TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 15 Octobre 2025

N° Minute : 25/

N° RG 25/00406 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DLNV

Plaidoirie le 03 Juin 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Catherine MOTTIN

Copie exécutoire délivrée le :

à SCP PYRAMIDE AVOCATS

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

La SEMCODA

50 Rue du Pavillon

CS 91007

01009 BOURG EN BRESSE CEDEX

représentée par la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocats au barreau de VIENNE

DEFENDEURS

Madame [C] [L]

née le 05 Août 1989 à BOURGOIN JALLIEU (38)

3 Rue Frion

38110 LA TOUR DU PIN

comparante en personne

Monsieur [S] [Y]

né le 27 Décembre 1988 à BOURGOIN JALLIEU (38)

3 Rue Frion

38110 LA TOUR DU PIN

comparant en personne

Après prorogation du délibéré initialement fixé au 09 septembre 2025 , le jugement dont la teneur suit a été rendu le 15 Octobre 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées par tous moyens.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 04 mai 2015 avec effet au 1er juin 2015, consenti par la société SEMCODA, Madame [C] [L] et Monsieur [S] [Y] ont pris en location un logement situé 3 Rue Frion 38110 LA TOUR DU PIN, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 598,97 €.

Par avenant au contrat de bail daté du 7 octobre 2015, consenti par la société SEMCODA, Madame [C] [L] et Monsieur [S] [Y] ont pris en location un garage référence n° 6841 02 99 025 situé Rue Pierre Vincendon à LA TOUR DU PIN (38110) en contrepartie du versement d’un loyer mensuel de 43,50 €, puis par avenant au contrat de bail daté du 12 décembre 2019, consenti par la société SEMCODA Madame [C] [L] et Monsieur [S] [Y] ont pris en location un garage référence n° 4589 01 099 05 situé 86 Rue Pierre Vincendon à LA TOUR DU PIN (38110) en contrepartie du versement d’un loyer de 34,47 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2024, la société SEMCODA a fait délivrer à Madame [C] [L] et Monsieur [S] [Y] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme totale de 3 434,43 € au titre des loyers et charges impayés.

La société SEMCODA a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier daté du 10 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice respectivement remis à domicile et à personne le 27 mars 2025 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 28 mars 2025, la société SEMCODA a assigné Madame [C] [L] et Monsieur [S] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

• Voir constater, avec effets au 11 février 2025, la résiliation de plein droit du bail et de ses avenants consentis par la SEMCODA le 04 mai 2015 pour l’appartement situé 3 Rue Frion à LA TOUR DU PIN, pour le garage n° 6841 O2 99 025 situé Rue Pierre Vincendon de la Plaine à LA TOUR DU PIN (38110), et pour le garage n° 4589 01 099 05 situé 86 Rue Pierre Vincendon de la Plaine à LA TOUR DU PIN (38110) ;

• Voir dire que Madame [C] [L] et Monsieur [S] [Y] se trouvent occupants sans droit ni titre et en conséquence, prononcer leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique ;

• Voir fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel en cours, outre charges, accessoires, et indexation conformément aux clauses du bail a compté du 12 février 2025 ;

• Voir condamner solidairement Madame [C] [L] et Monsieur [S] [Y] à payer à la SEMCODA la somme principale de 6 366,59 €, outre intérêts au taux légal sur la somme de 3 434,43 € à compter du 11 décembre 2024, et intérêts au taux légal sur le surplus à compter de l’assignation, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au mois de février 2024 inclus, outre une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer conventionnel en cours, outre charges, accessoires et indexation identique a celle applicable conformément aux clauses du bail à compter du 12 février 2025 jusqu’à leur départ effectif des lieux dont s’agit ;

• Voir rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir ;

• Voir condamner in solidum Madame [C] [L] et Monsieur [S] [Y] à payer à la SEMCODA la somme de 600 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

• Voir condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Madame [C] [L] et Monsieur [S] [Y] se sont présentés le 15 mai 2025 à l’entretien proposé par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier.

Il ressort de ce diagnostic que Madame [C] [L] et Monsieur [S] [Y] vivent dans le logement en cause avec leur fille, et que le montant des ressources du foyer s’établit à hauteur de 3 226 €, en ce compris les prestations sociales perçues, alors que la somme des charges mensualisées, comprenant les dépenses liées au logement et les échéances des crédits éventuellement souscrits, est de 2 322,84 €. Madame [C] [L] et Monsieur [S] [Y] ont exprimé leur intention de conserver le logement, après avoir expliqué l’origine de la dette locative, non contestée, qu’ils se sont engagés à régler en sollicitant des délais de paiement et en proposant un plan d’apurement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 03 juin 2025, en présence de la société SEMCODA, régulièrement représentée par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 7 454,89 € suivant décompte arrêté au 27 mai 2025, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions. La société SEMCODA s’est opposée à l’octroi de tout délai de paiement.

Madame [C] [L] et Monsieur [S] [Y] qui ont comparu en personne contestent le montant de la dette, ont sollicité le renvoi de l’affaire, et demandent une réévaluation de la dette, des délais de paiement ainsi qu’une suspension de la clause résolutoire.

Après prorogation du délibéré, le jugement a été rendu le 15 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 467 du code procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et les défendeurs ont comparu en personne.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La société SEMCODA justifie de la saisine de la CCAPEX en versant la copie du courrier qui lui a été adressé le 10 décembre 2024.

Par ailleurs, l’assignation en date du 27 mars 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 mars 2025 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24, alinéa 1er, et 1° de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, dispose que : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1er la mention que le locataire dispose de deux mois pour payer sa dette (…). »

Le bail conclu le 04 mai 2015 entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

En l’espèce, la société SEMCODA produit aux débats un décompte qui établit que Madame [C] [L] et Monsieur [S] [Y] ne paient pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois de novembre 2022.

Au vu de ces impayés, la société la Société SEMCODA a fait délivrer à Madame [C] [L] et Monsieur [S] [Y], le 11 décembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès de la Société SEMCODA.

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 12 février 2025.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 27 mai 2025 à la somme de 7 454,89 € au paiement de laquelle Madame [C] [L] et Monsieur [S] [Y] seront condamnés, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Madame [C] [L] et Monsieur [S] [Y] seront donc condamnés au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 12 février 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, les locataires pourront être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux restés infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement

Sur les délais au titre de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989

En application de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le paragraphe VII du même article prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si Madame [C] [L] et Monsieur [S] [Y] ont répondu aux convocations adressées par l’Udaf de l’Isère pour l’établissement d’un diagnostic social et financier et ont comparu lors de l’audience au cours de laquelle ils ont pu s’exprimer sur leurs difficultés et leur volonté de se maintenir dans le logement en fournissant un effort financier, l’absence totale de reprise du paiement des loyers, comme en atteste le décompte actualisé versé par la société SEMCODA les empêchent de prétendre à l’octroi de ces délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Sur les délais au titre de l’article 1343-5 du code civil

Toutefois, l’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créanciers, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, l’absence totale de reprise du paiement des loyers, comme en atteste le décompte actualisé versé par la société SEMCODA empêchent les locataires de pouvoir prétendre à l’octroi de ces délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Sur la solidarité

Conformément à l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas et doit être expressément stipulée.

En l’espèce, le contrat de bail en cause prévoit une clause de solidarité portant sur l’ensemble des engagements, des preneurs, en ce compris le paiement de l’indemnité d’occupation, de sorte que la Société SEMCODA peut réclamer la totalité de la dette à chacun des preneurs, sans que puisse lui être opposé le bénéfice de discussion et de division.

Sur les demandes accessoires

Madame [C] [L] et Monsieur [S] [Y], succombant à l’instance, seront condamnés à supporter la charge des dépens, qui incluront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

Compte tenu de la disparité matérielle et financière entre les parties, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande exposée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sont réunies à compter du 12 février 2025 ;

DIT que Madame [C] [L] et Monsieur [S] [Y] devront libérer les lieux ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [C] [L] et Monsieur [S] [Y] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé 3 Rue Frion 38110 LA TOUR DU PIN et des garages référencés n°6841 02 99 025 situé Rue Pierre Vincendon à LA TOUR DU PIN (38110) et n° 4589 01 099 05 situé 86 Rue Pierre Vincendon à LA TOUR DU PIN (38110) ;

AUTORISE la société SEMCODA à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls des défendeurs ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, due à compter du 12 février 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE solidairement Madame [C] [L] et Monsieur [S] [Y] à payer à la société SEMCODA l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour celles à échoir ;

CONDAMNE solidairement Madame [C] [L] et Monsieur [S] [Y] à payer à la société SEMCODA la somme de 7 454,89 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 27 mai 2025, échéance du mois d’avril incluse, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE la société SEMCODA de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [C] [L] et Monsieur [S] [Y] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la signification du jugement, à l’exclusion de tout autre somme ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le QUINZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION