TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 16 AVRIL 2026

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 25/02059 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2QE7

N° de MINUTE : 26/00636

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] [Localité 2], représenté par son syndic, le Cabinet IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, SAS représenté par ses dirigeants domiciliés audit siège en cette qualité.

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Me [G], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0601

C/

DEFENDEUR

Monsieur [S] [I] [D]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DEBATS

Audience publique du 22 janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [S] [I] [D] est propriétaire des lots n°72 et n°84 au sein de la [Adresse 5] située [Adresse 6] à [Localité 5], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 23 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 8] située [Adresse 6] à Stains (93240), représenté par son syndic en exercice le cabinet IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE (SAS), a fait assigner Monsieur [S] [I] [D] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins notamment d’obtenir le paiement de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux impayés.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 8] située [Adresse 6] à [Localité 5] demande à la présente juridiction de :

— condamner Monsieur [S] [I] [D] à lui payer la somme de 12.812,52 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er trimestre 2025 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2024 sur la somme de 9.965,90 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— condamner Monsieur [S] [I] [D] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Monsieur [S] [I] [D] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [S] [I] [D] aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [S] [I] [D] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 1er juillet 2025 et fixée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 22 janvier 2026.

À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 16 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] située [Adresse 6] à [Localité 5] verse notamment aux débats :

— un extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [S] [I] [D],

— le décompte de la créance réclamée arrêté au 1er janvier 2025, faisant apparaître un solde débiteur de 12.812,52 euros au titre des charges de copropriété impayées (12.118,64 euros) et des frais (693,88 euros),

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 13 janvier 2023, 30 mai 2023, 11 juillet 2024 et 13 mai 2025 portant approbation des comptes des exercices 2021, 2022 et 2023, vote du budget prévisionnel de l’exercice 2025, et adoption de travaux,

— les appels de fonds adressés à Monsieur [S] [I] [D] entre le 1er juillet 2023 et le 1er janvier 2025,

— la mise en demeure du 21 février 2024 adressée à Monsieur [S] [I] [D],

— le contrat de syndic en vigueur entre le 30 mars 2023 et le 30 mars 2026.

L’examen de ces pièces fait apparaître que si la demande en paiement est bien fondée en son principe, il convient néanmoins s’agissant de son montant de retrancher du décompte versé aux débats :

— la somme de 7.991,48 euros correspondant à une reprise de solde « BATIM § [T] » en date du 23 octobre 2023, aucun document ne permettant de justifier cette somme du décompte produit le 8 janvier 2025 et réclamée de manière globale ; la seule pièce versée aux débats s’agissant de cette reprise de solde est la pièce n°9, soit un courrier du syndic en date du 1er décembre 2023 constituant à la fois une « mise en demeure » et un « relevé de compte du 23/10/2023 au 1/12/2023 » qui ne permet absolument pas d’expliciter la nature des montants appelés au titre de cette reprise de solde antérieur. Aucune pièce comptable permettant d’expliciter la nature et le montant des charges constituant cette reprise de solde, ni les périodes de référence de ces charges, n’est versé aux débats.

La créance justifiée du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 1er janvier 2025 s’élève donc à la somme de 12.118,64 – 7.991,48 = 4.127,16 euros.

De son côté, Monsieur [S] [I] [D], non comparant, ne rapporte pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge lui en incombe.

Par conséquent, Monsieur [S] [I] [D] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] située [Adresse 6] à [Localité 5] la somme de 4.127,16 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er juillet 2023 et le 1er janvier 2025 (1er trimestre 2025 inclus).

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2025, date de l’assignation, étant précisé que la mise en demeure du 21 février 2024 qui réclame une somme en grande partie injustifiée n’est pas susceptible de faire courir l’intérêt légal.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception, et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, l’examen des pièces produites par le syndicat des copropriétaires fait apparaître que les frais au titre desquels il sollicite la condamnation de Monsieur [S] [I] [D] sur le fondement de l’article 10-1 susvisé n’apparaissent ni nécessaires ni justifiés :

— ainsi des frais de mise en demeure en date des 1er décembre 2023 et 18 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires ne versant pas aux débats les accusés de réception de leur envoi ou de leur réception. Ces frais, d’un total de 93,88 euros, seront donc écartés, en l’absence de preuve de notification régulière.

— ainsi des honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la constitution du dossier, à sa remise au commissaire de justice et/ou à l’avocat, ou au suivi du présent contentieux, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété relevant de l’activité du syndic pour laquelle ce dernier est rémunéré dès lors qu’il n’est pas rapporté qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires. Ces frais, d’un total de 600 euros, seront donc écartés.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] située [Adresse 6] à [Localité 5] sera débouté de l’intégralité de sa demande formée au titre des frais, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que Monsieur [S] [I] [D] a manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à son obligation de paiement – le défendeur n’ayant effectué aucun paiement au titre de ses charges courantes depuis le mois d’octobre 2023.

Les manquements répétés de Monsieur [S] [I] [D] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, caractérisent sa mauvaise foi.

La durée pendant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont en outre nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [S] [I] [D] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 8] située [Adresse 6] à [Localité 5] la somme de 410 euros à titre de réparation du préjudice causé par sa résistance abusive.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [S] [I] [D], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [S] [I] [D] sera également tenu de payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 8] située [Adresse 6] à [Localité 5] une indemnité au titre des frais irrépétibles que l’équité commande de fixer à la somme de 1.500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE Monsieur [S] [I] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 8] située [Adresse 6] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic, les sommes suivantes :

— la somme de 4.127,16 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er juillet 2023 et le 1er janvier 2025 (1er trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2025, date de l’assignation ;

— la somme de 410 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [S] [I] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 8] située [Adresse 6] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [I] [D] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 8] située [Adresse 6] à [Localité 5] de toutes ses autres demandes, plus amples ou contraires :

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La minute de la présente décision a été signée par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait à [Localité 1], le 16 avril 2026

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Sakina HAFFOU Grégoire AMAND