, 30 juin 2025, n° 25/00284
Numéro(s) :	25/00284
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Parties :	Société RESIDENCES DE L' ORLEANAIS

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 7]

JUGEMENT DU 30 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 25/00284 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G76V

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Société RESIDENCES DE L’ORLEANAIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [P] [V] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [B], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

Madame [Z] [B], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 24 Avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS :

Par contrat en date du 23 novembre 1988, l’OPH d'[Localité 7] Les Résidences de l’Orléanais désormais la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a donné en location à Monsieur [U] [B] et Madame [Z] [B] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 709,40 francs hors charges, payable à terme échu.

Se prévalant de loyers impayés, la société bailleresse a fait signifier un commandement de payer le 31 juillet 2024 à Monsieur [U] [B] et Madame [Z] [B] par procès-verbal de remise à étude, pour un montant en principal de 1000 euros.

La Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a ensuite fait assigner Monsieur [U] [B] et Madame [Z] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2024, aux fins suivantes :

prononcer l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et la résiliation pour faute du bail de la location consentie à Monsieur et Madame [B] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et juger que Monsieur [U] [B] et Madame [Z] [B] seront expulsés ainsi que tout occupant de leur chef dans les délais légaux et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;condamner solidairement Monsieur [U] [B] et Madame [Z] [B] au paiement, au titre des loyers et charges, de la somme de 2.135,30 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu de l’article 1231-6 du Code civil ;condamner solidairement Monsieur [U] [B] et Madame [Z] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;condamner solidairement Monsieur [U] [B] et Madame [Z] [B] au paiement de la somme de 500 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;condamner à titre provisionnel Monsieur [U] [B] et Madame [Z] [B] en tous les dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

A l’audience du 24 avril 2025, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais – représentée avec pouvoir par Madame [V], salariée de la bailleresse – a maintenu toutes ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 460,93 euros, hors frais de procédure. Elle a précisé que la dette a été soldée et s’est reconstituée au titre du mois de mars, payable au mois d’avril à terme échu.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Cités chacun par procès-verbal remis à personne, Monsieur [U] [B] et Madame [Z] [B] n’ont pas comparu à l’audience.

La fiche relative au diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que les APL sont toujours versés et le couple s’est engagé à solder la dette auprès du travailleur social.

La décision a été mise en délibéré à la date du 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 21 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicables au moment de l’assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 23 novembre 1988 contient une clause résolutoire reprenant le délai de deux mois (article 4 de ses conditions générales). Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 31 juillet 2024, pour la somme en principal de 1000 euros.

Le délai de six semaines appliqué dans le commandement de payer correspond au délai légal prévu par la loi du 27 juillet 2023, cependant la clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Il y aura donc lieu d’appliquer le délai de deux mois prévu par le bail au commandement de payer du 31 juillet 2024.

Monsieur et Madame [B] avaient jusqu’au 1er octobre 2024 à 24 heures, premier jour ouvrable après l’expiration pour procéder à ce règlement, premier jour ouvrable après l’expiration de 2 mois.

Entre le 31 juillet 2024 et le 1er octobre 2024 à 24 heures, il a procédé à un règlement de 122 euros.

Ce commandement est ainsi demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 octobre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SEM Les Résidences de l’Orléanais produit un décompte démontrant que Monsieur [U] [B] et Madame [Z] [B] restent devoir, après soustraction des frais de contentieux (227,07 euros qui relèvent éventuellement des dépens de la présente procédure), la somme de 460,93 euros, échéance de février 2025 incluse.

Absents à l’audience, Monsieur [U] [B] et Madame [Z] [B] ne contestent par définition ni le principe, ni le montant de la dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Mariés, le couple est légalement solidairement tenu au paiement de cette somme.

Monsieur [U] [B] et Madame [Z] [B] seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de cette somme de 460,93 euros, au titre des loyers charges et indemnités impayés, au titre de l’échéance du mois de mars 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de l’assignation du 17 octobre 2024.

Ils seront également solidairement condamnés au paiement, outre du loyer et des charges à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Il ne pourra pas leur être accordé d’office de délais de paiement, faute de reprise intégrale du paiement du loyer au moment de l’audience.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [U] [B] et Madame [Z] [B], succombants, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 31 juillet 2024 et celui de l’assignation du 17 octobre 2024.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [U] [B] et Madame [Z] [B] seront condamnés in solidum à verser au bailleur la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort

DECLARE recevable l’action aux fins de résiliation du bail pour loyers et charges impayés

CONSTATE à compter du 2 octobre 2024 l’acquisition de la clause résolutoire et par suite la résiliation du bail conclu le 23 novembre 1988 entre l’OPH d'[Localité 7] Les Résidences de l’Orléanais (devenu la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais) d’une part et Monsieur [U] [B] et Madame [Z] [B] d’autre part concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 4] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [U] [B] et Madame [Z] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [U] [B] et Madame [Z] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [B] et Madame [Z] [B] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 460,93 euros, correspondant aux loyers charges et indemnités impayés, échéance de mars 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de l’assignation du 17 octobre 2024;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [B] et Madame [Z] [B] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges indexé et majoré, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restituton des clés ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [B] et Madame [Z] [B] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [B] et Madame [Z] [B] aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer du 31 juillet 2024 et celui de l’assignation du 17 octobre 2024 ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe des juges des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, le 30 juin 2025, la minute étant signée par S.GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par A.HOUDIN, greffier.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE