RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

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JUGEMENT DU 11 Mars 2026

N° RG 23/01194 – N° Portalis DBYL-W-B7H-C62W

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL COURTES ALIS inscrite au RCS sous le numéro 390 217 818, dont le siège social est [Adresse 2] à [Localité 1] (40)

[Adresse 3]

[Localité 2]

Rep/assistant : Maître Elina BOYON de la SELARL LANDAVOCATS, avocat au barreau de DAX

DEFENDEURS

SASU CREDIT AGRICOLE AQUITAINE AGENCE IMMOBILIERE, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 492 498 746, venant aux droits de la S.A.S. [D] [P] immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 503 671 968 absorbée depuis le 1er janvier 2024

[Adresse 4]

[Localité 4]

Rep/assistant : Maître Pierre-Olivier DILHAC de la SELARL ASTREA, avocat au barreau de DAX

Rep/assistant : Maître Patrick MAUBARET de la SCP MAUBARET, avocat au barreau de BORDEAUX

Société NEXERA, anciennement dénommée SAS NETCOM GROUP, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 453 006 314

[Adresse 5]

[Localité 6]

Rep/assistant : Maître Thomas BRUNEAU, avocat au barreau de DAX

Rep/assistant : Maître Olivier BUSCA, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

PRÉSIDENT : Claire GASCON, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de DAX, siégeant en qualité de juge unique,

GREFFIER : Sandra SEGAS, Greffier.

DÉBATS

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 14 Janvier 2026, lors de laquelle les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis elle a été mise en délibéré et la décision rendue le ONZE MARS DEUX MIL VINGT SIX par mise à disposition au greffe, les parties préalablement avisées, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

La société [D] [P] a été désigné syndic de la [Adresse 1] du 22 juin 2017 au 30 juin 2022.

Lors de l’assemblée générale du 11 septembre 2020, les copropriétaires ont adopté la résolution suivante : « accepte l’étude de faisabilité de la mise en place d’un modem pour la connexion internet et WIFI dans la résidence. Le Syndic fera établir des devis afin de chiffrer l’installation et le contrat. »

Le 8 juin 2021, la société [D] [P] a souscrit pour le compte du Syndicat des copropriétaires, un contrat d’installation Wifi et d’abonnement auprès de la société NETCOM GROUP, pour un montant de 757,20 € par mois pendant 63 mois.

Par mail du 13 septembre 2022, la société COURTES ALIS, nouveau Syndic de la [Adresse 1], a demandé à la société NETCOM Group de lui adresser un relevé du montant de résiliation anticipé du contrat et elle sollicitait une révision des conditions du contrat.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 septembre 2022, la société COURTES ALIS a mis en demeure la société [D] [P] de lui adresser sous huitaine les éléments attestant de la légitimité de la signature du contrat avec la société NETCOM Group et elle ajoutait : « à défaut, il s’agit d’une erreur de gestion, nous vous prions de bien vouloir vous acquitter de la somme de 43.287 € + 4.368,69 €, soit 47.655,69 € TTC représentant le montant de la résiliation anticipée de contrat de Netcom ainsi que des factures impayées sous huitaine. »

Par actes de commissaire de justice des 25 et 26 septembre 2023, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a assigné la société NETCOM GROUP et la société [D] [P] devant le Tribunal Judiciaire de Dax, aux fins de voir :

— Déclarer le contrat n° PN 549667 inopposable au Syndicat des copropriétaires [S] [E] ;

— Condamner la SAS [D] [P] à verser au Syndicat des copropriétaires [S] [E] la somme de 6.070,29 euros en réparation de son préjudice financier ;

— Subsidiairement, si, par impossible, le contrat n° PN 549667 était déclaré opposable au Syndicat des copropriétaires [S] [E], condamner la SAS [D] [P] à lui verser la somme de 43.287 euros correspondant aux indemnités de résiliation anticipée du contrat.

— En toutes hypothèses, condamner in solidum la SAS [D] [P] et la SASU NETCOM GROUP à verser au Syndicat des copropriétaires [S] [E] la somme de 2.000 euros sur le fondement de |'article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner in solidum la SAS [D] [P] et la SASU NETCOM GROUP aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 17 juin 2025, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes en portant à 5.000 € la somme sollicitée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et il fait valoir que :

— La société [D] [P] a outrepassé le mandat qui lui était confié en souscrivant un contrat pour le compte des copropriétaires, alors qu’elle n’avait reçu mandat que de réaliser une étude de faisabilité.

— La société Netcom Group n’a pas vérifié si la société [D] [P] était autorisée à conclure le contrat d’installation et d’abonnement pour le compte des copropriétaires de la [Adresse 1]. En s’abstenant de vérifier les limites des pouvoirs de son cocontractant malgré l’importance du contrat, elle ne peut opposer une croyance légitime, ni la théorie du mandat apparent. Le contrat conclu par la société [D] [P] sans pouvoir est inopposable au Syndicat des copropriétaires.

— Les éléments postérieurs à la signature du contrat ne permettent pas de justifier qu’au jour de la signature, la société NETCOM Group était légitime à ne pas vérifier l’existence du mandat du syndic.

— Les travaux n’impliquent pas que les copropriétaires avaient connaissance des conditions du contrat, de l’existence d’un abonnement, ni de sa durée.

— Le syndicat des copropriétaires n’a pas approuvé les comptes de l’exercice 2021.

— Le Syndic est responsable des fautes qu’ils commet dans sa gestion. La violation du mandat confié par décision de l’assemblée générale du 11 septembre 2020 est fautive. Cette faute a entraîné le paiement par le Syndicat des copropriétaires de la somme de 6.070,29 € à la société NETCOM Group.

— Le syndicat des copropriétaires n’a pas profité de l’installation. La fibre a été installée gratuitement par le Sydec dans la résidence. Aucun contrat de Wifi payant n’était nécessaire.

— Les souhaits de quelques copropriétaires ne reflètent pas l’avis de la copropriété.

Dans ses conclusions notifiées par RPVA le 1er avril 2025, la société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière, venant aux droits de la société [D] [P], demande au tribunal de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— débouter la SAS NEXERA, anciennement dénommée NETCOM GROUP de ses demandes de condamnation à l’égard de la SASU CREDIT AGRICOLE AQUITAINE AGENCE IMMOBILIERE ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] agissant par son syndic la SARL COURTES ALIS à payer à la SASU CREDIT AGRICOLE AQUITAINE AGENCE IMMOBILIERE venant aux droits de la SAS [D] [P] une indemnité de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière, venant aux droits de la société [D] [P], soutient que :

— La copropriété souhaitait l’installation du Wifi dans la résidence. Cette question a été abordée lors des réunions entre le syndic et les membres du Conseil syndical. Ces derniers étaient informés de l’existence du contrat et de l’installation de la Wifi par la société Netcom Group.

— Il ressort des échanges avec les membres du conseil syndical et avec certains copropriétaires que le Syndicat des copropriétaires était informé pour avoir souhaité, à la majorité, l’installation du Wifi et la mise en place de l’abonnement avec la société Netcom Group. La copropriété est de mauvaise foi en prétendant le contraire.

— [Localité 7] des copropriétaires, insatisfait des services de la société Netcom, cherche par tout moyen à se libérer de ses engagements avec cette dernière, sans avoir à régler les indemnités de résiliation.

— [Localité 7] des copropriétaires cherche à s’enrichir en sollicitant le remboursement des frais d’installation des bornes Wifi dont il profite et du matériel qu’il conserve illégalement.

— Il appartenait à la société Netcom de s’assurer que celui avec qui elle traitait était bien investi des pouvoirs nécessaires.

Dans ses conclusions notifiées par RPVA le 28 août 2025, la société NETCOM GROUP, devenue NEXERA, demande au tribunal de :

— débouter le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

— constater la résiliation du contrat « COURTIER MULTI-OPERATEURS ET INTEGRATEUR DE LOCATION » aux torts du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], et ce à la date du 21 mars 2023, date à laquelle NETCOM a enregistré la résiliation du contrat.

— A tout le moins, prononcer la résiliation judiciaire dudit contrat aux torts exclusifs du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], et ce à la même date.

— En conséquence, condamner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à payer à la société NEXERA, anciennement dénommée NETCOM GROUP, les sommes de :

—  23.712 euros au titre de l’indemnité contractuelle de résiliation du service « Opérateur Fibre Dédiée », avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 avril 2023,

—  3.380 euros au titre de l’indemnité contractuelle de résiliation du service « Opérateur ADSL back up », avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 avril 2023,

—  5.145 euros au titre de l’indemnité contractuelle de résiliation du service « Intégrateur bornes Wifi », avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 avril 2023.

— condamner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à payer à la société NEXERA, anciennement dénommée NETCOM GROUP, la somme de 2.644,20 euros TTC au titre des encours, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 avril 2023, sur le fondement du contrat, et à tout le moins sur le fondement de l’enrichissement sans cause.

— A titre subsidiaire, condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] et la SASU CREDIT AGRICOLE AQUITAINE AGENCE IMMOBILIERE venant aux droits de la SAS [D] [P] à payer à la société NEXERA, anciennement dénommée NETCOM GROUP, la somme de 32.237 euros à titre de dommages et intérêts.

— A titre encore plus subsidiaire, condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] et la SASU CREDIT AGRICOLE AQUITAINE AGENCE IMMOBILIERE venant aux droits de la SAS [D] [P] à payer à la société NEXERA, anciennement dénommée NETCOM GROUP, la somme de 9.095,43euros à titre de dommages et intérêts.

— ordonner la capitalisation des intérêts.

— condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] et la SASU CREDIT AGRICOLE AQUITAINE [Adresse 6] IMMOBILIERE venant aux droits de la SAS [D] [P] à payer à la société NEXERA, anciennement dénommée NETCOM GROUP, la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] et la SASU CREDIT AGRICOLE AQUITAINE AGENCE IMMOBILIERE venant aux droits de la SAS [D] [P] aux entiers dépens.

La société NEXERA fait valoir que :

— Il n’est pas contesté que la société [D] [P], en sa qualité de Syndic de copropriété en exercice, était en charge de la gestion du Syndicat des copropriétaires au moment de la signature du contrat, et comme tel, habilité à engager ce dernier.

— Madame [L], gestionnaire au sein de la société [D] [P], a communiqué l’ensemble des informations nécessaires à la souscription du contrat et elle a fait réaliser une visite de la résidence au commercial. Elle a signé le contrat et a suivi le déploiement de la fibre.

— Les factures émises ont été réglées sans contestation jusqu’au mois de décembre 2021.

— Les factures en souffrance ont été régularisées par le nouveau syndic aux mois d’octobre et novembre 2022, sans contestation sur la validité du contrat.

— L’apparence créée par le précédent syndic a été entretenue pendant plusieurs mois par le nouveau syndic.

— La société Netcom a pu valablement croire aux prérogatives apparentes du signataire du contrat, le dispensant de vérifier les limites exactes de ses pouvoirs.

— Le syndicat des copropriétaires a lui même commis une faute puisqu’il ne pouvait ignorer l’existence des contrats et il a laissé le syndic prendre des initiatives.

— Les copropriétaires ne pouvaient ignorer l’intervention des nombreux techniciens au sein de la résidence.

— La mise en place de la fibre au sein de la résidence, résulte des travaux réalisés par la société NETCOM avec le partenariat d’Orange.

— Les termes du contrat qui liait le syndicat des copropriétaires à la société NEXERA sont très précis. Le non-paiement des encours s’analyse en une rupture pure et simple des engagements souscrits et rend impossible la poursuite du contrat qui a été résilié par la société NEXERA aux torts du syndicat des copropriétaires. Ce dernier est donc tenu au paiement de l’indemnité contractuelle de résiliation.

— [Localité 7] des copropriétaires n’a pas restitué le matériel installé par la société NEXERA.

— La société [D] [P] a commis une faute à l’égard de la société NEXERA en lui laissant croire qu’elle était apte à contracter pour le compte de son mandant. Le préjudice subi par la société NEXERA peut être estimé au montant du manque à gagner du fait de la rupture anticipée du contrat, soit la somme globale de 32.237,00 €.

— La société NEXERA a engagé des frais importants pour le déploiement des prestations contractuelles, pour un montant total de 9.095,43 € HT.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 6 novembre 2025 et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience du 14 janvier 2026. La date de délibéré, par mise à disposition au greffe, a été fixée au 11 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

1) Sur l’inopposabilité du contrat au syndicat des copropriétaires :

L’article 1153 du Code civil prévoit que le représentant légal, judiciaire ou conventionnel n’est fondé à agir que dans la limite des pouvoirs qui lui sont conférés.

L’article 1156 du Code civil précise que l’acte accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs est inopposable au représenté, sauf si le tiers contractant a légitimement cru en la réalité des pouvoirs du représentant, notamment en raison du comportement ou des déclarations du représenté. L’inopposabilité de l’acte ne peut être invoquée dès lors que le représenté l’a ratifié.

En l’espèce, lors de l’assemblée générale du 11 septembre 2020, les copropriétaires ont confié au syndic la mission de réaliser une « étude de faisabilité de la mise en place d’un modem pour la connexion internet et WIFI dans la résidence » en précisant : « [D] fera établir des devis afin de chiffrer l’installation et le contrat. »

Les termes de la mission confiée au syndic sont donc particulièrement clairs et ne l’autorisait pas à accepter les devis établis.

En acceptant le devis établi par la société NETCOM Group et en régularisant le contrat proposé par cette dernière le 18 juin 2021, la société [D] [P] a dépassé les pouvoirs qui lui étaient confiés.

Au regard de l’importance du contrat conclu tant dans son montant (9.086,40 € par an) que dans sa durée (63 mois), la société NEXERA aurait dû s’assurer que le syndic était autorisé à souscrire le contrat. En s’abstenant de cette vérification, ce professionnel ne peut valablement opposer sa croyance légitime dans les pouvoirs du syndic, ni invoquer la théorie du mandat apparent.

Ni les travaux réalisés après la signature du contrat au sein de la résidence, sous la surveillance du gestionnaire du syndic qui a signé le contrat, ni le paiement des échéances par le syndic, et encore moins l’empressement de quelques copropriétaires à bénéficier du Wifi, ne sauraient valoir ratification de la signature du contrat.

Il convient en conséquence de déclarer le contrat n° PN 549667 inopposable au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1].

Du fait de l’inopposabilité du contrat, il convient de débouter la société NEXERA de sa demande de résiliation de ce même contrat et de paiement de l’indemnité de résiliation et de ses demandes en paiement fondées sur ce contrat.

2) Sur la demande d’indemnisation du préjudice financier du syndicat des copropriétaires :

L’article 1992 du Code civil prévoit que le mandataire répond non seulement du dol, mais également des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

En l’espèce, la société [D] [P] est un syndic professionnel rémunéré par le syndicat des copropriétaires. En souscrivant un contrat de fourniture du Wifi sans solliciter l’autorisation préalable du syndicat des copropriétaires, elle a commis une faute de nature à engager sa responsabilité.

Le Syndicat des copropriétaires a subi un préjudice financier en réglant la somme globale de 6.070,29 €, et ce alors que de l’avis concordant des parties, la prestation de la société NETCOM n’était pas satisfaisante.

Il convient en conséquence de condamner la société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière, venant aux droits de la société [D] [P], à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 6.070,29 € en réparation de son préjudice financier.

3) Sur la demande de dommages et intérêts de la société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière, venant aux droits de la société [D] [P] :

La société NEXERA n’apporte la preuve d’aucune faute commise par le syndicat des copropriétaires de nature à engager sa responsabilité. Il convient en conséquence de la débouter de ses demandes de dommages et intérêts à son encontre.

La société [D] [P] a commis une faute en dépassant les pouvoirs qui lui étaient confiés et en laissant croire à la société NEXERA qu’elle avait le pouvoir de souscrire un contrat pour le compte du syndicat des copropriétaires. Cette faute est de nature à engager sa responsabilité à l’encontre de la société NEXERA. Pour autant, la société NEXERA a également commis une faute de négligence qui a concouru à la réalisation de son préjudice, en ne vérifiant pas l’étendue des pouvoirs du syndic. La part de responsabilité du syndic peut être évaluée à 75 % et celle de la société NEXERA à 25 %.

La faute du syndic a conduit la société NEXERA à engager des frais d’installation du matériel et de travaux pour un montant total de 9.095,43 €, sans contrepartie. Il convient en conséquence de condamner la société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière, venant aux droits de la société [D] [P], à payer à la société NEXERA la somme de 6.821,57 € (75 % x 9.095,43 €) en réparation du préjudice financier, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

L’article 1343-2 du Code civil permet que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. Conformément à la demande de la société NEXERA, il convient d’ordonner cette capitalisation dans les conditions précisées au dispositif.

4) Sur le surplus des demandes :

Il est inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires l’intégralité des frais irrépétibles. En conséquence, la société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière, venant aux droits de la société [D] [P], doit être condamnée à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière, venant aux droits de la société [D] [P], succombant, elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et condamnée aux entiers dépens.

Il convient, pour des raisons d’équité, de débouter la société NEXERA de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Déclare le contrat souscrit auprès de la société NETCOM GROUP devenue NEXERA, n° PN 549667, inopposable au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1],

Condamne la société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière, venant aux droits de la société [D] [P], à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 6.070,29 € en réparation de son préjudice financier,

Condamne la société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière, venant aux droits de la société [D] [P], à payer à la société NEXERA la somme de 6.821,57 € en réparation de son préjudice financier, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Ordonne la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière, sur cette dernière somme,

Condamne la société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière, venant aux droits de la société [D] [P], à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la société Crédit Agricole Aquitaine Agence Immobilière, venant aux droits de la société [D] [P], aux entiers dépens,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Le présent jugement a été signé par Claire GASCON, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de DAX, et par Sandra SEGAS, Greffier, et porté à la connaissance des parties par remise au greffe.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,