N° RG 25/00311 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DHHC

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 Mars 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

SA CLAIRSIENNE devenue DOMOFRANCE, sise [Adresse 1]

représentée par M. [E] [Q] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Madame [J] [O], demeurant [Adresse 2] [Adresse 3]

comparante en personne

Monsieur [G] [O], demeurant [Adresse 2] [Adresse 3]

non comparant ni représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 03 Février 2026

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 03 Mars 2026

copie exécutoire délivrée à DOMOFRANCE

copie conforme délivrée à Mme [O]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 janvier 2020, la SA CLAIRSIENNE a donné à bail à Madame [J] [O] et son fils Monsieur [G] [O] un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 4], appartement n° 110 à [Localité 1] moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 21,52 euros incluse, de 462,36 euros payable d’avance.

Par acte sous seing privé du même jour, la SA CLAIRSIENNE a loué à Madame [J] [O] l’emplacement de stationnement n° 46, situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel de 10 euros payable à terme échu.

Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents, la SA CLAIRSIENNE a fait délivrer à Madame [J] [O] et Monsieur [G] [O], le 7 avril 2025 et après l’échec du plan d’apurement de leur dette locative dont ils étaient convenus avec elle, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, une somme principale de 2 238,60 euros, outre 141,73 euros de frais, et de fournir les justificatifs d’assurance.

Les causes de ce commandement n’ayant pas été réglées, la SA CLAIRSIENNE a fait assigner Madame [J] [O] et Monsieur [G] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 23 juin 2025 et sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

constater l’acquisition de la clause résolutoire des contrats de location au 7 juin 2025 pour défaut de paiement des loyers et charges,

ordonner l’expulsion sans délai de Madame [J] [O] et Monsieur [G] [O] ainsi que de tout occupant de leur chef du logement et de l’emplacement de stationnement situés [Adresse 5], bâtiment B, appartement n° 110 et emplacement de stationnement n° 46 à [Localité 2],

condamner solidairement Madame [J] [O] et Monsieur [G] [O] à lui régler la somme de 3 256,84 euros au titre des loyers et charges restés impayés, somme à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors de l’audience,

condamner solidairement Madame [J] [O] et Monsieur [G] [O] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si les baux n’avaient pas été résiliés et jusqu’à l’entière libération des lieux, et dire que cette indemnité mensuelle sera revalorisable comme un loyer et que les provisions sur charges seront révisables et régularisables durant cette occupation,

condamner solidairement Madame [J] [O] et Monsieur [G] [O] à lui régler une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner solidairement Madame [J] [O] et Monsieur [G] [O] aux entiers dépens qui incluront notamment le coût du commandement de payer,

ordonner l’exécution provisoire.

Le 31 août 2025, la SA CLAIRSIENNE a fait l’objet d’une fusion/absorption par la SA DOMOFRANCE en lui apportant la totalité des éléments d’actif et de passif correspondant à l’intégralité de son patrimoine.

Après un renvoi à la demande de Madame [J] [O] pour lui permettre de faire le point sur les aides personnalisées au logement qu’elle ne perçoit plus, l’affaire a été évoquée lors de l’audience du 4 novembre 2025.

Représentée par Maître [L] [P], la SA DOMOFRANCE venant régulièrement aux droits de la SA CLAIRSIENNE a sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance en précisant que les défendeurs ont justifié la souscription d’une assurance contre les risques locatifs et que la créance locative qu’elle détient sur eux, arrêtée au 6 octobre 2025, s’élève à 1 260,07 euros.

Bien qu’ayant été assignés par dépôt des actes en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, Madame [J] [O] et Monsieur [G] [O] n’ont pas comparu ni personne pour eux.

Madame [J] [O] s’est toutefois présentée en fin d’audience en expliquant avoir été présente depuis son ouverture mais s’être absentée momentanément lorsque son affaire a été appelée.

Par jugement avant dire droit du 18 décembre 2025, le tribunal a ordonné la réouverture des débats au 3 février 2026 afin de permettre aux parties de débattre contradictoirement et de s’expliquer sur les éventuelles demandes reconventionnelles de Madame [J] [O] et Monsieur [G] [O], enjoint à ceux-ci de communiquer à la SA DOMOFRANCE toutes les pièces dont ils entendraient faire état, dit qu’à défaut il serait tiré toute conséquence de droit et réservé, dans l’attente, les droits des parties et les dépens.

Lors de l’audience de jugement la SA DOMOFRANCE, représentée par Monsieur [E] [Q] et Monsieur [M] [R], a indiqué que la dette locative de Madame [J] [O] et Monsieur [G] [O] arrêtée au 31 janvier 2026 s’élève à 608,65 euros, précisé être convenue avec eux, le 15 janvier 2026, d’un plan d’apurement de leur dette par versements mensuels, en sus du loyer courant, de 50 euros, et maintenu ses autres demandes.

Comparante, Madame [J] [O] s’est dite satisfaite par les délais de paiement qui lui sont accordés et a souhaité ne pas être condamnée au titre des frais irrépétibles.

Bien qu’ayant été assigné à domicile, à la personne de Madame [J] [O], sa mère qui a accepté de recevoir copie de l’acte, Monsieur [G] [O] n’a pas comparu et n’était pas régulièrement représenté par sa mère.

Le délibéré a été fixé au 3 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application du paragraphe II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce et dont les dispositions sont d’ordre public, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation d’un bail, sous peine d’irrecevabilité de la demande, avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement, laquelle est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés précédemment signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement, et qui s’effectue par voie électronique ;

Aux termes du paragraphe III du même article dans sa version issue de l’article 10-I-6° de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate y compris pour les baux en cours à la date d’entrée en vigueur de cette loi, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, cette notification se faisant par voie électronique ;

La SA DOMOFRANCE prouve avoir signalé à la CAF des [Localité 3], par courrier électronique du 6 août 2024 qu’elle produit, la situation d’impayés des défendeurs ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 24 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, l’accusé de réception versé aux débats par la SA DOMOFRANCE l’atteste ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

En vertu du premier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Le contrat de location conclu entre les parties recèle, à l’article 13 de ses conditions générales intitulé CLAUSE RÉSOLUTOIRE, une disposition prévoyant sa résiliation de plein droit, en cas notamment de défaut de paiement des loyers ou des charges, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

La SA CLAIRSIENNE a fait délivrer à Madame [J] [O] et Monsieur [G] [O], le 7 avril 2025, un commandement de payer, visant cette clause, une somme principale de 2 238,60 euros ; ceux-ci n’en ont pas pour autant régularisé leur situation dans le délai qui leur était imparti mais ont au contraire laissé prospérer leur dette locative qui s’élevait à 3 256,84 euros le jour de l’assignation, avant de la contracter fortement puisqu’elle n’était plus que de 608,65 euros le 31 janvier 2026 ; ils n’en contestent toutefois ni la matérialité ni le montant ;

Il convient dès lors de constater que Madame [J] [O] et Monsieur [G] [O] sont redevables envers la SA DOMOFRANCE, au titre des loyers et charges restés impayés au 31 janvier 2026, d’une somme de 608,65euros, qu’ils sollicitent l’octroi de délais pour solder cette dette et que leur bailleresse accepte leur proposition de lui régler chaque mois, en sus du loyer courant, une somme de 50 euros ;

Conformément au paragraphe V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version postérieure à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 mais qui est applicable au cas de l’espèce puisque la nouvelle loi régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisés, le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d’office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Tel est bien le cas de Madame [J] [O] et Monsieur [G] [O] qui ont repris le paiement du loyer courant et sont en outre en situation de régler leur dette locative qu’ils ont considérablement réduite depuis le 23 juin 2025, date de l’assignation à laquelle elle atteignait 3 256,84 euros ;

Les effets de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties seront par conséquent suspendus et des délais de paiement accordés à Madame [J] [O] et Monsieur [G] [O] selon les modalités fixées au dispositif de cette décision, étant précisé qu’à défaut de paiement d’une seule échéance l’intégralité des sommes solidairement dues deviendra immédiatement exigible, quinze jours après l’envoi infructueux d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

La SA DOMOFINANCE ne justifie d’aucuns frais, non compris dans les dépens, qu’elle aurait engagés pour ester en justice ;

Elle sera donc déboutée de cette demande.

Sur les dépens

Conformément à l’article 699 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

La SA DOMOFRANCE recherche la condamnation solidaire des consorts [O] au paiement des frais de l’instance ;

Conformément à l’article 1310 du Code civil la solidarité, qui ne se présume pas, est légale ou conventionnelle ;

Le contrat de bail d’habitation conclu entre les parties le 21 janvier 2020 comprend, à l’article 8 de ses conditions générales intitulé CLAUSE DE SOLIDARITÉ, une disposition en vertu de laquelle en cas de pluralité, en l’occurrence Madame [J] [O] et Monsieur [G] [O], sont solidairement tenus de toutes les dettes nées de son exécution ;

Madame [J] [O] et Monsieur [G] [O], qui succombent, seront par conséquent solidairement condamnés aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront en particulier le coût du commandement de payer qui leur a été délivré le 7 avril 2025.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare la SA DOMOFRANCE, venant régulièrement aux droits de la SA CLAIRSIENNE, recevable en sa demande de résiliation du bail.

Suspend la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties.

Constate que Madame [J] [O] et Monsieur [G] [O] sont redevables envers la SA DOMOFRANCE, au titre de leur dette locative arrêtée au 31 janvier 2026, d’une somme de SIX CENT HUIT EUROS et SOIXANTE-CINQ CENTIMES (608,65 euros).

Les autorise à s’en libérer en DOUZE (12) versements mensuels de CINQUANTE EUROS (50 euros) chacun, effectués en sus du loyer et charges courant.

Dit que chaque versement devra avoir lieu au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de ce jugement, le dernier étant abondé du solde, des intérêts et des frais éventuellement dus à cette date.

Dit que le tout sera fait sans préjudice de la faculté pour Madame [J] [O] et Monsieur [G] [O] de se libérer de leur dette par anticipation.

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible, quinze jours après l’envoi d’un courrier recommandé avec demande d’avis de réception demeuré infructueux.

Dit qu’en ce cas la clause résolutoire reprendra tous ses effets, le bail étant résilié à la date du 8 juin 2025.

Dit, dans cette hypothèse, que Madame [J] [O] et Monsieur [G] [O] devront immédiatement quitter les lieux, c’est-à-dire le logement situé [Adresse 4], appartement n° 110 à [Localité 2] et l’emplacement de stationnement n° 46, tant de leurs personnes que de leurs biens et de tout occupant de leur chef, sous peine d’expulsion par le commissaire de justice le premier requis.

Dit, toujours dans cette hypothèse, que Madame [J] [O] et Monsieur [G] [O] seront solidairement condamnés au paiement, à partir du 1er février 2026 et jusqu’à la complète libération des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu.

Déboute, encore dans cette hypothèse, la SA DOMOFRANCE de sa demande de revalorisation de l’indemnité d’occupation mensuelle.

Déboute la SA DOMOFRANCE de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne solidairement Madame [J] [O] et Monsieur [G] [O] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui leur a été délivré le 7 avril 2025.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE