TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e DORMEAU (C2330)

M^e GIOVANNETTI (D1982)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 24/05242

N° Portalis 352J-W-B7I-C4R56

N° MINUTE : 2

Assignation du :

08 Avril 2024

JUGEMENT

rendu le 09 Septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. NAGAMANY (RCS de [Localité 6] 898 309 265)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Philippe DORMEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C2330, M^e Ali BENNACER, avocat au barreau de VAL D’OISE, avocat plaidant

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [V] [Y] [G] épouse [Z]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentés par M^e Stéphanie GIOVANNETTI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1982

Décision du 09 Septembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 24/05242 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4R56

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Cassandre AHSSAINI, Juge, statuant en juge unique, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 20 Mai 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 09 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 25 mars 2021, M. [K] [Z] et Mme [V] [Y] [G] épouse [Z] (ci-après, les « époux [Z] »), ont donné à bail commercial à la S.A.S. Nagamany divers locaux situés [Adresse 3] à [Localité 7], constitués d’une boutique au rez-de-chaussée et d’un entrepôt dans la cour.

Le bail a été conclu pour une durée de neuf ans à effet du 1er avril 2021 au 31 mars 2030, moyennant un loyer principal annuel de 40 800 euros, payable mensuellement et d’avance.

La destination des locaux stipulée au contrat est celle de « tous commerces à l’exclusion de l’activité de restauration ».

Par lettre recommandée avec avis de réception du 14 février 2024, le gestionnaire locatif mandaté par les époux [Z] a mis la S.A.S. Nagamany en demeure de régulariser le solde débiteur de 33 825 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 mars 2024, les époux [Z] ont fait signifier à la S.A.S. Nagamany un commandement de payer, visant la clause résolutoire du bail, la somme de 33 825 euros en principal au titre des loyers et charges impayés au 21 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 avril 2024, la S.A.S. Nagamany a assigné les époux [Z] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’opposition au commandement de payer et de suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée par ordonnance en date du 20 janvier 2025.

Décision du 09 Septembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 24/05242 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4R56

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie en juge unique en date du 20 mai 2025 et mise en délibéré au 9 septembre 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans son assignation notifiée le 8 avril 2024, la SAS Nagamany demande au tribunal de :

« – Déclarer, la société NAGAMANY recevable et bien fondée en son opposition au commandement de payer visant la clause résolutoire.

— Déclarer, le commandement de payer du 8 mars 2024, dépourvu de fondement et le déclarer sans effet.

— Débouter, Monsieur [Z] [D], [S] et Madame [Z] [N] de l’intégralité de leurs demandes, fin et conclusions.

A titre très subsidiaire, si par impossible, le Tribunal devait faire droit aux demandes formulées par Monsieur [Z] [D], [S] et Madame [Z] [N] ,

— Dire et Juger, qu’il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail,

— DIRE et JUGER que la Société NAGAMANY pourra s’acquitter du paiement des sommes sollicitées par son bailleur dans les délais Ies plus larges.

— Condamner, Monsieur [Z] [D], [S] et Madame [Z] [V] [Y] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître DORMEAU, Avocat, et ce en application de l’article 699 du CPC. »

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 18 septembre 2025, les époux [Z] demandent au tribunal de :

« – Débouter la société NAGAMANY de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 25 mars 2021 conclu entre Monsieur [K] [Z] et Madame [V] [Y] [G] épouse [Z] et la société NAGAMANY et portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7], à la date du 8 avril 2024 à minuit,

— Constater, en conséquence, la résiliation dudit bail à compter de cette date,

— Ordonner l’expulsion de la société NAGAMANY et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, à la date du prononcé de la décision à intervenir,

— Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble ou dans tel autre lieu au choix du bailleur et aux frais du preneur, en garantie de toutes sommes qui pourrait être due,

— Condamner la société NAGAMANY à verser à Monsieur [K] [Z] et à Madame [V] [Y] [G] épouse [Z] la somme de 60.612,73 euros au titre de ses loyers, charges et indemnité d’occupation dus au 16 septembre 2024, à parfaire,

— Condamner la société NAGAMANY à verser à Monsieur [K] [Z] et à Madame [V] [Y] [G] épouse [Z] à compter 11 avril 2024 une indemnité d’occupation pour chaque jour de retard égale au montant actuel du loyer charges comprises, taxes et accessoires en cours (soit à la somme de 3.817,55 euros par mois) calculés au prorata temporis, et ce, jusqu’à libération effective des lieux et restitution des clés,

— Condamner la société NAGAMANY à verser Monsieur [K] [Z] et Madame [V] [Y] [G] épouse [Z] la somme de 10.000 euros pour procédure abusive,

— Condamner la société NAGAMANY à verser Monsieur [K] [Z] et Madame [V] [Y] [G] épouse [Z] la somme de 4.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la société NAGAMANY au paiement des dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 8 mars 2024 d’un montant de 254,74 euros TTC et au coût de la commande de l’état d’endettement de la société NAGAMANY. »

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s’agissant de l’exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

Sur la validité du commandement de payer

La S.A.S. Nagamany, au visa de l’article L.145-41 du code de commerce, demande que le commandement signifié par les bailleurs soit privé d’effet au moyen tiré de la mauvaise foi des époux [Z] dans la mise en œuvre de la clause résolutoire. Elle affirme que les bailleurs étaient informés des difficultés financières rencontrées dans son exploitation et de son incapacité financière à faire face à ses loyers et charges.

Les époux [Z] contestent avoir été informés par leur locataire de sa situation financière obérée. Ils soulignent son absence de réponse à la suite de la mise en demeure envoyée par courrier le 14 février 2024.

En droit, selon l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause intégrée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Par ailleurs, selon l’article 1104 du code civil les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Il est constant qu’en application de ces dispositions, sont privés d’effet les commandements visant la clause résolutoire, qui, quoique répondants aux conditions légales, sont délivrés de mauvaise foi par le bailleur, soit dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire.

Enfin, en application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il revient à la partie qui allègue un fait, et notamment la mauvaise foi de son cocontractant, d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le bail commercial conclu le 25 mars 2021 contient en son article 30 une clause résolutoire aux termes de laquelle « à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de remboursement de frais, charges, contributions, taxes ou prestations dus en vertu du présent bail (…) et un mois après un commandement de payer (…) resté sans effet, et contenant déclaration par le Bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur. »

Dans un acte extrajudiciaire du 8 mars 2024 reproduisant l’article L.145-41 du code de commerce ainsi que l’article 30 du bail, les époux [Z] ont fait commandement à la S.A.S. Nagamany de leur payer la somme de 33 825 euros en principal.

Ce commandement avait été précédé d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception signé par la locataire le 14 février 2024.

La S.A.S. Nagamany ne rapporte aucune preuve de ce qu’à la réception de la mise en demeure, elle aurait pris attache avec ses bailleurs afin de leur faire part de ses difficultés financières alléguées et de rechercher une solution amiable.

La S.A.S. Nagamany se montre entièrement défaillante dans l’administration de la preuve de l’usage prétendument déloyal de leur prérogative contractuelle par les époux [Z].

Au contraire, alors que les décomptes produits démontrent que la preneuse avait cessé depuis le mois de février 2022 de payer l’intégralité des sommes facturées et que le dernier règlement partiel était intervenu le 16 août 2023, les époux [Z] étaient en droit de faire application, au mois de mars 2024, de la convention liant les parties et donc de mettre en œuvre la clause résolutoire.

En conséquence, le commandement de payer n’est entaché d’aucune irrégularité et sera déclaré valide.

Sur la mise en œuvre de la clause résolutoire

Le premier alinéa de l’article L.145-41 du code de commerce a précédemment été visé.

Selon cet article par ailleurs, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il a été précédemment rappelé que le commandement délivré le 8 mars 2024 portait sur la somme de 33 825 euros en principal.

Selon le dernier décompte contradictoire versé aux débats par les époux [Z], daté du 16 septembre 2024, aucun versement n’est intervenu de la part de la locataire depuis le 16 août 2023. La somme visée au commandement n’a donc pas été payée dans le délai d’un mois suivant la signification de l’acte.

En conséquence, les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire étant remplies, le bail a été résilié de plein droit le 9 avril 2024.

Afin de s’opposer à ce qui précède, la S.A.S. Nagamany sollicite « les plus larges » délais de paiement de manière imprécise dans son dispositif, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle produit au soutien de cette demande des pièces comptables, soit, selon son bordereau de communication de pièces, une « pièces (sic) n°4 bilans et situation comptables de la société Nagamany ».

Force est de constater que figurent au dossier de pièces déposé par la demanderesse une pièce n°3 et une pièce n°5 qui ne sont pas listées audit bordereau.

Il sera rappelé qu’en vertu des articles 15 et 16 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense. Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Les pièces numérotées 3 et 5 seront par conséquent écartées des débats, le tribunal ne pouvant considérer qu’elles ont été soumises au débat contradictoire.

Quant à la pièce n°4, soit le formulaire de déclaration d’impôt sur les sociétés présenté comme étant relatif à l’exercice comptable 2022, il porte en son en-tête référence à l’année 2024. Ces éléments lui confèrent une force probante sujette à caution.

Au terme de ces éléments, la S.A.S. Nagamany ne rapporte pas la preuve de sa situation économique et financière actuelle, ni donc de sa capacité d’une part à apurer sa dette et d’autre part à reprendre le paiement du loyer courant.

Au surplus, la preuve inverse est rapportée par le fait que la S.A.S. Nagamany n’a réglé aucune somme aux bailleurs depuis le 16 août 2023 et qu’elle a cessé de régler l’intégralité des sommes appelées depuis février 2022, la dette n’ayant ensuite fait que s’accroître.

Au vu de ces éléments, la demande de délais de paiement est injustifiée et sera rejetée.

En conséquence, la S.A.S. Nagamany, occupante sans droit ni titre des locaux depuis le 9 avril 2024, devra quitter ceux-ci dans un délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, sous peine d’expulsion dans les conditions fixées au dispositif.

Sur les autres demandes des époux [Z]

Sur l’indemnité d’occupation

Il est constant que l’indemnité d’occupation a une nature mixte, compensatoire – elle est la contrepartie de la jouissance des locaux – et indemnitaire – elle répare le préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre.

En l’espèce, la S.A.S. Nagamany est redevable d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, soit le 9 avril 2024, et jusqu’à la restitution effective des locaux.

Il est justifié de la fixer au montant du loyer en principal applicable à la date de résiliation, charges, taxes et accessoires en plus.

Sur l’arriéré locatif

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, les époux [Z] sollicitent la condamnation de la S.A.S. Nagamany à leur payer la somme de 60 612, 73 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 septembre 2024.

Au soutien de leur demande, les époux [Z] produisent un décompte locatif arrêté au 16 septembre 2024 faisant apparaître un solde débiteur de 61 074, 47 euros. Ils y ont retranché les sommes relatives à divers frais, de commandement de payer (254, 74 euros), de relances du 21 mars 2025 (12 euros), de mise en demeure (25 euros) et de dossier (170 euros).

Ce décompte rapporte la preuve de la créance alléguée compte tenu de son caractère complet et précis et de sa concordance avec l’article 11 du bail relatif au montant et aux conditions d’exigibilité du loyer.

La défenderesse ne formule en tout état de cause aucune contestation du quantum de sa dette.

En conséquence, la S.A.S. Nagamany sera condamnée à payer aux époux [Z] la somme, sollicitée par eux, de 60 612,73 euros arrêtée au 16 septembre 2024, étant rappelé que la demande de délais de paiement a précédemment été rejetée.

Sur les dommages et intérêts

En vertu de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages- intérêts qui seraient réclamés.

L’article 1240 du code civil dispose par ailleurs que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, les époux [Z] demandent 10 000 euros de dommages et intérêts au motif que la S.A.S. Nagamany a engagé la présente instance sans développer d’argument factuel ou juridique, dans le seul but de les empêcher de solliciter l’acquisition de la clause résolutoire en référé. Ils soulignent ne percevoir aucune somme en contrepartie de l’occupation de leurs locaux alors qu’ils doivent régler la taxe foncière et les charges de copropriété.

Il est exact que la S.A.S. Nagamany a introduit la présente instance en opposition au commandement de payer par acte du 8 avril 2024 en sollicitant, de manière lacunaire, que le commandement soit privé d’effet et subsidiairement que les effets de la clause résolutoire soient suspendus. Il résulte des développements précédents que la S.A.S. Nagamany s’est montrée défaillante dans l’administration de la preuve des faits qu’elle allègue dans son assignation.

Il apparaît au surplus que depuis la signification de l’assignation, la S.A.S. Nagamany n’a notifié aucunes conclusions, ce en dépit des renvois ordonnés pour lui permettre de répondre aux prétentions et moyens adverses.

Il est enfin démontré que la S.A.S. Nagamany se maintient dans les locaux sans verser la moindre somme aux bailleurs, ce depuis le mois d’août 2023. Ces derniers rapportent la preuve du préjudice que leur cause cette situation par la justification des montants appelés au titre des charges de copropriété.

En conséquence de ce qui précède, il est établi que la S.A.S. Nagamany a agi en justice de manière dilatoire et a fait preuve de mauvaise foi notamment dans l’administration de la preuve.

Il est par suite justifié de la condamner à payer la somme de 2 000 euros aux défendeurs à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. Nagamany, partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens, comprenant le coût du commandement de payer. Il n’est en revanche pas justifié, au vu de l’article 695 du même code, d’y inclure le coût de la commande de l’état d’endettement de la défenderesse.

En vertu de l’article 700 du même code, la S.A.S. Nagamany, condamnée aux dépens, devra payer aux époux [Z] une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens que l’équité commande de fixer à 4 000 euros.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire de cette décision et de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort

DÉCLARE valide le commandement visant la clause résolutoire signifié le 8 mars 2024 par Monsieur [K] [Z] et Madame [V] [Y] [G] épouse [Z],

CONSTATE la résiliation du bail liant d’une part Monsieur [K] [Z] et Madame [V] [Y] [G] épouse [Z] et d’autre part la S.A.S. NAGAMANY le 9 avril 2024, en application de la clause résolutoire,

DÉBOUTE la S.A.S. NAGAMANY de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

ORDONNE l’expulsion de la S.A.S. NAGAMANY, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux objet dudit bail situés [Adresse 3] à [Localité 7], à défaut de départ volontaire passé le délai d’un mois suivant signification de ce jugement, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier,

RAPPELLE qu’en application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire,

FIXE l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. NAGAMANY à Monsieur [K] [Z] et Madame [V] [Y] [G] épouse [Z] au montant du loyer en principal en vigueur à la date de la résiliation, charges, taxes et accessoires en plus, ce à compter du 9 avril 2024 et jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés,

CONDAMNE la S.A.S. NAGAMANY à payer Monsieur [K] [Z] et Madame [V] [Y] [G] épouse [Z] la somme de 60 612,73 euros au titre des loyers, indemnités d’occupations, charges et accessoires impayés arrêtés au 16 septembre 2024,

CONDAMNE la S.A.S. NAGAMANY à payer à Monsieur [K] [Z] et Madame [V] [Y] [G] épouse [Z] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE la S.A.S. NAGAMANY au paiement des dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 8 mars 2024,

CONDAMNE la S.A.S. NAGAMANY à payer à Monsieur [K] [Z] et Madame [V] [Y] [G] épouse [Z] la somme totale de 4 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

REJETTE toute autre demande,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 6] le 09 Septembre 2025

Le Greffier La Présidente

Henriette DURO Cassandre AHSSAINI