TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Carole DELESTRADE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Pétra LALEVIC

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/04724 – N° Portalis 352J-W-B7J-C72K6

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 03 avril 2026

DEMANDERESSE

Madame [Y] [X], demeurant [Adresse 1] – ALLEMAGNE

Représentée par M^e Pétra LALEVIC, avocat au barreau de Paris,

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [V] [N] [W], demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Carole DELESTRADE, avocat au barreau de Paris,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde BAILLAT, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 avril 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 03 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/04724 – N° Portalis 352J-W-B7J-C72K6

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 18 juillet 2023, Monsieur [E] [V] [N] [W] a donné à bail à Madame [Y] [X] des locaux à usage d’habitation meublés, situés au [Adresse 3] à [Localité 2], pour une durée de 10 mois prenant effet au 1er septembre 2023 pour se terminer le 15 juillet 2024, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 450 euros pour la période du 1er septembre 2023 au 30 juin 2024 et de 55 euros par jour pour la période du 1er juillet 2024 au 15 juillet 2024. Un dépôt de garantie d’un montant de 1 450 euros a été versé par la locataire à la signature du contrat.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2024, Monsieur [E] [V] [N] [W] a fait délivrer à Madame [Y] [X] une sommation de payer la somme de 2806,96 euros au titre des factures et loyers impayés.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 31 juillet 2024 distribuée le 5 août 2024, Madame [Y] [X] a donné congé du logement.

Par acte de commissaire de justice du 8 avril 2025, Madame [Y] [X] a fait assigner Monsieur [E] [V] [N] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— déclarer le contrat de location illégal ;

— déclarer le logement loué par Monsieur [E] [V] [N] [W] indécent ;

— condamner Monsieur [E] [V] [N] [W] à rembourser à Madame [Y] [X] l’intégralité des loyers payés depuis la conclusion du contrat, soit la somme de 10 150 euros ;

— condamner Monsieur [E] [V] [N] [W] à lui rembourser la somme de 135 euros au titre des frais d’entretien du logement ;

— condamner Monsieur [E] [V] [N] [W] à lui payer la somme de 6 960 euros en réparation de son préjudice de jouissance arrêté au 31 août 2024 ;

— condamner Monsieur [E] [V] [N] [W] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner Monsieur [E] [V] [N] [W] à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

— débouter Monsieur [E] [V] [N] [W] de ses demandes.

Initialement appelée à l’audience du 8 octobre 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 26 janvier 2026 aux fins de permettre aux parties de se mettre en état.

A l’audience du 26 janvier 2026, l’affaire a été retenue et plaidée.

Madame [Y] [X], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions en réponse visées par le greffe auxquelles elle déclare se référer, aux termes desquelles elle renouvelle l’intégralité de ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

Monsieur [E] [V] [N] [W], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions responsives visées par le greffe auxquelles il déclare se référer, aux termes desquelles il demande de :

— débouter Madame [Y] [X] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner Madame [Y] [X] à lui payer la somme de 16 301 euros ;

— condamner Madame [Y] [X] à lui payer la somme de 4 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties déposées à l’audience du 26 janvier 2026 pour un plus ample exposé des moyens développés à l’appui de leurs prétentions.

En application de l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire.

Après clôture des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de la décision au 3 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de remboursement des loyers versés depuis la conclusion du bail

Sur le moyen tiré de « l’illégalité » du contrat

Madame [Y] [X] soutient au visa de l’article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989 que le bail meublé conclu le 18 juillet 2023 est illégal au motif qu’il prévoit une durée inférieure à 12 mois, de sorte qu’il s’apparente à un bail mobilité, lequel ne pouvait prévoir de dépôt de garantie, de clause de solidarité ou encore de clause de renouvellement ou de reconduction du bail. Elle expose que le contrat prévoit une clause de solidarité, un dépôt de garantie, qu’il ne mentionne ni le montant du loyer de référence ni le loyer de référence majoré, et que le propriétaire a indiqué comme adresse personnelle celle du logement donné à bail, de sorte que la mention de son adresse est manquante. Elle estime en tout état de cause qu’elle ne remplissait pas les conditions pour bénéficier d’un bail mobilité.

Elle soutient encore que le bail est illégal au regard des dispositions des articles 3, 3-2, 3-3, 25-3 et 25-5 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoient la délivrance au locataire, notamment d’un diagnostic de performance énergétique, d’un inventaire, d’un état des lieux d’entrée et de sortie et un extrait du règlement de copropriété lorsque le logement est situé en copropriété. Elle indique avoir sollicité à plusieurs reprises la communication du diagnostic de performance énergétique, sans succès. Elle ajoute que les autres éléments manquants n’ont jamais été adressés.

Elle prétend enfin sur le fondement de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, que le logement ne répond pas aux critères de décence en raison de problèmes de température liés à un défaut d’isolation. Elle expose que malgré le chauffage, la température n’excédait pas 18°C et que sa fille et elle sont tombées malades à plusieurs reprises dans le logement. Elle argue également d’un état de saleté du logement au moment de l’entrée dans les lieux qui l’a contrainte à procéder à un nettoyage de fond de celui-ci. Elle estime enfin que le logement loué n’était pas équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre à la locataire d’y dormir, de manger et de vivre convenablement.

Elle sollicite en conséquence la restitution de l’intégralité des loyers versés depuis la conclusion du contrat, soit la somme de 10 150 euros.

Madame [Y] [X] semble fonder en premier lieu, sa demande de restitution de l’intégralité des loyers versés sur l'« illégalité » du bail litigieux, comprenant in fine trois moyens distincts tenant d’une part, à la qualification du contrat, d’autre part, à l’absence de communication par le bailleur de plusieurs documents, en particulier le DPE, et enfin, à l’indécence du logement.

Il sera cependant observé à ce stade que la demande de restitution des loyers versés depuis la conclusion du contrat ne peut se fonder sur « l’illégalité » du bail, laquelle ne permet pas de fonder juridiquement la demande de restitution. En sollicitant la restitution de l’ensemble des sommes versées en exécution du bail litigieux, Madame [Y] [X] sollicite en réalité l’effet légal de la nullité, ce alors qu’elle ne formule aucune demande de nullité du contrat. En tout état de cause, aucuns des moyens soulevés ne sont de nature à entraîner la nullité du contrat, laquelle ne peut résulter que d’un texte la prévoyant. Tout au plus peuvent-ils être sanctionnés par l’octroi de dommages et intérêts par le bailleur, à supposer démontrée l’existence d’un préjudice en résultant pour la locataire.

Par conséquent, aucun de ces moyens n’est de nature à fonder la demande de restitution de la totalité des loyers versés par Madame [Y] [X] depuis l’origine du contrat.

Sur le moyen tiré du dépassement du loyer de référence majoré

Madame [Y] [X] fait valoir sur le fondement de l’article 140 III B, de la loi du 23 novembre 2018, que le loyer dépasse le montant du loyer de référence majoré.

Il sera observé que l’article susvisé concerne le complément de loyer pouvant être appliqué par le bailleur lorsque le logement présente des caractéristiques particulières et non la fixation du loyer de référence en application du dispositif d’encadrement des loyers. Or, aucun complément de loyer n’est prévu par le contrat et, en tout état de cause, le dépassement du montant du loyer de référence majoré ne saurait emporter la restitution de la totalité des loyers versés mais uniquement la part de loyer indûment perçue par le bailleur, étant relevé que le dépassement allégué par la locataire s’élève à 15,60 euros par mois.

En conséquence de l’ensemble de ce qui précède, Madame [Y] [X] ne peut qu’être déboutée de sa demande de restitution de l’intégralité des loyers perçus depuis la conclusion du contrat.

Sur la demande de remboursement des frais de réparation de la chaudière

Madame [Y] [X] sollicite le remboursement de la somme de 135 euros correspondant au coût de la réparation de la chaudière faisant valoir avoir avancé ces frais qui devaient lui être remboursés ainsi que s’y était engagé le bailleur.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret du 30 janvier 2022 précise qu’un logement décent doit comporter une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

Il convient de rappeler que si l’entretien d’une chaudière incombe au locataire, la réparation de celle-ci incombe au bailleur qui doit en assumer le coût, sauf à démontrer une négligence du locataire dans l’entretien de l’appareil.

En l’espèce, Madame [Y] [X] produit un courrier électronique en date du 5 février 2024 adressé par Madame [D] [W] aux termes duquel celle-ci reconnaît lui devoir la somme de 135 euros au titre des frais d’inspection de la chaudière avancés « gentiment » par la locataire au nom du bailleur.

Il n’est pas contesté que cette somme a bien été payée par la locataire et il n’est ni soutenu ni démontré que cette réparation avait pour origine un défaut d’entretien de la locataire.

Cette dépense incombait dès lors au bailleur.

Monsieur [E] [V] [N] [W] sera donc condamné à rembourser à Madame [Y] [X] la somme de 135 euros au titre des frais de réparation de la chaudière.

Sur la demande d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance

Madame [Y] [X] soutient sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, que le logement est indécent et que le bailleur a manqué à son obligation de lui assurer la jouissance paisible du logement. Elle expose avoir subi un préjudice de jouissance en ce qu’elle n’a pas pu user convenablement de la douche, qu’elle a été privé d’eau chaude à la suite de problèmes réguliers affectant le chauffe-eau, que la serrure est défectueuse, qu’il fait anormalement froid dans le logement en raison de courants d’air et d’une mauvaise isolation, qu’elle n’a pas pu utiliser les machines à café qui étaient défectueuses, qu’elle n’a pas pu utiliser le réseau WIFI, que les toilettes étaient vétustes, que des traces d’humidité étaient visibles dans le couloir et dans la salle de bain, que le plafond de la salle de bain n’était constitué que de deux plaques de verre, que les lampes de fonctionnaient pas et les chaises du salon étaient cassées lors de l’entrée dans les lieux. Elle prétend qu’à l’entrée dans les lieux l’appartement était dans un état de saleté l’obligeant à le nettoyer de fond en comble.

Elle soutient que ces troubles ont duré pendant toute la durée du bail et qu’ils doivent être estimés à 40% du montant du loyer, soit une somme totale de 6 960 euros.

En vertu de l’article 1719 3° du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière d’assurer à son locataire la jouissance paisible du logement pendant la durée du bail.

L’article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989 dispose également que le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Au soutien de sa demande, Madame [Y] [X] produit des échanges de courriers électroniques aux termes desquels elle se plaint de la température à l’intérieur de l’appartement et évoque des difficultés de santé en résultant.

Elle produit en outre des photographies adressées par courriers électroniques à la fille du bailleur le 31 janvier 2024 supposées démontrer l’état du logement à la date d’entrée dans les lieux. Il sera cependant relevé que ces photographies, adressées 5 mois après l’entrée dans les lieux, ne sont ni datées ni localisées. Il ressort cependant du courrier adressé à la locataire le 29 janvier 2024 que l’appartement n’était pas dans un état d’hygiène convenable lors de l’entrée dans les lieux, les précédents locataires n’ayant pas procédé au nettoyage du logement. Il résulte cependant des déclarations de la locataire elle-même dans son courrier daté du même jour, qu’elle considère ces éléments comme des « problèmes apparemment mineurs ».

S’agissant des problèmes de chauffage, les troubles allégués par Madame [Y] [X] produit des photographies d’un thermomètre affichant une température autour de 18°C. Cependant ces photographies ne sont pas datées.

Il n’apparaît pas en outre que Madame [Y] [X] ait envoyé une mise en demeure valant interpellation de son bailleur à mettre tout en œuvre pour résoudre les désordres considérés comme source d’indécence du logement et de préjudice de jouissance.

En tout état de cause, si un problème de chauffage a pu affecter le logement, son intensité et ce que Madame [Y] [X] en déduit sur l’habitabilité du logement et sur sa décence ressortent de ses seules affirmations. Il résulte à l’inverse du courrier électronique adressé à la locataire par le bailleur le 29 janvier 2024 que cette difficulté n’avait jamais été portée à sa connaissance antérieurement, par les précédents locataires.

À cet égard, aucun élément de preuve objectif, notamment aucun constat de commissaire de justice, aucun avis d’un professionnel qualifié ni même aucun témoignage conforme aux exigences de l’article 202 du code de procédure civile ne viennent attester d’un chauffage dans l’appartement défaillant ou insuffisant, débouchant sur des températures basses ou sur une humidité intense.

Madame [Y] [X] allègue avoir rencontré des difficultés de santé ainsi que sa fille, liées à un chauffage insuffisant de l’appartement. Toutefois, elle ne produit aucun certificat médical ou autre élément de preuve en attestant.

Au vu de l’ensemble de ce qui précède, Madame [Y] [X] échoue à rapporter la preuve qui lui incombe d’un manquement du bailleur à son obligation de lui délivrer un logement décent et de lui assurer une jouissance paisible du logement donné à bail.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Au terme de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Madame [Y] [X] allègue un préjudice résultant des difficultés de chauffage non prises en compte par le bailleur, de l’avance des frais de réparation de la chaudière, de l’absence de solutions apportées aux différents désordres.

Or Madame [Y] [X] ne démontre pas avoir subi un préjudice distinct des demandes précédemment examinées, étant relevé que le bailleur est condamné à lui restituer le montant des frais de réparation de la chaudière et que les autres préjudices ne sont pas démontrés.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Monsieur [E] [V] [N] [W] sollicite la condamnation de Madame [Y] [X] à lui payer la somme de 16 301 euros au titre de son préjudice financier comprenant le remboursement de l’abonnement aux services d’accès à Internet, les factures EDF, les loyers impayés, les travaux de serrurerie, des travaux divers et des frais de nettoyage.

Madame [Y] [X] s’oppose à cette demande considérant que le bailleur a résilié l’abonnement EDF à compter du mois de mars 2024, qu’il a refusé de transférer les contrats au nom de la locataire, que les frais de serrurerie ne lui sont pas imputables dès lors qu’elle avait elle-même sollicité cette réparation auprès du bailleur, qu’il ne justifie pas des travaux divers qu’il réclame, ni des frais de nettoyage.

En vertu des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Il est constant que le coût de la consommation EDF et d’internet incombe au locataire.

En outre, il ressort du bail conclu entre les parties que « du 01/09/2023 au 30/06/2024, les dépenses d’électricité, de gaz et d’internet sont à la charge du locataire. Le locataire peut maintenir les contrats existants à la date du présent contrat de location, contre remboursement mensuel ou final de la part du locataire sur le compte du bailleur, de la facture mensuelle du contrat ».

Il ressort du courrier adressé à la locataire par le bailleur le 22 février 2024 que ce dernier l’a informée résilier le contrat EDF/GDF et le contrat de fourniture d’accès internet auprès de Bouygues à compter du 1er mars 2024. En outre, les relevés du compte bancaire LCL produits par le bailleur montrent que celui-ci a continué de régler en lieu et place de la locataire ces factures sur la période du 6 septembre 2023 au 28 mai 2024 s’agissant des factures Internet et sur la période du 14 septembre 2023 au 5 mars 2024 s’agissant des factures EDF/GDF.

Dès lors, Madame [Y] [X] sera condamnée à rembourser à Monsieur [E] [V] [N] [W] les sommes de :

257,63 euros au titre du remboursement des factures Internet,1187,73 euros au titre du remboursement des factures EDF/GDF.

Par ailleurs, Monsieur [E] [V] [N] [W] sollicite le paiement de la somme de 7760 euros au titre des loyers échus impayés pour la période d’avril 2024 à août 2024, date du départ des lieux de la locataire.

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le loyer aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Le bailleur produit un décompte démontrant qu’à la date de départ des lieux de la locataire, celle-ci restait redevable de la somme de 7 760 euros au titre des loyers échus impayés sur la période du mois d’avril 2024 au mois d’août 2024. Il sera observé que les échéances des mois d’avril 2024 à juin 2024 inclus s’élèvent à la somme mensuelle de 1450 euros et que les loyers des mois de juillet et août 2024 ont été calculés sur la base de 55 euros par jour d’occupation, conformément aux stipulations expressément prévues au bail par les parties.

Madame [Y] [X] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe ou le montant de cette somme et ne justifie d’aucun paiement libératoire.

Elle sera en conséquence condamnée à payer à Monsieur [E] [V] [N] [W] la somme de 7 760 euros à ce titre.

En revanche, Monsieur [E] [V] [N] [W] sera débouté de sa demande en remboursement des frais de serrurerie dont il ne démontre pas qu’ils seraient imputables à la locataire et dont, au demeurant, il ne justifie pas. Il sera également débouté de sa demande de remboursement des « travaux divers » d’un montant de 495 euros qui ne sont ni détaillés ni justifiés au vu des pièces versées. Il ne justifie pas davantage du montant des frais de nettoyage qu’il réclame à hauteur de 822,36 euros ni de leur imputabilité à la locataire. Il sera également débouté de cette demande.

Au total, Madame [Y] [X] sera donc condamnée à payer à Monsieur [E] [V] [N] [W] la somme de 9 205,36 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [Y] [X] qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de l’instance et sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [Y] [X] sera également tenue de verser à Monsieur [E] [V] [N] [W] une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l’équité commande de fixer à la somme de 1 000 euros.

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Madame [Y] [X] de sa demande de restitution de l’intégralité des loyers perçus depuis la conclusion du bail ;

CONDAMNE Monsieur [E] [V] [N] [W] à rembourser à Madame [Y] [X] la somme de 135 euros (cent trente-cinq euros) au titre des frais de réparation de la chaudière ;

DEBOUTE Madame [Y] [X] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance ;

DEBOUTE Madame [Y] [X] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE Madame [Y] [X] à payer à Monsieur [E] [V] [N] [W] la somme de 9 205,36 euros (neuf mille deux cent cinq euros et trente-six centimes) à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier ;

CONDAMNE Madame [Y] [X] à payer à Monsieur [E] [V] [N] [W] la somme de 1 000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [Y] [X] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Y] [X] aux dépens ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection