TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 6]

N° RG 24/02707 – N° Portalis DBYT-W-B7I-FP4T

Minute :

JUGEMENT

DU 27 AOUT 2025

AFFAIRE :

[B] [I] épouse [O], [X] [Y]

C/

[J] [C]

Copies certifiées conformes

— M^e MARCIANO

— M^e BENBRAHIM

Copie exécutoire

M^e MARCIANO

délivrées le :

JUGEMENT

________________________________________________________

DEMANDEURS :

Madame [B] [I] épouse [O]

demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Yoni MARCIANO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

Madame [X] [Y]

demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Yoni MARCIANO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

__________________________________________________________

DEFENDEUR :

Monsieur [J] [C]

demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Fathi BENBRAHIM de la SCP BENBRAHIM-LAMBERT-MAILLET, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

__________________________________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : David HAZAN

CADRE GREFFIER : Stéphanie MEYER

DEBATS : A l’audience publique du 25 juin 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 27 août 2025

JUGEMENT :

CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 3 janvier 2022, Mme [B] [I] épouse [O] a consenti un bail à usage d’habitation à M. [J] [C] sur un bien situé [Adresse 1] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel de 470 euros, outre une provision sur charges de 30 euros.

Suivant acte authentique du 23 mars 2022, reçu en l’étude de Mme [R] [P], notaire à [Localité 5], Mme [B] [O] a fait donation à sa mère, Mme [X] [Y], de l’usufruit du bien susmentionné.

Par acte de commissaire de justice du 17 mai 2024, Mme [B] [O] a fait signifier à M. [W] [C] un commandement de payer la somme de 2.475 euros au titre des loyers échus impayés à cette dette, lequel visait la clause résolutoire.

Le 21 mai 2024, le bailleur a saisi la CCAPEX de la Loire-Atlantique de la situation.

Par acte de commissaire du 6 septembre 2024, Mme [B] [O] a fait signifier à M. [W] [C] un congé pour reprise, par Mme [X] [Y], à la date du 2 janvier 2025.

Par acte du 26 novembre 2024, Mme [B] [O] et Mme [X] [Y] ont fait assigner M. [J] [C] devant de le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire aux fins d’expulsion et de paiement.

Après trois renvois ordonnés à la demande des parties, l’affaire a été appelée à l’audience du 25 juin 2025.

Représentées par leur conseil, Mme [B] [O] et Mme [X] [Y], se référant à leurs écritures, sauf s’agissant du décompte des sommes dues, qu’elle ont actualisé à l’audience, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance et demandé au tribunal, de :

— à titre principal :

— Débouter M. [W] [C] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusion,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail d’habitation meublé signé le 2 janvier 2022 et constater sa résiliation ;

— Constater que le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation des locaux loués à compter du 18 juillet 2024 ;

En conséquence,

— Prononcer l’expulsion de M. [W] [C] des lieux qu’il occupe, ainsi que tous occupants de son chef dans les formes légales, si besoin à l’aide du concours de la force publique,

— Condamner M. [W] [C] à leur payer la somme de 141,43 euros au titre du commandement de payer, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— Condamner M. [W] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer, augmenté de la provision sur charges, soit 495 euros par mois à compter du 1er août 2024 jusqu’au jour effectif de son départ,

— A titre subsidiaire,

— Valider le congé délivré le 6 septembre 2024 à M. [W] [C] pour le 2 janvier 2025 ;

— Constater que le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation des locaux loués à compter du 3 janvier 2025,

En conséquence,

— Prononcer l’expulsion de M. [W] [C] des lieux qu’il occupe, ainsi que tous occupants de son chef dans les formes légales, si besoin, à l’aide du concours de la force publique ;

— Condamner M. [W] [C] au paiement des sommes suivantes :

—  4.950 euros au titre des loyers impayés ;

— une indemnité d’occupation de 495 euros, correspondant au montant du loyer, augmenté de la provision sur charges, à compter du 03 janvier 2025, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— En tout état de cause,

— Condamner M. [W] [C] à leur verser la somme de 2.000 euros chacune, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— Condamner M. [W] [C] à payer à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leur demande en constatation d’acquisition de la clause résolutoire, fondée sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les demanderesses indiquent avoir respecté l’ensemble des formalités obligatoires, le commandement ayant été notifié à la CCAPEX dans les délais prescrits et le décompte figurant au commandement étant suffisamment précis pour établir le montant des sommes impayées. Elles précisent que la dette locative n’a pas été soldée dans les deux mois suivant la délivrance du commandement et que la dette actualisée à la date de l’audience s’élève à 4.950 euros, les règlements effectués par M. [W] [C] les 14 janvier 2025 et 3 février 2025 correspondant aux loyers des mois de mars à août 2024. Les demanderesses soutiennent par ailleurs que ni les difficultés financières du locataire, à qui il appartenait de saisir la commission de surendettement, ni ses problèmes de santé ne sauraient justifier une absence de règlement des loyers. Elles indiquent également ne pas être responsables de l’absence de perception des droits APL par le locataire, auquel aucune quittance ne pouvait être délivrée en raison des nombreux impayés.

S’agissant du congé pour reprise, Mme [B] [O] et Mme [X] [Y] affirment avoir respecté l’ensemble des exigences procédurales, le congé ayant été délivré dans les délais prescrits et le motif légitime invoqué étant justifié par la reprise du logement par Mme [X] [Y], qui souhaite quitter le domicile de sa fille, afin de bénéficier de son propre logement. En tout état de cause, il n’appartient pas au locataire de se prononcer sur le bien-fondé de ce changement d’organisation familiale. S’agissant de la régularité du congé pour reprise et du commandement de payer, les demanderesses exposent malgré le démembrement de propriété, Mme [B] [O] était toujours l’unique bailleresse figurant au contrat, de sorte que, la seule exigence légale tenant à ce que ces actes soient délivrés par le bailleur, a été respectée. Par ailleurs, s’agissant de la délivrance du commandement de payer les loyers, elles ont soutenu qu’aucun manquement aux dispositions des articles 655 été 656 du Code de procédure civile n’avait pu être caractérisé, les textes n’imposant nullement au commissaire de justice qui délivre l’acte, de s’assurer de l’occupation effective des lieux, seule la domiciliation du destinataire devant être vérifiée.

Au soutien de leur demande indemnitaire, Mme [B] [O] et Mme [X] [Y] affirment que la résistance abusive du locataire leur cause un préjudice moral, l’absence de règlement des loyers impactant significativement la situation financière et la santé mentale de Mme [X] [Y], qui est contrainte de résider par alternance chez ses deux filles, dont l’une habite à [Localité 3].

M. [J] [C], représenté par son conseil, se référant à ses écritures, a demandé au tribunal, à titre principal, de :

— déclarer irrecevable l’action introduite par Mme [B] [O] et Mme [X] [Y] ;

En conséquence :

condamner Mme [B] [O] et Mme [X] [Y] à lui verser la somme de 2.000€ au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— A titre subsidiaire :

— déclarer irrégulier le congé donné le 17 mai 2024 ;

— déclarer irrégulier le congé donné le 6 septembre 2024 ;

En conséquence :

— débouter Mme [B] [O] et Mme [X] [Y] de leurs demandes et les condamner à lui verser la somme de 2.000€ au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— A titre infiniment subsidiaire :

— constater qu’une proposition d’apurement de la dette est formulée ;

— dire n’y avoir lieu à résiliation judiciaire du bail ;

— lui accorder un délai de paiement de trois ans pour apurer sa dette et en conséquence, dire que la clause résolutoire ne pourra s’appliquer,

— débouter Mme [B] [O] et Mme [X] [Y] de toute demande plus ample ou contraire,

— Laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles et de ses dépens.

A l’appui de ses prétentions, M. [W] [C] soutient, au visa de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiant la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, que la procédure était irrégulière, aucune saisine du représentant de l’Etat dans le département n’ayant été effectuée depuis la délivrance, le 26 novembre 2024, de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail.

Il conteste également, sur le fondement des article 655 et 656 du Code de procédure civile, la régularité de la délivrance du commandement de payer les loyers car le commissaire de justice n’a pas accompli les diligences nécessaires, se contentant d’affirmer qu’il était momentanément absent, sans spécifier les démarches accomplies lui permettant d’en arriver à une telle conclusion. Il a précisé que le décompte figurant dans le commandement de payer les loyers manquait de précision et ne permettait pas de justifier du montant de la dette.

Le défendeur conteste par ailleurs, sur le fondement des dispositions de l’article 25 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la régularité de la délivrance du commandement de payer les loyers et du congé pour reprise. Ces actes ont été délivrés à la requête de la nue-propriétaire alors qu’ils relevaient exclusivement des prérogatives de l’usufruitière. M. [W] [C] conteste également le caractère réel et sérieux de la reprise du logement, inadapté à l’usufruitière en raison de son exiguïté et alors que celle-ci ne démontre pas une réelle intention de s’y installer.

Dans l’hypothèse où il serait fait droit à la demande d’expulsion, le défendeur sollicite, a titre infiniment subsidiaire, au visa de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement, indiquant s’être mobilisé pour apurer ses dettes et améliorer sa situation financière. Il précise avoir néanmoins été confronté à de nouvelles difficultés de règlement des loyers tenant notamment au fait que les bailleresses n’avaient pas voulu signer l’attestation lui permettant de bénéficier des APL. Son contrat de travail ayant pris fin le 2 janvier 2025, le défendeur indique ne disposer d’aucune solution de relogement et souligne qu’une expulsion n’est pas compatible avec son état de santé.

Estimant n’avoir commis aucune résistance abusive et s’être mobilisé pour solder sa dette, M. [W] [C] s’oppose enfin à la demande indemnitaire formulée à son encontre.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 27 août 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de l’action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il est prévu que, « I- Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeurer infructueux.

[…]

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

[…]

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisé par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. »

En l’espèce, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie par voie électronique le 21 mai 2024.

Toutefois, il n’est pas justifié de la notification de l’assignation au préfet de Loire-Atlantique.

Dès lors, les conditions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’étant pas réunies, l’action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail doit être déclarée irrecevable.

Sur la validité du congé pour reprise

Aux termes de l’article 595, alinéa 1er du Code civil, l’usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit.

Il résulte de cet article que seul l’usufruitier, ayant qualité de bailleur en vertu de son droit de jouissance sur le bien dont la propriété est démembrée, peut délivrer un congé.

En l’espèce, l’acte de donation du 23 mars 2022 établit que Mme [B] [O] détient l’intégralité de la nue-propriété du bien situé [Adresse 1] à [Localité 6] et Mme [X] [Y] l’intégralité de son usufruit.

Ce dont il résulte que Mme [B] [O], en sa qualité de nue propriétaire, n’avait pas qualité pour donné congé au locataire, peu important qu’elle ait conclu le bail à une époque où elle détenait encore la pleine propriété du bien.

Le congé délivré le 6 septembre 2024 sera donc annulé et les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation nécessairement rejetées.

Sur la demande en paiement des loyers

Il résulte des dispositions d’ordre public de l’article 07 a) de la loi du 6 juillet 1989 applicable en matière de bail d’habitation, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Le décret n°87-712 du 26 octobre 1987 détermine la répartition des charges entre bailleur et locataire.

Par ailleurs, selon l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bailleur apporte la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé entre les parties, ainsi qu’un dernier décompte faisant état d’une dette locative d’un montant de 4.950 euros, correspondant aux loyers et charges dus au titre de l’occupation du bien jusqu’au 30 juin 2025, montant arrêté au jour de l’audience.

Le défendeur ne conteste la dette ni dans son principe, ni dans son montant.

M. [W] [C] sera condamné à verser cette somme aux demanderesses, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande reconventionnelle d’octroi de délai de délais de paiement

L’action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour impayés étant déclarée irrecevable, il n’y a pas lieu de se prononcer sur la demande tendant à l’octroi de délai de paiement en application du titre V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Il sera précisé à toutes fins utiles qu’en l’absence de tout versement depuis le mois de septembre 2024, aucun délai de paiement n’est envisageable, ni sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ni sur celui de l’article 1343-5 du Code civil.

Sur l’indemnisation du préjudice moral des demanderesses pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1153 alinéa 4 du Code civil, dans sa version applicable au présent litige, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

La résistance à une demande en justice par une partie qui fait une appréciation inexacte de ses droits n’est pas, en soi, constitutif d’une faute, à moins que cette résistance ne soit accompagnée de circonstances particulières de nature à la faire dégénérer en abus par malice, légèreté blâmable ou intention de nuire.

En l’espèce, il est produit aux débats une ordonnance du 18 septembre 2024 du Docteur [D], prescrivant à Mme [X] [Y] des séances d’accompagnement par un psychologue, ainsi qu’une feuille de soins de psychologue du 1er février 2025. Or, aucun lien n’est établi entre le suivi psychologique de Mme [X] [Y] et les impayés de loyers. Par ailleurs, n’est pas plus démontrés que Mme [X] [Y] serait contrainte de résider chez sa fille du fait de la situation locative. Enfin, Mme [I], épouse [O], ne rapporte par la preuve d’un préjudice moral qui lui serait causé du fait des impayés de loyers.

La preuve d’un préjudice moral n’étant pas rapportée, la demande sera rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [W] [C], partie perdante, sera condamné aux dépens.

L’action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire étant irrecevable, le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire restera toutefois à la charge des demanderesses. Il en sera de même du coût du congé pour reprise, dont la délivrance n’entretient aucun rapport avec les manquements du locataire.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En équité, M. [W] [C], qui succombe, sera condamné à verser aux demanderesses, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, une somme que l’équité commande de fixer à 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DECLARE irrecevable l’action aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;

ANNULE le congé pour reprise délivré le 6 septembre 2024 par Mme [B] [I] épouse [O] ;

Par conséquent :

REJETTE la demande tendant à la validation du congé et à la résiliation subséquente du contrat de bail conclu entre Mme [B] [I] épouse [O] et M. [J] [C], portant sur l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6] ;

REJETTE les demandes d’expulsion et d’indemnités d’occupation formulées à l’encontre de M. [J] [C] ;

CONDAMNE M. [J] [C] à verser à Mme [B] [I] épouse [O] et Mme [X] [Y] la somme de 4.950 euros correspondant aux loyers et charges dus au titre de l’occupation du bien sis [Adresse 1] à [Localité 6] jusqu’au 30 juin 2025, montant arrêté au 25 juin 2025 ;

REJETTE la demande indemnitaire en réparation du préjudice moral formulée par Mme [B] [I] épouse [O] et Mme [X] [Y] ;

CONDAMNE M. [J] [C] à verser à Mme [B] [I] épouse [O] et Mme [X] [Y] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMMNE M. [J] [C] aux dépens, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer et du congé ;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE CADRE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

S. MEYER D. HAZAN