RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

N° RG 23/00800 – N° Portalis DBYL-W-B7H-C5XL

JUGEMENT DU 20 Mai 2026

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de DAX le 20 Mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 21 Janvier 2026, devant :

Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, chargé du rapport

assisté de Sandra SEGAS, Greffier présent à l’appel des causes,

Pascal MARTIN, en application de l’article 786 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition des parties a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, et en a rendu compte au tribunal composé de :

Président : Pascal MARTIN, Vice-Président, juge rapporteur,

Assesseur : Claire GASCON, Vice-Présidente,

Assesseur : Elodie DARRIBÈRE, Vice-Présidente, juge rédacteur,

qui en ont délibéré conformément à la loi,

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.C.I. PEY DE L’ANCRE, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 391 443 389

[Adresse 1]

[Localité 2]

Rep/assistant : Maître David IDIART du CABINET ADVOCARE, avocat au barreau de BAYONNE

DÉFENDEUR :

S.A.S. MESCODIS, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 390 535 144

[Adresse 2]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Caroloine JAUFFRET, avocat au barreau de TOULOUSE

Rep/assistant : Maître Pierre-Olivier DILHAC de la SELARL ASTREA, avocat au barreau de DAX

EXPOSE DU LITIGE

La SCI PEY DE L’ANCRE a donné à bail à construction à la société MESCODIS, suivant acte reçu par M. [F] [R], notaire à Saint-Vincent-de-Tyrosse le 19 mai 1993, le bien dont la désignation suit :

Dans un ensemble immobilier dénommé "[Adresse 3]", situé sur la commune de [Localité 4], [Adresse 2], sur la parcelle cadastrée section AC n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], les droits immobiliers suivants :

BÂTIMENT PRINCIPAL A :

— Lot 1 : un grand local commercial en nature de surface de vente (994 m²) locaux professionnels (188 m²) réserves (293 m²) locaux techniques (31 m²) et bureaux sanitaires (85 m²) pour une surface de 1 591 m²

— Lot 6 : un local commercial en nature de labo boulangerie d’une surface utile de 45 m²

— Lot 9 : un local commercial en nature de station-service avec, notamment, ses emplacements de pompes, cuves et dépotage d’une surface utilisable de 325 m².

Le contrat de bail a été consenti et accepté pour une durée de trente ans qui a commencé à courir le 20 mai 1993 pour se terminer le 19 mai 2023.

Aux termes du contrat de bail le preneur a pris l’engagement suivant :

« 1 – Engagement de construction

Le preneur s’oblige à édifier ou faire édifier à ses frais, sur le terrain présentement loué, des constructions conformes aux plans et devis descriptif analysés en l’exposé qui précède. Il ne pourra apporter au projet de construction ainsi défini aucune modification d’exécution ou de détail sans avoir obtenu par écrit l’accord du bailleur à leur sujet.

Le preneur s’oblige à poursuivre l’édification desdites constructions jusqu’à leur complet achèvement ainsi que des éléments d’infrastructure ou d’équipement qui peuvent être nécessaires à la desserte, et, d’une manière générale, à l’habitabilité de l’ensemble immobilier projeté.

Les constructions devront être édifiées conformément aux règles de l’art, aux prescriptions réglementaires et aux obligations résultant du permis de construire.

[…]"

Les constructions ont été réalisées selon arrêté de permis de construire du 5 mars 1992.

L’article XII dudit contrat stipulait notamment qu’à l’expiration du bail « toutes constructions édifiées par le preneur ou ses ayants cause sur le terrain loué, comme toutes améliorations de quelque nature qu’elles soient, deviendront la propriété du bailleur, sans qu’il soit besoin d’aucun acte pour le constater ».

L’article VI stipulait que la société MESCODIS était tenue de « conserver en bon état d’entretien les constructions édifiées et tous les aménagements qu’il y aura apportés, et effectuer à ses frais, et sous sa responsabilité, les réparations de toute nature, y compris les grosses réparations telles qu’elles sont définies par l’article 606 du code civil, et par l’usage ainsi que le remplacement de tous éléments de la construction et de son aménagement au fur et à mesure que le tout se révèlera nécessaire ».

La société MESCODIS a exploité un supermarché SUPER U et une station-service jusqu’au terme du bail.

Le propriétaire a fait établir le 20 février 2023 un double état des lieux par un commissaire de justice et par un architecte.

Un état des lieux de sortie a été établi par chacune des parties le 19 mai 2023. Les clefs ont été remises le même jour.

Le 17 juillet 2022, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Dax a autorisé la SCI PEY DE L’ANCRE à pratiquer une saisie conservatoire de créance à l’encontre de la société MESCODIS en garantie de la somme de 576 544,27 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2023, la SCI PEY DE L’ANCRE a assigné devant le tribunal judiciaire de Dax la société MESCODIS aux fins d’obtenir notamment, sur le fondement de l’article 1104 du code civil, articles L 251-2 et L 251-4 du code de la construction et de l’habitation, sa condamnation au paiement des sommes de 115 037,35 euros à titre d’indemnité de remise en état de la station-service, 43 264,03 euros à titre d’indemnité de remise en conformité des constructions au regard de la règlementation sur la sécurité incendie, 6 642,89 euros à titre d’indemnité de remise en état de l’éclairage de sécurité, 51 600 euros à titre de remise en état des chambres froides, outre la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 3 septembre 2025, la SCI PEY DE L’ANCRE demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1104 du code civil, articles L 141-1 et suivants et les articles L 251-2 et L 251-4 du code de la construction et de l’habitation, de :

— Dire et juger que la SAS MESCODIS a manqué à son obligation d’entretien des constructions et équipements donnés à bail,

— Dire et juger que la SAS MESCODIS a manqué à son obligation de réparation des constructions et équipements donnés à bail,

— Dire et juger que la SAS MESCODIS a manqué à son obligation de restituer toutes les améliorations de quelque nature qu’elles soient apportées aux constructions et ouvrages donnés à bail,

— Dire et juger qu’elle n’a pas restitué les constructions en état d’usage et conformes aux normes,

— Dire et juger que la SAS MESCODIS n’a pas intégralement restitué les constructions édifiées dans le cadre du bail,

En conséquence,

— Condamner la SAS MESCODIS à payer à la SCI PEY DE L’ANCRE les sommes suivantes :

* 102 983,35 € à titre d’indemnité de remise en état de la station-service

* 49 654,79 € à titre d’indemnité de remise en conformité des constructions au regard de la réglementation sur la sécurité incendie

* 2 561,40 € à titre d’indemnité de remise en état de l’affichage en hauteur

* 6 642,89 € à titre d’indemnité de remise en état de l’éclairage de sécurité

* 51 600 € à titre d’indemnité de remise en état des chambres froides

* 328 192 € TTC € au titre de la remise en état de la structure métallique de la construction

* 78 082,08 € TTC au titre de la réparation de l’étanchéité du magasin

* 5 163,79 € TTC au titre de l’enlèvement des éléments bâtis du groupe froid en toiture

* 10 833,60 € TTC au titre du contrôle de pollution des sols complémentaire

* 1 300,85 € TTC au titre de la réparation des portes métalliques

* 14 516,96 € TTC à titre d’indemnité de remise en état/conformité de la station

— Condamner la société par actions simplifiées MESCODIS au paiement d’une indemnité de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, ce inclus le coût du constat d’huissier du 19 mai 2023,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’appui de ses demandes elle fait valoir qu’aux termes du contrat de bail à construction le preneur est tenu de restituer les constructions et aménagements qu’il a édifiés et de prendre en charge les réparations de toute nature. Elle ajoute que la cour de cassation a précisé que les constructions devaient être restituées en « état normal d’usage ».

Elle soutient que cette obligation d’entretien implique de les maintenir en bon état et donc de prendre en charge les réparations liées à la vétusté, d’assurer la conformité des constructions à la destination contractuelle et le caractère fonctionnel des équipements (en ce sens Cour d’appel de Reims, 30 Mars 2021, n°20/00168 et Cour d’appel, Montpellier, 3e chambre civile, 16 Novembre 2023 – n° 19/00886). Elle fait valoir que les désordres allégués procèdent d’une absence d’entretien par le preneur et non de l’usure normale par l’effet du temps.

Sur les manquements liés à l’obligation de restitution

Elle expose que le constat d’huissier du 19 mai 2023 révèle l’absence des pompes de distribution de carburant de la station-service et révèle leur caractère d’ouvrages scellés au sol compte tenu des traces d’implantation visibles. Elle soutient qu’il ne s’agit donc pas d’éléments mobiliers dissociables de la construction et que leur absence empêche la distribution de carburant, limitant l’activité au stockage. Elle indique donc que cette absence porte atteinte à la destination commerciale. Elle soutient que la désignation du bien qui prévoit des « emplacements de pompes » n’est pas exhaustive du fait de la mention « notamment ». Elle fait valoir que le coût de réinstallation des pompes s’élève à la somme de 102 938,35 euros, qu’elle indique avoir effectivement supportée, ainsi qu’il résulte de la facture produite et de l’engagement au titre du bail emphytéotique avec le nouveau preneur. Elle ajoute que ce coût n’a engendré aucune contrepartie ainsi que cela est constaté dans le procès-verbal de constat du 8 janvier 2025.

S’agissant des équipements de sécurité incendie, elle expose que le procès-verbal de constat du 19 mai 2023 relève l’absence de treize robinets d’incendie armés (RIA) ainsi que du surpresseur, ce qui prive le centre commercial de conformité aux normes incendie. Elle ajoute que le bail prévoyait que le preneur devait assurer l’habitabilité du projet, ce qui n’est pas possible en l’absence d’une telle conformité. Elle soutient par ailleurs que les équipements qui sont fixés au bâti constituent des éléments indissociables de l’immeuble et notamment les RIA qui sont censés être attachés aux murs. Elle indique que leur remise en place par la société EUROFEU a coûté la somme de 44 113,20 euros, qu’elle indique avoir supportée comme précédemment pour la mise en place des pompes de distribution.

Sur les manquements à l’obligation d’entretien

Elle soutient, en premier lieu, que divers équipements nécessaires à la sécurité et à la conformité du bâtiment ont dû être réalisés comme la signalétique et le plan d’évacuation. Elle produit une facture à ce titre de 2 561,40 euros.

Elle expose, en deuxième lieu, que l’absence d’éclairage de sécurité, constatée lors de l’état des lieux de sortie, rend le local non conforme et affecte son habitabilité. Elle produit un devis de BEEI pour des travaux d’un montant de 6 642,89 euros.

Elle fait valoir, en troisième lieu, que les chambres froides n’ont pas été entretenues, ce que la défenderesse reconnaît dans une autre procédure, et qu’elles sont essentielles à l’activité commerciale. Elle produit un devis de mise en état pour un montant de 51 600 euros.

Elle soutient, en quatrième lieu, que le clos et le couvert du bâtiment n’étaient pas assurés (bardage enfoncé à certains endroits, traces de corrosions qui entraînent des infiltrations non réparées). Elle exclut la vétusté pour l’absence d’entretien. Elle produit deux devis pour la reprise de cette étanchéité.

Elle expose, en cinquième lieu, que la structure métallique de la charpente n’est pas aux normes actuelles et que cela n’est pas contesté. Elle soutient que, selon la cour de cassation, les constructions doivent être en conformité avec les règles lors de la restitution (Cass, Chambre civile 3, 10 novembre 2009, 08-18.537). Elle indique que le coût de la reprise de la charpente a été estimé entre 250 000 et 300 000 euros HT et qu’elle a dû acquitter plusieurs frais annexes (architecte et BET).

Elle ajoute que les portes métalliques du magasin étaient détériorées et produit une facture de la société MALAISE de 1 300,85 euros.

Elle soutient également que les constructions ont engendré une pollution des sols et que le preneur était tenu de dépolluer les sols en question puisqu’il lui avait été remis un terrain non pollué.

Enfin, elle fait valoir que la station-service a dû faire l’objet d’une remise en conformité ainsi qu’il résulte du rapport de contrôle de la société MADIC du 14 avril 2023, et qu’elle a supporté lesdits travaux de mise en conformité.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 septembre 2025, la société MESCODIS demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1103 du code civil et les articles L 251-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation de :

— Rejeter l’ensemble des demandes de la SCI PEY DE L’ANCRE

— Condamner la SCI PEY DE L’ANCRE aux entiers dépens ainsi qu’à une somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civil.

A l’appui de ses demandes, elle fait valoir que les obligations d’entretien et de restitution sont prévues dans le contrat de bail et dans la loi. Elle rappelle qu’aucune disposition ou stipulation ne prévoit l’obligation de continuité d’une exploitation. Elle explique que le bail à construction n’est pas un bail commercial et que le preneur n’a pas de droit sur le fonds de commerce ou son exploitation. Elle en déduit que la fin du bail implique nécessairement un risque de période d’inexploitation et que les prétentions adverses, fondées sur des éléments liés au fonds de commerce, ne sont pas valables.

Elle fait valoir, qu’en l’absence de clause expresse mettant à sa charge les réparations liées à la vétusté, celles-ci incombent au bailleur (Cour de Cassation 13 septembre 2011 n°10-21027/ Cour de Cassation 5 avril 2011 n°10-14877 / Cour de Cassation 8 septembre 2016 n°15-17532). Elle rappelle que le bail est conclu pour une durée de trente ans et que cela implique forcément une usure normale des constructions et qu’elle n’était pas tenue de les remettre à neuf.

Elle soutient que l’octroi de dommages et intérêts suppose la démonstration d’une faute dans l’exécution du contrat de bail, d’un préjudice et d’un lien de causalité. Elle expose que les devis produits par la demanderesse concernent des travaux de remise à neuf (stationnement, chambre froide, sécurité incendie) sans lien avec un manquement contractuel de sa part. Elle ajoute que la demanderesse ne produit aucune facture portant la mention « acquittée » ni justificatif comptable pour établir la réalité des dépenses.

Elle soutient également que la demanderesse invoque que le bail emphytéotique conclu avec le nouveau preneur prévoit la prise en charge des travaux, mais qu’elle ne produit pas l’intégralité du bail ce qui empêche toute vérification de l’absence de contrepartie financière. Elle ajoute que l’appréciation du commissaire de justice sur l’interprétation des clauses qui prévoiraient cette absence de contrepartie n’a pas à se substituer à l’appréciation d’un tribunal. Elle explique donc qu’elle ne justifie pas d’un préjudice certain et définitif.

Sur l’absence de manquement à l’obligation de restitution

Elle explique, en ce qui concerne les postes de distribution de carburant, qu’il ne s’agit pas de construction au sens du contrat de bail ; que celui-ci ne vise que les emplacements des pompes, cuves et dépotages. Elle ajoute qu’ils sont démontables sans destruction.

Elle indique que la demande de dommages et intérêts porte en réalité sur la réfection complète de la station-service et non sur la seule remise en place de ces équipements, alors que la station-service était fonctionnelle au terme du bail. Elle soutient que la demanderesse ne justifie pas avoir supporté les coûts invoqués en l’absence de preuve de prise en charge des travaux en question sans contrepartie. Elle relève que certaines factures produites (station-service) sont postérieures à la reprise de l’exploitation ce qui exclut le fait que les locaux n’étaient pas en état d’usage.

En ce qui concerne les RIA, surpresseur, extincteurs, signalétique, plan d’évacuation, elle soutient qu’ils ne constituent pas des constructions mais des équipements liés à l’exploitation, dont la restitution n’est prévue par aucune stipulation contractuelle.

Sur l’absence de manquement à l’obligation d’entretien

Elle explique que la demanderesse ne démontre aucun lien de causalité entre un éventuel manquement et la volonté de mettre en place 20 blocs de sécurité et la réalisation d’autres prestations pour l’éclairage de sécurité. Elle ajoute qu’aucune preuve de paiement n’est produite.

Elle soutient que la chambre froide était en état de fonctionnement à la fin de bail et que les travaux de remise à neuf de ladite chambre est un choix qui n’a pas de lien avec un défaut d’entretien.

Elle fait valoir qu’aucune facture n’est produite s’agissant de la charpente et que la demanderesse ne démontre ni l’absence d’entretien ni la nécessité des travaux. Elle explique que les travaux relèvent, en tout état de cause, de la vétusté normale, pour laquelle elle n’est pas tenue à réparation.

Elle ajoute que les allégations relatives au sous-dimensionnement de la structure se fondent sur des normes postérieures à la construction, alors que les ouvrages ont été réalisés conformément aux normes en vigueur à l’époque. Elle indique qu’il n’existe aucune obligation de mise en conformité à la fin du bail.

Elle soutient encore que les autres postes invoqués (portes métalliques, mise en conformité de la station-service, pollution des sols) ne sont pas justifiés par des factures portant la mention « acquittée » ou par un lien de causalité avec des manquements aux obligations contractuelles du preneur. Elle rappelle que les travaux de mise en conformité de la station-service ont été réalisés après la reprise de l’exploitation.

Elle indique donc qu’il n’y a pas la preuve d’un manquement de sa part, d’un lien de causalité ou d’un éventuel préjudice.

La clôture de l’instruction a été fixée au 16 octobre 2025 et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience du 21 janvier 2026. La date de délibéré, par mise à disposition au greffe, a été fixée au 18 mars 2026.

Le délibéré a été prorogé au 20 mai 2026 en raison d’un surcroit de la charge de travail du magistrat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les manquements liés à l’obligation de restitution

Selon l’article L 251-2 du code de la construction et de l’habitation, les parties conviennent de leurs droits respectifs de propriété sur les constructions existantes et sur les constructions édifiées. A défaut d’une telle convention, le bailleur en devient propriétaire en fin de bail et profite des améliorations.

En l’espèce, aux termes du contrat de bail, le preneur a pris l’engagement suivant :

« 1 – Engagement de construction

Le preneur s’oblige à édifier ou faire édifier à ses frais, sur le terrain présentement loué, des constructions conformes aux plans et devis descriptif analysés en l’exposé qui précède. Il ne pourra apporter au projet de construction ainsi défini aucune modification d’exécution ou de détail sans avoir obtenu par écrit l’accord du bailleur à leur sujet.

Le preneur s’oblige à poursuivre l’édification desdites constructions jusqu’à leur complet achèvement ainsi que des éléments d’infrastructure ou d’équipement qui peuvent être nécessaires à la desserte, et, d’une manière générale, à l’habitabilité de l’ensemble immobilier projeté.

Les constructions devront être édifiées conformément aux règles de l’art, aux prescriptions réglementaires et aux obligations résultant du permis de construire.

[…]"

Le contrat liant les parties prévoyait également que le bail portait sur le lot 9, à savoir un local commercial en nature de station-service avec, notamment, ses emplacements de pompes, cuves et dépotage d’une surface utilisable de 325 m².

Il en résulte que le contrat portait, entre autres, sur un local commercial à destination de station-service, ce qui implique nécessairement la présence des pompes de distribution de carburant, et pas seulement leur emplacement, étant observé que l’emploi de l’adverbe notamment signifie que l’énumération prévue au bail n’est pas exhaustive.

Il n’est d’ailleurs pas discuté que la SAS MESCODIS avait l’obligation de fournir et installer des pompes de distribution pour obtenir les différentes autorisations nécessaires à l’exploitation, s’agissant d’une installation classée.

En l’absence de pompes, la destination de l’ouvrage ne peut qu’être limitée au stockage de carburant dans des cuves, ce qui est contraire à la destination du bien.

Ainsi, l’obligation de restitution s’entendant comme l’obligation de restituer les constructions édifiées dans le cadre du bail et durant son exécution, les pompes de distribution ne pouvaient être retirées par le preneur.

Par conséquent, il convient de dire et juger qu’en retirant les pompes de distribution de carburant à la fin du bail, la SAS MESCODIS a manqué à son obligation de restituer, dans leur intégralité, les constructions édifiées dans le cadre du bail.

La SCI PEY DE L’ANCRE produit un devis de « mise en conformité de la station » établi par la société TSG pour un montant TTC de 102 983,35 euros.

Or ce devis comprend, outre l’installation de nouvelles pompes pour un nombre visiblement supérieur à 2 unités, des travaux d’études, de diagnostics, de démolition VRD et génie civil, de maintenance et de régie, de travaux sur les cuves de stockage existantes, de gestion des abonnés, de monétique, d’équipements de services…

Ces travaux ne se limitent donc pas comme le soutient la requérante à l’installation de deux nouvelles pompes, mais concernent une remise à neuf de la station-service dans son intégralité.

Il appartiendra à la SCI PEY DE L’ANCRE de chiffrer précisément le coût des travaux relatifs à l’installation des deux pompes faisant défaut lors de la restitution des constructions, qui se limitera à la fourniture, l’installation, le raccordement de deux pompes (aux cuves et au réseau électrique) et de ses accessoires indispensables à la distribution du carburant (système de carte bancaire/système de sécurité/interphone).

La SAS MESCODIS fait valoir par ailleurs que le contrat de bail produit par la requérante, conclu le 17 mai 2023 avec le nouveau preneur la SAS CAP ATLANTIC, comporte plusieurs passages caviardés, ce qui selon elle induirait un doute quant à l’existence d’une contrepartie à la prise en charge par le bailleur des travaux tel que supplément de loyer ou autre avantage en cours ou fin de bail, ce d’autant que la clause loyer a également été masquée.

D’une part, dès lors que le principe même du droit à créance est établi, la SCI PEY DE L’ANCRE n’a pas à justifier du règlement des travaux pour lesquels elle sollicite une indemnité, dès lors que ces travaux précisément incombaient au preneur.

D’autre part, force est de constater que la SAS MESCODIS avait tour loisir de solliciter, dans le cadre de la mise en état ou même au fond, la production intégrale du contrat de bail conclu le 17 mai 2023, ce dont elle s’est abstenue.

Il convient donc de considérer que les pièces produites par la SCI PEY DE L’ANCRE pour justifier du remboursement à la SA CAP ATLANTIC de certaines factures sont suffisantes.

S’agissant des équipements de sécurité incendie, il ressort du procès-verbal de constat du 19 mai 2023 que treize robinets d’incendie armés (RIA) et le surpresseur de pression d’eau font défaut.

En application de l’article L 141-1 du code de la construction et de l’habitation :

« Les bâtiments sont implantés, conçus, construits, exploités et entretenus dans l’objectif d’assurer la sécurité des personnes :

1° En contribuant à éviter l’éclosion d’un incendie ;

2° En cas d’incendie, en permettant de limiter son développement, sa propagation, ses effets sur les personnes et en facilitant l’intervention des secours. »

S’agissant précisément des établissements recevant du public, l’article R 143-11 du même code dispose que l’établissement doit être doté de dispositifs d’alarme et d’avertissement, d’un service de surveillance et de moyens de secours contre l’incendie appropriés aux risques.

En l’espèce, il n’est pas sérieusement contestable que les équipements de type RIA et surpresseur d’eau sont destinés à assurer la sécurité de la construction contre l’incendie.

L’on peut également considérer que tant le surpresseur que les RIA constituent des équipements indispensables à l’habitabilité d’un local commercial d’une superficie de 1591 mètres carrés, de sorte que le preneur était tenu de les restituer avec le local, conformément aux clauses du bail obligeant le preneur à « poursuivre l’édification des éléments d’infrastructure ou d’équipement qui, peuvent être nécessaires à la desserte, et d’une manière générale, à l’habitabilité de l’ensemble immobilier projeté ».

Les travaux d’installation des RIA et du surpresseur ont été réalisés par la société EUROFEU pour un montant total de 44 113,20 euros.

Ces travaux ont été réglés par la SAS CAP ATLANTIC qui les a refacturés le 10 janvier 2024 à la SCI PEY DE L’ANCRE, laquelle a remboursé le preneur par chèque émis le 26 janvier 2024 et tiré le 29 janvier 2024.

Il convient donc de condamner la SAS MESCODIS à payer la somme de 44 113,20 euros à la SCI PEY DE L’ANCRE à titre d’indemnité de remise en état.

S’agissant des extincteurs, il n’est pas contesté qu’ils ont tous été déposés par la SAS MESCODIS.

Or, ils constituent également des équipements de sécurité nécessaires à l’habitabilité des locaux, de sorte que le preneur était tenu de les restituer en fin de bail.

La SCI PEY DE L’ANCRE produit à ce titre le devis établi par la SAS DESAUTEL le 6 juin 2023 pour un montant de 5 541,59 euros.

La créance étant fondée en son principe, il ne saurait être fait grief au bailleur de ne pas avoir fait l’avance du coût de remplacement de ces équipements.

Il convient donc de condamner la SAS MESCODIS à payer la somme de 5 541,59 euros à la SCI PEY DE L’ANCRE à titre d’indemnité de remise en état.

La SAS MESCODIS sera par conséquent condamnée à payer à la SCI PEY DE L’ANCRE la somme totale de 49 654,79 euros à titre d’indemnité de remise en état des éléments d’équipements de sécurité incendie.

Sur les manquements liés à l’obligation d’entretien et de maintien en bon état des constructions et équipements

Le bail stipule que le preneur devra (…) « effectuer à ses frais, et sous sa responsabilité, les réparations de toute nature, y compris les grosses réparations, telles qu’elles sont définies par l’article 606 du code civil, et par l’usage, ainsi que le remplacement de tous éléments de la construction et de son aménagement au fur et à mesure que le tout se révélera nécessaire. »

a) La signalétique en hauteur

La SCI PEY DE L’ANCRE produit un devis de réfection de la signalétique en hauteur pour un montant de 2 561,40 euros.

Il s’agit là d’éléments d’équipements de sécurité, nécessaires à assurer la destination de la construction.

La SAS MESCODIS ne conteste ni le principe, ni le montant des travaux de réfection et de remise en état de ces équipements.

Elle sera par conséquent condamnée à verser à la requérante la somme de 2 561,40 euros.

b) L’éclairage de sécurité

La SCI PEY DE L’ANCRE fait valoir que le local à usage de centre commercial n’est pas équipé d’éclairage de sécurité ; elle s’appuie pour ce faire sur le procès-verbal de constat du 19 mai 2023 (pièce 4, page 268).

Or, le constat comporte simplement sous la photographie n°19 la mention « Bloc de sortie ne fonctionne pas ».

Cette seule constatation ne permet pas d’établir l’absence d’entretien ou le mauvais état généralisé de l’éclairage de sécurité, et par conséquent de justifier la demande de réfection de la totalité de l’installation lumineuse, qui plus est sur la base d’un simple devis établi au nom de la SAS CAP ATLANTIC.

Il convient donc de débouter la SCI PEY DE L’ANCRE de cette demande.

c) Les chambres froides

La SCI PEY DE L’ANCRE soutient que les chambres froides situées dans le laboratoire point chaud doivent être remises en état, faute d’avoir été régulièrement entretenues par le preneur.

Elle produit deux procès-verbaux de constats établis par commissaire de justice les 20 février et 19 mai 2023, dont il ressort que les chambres froides présentent des signes de vétusté (carreaux au sol dépareillés, traces de frottement sur les portes).

Toutefois, elle ne produit aucun élément de nature à démontrer que ces chambres froides ne seraient pas en bon état d’entretien ou défectueuses, pour venir réclamer une remise à neuf intégrale, le défaut de production d’un contrat de maintenance étant insuffisant à rapporter cette preuve.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande de remise en état des chambres froides.

d) Le défaut d’entretien de la structure métallique du local commercial

Il résulte du constat établi le 19 mai 2023 que le clos et le couvert du bâtiment à usage de centre commercial n’est pas intégralement assuré.

Le bardage de l’immeuble est à certains endroits endommagé (déformé, enfoncé) voire perforé (pièce 4 : pages 29 et 259).

De nombreuses traces de corrosion ont été constatées, conséquence d’infiltrations non réparées (pièce 4, page 28).

Il a également été constaté un sous-dimensionnement de la charpente résultant d’un diagnostic de solidité à froid des structures métalliques existantes.

Le preneur du bail à construction a pour obligation d’entretenir les constructions et d’effectuer à ses frais, et sous sa responsabilité, les réparations de toute nature, y compris les grosses réparations, telles qu’elles sont définies par l’article 606 du code civil, incluant les couvertures entières.

Or, les détériorations constatées ne sont pas la conséquence de la vétusté mais d’un défaut d’entretien et de réparation des constructions incombant au preneur.

Celui-ci doit donc être tenu de supporter le coût des travaux de remise en état de la structure métallique de la construction.

En revanche, il ne ressort pas des clauses du contrat que le preneur serait tenu de mettre la construction en conformité avec la réglementation existante en fin de bail.

En effet, le contrat de bail prévoit que le preneur a pour obligation, lors de la conclusion du bail, d’édifier les constructions conformément aux règles de l’art, aux prescriptions réglementaires et aux obligations résultant du permis de construire, c’est-à-dire conformément à la réglementation en vigueur au jour de la conclusion du contrat.

Il est ensuite tenu, pendant la durée du bail, d’effectuer les réparations de toute nature, et de procéder au remplacement de tous éléments de la construction et de son aménagement au fur et à mesure que le tout se révèlera nécessaire. Les réparations et le remplacement des éléments existants rendu nécessaire pour assurer le bon état d’entretien n’emporte pas l’obligation pour le preneur de prendre en charge les travaux de mise aux normes des constructions.

Par conséquent, il convient de limiter la demande de la SCI PEY DE L’ANCRE aux travaux de réparation de l’étanchéité de la toiture et du bardage pour un montant de 78 082,08 euros, ainsi qu’aux travaux d’enlèvement des éléments bâtis du groupe froid en toiture pour un montant de 5 163,79 euros, selon devis établis par la société CANCE.

e) Les portes métalliques endommagées

Il ressort des constatations du commissaire de justice mandaté par la SCI PEY DE L’ANCRE que les différentes portes métalliques du magasin sont détériorées et ne sont pas en bon état d’entretien (présence de jour en position fermée, porte qui frotte sur le sol).

La requérante produit la facture éditée par l’entreprise individuelle MALAISE pour un montant de 1 300,85 euros.

Il convient donc de condamner la SAS MESCODIS au paiement de cette somme.

f) La pollution des sols

La SCI PEY DE L’ANCRE expose qu’une analyse des sols diligentée à la demande de la SAS MESCODIS et réalisée par le cabinet TELL US a mis en évidence (pièce 18 page 31) une « contamination significative en hydrocarbures Totaux, détectée au niveau de la piste de distribution poids-lourds et de la zone de dépotage en relation avec le sondage MES 5 effectué entre -1M et -2M de profondeur.

Cette contamination pourrait être issue des différentes successions d’égouttures ou d’une fuite liée à la distribution de carburant et/ou de la zone de dépotage dans la partie sud-est du site. »

Elle fait valoir que l’activité exercée par le preneur du bail à construction a engendré une pollution partielle du site, et qu’une dépollution s’avère nécessaire afin de rendre un terrain non pollué à la SCI PEY DE L’ANCRE.

Elle indique que le coût de cette dépollution devra être supporté par la SAS MESCODIS et que ce point fera l’objet d’un chiffrage et donnera lieu à des demandes complémentaires d’indemnité de remise en état.

Elle fait valoir par ailleurs qu’un contrôle de pollution des sols complémentaire a été diligenté à l’initiative de la société CAP ATLANTIC, preneur du nouveau bail à construction, pour un montant de 10 833,60 euros TTC, et que ce coût a été refacturé au bailleur conformément aux clauses du bail.

Elle sollicite par conséquent la condamnation de la SAS MESCODIS au paiement de cette somme à titre d’indemnité de remise en état.

Or d’une part, la requérante ne justifie pas de la nécessité pour le nouveau preneur de faire établir un contrôle complémentaire à celui réalisé par la SAS MESCODIS, étant observé que ledit rapport n’est pas produit et que l’on ignore à quelle date il a été réalisé, ni des apports de ce nouveau contrôle.

D’autre part, la requérante n’est pas fondée à soutenir que le coût de la dépollution sera chiffré et réclamé ultérieurement, alors qu’il est constant que la SAS CAP ATLANTIC, nouveau preneur depuis le mois de mai 2023, exploite la station-service depuis de nombreux mois et par conséquent contribue elle aussi à la pollution des sols.

La SCI PEY DE L’ANCRE sera par conséquent déboutée de ses demandes.

g) La mise en conformité de la station-service

La SCI PEY DE L’ANCRE fait également valoir que des travaux de mise en conformité de la station ont dû être réalisés suite à un rapport de contrôle de la société MADIC en date du 14 avril 2023, travaux refacturés par la SAS CAP ATLANTIC au bailleur pour un montant de 14 516,92 euros.

Or, il n’est produit aucune pièce de nature à justifier de la nature des travaux réalisés, ce d’autant que la SCI PEY DE L’ANCRE sollicite déjà par ailleurs le remboursement du coût de réfection totale de la station-service.

Elle sera par conséquent déboutée de cette demande.

Sur les autres demandes

Il sera sursis à statuer sur le surplus des demandes relatives aux dépens et frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, mixte et en premier ressort,

Dit que la SAS MESCODIS n’a pas intégralement restitué les constructions édifiées dans le cadre du bail, à savoir deux pompes à carburant, les robinets RIA et surpresseur, et les extincteurs.

En conséquence,

Condamne la SAS MESCODIS à payer à la SCI PEY DE L’ANCRE la somme de 49 654,79 euros à titre d’indemnité de remise en conformité des constructions au regard de la réglementation sur la sécurité incendie.

Dit que la SAS MESCODIS a manqué à son obligation d’entretien et de réparation des constructions et équipements donnés à bail.

En conséquence,

Condamne la SAS MESCODIS à payer à la SCI PEY DE L’ANCRE les sommes suivantes :

* 2 561,40 € à titre d’indemnité de remise en état de l’affichage en hauteur

* 78 082,08 € TTC au titre de la réparation de l’étanchéité du magasin

* 5 163,79 € TTC au titre de l’enlèvement des éléments bâtis du groupe froid en toiture

* 1 300,85 € TTC au titre de la réparation des portes métalliques

Déboute la SCI PEY DE L’ANCRE de ses demandes d’indemnité relatives à la remise en état :

* de l’éclairage de sécurité

* des chambres froides

* de la structure métallique de la construction

Déboute la SCI PEY DE L’ANCRE de ses demandes d’indemnité relatives au contrôle complémentaire de pollution des sols, et de mise en conformité de la station-service.

Et avant-dire droit sur le chiffrage des travaux de remise en état des deux pompes à carburant non restituées en fin de bail :

Ordonne la révocation de l’ordonnance de clôture et la réouverture des débats.

Ordonne le renvoi à la mise en état du 02 juillet 2026 à 10 heures 30.

Enjoint à la SCI PEY DE L’ANCRE de chiffrer précisément le coût des travaux de remise en état des deux pompes à carburant non restituées en fin de bail, en précisant que ces travaux devront être strictement limités à la fourniture, l’installation, le raccordement de deux pompes (aux cuves et au réseau électrique) et de ses accessoires indispensables à la distribution du carburant (système de carte bancaire/système de sécurité/interphone).

Sursoit à statuer sur le surplus des demandes présentées par les parties.

Réserve les dépens.

Le présent jugement a été signé par Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX et par Sandra SEGAS, Greffier.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,